?？谑泻？跒?號建設項目可行性研究報告畢業論文-展示頁

　　

【正文】 成后，將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區，也可為海口市民和廣大游客提供齊全而優質的生活服務。8月，世紀大橋和濱海立交橋正式通車，海口灣的商業和旅游價值逐漸顯現，10月，?？诤诵臑I海區規劃正式開標。海口灣承載著海口旅游、居住、度假等多方面的功能，是?？谑谐鞘薪ㄔO中的重要區域，也是?？跒I海繁榮的象征和?？诘某鞘忻?。作為全國最高品質的熱帶城市，?？谑械乩砦恢玫锰飒毢瘢諝赓|量世界一流，已成為最佳的人居之地，極具魅力的家居之所。隨著消費結構的變化及國際旅游島建設的逐步推進，游客對以酒店為代表的旅游地產需求量也將不斷提高。據《海南省旅游總體規劃》預測，到2020年，～。相應地，對以酒店為代表的旅游住宿設施的需求量也將不斷增大。隨著旅游業的持續高速發展，尤其是國際旅游島的建設，對旅游住宿設施等旅游房地產的需求量也將不斷增大，2007年海南旅游接待人數1845萬人次，比上年增長約13%；2008年雖然受四川汶川特大地震、免簽證和落地簽證暫停等因素的影響，海南全年接待旅游過夜人數仍達2060萬人次，同比增長12%；2009年全年共接待過夜游客2250萬人次，同比增長9%。自1992年以來，?？诳缛搿爸袊鞘芯C合環境實力50強”、“中國城市投資硬環境40優”行列，被世界衛生組織和國家衛生部確定為全國唯一的時間健康城市試點，并榮獲“中國優秀旅游城市”、“全國城市環境綜合整治十佳城市”、“全國衛生城市、國家環境保護模范城市”、“全國園林綠化先進城市”、“全國造林綠化十佳城市”等一系列榮譽稱號。第三產業實現增加值405億元，增長17%。2010年一年以來，海口市預計全市地區生產總值完成577億元，%；財政總收入162億元，%；固定資產投資350億元，增長26%；城市居民人均可支配收入16456元，增長8%；農民人均純收入6151元，增長9%。?？谔幱谌A南經濟開發帶的前沿位置，毗鄰港澳臺、東南亞，是連接大陸本土和東南亞的樞紐，對發展華南經濟圈的區域合作和外向型經濟有著得天獨厚的地理優勢。1926年建市；1950年解放；1988年海南建省辦經濟特區，?？诔蔀楹Ｄ鲜∈?，是全省政治、經濟、科技、文化中心和交通郵電樞紐；2002年海口、瓊山兩市合并，海口規模明顯擴大。南渡江東部自南向北略有傾斜，南渡江西部自北向南傾斜；西北部和東南部較高，中部南渡江沿岸低平，北部多為沿海小平原。海口市略呈長心形，地勢平緩。地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔18海里與廣東省海安鎮相望；東面與文昌市相鄰；南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。10′110176。32′20176。與之相對應，與旅游密切相關的專業性旅游地產（酒店、度假村等）和度假型居住地產（第二居所）應成為海南房地產發展的重點。根據國際經驗，著名旅游度假地的房地產發展，通常是與旅游發展結合在一起的，且旅游和房地產是海南國際旅游島營銷的重點產品。目前已開工建設的各項目總投資超過500億元，正在建設的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個，旅游房地產面積300萬平方米；建設運營的高端品牌酒店、度假村超過30家，銷售旅游房地產200萬平方米，已經成為海南國際旅游島建設的主要力量，有力地推動海南國民經濟社會持續健康快速發展。 當前，海南國際旅游島戰略正全面啟動，旅游國際化進程正逐步的深入，在全國樓市低迷的大背景下，海南的房地市場雖然也出現過短暫的波動，但依然迎來了喜人的數據，讓外界不得不對海南旅游地產刮目相看，目前已經有幾十個城市開發企業進駐海南。此外，海南將在海棠灣國家海岸旅游度假區興建20家五星級酒店，在昌江棋子灣旅游度假區興建9家五星級酒店，在陵水清水灣旅游度假區興建6家五星級酒店，在文昌銅鼓嶺生態旅游度假區和樂東龍沐灣旅游度假區各興建5家五星級酒店，再加上其它旅游度假區計劃興建的五星級酒店，未來5年內，海南將建設63家以上五星級豪華酒店。近年來，我省旅游業蓬勃發展，作為旅游業發展的物質基礎和接待服務基地的酒店業，也呈現出前所未有的飛速發函勢頭。隨著海南旅游業的發展，旅游度假酒店日漸成為海南酒店產業的支柱性產業，各種不同風格的旅游度假酒店星羅棋布，日漸新建，擴建，在建，成為了中國旅游酒店業最為集中的區域。海南國際旅游島建設的正式獲批，為海南旅游業和房地產業的發展帶來了新契機。如何及時向旅游消費者提供快捷、方便、靈活、個性、健康、舒適、特色的產品也隨即成為旅游地產的重要發展方向。（也就是說，在未來12年時間內，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大約8萬～10萬間。大量的休閑度假村、高爾夫球場、旅游景區主題休閑公園等休閑度假類房地產的建成，吸引了大量的旅游度假人群進入，推動海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉型，由大眾消費市場向中高檔消費市場轉移，吸引了更多的旅游人群進入海南，從而將增加對酒店市場的強大需求。海南旅游資源豐富、生態環境美好、氣候宜人，是理想的休閑度假旅游地。%。%。建省辦特區以來，海南旅游市場經歷了從小份額的政府接待到大范圍的旅游接待的轉化，旅游業發展十分迅速，目前已經初具規模，形成了比較完善的產業體系。這些都為海南旅游房地產的發展提供了有利的先天條件。海南氣候宜人，年平均氣溫22～26攝氏度，陽光充足、四季如春、空氣清新，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣五大旅游要素俱全。據2000年全國人口普查結果顯示，海南每10萬人中就有4位百歲老人，是全國的4倍；，比全國人均壽命高2歲。島上綠蔭濃郁，森林覆蓋率超過55%，現有的5大熱帶原始森林區五指山森林區、霸王嶺森林區、尖峰嶺森林區、吊羅山森林區和黎母山森林區形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態系統。區位、資源、環境、產業及市場催生海南旅游房地產的發展此后，大批國際金融投資商、地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游業、休閑度假業，旅游與房地產的結合模式也隨著旅游房地產業的發展得到不斷的豐富和創新。上世紀初，地中海沿岸開發了大量海濱別墅，這就是旅游房地產的初期形式——旅游景觀房地產。第二章 項目背景及必要性 項目建設背景旅游房地產是服務旅游業，品牌化、專業化、戰略化發展的新興產業旅游房地產是以旅游人群為對象的房地產，包括休閑度假村，旅游景區主題休閑公園，旅游、休閑、培訓基地，會議中心，運動村，產權酒店，分時度假酒店，高爾夫度假村，風景名勝度假村，海景住宅，景區住宅(風格別墅)，民俗度假村，國際休閑度假中心等旅游置業項目，為最終消費者的物業形式。臺風、雨季影響及其它不可抗拒的因素可能會導致工程工期延長，施工組織要精心策劃，制訂詳細、可行的施工組織計劃，盡量避免在臺風、降水季節施工。項目主要風險來自社會適應性風險和技術與管理風險。項目建設要堅持可持續發展模式，在項目的規劃、設計、施工和運營管理全周期，遵循資源節約環境友好的宗旨和理念。綜上所述，本研究的結論為，項目建設符合規劃要求，市場前景好，建設條件具備；建設方案在技術和經濟上均是合理的，財務上也是可行的。本項目的建設在改善?？谑械耐顿Y環境，增加地方財政收入，為拉動?？诮洕l展的，擴大內需方面，都會產生積極的影響。從項目本身建設條件來看，項目已具備建設的必要條件，并能達到或超過目前國內同類建筑的建設水平。本項目的建設符合國家、海南省、?？谑邢嚓P政策、法規、?？谑谐鞘锌傮w發展規劃。旅游房地產的發展有利于提升旅游服務設施的品質，有利于發掘旅游度假資源的價值，并將加快海南國際旅游島的發展進程。房地產業和旅游業統屬現代服務業范疇，兩個產業的發展具有明顯相互促進作用。海南的旅游房地產發展正在迎來新的發展機遇——房地產發展現狀、資源條件、市場需求及國際旅游島建設的客觀要求。為海南打造“國際旅游島”起到積極的推進作用。綜上所述，該項目建設在財務上是可以被接受的，是可行的。其次是銷售價格降低10%，對項目效益影響大。說明項目開發的經濟效益和投資效果較好，具有較強的盈利能力。酒店正常經營時, 年收入高達14481萬元，項目正常達產年稅前利潤總額為1423萬元。項目投資利潤率高達257%。，全部由建設單位自籌解決（其中銷售滾動投入2650萬元）。 項目總投資及資金籌措 。包括酒店大堂及大堂吧、餐飲、會議、康體、娛樂等。 ，不計容面積（地下室）。觀海東路向北接葫蘆島七星級度假酒店，且為必經之路。項目緊鄰海岸線，東邊是觀海東路，南邊是紅棉路，西邊是觀海西路。項目東側及南側是萬綠園，北側為美源第二時間酒吧街及規劃中的七星級度假酒店，西側為中海石油公司及美源游艇碼頭。 項目地址項目建設地點位于?？谑泻诵臑I海區，緊鄰城市商業副中心，北臨瓊州海峽，南靠城市中心綠肺萬綠園。第一章 總論 項目名稱?？跒?號建設項目可行性研究報告 項目建設單位及建設單位簡介海南XX實業投資有限公司 可行性研究報告編制單位海南省建設項目規劃設計研究院資格證書編號： 可行性研究報告編制的主要依據《海口市城市總體規劃》（20052020）；《濱海核心區?？跒晨刂菩栽敿氁巹潯?；《海口灣A2302地塊修建性詳細規劃》；《海口市國民經濟和社會發展十一個五年規劃綱要》；國家相關規范標準；建設單位提供的意見、資料等；建設單位與海南省建設項目規劃設計研究院簽訂的工程項目咨詢合同。 可行性研究的范圍及主要內容項目提出的背景、建設必要性、市場分析與預測、建設規模、建設方案、環境保護、工程招標、節約能源、企業組織與勞動定員、項目實施進度建議、項目投資估算及資金籌措、財務評價等。㎡，地塊為濱海填海區，土地條件為凈地，場地平整。用地東側及南側為大面積公共綠地，北側為商業用地，東邊為市政綠化用地，西側為二類居住用地，現狀有陽光經典住宅區，及中海石油總部。觀海西路與紅棉路交叉，向南延伸與濱海大道相接。本項目建設內容包括建（構）筑物、給排水、供電、電信、煤氣、消防、區內道路、園林景觀及綠化等。包括L型連棟酒店公共區套房1棟、7層產權式客房4棟、3層總統計套房8棟，總客房數437間。架空層面積（不計入建筑總面積）。其中，；。 項目財務評價經計算分析得出：產權酒店、產權度假別墅的銷售收入高達125046萬元，扣除建設成本及稅金后。說明項目經濟效益和投資效果較好，具有較強的盈利能力。%，%，（含建設期2年），%，（含建設期2年），均滿足了基準值的要求。從敏感性分析可以看出，投資增加10%，對項目的效益影響最大。但即使在最不利設定情況下，%，說明項目具有較強的抗風險能力。 經濟指標匯總表表12 經濟指標匯總表序號項目計量單位數量備注1項目總投資萬元2銷售收入萬元1395273銷售稅金及附加萬元營業稅及附加萬元土地增值稅萬元4利潤總額萬元5所得稅萬元6財務內部收益率%稅前7財務凈現值萬元71299稅前8投資凈利率%9投資利稅率%10資本金利潤率%11投資回收期年稅前12盈虧平衡點%13項目建設期年2 結論及建議?？跒?號項目的建設將更有力推動?？诼糜螛I和房地產業發展。工程的建設將為改變?？诔鞘忻婷病⒋龠M經濟發展創造良好的條件，對改善城市居民生活、城市建設起到積極的作用，對提升城市品味，改善旅游環境等具有深遠的意義。海南擁有全國獨一無二的氣候、環境和旅游資源，旅游地產擁有獨特的發展優勢；且旅游房地產業已被列為海南省主導產業。房地產業參與旅游基礎設施開發，可提高旅游接待能力，旅游業可為房地產業注入新的理念，拓寬產業發展空間。與此同時，國際旅游島的建設也將進一步推動海南旅游房地產的發展。該項目構成合理、選址恰當、地理位置優越、規模適宜、功能分區明確，完全滿足工程技術對環境原生態的保護功能；項目所需材料、設備供應充足；市政基礎配套設施已配備；節能、消防、防疫及環保均能滿足同類建筑的技術要求。因此，本項目的建設是符合現實需求及切實可行的。從項目財務計算結果分析，稅前和稅后的財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期均高于行業基準值，財務上基本可行。本項目前期準備工作已基本就緒，應盡快進行初步設計等后續工作，使項目順利進行。項目本身就是人居住所，其安全的重要性不言而喻，在工程設計及施工時必須嚴格按照有關的技術規范執行，保證項目使用時的安全性。建設單位應加強管理力度，積極推行先進的管理辦法，組建一支精干、高效、專業配套齊全的管理隊伍，加強工程管理，統一調度指揮，爭取通過有效的管理避免風險。鑒于項目的良好社會效益，建議?？谑姓嚓P部門緊密配合，加速推進，盡快落實資金，使這一民心工程早日完成，早見效益。旅游房地產的發源地始于法國地中海沿岸。20世紀60年代法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶，旅游和房地產緊密結合，標志著旅游房地產業的誕生。旅游房地產按其所有權和使用權的不同可以分為產權酒店、分時度假、主題社區或景區住宅、房地產大盤或新城項目等，是房地產品牌化、專業化、戰略化發展，與旅游緊密結合的新興產業。（1）海南得天獨厚的區位、資源、環境為旅游房地產提供了有利的發展優勢海南島擁有目前國內最佳的綜合生態環境，同時也是世界上僅有的幾塊未被污染的凈土之一。據20052008年海南環境狀況監測表明，海南的環境質量持續保持全國一流水平，全省環境空氣質量連續保持國家一級標準，負離子含量超出世界衛生組織規定的空氣清新標準的幾十倍，被譽為回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島。海南地處北緯18度～20度（巴厘島、孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島、呂宋島等世界知名旅游度假圣地都在這一緯線上），擁有全國唯一的熱帶海岸帶，海岸線長達1528公里，其中具備旅游房地產開發條件的岸線約占50％～60％。豐富的溫泉資源、獨特的熱帶雨林景觀和傳統的黎苗少數民族風情，將海南島裝扮成我國最具特色的海島型旅游度假勝地，被稱為祖國的后