世聯-南京世紀城香溢二期整體定位及物業發展建議終稿-133ppt-wenkub.com

　 　

【正文】 從 05年至今， 100平以下 2房供應下降， 100平以上三房供應相對增長，戶型面積逐漸走大，向舒適型過度 森林灣 : ?05年到 06年年底，森林灣供應的戶型以兩房為主，05年輔以 100平以下的 3房， 06年開始輔以 100平以上的三房。 戶型建議 戶型面積建議 戶型創新建議 戶型 90 本報告是嚴格保密的。 充分利用坡度制造下沉、臺地落差來打造立體園林，同時通過灌木、喬木做立體綠化，豐富社區空間感 高 層 中 層 低 層 以高大的落葉喬木和常綠樹為主，讓房子掩映在樹林中 以竹或中矮樹種為主，成為前庭后院的景觀 以低矮灌木或草皮為主 下 沉 臺 地 園林建議二 86 本報告是嚴格保密的。 —— 星河翠庭某業主 84 本報告是嚴格保密的。景觀房也很喜歡，但是景觀房價格要貴一些。 喜歡中心大園林，注重園林品質和園林的活動可參與性 客戶調查 客戶選取原則： 選取不同階段的目標客戶進行比對，便于我們更準確得抓住二期客戶的價值述求 選取不同層次的客戶，便于抓住各層次客戶的價值述求 一期客戶 二期客戶 ? 不用很大的園林，只要自己樓前有個小花園就好了，要保證樓間距，香溢一期的底層曬不到太陽，這點不是很滿意。 ?綠化層次欠豐富，多草皮，少植樹。 新古典主義建筑風格：現代與古典的結合，歐洲建筑元素的簡化運用，穩重高貴 ?主要特征是把古典主義和現代主義結合起來，并加入新形勢 ； ?建筑外觀吸取 “歐陸風格” 元素，并加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化； ?色彩穩重，體現華貴典雅與時尚現代。 —— 旭日景城一私營企業主老板， 45歲左右 78 本報告是嚴格保密的。我們只要質量好，價格便宜就好。 河西樓盤： ?外立面品質感強，部分建筑采用石材； ?顏色以穩重的深色系列為主； ?主題風格明確，建筑元素在關鍵節點體現；部分樓盤采用異域建筑風格。建議做成錯落的商業街，保證通透性。 在兼顧規劃可行性的同時，使商業價值最大化 ?由于社區出入口改變導致 B商業的昭示性不夠，成為沒有人流的死商業，所以建議撤消 B地塊的商業。（附：建議挪至公交車站建房或同幼兒園并置，亦可放置于集中商業內）。 使農貿市場、廣場和會所等配套設施價值最大化 ?農貿市場 D充分利用地形高低差，做成半地下形式，節約了占地面積，提升了容積率。 ?配合翠庭路的路口，兩地塊分別由入口向南形成景觀主軸，該資源可被充分利用，每幢房子都可享受該資源。 ?沿著主入口一般會延伸小區的景觀主軸，開口在翠庭路上，利于景觀主軸貫穿社區南北各幢樓，使中心園林的利用達到最大化。 1 2 3 4 5 3號樓從 11層小高層提升至 16層高層 2號樓從 11層小高層變為 5+1層層退臺花園洋房 5兩棟從 9層多層調整為 5+1形式退臺洋房 ?原有物業組合為清一色高層和小高層，無法形成價值梯度，同時缺少亮點。 改進現有產品，在保證容積率和日照的前提下，建造部分 5+1洋房，形成產品亮點，提升整個樓盤檔次 規劃建議 1 ? 3號樓拔高至 16層，提升了容積率。 展示和客戶體驗 充分考慮售樓處、展示區的設置 ?規劃中未能體現，核心景觀展示力度不足。 —— 客戶葉女士，鋼材市場業務員 客戶選取原則： 選取不同階段的目標客戶進行比對，便于我們更準確得抓住二期客戶的價值述求 選取不同層次的客戶，便于抓住各層次客戶的價值述求 一期客戶 二期客戶 66 本報告是嚴格保密的。最好能將兩者隔開。 客戶注重樓間距、景觀環境與社區配套 ? 樓前最好有個小花園。 Part. 1 整體規劃 Part. 2 建筑風格 Part. 3 園林景觀 Part. 5 配套設施 Part. 4 戶型創新 物業發展建議 Part. 6 物業管理及智能化 64 本報告是嚴格保密的。 產品價值體系：整體以中高檔產品展示社區形象品質，突破區域價值 ? 本項目中高檔的定位是針對市場產品而言 ? 中高檔產品為了快速回收現金流 ? 高檔是由地塊特殊的資源和企業目標而來，是本項目的價值標桿 ?地塊資源 ?企業目標 ?規避風險 高檔產品 作用 1： 提升社區高檔的形象，提升高檔社區的價值 作用 2： 展示社區的形象，社區精神領袖所在 作用 1： 社區定位的支撐 作用 2： 利潤率相對較高，回籠資金 中高檔產品 為中高檔產品服務，讓小區高檔的形象更飽滿，讓中高檔產品的價值充分體現 60 本報告是嚴格保密的。 客戶演變：隨著項目品質的提升和區域的成熟，客戶由以下關區當地居民為主的中端客戶向中高端客戶的的消費群體逐漸轉變 時間 一期 客戶層次 高 低 市中心外溢人口，主要為鼓北的公務員、泛公務員、白領和工薪階層 下關區的公務員、泛公務員、私營業主 ?世紀城香溢二期項目定位為中高檔國際休閑復合型社區，目標客戶群與一期相比呈現出明顯的提升。 客戶定位 下關區公務員、泛公務員 在下關區生活、工作，具有較強的經濟實力，渴望提高生活品質 鼓樓以北的工薪階層、剛起步的白領 迫于市區高價，只能選擇價格相對較低，距離工作地點較近的城北。 國際高品質示范生活的價值體系 —— 關鍵詞：國際的、高品質的、休閑的 一個主題中央園林 一個健康運動主題的會所 一個現代時尚的區域商業中心 國際休閑復合型社區的氛圍營造 一條開放式的城市景觀大道 一種新古典風情的建筑外觀 51 本報告是嚴格保密的。 通過全新生活方式的演繹、體驗式的場景展示、完善的商業配套，凸現社區價值，樹立標桿 ? 城北未來最具規模的商業配套 ? 演繹最為純粹的國際休閑社區 ? 打造全新的生活方式 價值定位 國際休閑 景觀道路 社區親水平臺 新古典的建筑風格 社區商業 復合社區 品質生活 47 本報告是嚴格保密的。 Q1:是否存在中高端的目標客戶 ? Q2:是否存在市場機會 ? 目前市場產品以中端為主，未來放量不構成正面競爭，中高端留有市場空白，可突破空間大 地緣性客戶，市中心外溢客戶 產品品質和社區環境是中高端客戶的關注點，同時也是本項目的發力點 43 本報告是嚴格保密的。 我們村有很多人是自己做生意的，也都在城里買房了，因為在他們看來江北就是農村是鄉下，而在城里買房子就意味著進城，可以嘗試城里人的生活。 39 本報告是嚴格保密的。 鼓樓以北公務員、泛公務員 —— 關注小區環境品質，看重交通，追求生活品質和居住環境的提升，二次臵業者居多 0 2 4 6物業管理升值潛力社區配臵品質形象營銷概念交通便利價格環境分值客戶關注度 （分值越高越重要） ?年齡： 一般在 30－ 50歲之間 ?職業： 公務員、泛公務員等中高端收入者 ?經濟條件： 支付能力在 70－ 150萬之間 ?現有住房條件： 部分已在市中心擁有不錯的房子，但希望在市區以外擁有更寬敞舒適的居住空間，以此作為第二居所或第一居所，追求低密度產品帶來的舒適感，追求更高的生活品質 ?置業關注點 ：關注產品質量、戶型大小和舒適度以及小區環境；同時注重社區規模、配套和開發商品牌 ? 退休大學教師： 65歲左右，退休，可以承受 120萬左右，現在住在玄武；想買環境好一點、生活配套齊全的高品質樓盤；考慮過玄武湖周邊新房，不過價格太高了，不能接受，但又不想去城南買房子，比較偏好鼓樓以北的房子，幕府西路那一塊如果把環境做好的話會考慮。 改善居住環境的當地及周邊居民 —— 對價格敏感，重視高性價比，看重交通和配套 0 2 4 6 8物業管理升值潛力社區配臵品質形象營銷概念交通便利價格環境分值客戶關注度 （分值越高越重要） ? 年齡： 一般在 35－ 60歲之間 ? 職業： 下關區老住宅區的居民 ? 經濟條件： 手頭基本都有 20－ 40萬以上的存款，支付能力在 30萬到 100萬不等，基本上都有至少一套住宅 ? 現有住房條件： 在下關區起碼擁有一套商品房，但比較陳舊，想改善居住環境，提高生活水平 ? 置業關注點 ：最看重價格，其次是生活配套和交通條件，多喜歡買在原來的生活區域附近；追求生活方式和環境的改善，能夠接受小高層和高層，但普遍來看年輕人喜歡樓層高的，年紀大的傾向選擇樓層低的；同時也考慮買店鋪投資或自用 ? 下關區某老住宅區的居民： 目前已有一套商品房，在下關區工作，最看重的是價格，其次是交通和生活配套，超市和菜場一定要有。工作地點就在幕府片區附近，不想搬到其他地方，想在周邊買一套商品房。如果在幕府有高品質的住房，愿意買，離公司也比較近。 下關區私營業主 —— 注重身份地位，追求生活高度，重視物業形象品質與升值空間，多次臵業，支付力強 0 2 4 6 8物業管理升值潛力社區配臵品質形象營銷概念交通便利價格環境分值客戶關注度 （分值越高越重要） ? 年齡： 一般在 35— 50歲之間 ? 職業： 周邊鋼材市場、金橋區域的私營業主 ? 經濟條件： 支付能力在 80到 200萬之間，一般擁有私家車 ? 現有住房條件： 金橋區域部分業主已擁有邁皋橋或市區的房子（面積多在1 140平米以上）；鋼材市場的私營業主基本都是從外地來南京的生意人，多在鼓樓或邁皋橋購房，屬于多次置業者） ? 置業關注點 ：重視產品的品質和形象，以及產品的身份象征；對小區的環境和配套有一定要求；消費行為理性，支付能力強 ? 鋼材市場某私營業主： 目前在南京沒有購房；對戶型要求舒適；注重小區品質、環境和氛圍。 片區市場小結 ? 幕府片區和邁皋橋片區缺乏滿足城北中高端客戶的產品，本項目可通過高品質社區的營造和產品的創新來引導這批客戶消費。 土地出讓 未來預計 2023年 m2 2023年 m2 2023年 m2 2023年 m2 2023年 m2 2023年 m2 2023年 m2 1 3 2 31 本報告是嚴格保密的。 30 本報告是嚴格保密的。 項目 銷售量 剩余銷售量 未來推售量 星河翠庭 容積率： ，建筑面積： 6萬 m2 約 339套 約 4套 0套 旭日景城 容積率： ，建筑面積： 22萬 m2 約 1160套 約 270套 約 830套 中浩森林灣 容積率： ，建筑面積： m2 約 377套 約 60 約 250 山水雅苑 容積率： ，建筑面積： m2 約 60套 約 400套 約 340套 林景瑞園 容積率： ，建筑面積： 10萬 m2 約 320套 約 560套 約 90套 北城世家 容積率： ，建筑面積： 7萬 m2 約 460套 約 80套 約 100套 蘭亭雅苑 容積率： ，建筑面積： 12萬 m2 約 140套 約 5套 約 660套 幕府片區現有住宅項目銷售情況良好，剩余 734套，未來一年內預計新推 1420套。 市場競爭分析 26 本報告是嚴格保密的。 目前鼓樓以北的中高端客戶，未能得到很好的需求釋放，這是本項目的機會點，我們可將關注點放在鼓樓以北的中高端客戶 對本項目有利因素 產品可適當借鑒河西板塊的領先之處。鼓樓沒房子賣了，城北的感覺質量都很一般，河西又太遠了，去那買房首先肯定得買車，所以一直沒買，住住老房子么好了。 寧南板塊產品無亮點，客戶主要來自鼓樓以南 寧南板塊 建筑風格 產品亮點 主力客戶 來源 仁恒翠竹園 現代簡約 把小區建在花園里，水景與 米的中央公園 用于改善居住條件的客戶，二次臵業 城南地區 君悅城市花園 新古典主義風格 純板式住宅、南北雙陽臺 用于改善居住條件的客戶，二次臵業 秦淮區、雨花臺區 寧南板塊 仁恒翠竹園 仁恒翠竹園 君悅城市花園 寧南板塊