家居市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽

　　

【正文】 經(jīng)濟(jì)富裕，具有豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)；2）本項(xiàng)目所在周邊當(dāng)?shù)卮迕瘢?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。購(gòu)買心理分析：以上客戶的資金積累及來源不像前積累客戶群豐厚，多會(huì)選擇中小面積的住房，該類客戶最注重經(jīng)濟(jì)適用以及總價(jià)，其次才是位置和環(huán)境等因素，這部分人群約占成交客戶的45%。這些單位的職工普遍存在改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、有特色的小區(qū)，購(gòu)房大多為居住用途，戶型為三房系列，購(gòu)房注重私密性。1）本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位原則是：①要體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值：價(jià)格是衡量物業(yè)價(jià)值的唯一的量化指標(biāo)，價(jià)格定位要結(jié)合策略性考慮，堅(jiān)持一房一價(jià)的價(jià)值定位。③要確保銷售速度、加速資金回流。②基本定價(jià)依據(jù)：本項(xiàng)目開發(fā)的樓盤定價(jià)的主要是依據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)位,結(jié)合樓盤自身的特點(diǎn)及周邊高層樓盤的價(jià)格、高層在當(dāng)?shù)氐姆磻?zhàn)趨勢(shì)所制定。②新材料和新技術(shù)：項(xiàng)目應(yīng)注重對(duì)環(huán)保、節(jié)能材料的應(yīng)用。③環(huán)保檔次：結(jié)合市場(chǎng)情況及自身?xiàng)l件，本項(xiàng)目定位于中檔，呈現(xiàn)城市成熟區(qū)的居住價(jià)值。地理位置十分優(yōu)越，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。市政道路、電力、排水等市政設(shè)施較為齊全，符合本項(xiàng)目的實(shí)施條件。項(xiàng)目地處關(guān)中平原，地勢(shì)平坦，自然條件比較好，工程地質(zhì)條件較為優(yōu)越。本項(xiàng)目建設(shè)用地原為居住區(qū)，地勢(shì)比較平坦，適合住宅建設(shè)。當(dāng)?shù)毓こ淌┕挝缓屯鈦砉こ淌┕挝荒芰蓾M足本項(xiàng)目工程使用要求，具體使用單位通過招標(biāo)確定。供水：本工程供水水源為市政自來水，—。低區(qū)采用市政直接供水，高區(qū)供水采用變頻水泵加壓。消防：本項(xiàng)目按設(shè)計(jì)規(guī)劃要求設(shè)置消防設(shè)施。供電：根據(jù)西安市政府印發(fā)，《西安市新建住宅供配電設(shè)施建設(shè)管理辦法》，新建住宅供配電設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照城市總體規(guī)劃，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。由供電部門對(duì)新建住宅按照國(guó)家公布的目錄電價(jià)實(shí)行供電到戶、管理到戶、直抄到戶、收費(fèi)到戶。通訊網(wǎng)絡(luò)由有關(guān)電信企業(yè)直接為用戶服務(wù)。本項(xiàng)目位于西安市高新區(qū)科技一路，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。本工程總建筑面積79300 m2，其中住宅總建筑面積63100 m2，商業(yè)建筑面積2200 m2，地下總建筑面積14000 m2。本項(xiàng)目位于西安市高新區(qū)，基地地形平坦，經(jīng)過日照分析采用靈活的布置方式，爭(zhēng)取最好的采光通風(fēng)和景觀視野，強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，在滿足住宅建筑基本要素的基礎(chǔ)上提升品位與健康性，追求住宅的舒適性，營(yíng)造出一個(gè)健康的居住小區(qū)，力求賦予該住宅區(qū)清新、明快、充滿朝氣的新風(fēng)貌。住宅戶型合理，緊湊，適用方便，立面力求體現(xiàn)簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代風(fēng)格。本設(shè)計(jì)按照總體設(shè)計(jì)思想和理念，做好各階段的完美合理協(xié)調(diào)，努力創(chuàng)造優(yōu)美生動(dòng)的內(nèi)部環(huán)境，組織風(fēng)格各異的景觀，將本項(xiàng)目建設(shè)成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化大型住宅小區(qū)，設(shè)計(jì)出完善而富有創(chuàng)造性的方案。全面貫徹國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)，體現(xiàn)安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的建設(shè)方針。總平面設(shè)計(jì)力求與環(huán)境統(tǒng)一協(xié)調(diào)，建筑總體平面設(shè)計(jì)功能布置合理，建筑造型力求簡(jiǎn)潔大方，新穎美觀，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑特色。整個(gè)小區(qū)建筑布局既活潑又有序，既與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合，又不失理性,是真正做到“以人為本、因地制宜”。小高層按日照分析標(biāo)準(zhǔn)控制。每個(gè)鄰里單元都能享受公共綠化，并加強(qiáng)鄰里之間的交往與凝聚力，從而形成守望相助的緊密關(guān)系。人的活動(dòng)、休閑空間由小區(qū)的活動(dòng)帶串聯(lián)起來。通過小區(qū)主干道和外圍輔道聯(lián)系各個(gè)建筑單體，進(jìn)而形成交通系統(tǒng)的骨架，使人們回家的路線縮到最短，同時(shí)也互不干擾。通過步行綠化帶和中心綠地形成完整的步行景觀系統(tǒng)。同時(shí)又將道路設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)對(duì)景與轉(zhuǎn)換，以形成步移景異的空間變化。整個(gè)小區(qū)格局設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)了多種大小不同的戶型,戶型設(shè)計(jì)仔細(xì)考慮了人們的生活起居模式,、通風(fēng)等基本因素，做到南廳南主臥以外，還突出考慮以下幾點(diǎn)：分區(qū)明確：從居住的功能與私密性考慮，以人的行為為基本出發(fā)點(diǎn)，充分保證內(nèi)外、動(dòng)靜、晝夜分區(qū)，具體表現(xiàn)為通過平面深淺的手法，做到實(shí)現(xiàn)、聲音的隔絕，符合住戶的心理要求。輔助空間：輔助空間作為生活中必不可少的空間，在設(shè)計(jì)中得到重視，戶內(nèi)盡可能增加壁柜和吊柜等儲(chǔ)藏空間，預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位和冷凝水管，以保證住宅立面的整齊美觀。各種戶型布置緊湊合理，動(dòng)靜分區(qū)。廚房外設(shè)服務(wù)陽臺(tái)，可進(jìn)行擇菜、洗衣等工作，衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，基本上保證了自然采光和通風(fēng)。立面色彩以古樸典雅的灰色和赭石色相呼應(yīng)，局部添加鮮明活潑的構(gòu)架和線條，力求變現(xiàn)現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、人文的特征。小區(qū)生活用水水源為市政自來水，從現(xiàn)有市政自來水干管上接到小區(qū)進(jìn)水管DN250mm。在小區(qū)地下設(shè)備用房設(shè)置一個(gè)給水泵站，室外設(shè)生活調(diào)節(jié)水池，貯存日用水量15%用調(diào)節(jié)水量。貯存小區(qū)生活用水量及消防用水量。室外采用雨、污分流排水系統(tǒng)。生活污水應(yīng)經(jīng)過化糞池處理排入市政污水管網(wǎng)。室外雨水管道采用HDPE雙壁波紋管，承插熱熔連接。每戶用電為6KW。小區(qū)設(shè)電話、閉路電視、網(wǎng)絡(luò)、防盜對(duì)講系統(tǒng)。防盜對(duì)講設(shè)在每單元入口處，每單元入口處門上設(shè)電控鎖、對(duì)講分機(jī)。不宜用水撲救的建筑及部位采用氣體滅火裝置。消防水源由城市自來水管網(wǎng)引入。室外消火栓用水有消防水池供給，在小區(qū)內(nèi)形成給水環(huán)網(wǎng)，間距不大于120米。建筑節(jié)能已成為一項(xiàng)基本國(guó)策。設(shè)計(jì)采用以下措施，充分節(jié)約能源。建筑布局以錯(cuò)落的組團(tuán)布局使區(qū)內(nèi)景觀實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化，開闊的樓距形成良好的視野并保證了每戶的通風(fēng)及對(duì)采光的要求，使無論大小戶型的均好性都能得到滿足。窗子：采用隔熱斷橋鋁合金中空玻璃窗，斷橋鋁合金本身的特點(diǎn)就是強(qiáng)度高、保溫隔熱性好，剛性好、防火性好，采光面積大，耐大氣腐蝕性好，綜合性能高，使用壽命長(zhǎng)，裝飾效果好，中空玻璃則是一種良好的隔熱、隔音、美觀適用、并可降低建筑物自重的新型建筑材料。墻體：采用符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的保溫隔熱、輕質(zhì)高強(qiáng)的非粘土實(shí)心磚墻體材料。采用創(chuàng)新的電氣設(shè)計(jì)，優(yōu)化合理的變、配電系統(tǒng)，減少能耗。同時(shí)將變、配電房設(shè)置在負(fù)荷中心，盡可能減少供電半徑，大量節(jié)約能源。第六章 環(huán)境保護(hù)大力發(fā)展綠色節(jié)能環(huán)保建筑已然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。生活污水經(jīng)化糞池沉淀處理后排入城市污水管網(wǎng)。小區(qū)設(shè)垃圾集中收集臺(tái)，在各組團(tuán)設(shè)垃圾箱，由保潔員統(tǒng)一收集至垃圾臺(tái)后運(yùn)至城市垃圾站處理。4. 施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。考慮到本項(xiàng)目是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對(duì)環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點(diǎn)堆放，專人及時(shí)清理，保證整個(gè)小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。第七章 項(xiàng)目進(jìn)度安排取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)后，前期準(zhǔn)備階段約6個(gè)月，具體進(jìn)行的工作計(jì)劃如下：1）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，確定開發(fā)方案構(gòu)思；2）確定設(shè)計(jì)單位組織規(guī)劃設(shè)計(jì)，并進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建；3）項(xiàng)目開發(fā)方案策劃、營(yíng)銷方案策劃、可行性研究報(bào)告編制；4）確定設(shè)計(jì)單位后組織建筑施工圖設(shè)計(jì)；5）項(xiàng)目報(bào)建；6）辦理建筑工程許可證，繳納各種稅費(fèi)；7）工程預(yù)算審核、工程招標(biāo)；8）工程的進(jìn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備。2. 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)及說明 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》 的通知（計(jì)價(jià)格［2002］10號(hào)）；2）國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）；3）國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知（計(jì)價(jià)格[2001]585號(hào)）；4）國(guó)家物價(jià)局、財(cái)政部關(guān)于工程勘察設(shè)計(jì)資格審查發(fā)證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函（價(jià)費(fèi)字［1992］641號(hào)）；5）陜西省財(cái)政廳、陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于建筑行業(yè)統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)收取勞保基金有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知（陜財(cái)稅［1998］62號(hào)）；6）陜西省物價(jià)局關(guān)于我省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查收費(fèi)有關(guān)問題的復(fù)函（陜價(jià)行函[2007]19號(hào)）；7）陜西省人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省財(cái)政廳建設(shè)廳新型墻體材料專項(xiàng)基金征收和使用管理實(shí)施細(xì)則的通知（陜政辦發(fā)［2003］74號(hào)）；8）西安市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)西安市物價(jià)局、西安市財(cái)政局關(guān)于收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有關(guān)問題的規(guī)定的通知（市政辦發(fā)[2005]159號(hào)）；9）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；10）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；11）類似工程估算、概算指標(biāo)；12）委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)。由于本項(xiàng)目后期開發(fā)費(fèi)用可利用前期銷售收入進(jìn)行投入，故建設(shè)單位不必準(zhǔn)備項(xiàng)目建設(shè)期所需全部資金即可完成項(xiàng)目建設(shè)，故開發(fā)商只需籌備項(xiàng)目前期未取得預(yù)售收入之前的建設(shè)資金。土地征用及拆遷費(fèi)用為400萬元/畝（包含了拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)用和搬遷過渡費(fèi)）。前期工程費(fèi)包括前期咨詢費(fèi)、水文地質(zhì)勘察費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、園林景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、定樁放線等測(cè)繪費(fèi)、招投標(biāo)交易及代理服務(wù)費(fèi)、預(yù)、決算編制費(fèi)、沉降觀測(cè)費(fèi)、臨電、臨水費(fèi)等方面，前期工程費(fèi)用具體如下表所示。根據(jù)城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用具體如下表所示。根據(jù)相關(guān)指標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查和當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰膶?shí)際造價(jià)，估算如下：建安成本：商品住宅 2105元/㎡地下車庫 3205元/㎡配套商業(yè) 1960元/㎡建安工程費(fèi)用合計(jì)18201萬元。室外配套項(xiàng)目工程費(fèi)單位單價(jià)取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)用（萬元）小區(qū)內(nèi)配套景觀、道路、室外管網(wǎng)元/㎡15079300建筑面積開發(fā)費(fèi)用主要包括監(jiān)理費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、銷售推廣費(fèi)等。序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)計(jì)費(fèi)基數(shù)計(jì)價(jià)單位估算費(fèi)用（萬元）備注1監(jiān)理費(fèi)用元/㎡1079300建筑面積2建設(shè)單位管理費(fèi)用1%1~5合計(jì)3不可預(yù)見費(fèi)用1%1~5合計(jì)4銷售推廣費(fèi)用3%51015銷售收入注：表中計(jì)價(jià)單位列所說1—5合計(jì)是指下列費(fèi)用合計(jì)：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)用 、建安費(fèi)用、室外配套項(xiàng)目工程費(fèi)。 建設(shè)投資估算表 單位:萬元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)備注1工程費(fèi)用400