上海浦江名坻商業地產策劃報告商業地產-wenkub.com

　 　

【正文】 （注：全裝修房選用菜單式套餐，供客戶自行選擇） 五、本案建材建議： 外墻：采用高級防水進口涂料，外觀顏色莊重符合高品位人士，一二樓可采用花崗巖、大理石等配合貼面以提高無業品質。 空調：預留空調專用插座、室外機安裝位置及管線穿墻孔。 衛生間：預留充足的電源插頭、冷熱水管道及排水接口，墻地面為水泥沙漿粉刷。 電梯：采用高品質的上海三菱電梯。 物業管理：由香麗園物業管理公司負責提供 24 小時港式物業管理。 1水電供應：設置獨立水、電表、配總本配電箱、燈位、安全插座及開關。 1浴室：預留來去水管、煤氣接口。 門：進戶門為高級防火防盜門，陽臺用優質塑鋼框玻璃門。 防火裝置：各層設置消防栓及火災報警系統。 地下大堂：花崗石地面、大理石墻面、美觀裝飾吊頂。 1晾衣架：每戶設置晾衣架。客廳及主人睡房裝有電話插座。 窗戶：裝設高級鋁合金窗框，配以優質玻璃。 住戶訊網：每戶預設小區住戶電腦訊網插座，其中一房及兩房房型預設 1 個插座，三房及以 上房型預設 2 個插座。 電梯系統：每座設三臺“迅達”牌速升降電梯，其中兩臺每臺可載 10 人，分別可達單數樓層或雙數樓層，余下一臺可載 13 人，為消防員電梯，可直達各層。 1 空 調：預留安裝位置及冷凝水管道和電源插座。 陽臺幾護攔：水泥沙漿地坪，不銹鋼玻璃護攔。 入門大廳：廳內地面和墻面鋪設大理石。同時對開發商的挑戰性非常高，要求開發商要有長遠開闊的眼光和對市場敏銳的判斷預估能力。 E、 配備精良，會所等設施一應俱全。 A、 個案選址為成熟地區、或一定時期發展相當的地區。 小環境的好壞對小區客源層的定位有直接關系。 個別個案推出的多層、小高層量體很小去劃也與高層相似，可能因為本區域周邊大多為舊式居民樓，景觀不如高層好，視野不如高層開闊。因此，我公司認為本項目處于一個競爭相當之激烈區域內。 同時從上表可以看出，相關規模較大樓盤去化情況相對較好。具體如附表所示： 個案匯總表： 案 名 陽光前景 紫虹嘉苑 新外灘花苑 香港麗園 地 址 周家嘴路 460 號 周家嘴路 890號 東大名路 888弄 通洲路 333 號 電 話 65842222 65121988 65470407 65014988 開發商 虹河房產 紫江房產 至誠房產 鴻洋置業 營銷企劃 易策咨詢 經佳置業 仲量聯行 自銷 規劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑樓層 33*3 6— 24 27 30 33 1932 基地面積 10000 平方米 10000 80000 35000 總銷面積 50000 平方米 25000 一期 200000 180000 規劃面積 79— 206 96135 117172 100300 主力面積 100 99 162169 130 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 43 頁 單價范圍 4200— 6000 42505300 55009000（小高層 15500） 44006000 均 價 5100 元 4800 7000（小高層15000） 5200 主力總價 51 萬 47 萬 120 萬元 6570 總銷金額 2． 57 億 總銷戶數 400 384 一期 200 1380 可售戶數 400 384 200 1380 售出戶數 0 0 195 1104 銷 售 率 0 0 95% 80% 綠 化 率 40% 40% 40% 43% 容 積 率 4． 9 4 得 房 率 78% 80 80% 80% 物管公司 香港新鴻業 未定 仲量聯行 香麗園 物 管 費 1． 3— 1． 4 未定 2 工程現狀 一幢 2/3 2/3 配套設施 外立面 公開日期 01． 10 月底 估計 2000 初 01/06/28 交付日期 03． 4 01 年底 02/07 調查日期 01/10/14 01/10/14 01/10/14 01/10/14 個案匯總表： 案 名 東方都市景苑 海倫香榭 瑞虹新城 新外灘鑒賞家 地 址 公平路 750 號 海倫路 188 弄 臨平路 333 號 東長治路 299 號 電 話 65410630 65414103 55154878 65129292 開 發 商 高昌房產 神州實業 香港 瑞安 遠實 營銷企劃 高昌房產 佳星房產 榮譽廣告 自銷 規劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 43 頁 建筑樓層 11 25 29 17 610 39 24 基地面積 15000 10000 40000 18000 總銷面積 60000 20000 180000 30460 規劃面積 89151 復式 190 111136 111151 主力面積 130140 111 7782 115148 單價范圍 45005900 45005400 63008000 45007000 均 價 5200 4900 7200 5750 主力總價 5560 54 60 萬 6485 總銷金額 3． 1 億 9800 萬 總銷戶數 400 150 1800 200 可售戶數 400 150 1800 200 售出戶數 280 80 1300 200 銷 售 率 70% 60% 72% 100% 綠 化 率 40% 35% 43% 21% 容 積 率 4 得 房 率 79% 85% 75% 78% 車位售價 車位租價 售 13 萬 300/月 未定 6000— 8000 未定 物管公司 開發商 未定 瑞安物業 未定 物 管 費 暫定： 未定 2 元 工程現狀 外立面 結構封頂 現房 外立面 公開日期 00/12 01/09/29 2001． 9 月 00/10 交付日期 02/05 02/08 2020 02/03 調查日期 01/10/12 01/10/12 01/10/12 01/10/13 價格比分析： 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 43 頁 項目 價格范圍 均價 銷售率 % 公開日期 交房日期 陽光前景 4200——6000 5100 0 01/10 底 03/4 紫虹嘉苑 4250——5300 4800 0 01/11 02/12 新外灘花苑 5500——9000（小高層 15500） 7000 （小高層15000） 95% 00 初 01 底 香港麗園 4400—6000 5200 80% 01/6/28 02/7 東方都市景苑 4500——5900 5200 70% 00/10 02/8 海倫香榭 4500——5400 4900 60% 01/9/29 02/8 瑞虹新城 6300——8000 7200 72% 01/9 03 新外灘鑒賞家 4500——7000 5750 100% 00/10 02/13 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 43 頁 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 8688 90 92 94 96 從以上兩表可以看出： 單價范圍覆蓋 42009000 元 /M2，相關可能競爭樓盤單價集中分布在45006000 元 /M2，部分具有獨特景觀、產品優勢樓盤價格則明顯高于區域市場整體價位。周家嘴路經市政府 1999 年拓寬通車后，該地區的交通大大改善，成為虹口南部地區的交通主干道，成為連接浦東、楊浦、虹口、閘北、普陀、長寧各區的重要道路，也是目前虹口樓盤集中開發地區。全年引進外區、外省市企業 305 戶，引入資金 億元。財政 收入繼續保持增長，三級財政收入 億元，同比增長 %；其中，區級財政收入 億元，同比增長 %收支平衡。出生率為 ‰，自然生長率為 ‰。 區域概況 虹口區區政府建立于 1950 年 6 月，現設在海南路 10 號。 二：虹口區區域介紹 地理位置 虹口區位于上海北部稍偏東。 2. 土地開發成本不斷增加； 3. 三材價格大幅度上揚； 4. 商品房推遲入市時間、資金周轉周期延長，會被追加到房價中去的貸款利息額增加； 5. 貨幣分房政策正式出臺前，部分機構或明或暗的福利補貼，對房價提升起到推波助瀾的作用； 6. 住宅樓市品位檔次普遍提高； 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 43 頁 如果“入世”，將形成內外需求的聯動，尤其是境外人士強烈的 購房欲望，強勁的購買力會直接驅動樓價上揚。 C、商品房批準預售面積有一定回落，批準銷售面積仍會繼續上升 商品房新的入市標準實施，將直接導致 2001 年上半年商品房入市數量銳減，原本可在上半年預售的項目轉而集中，將在下半年預售。同時，辦公用房“隱性”增長勢頭有增無減（單位購買住宅用于辦公）。 A、房地產開發投資額將繼續增加，但結構會有所調整 房地產業作為國民經濟發 展的支柱產業之一， GDP 總量增加的重要行業，其開發投資額呈一定幅度的上升是必然的。上述走勢非常清晰的表明，伴隨著上海城市化的進程，上海樓市的重心已經移向外圍區域，中心城區的“空心化”現象顯現。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 43 頁 中心市區的供應量和需求量均同向上升。 區域 內銷商品房預售登記面積（萬平方米） 1997 1998 1999 2000 面積 占總量（ %） 面積 占總量（ %） 面積 占總量（ %） 面積 占總量（ %） 全市合計 100 100 100 100 其中 中心城區 中心市區 人口導入區 由表可見，四年來三個區域預售面積呈現兩種炯然不同走勢： 中心城區呈交易量增長，交易比例下降的反向運行態勢；中心市區交易量增幅逐年減速，而交易比例下挫速度逐年加快；人口導入區則呈交易量和交易比例通向增長的運行態勢，且兩者