湖塘“水漾年華”策劃報1-在線瀏覽

　　

【正文】 216。 項目規模較大，拆遷量較大，開發周期較長，容易出現一些不確定因素。新城南都定位“常州南翼新都會，國際生活示范城”，系武進出現的最大的高尚住宅項目。并邀請世界著名的貝爾高林公司及悒德國際等進行園林規劃和建筑規劃。新城南都雄厚的開發商實力、超前的規劃、大家的手筆、完善的配套、便利的交通，均具有獨特的優勢，將成為本項目最大的競爭對手。五、項目整體定位216。 整體定位本地塊原為工業小區集中區域，位于老中央生活區內，周邊配套較為齊全，此區域政府規劃為湖塘橋北大型生活居住區，但居住層次多以工薪階層為主，因此本項目不適宜做頂級樓盤，因為沒有一個高檔的居住氛圍，因此我們給項目的定位是：集購物、娛樂、休閑、居住、餐飲于一體的中高檔社區。副標題突出“雙水景”概念，一為天然水景，自然不加修飾；一為工匠用心之作，繽紛蕩漾。廣告語朗朗上口，富有詩意，給人以無窮的遐想，充分體現本案大空間、雙水景特征。陽 湖 金 水 灣江南天下秀/璀璨陽湖家14萬平米雙水景中央生活特區釋義：本案名準確地概括了該項目所具備的內在與外在特征。“金”既指金雞路，又暗喻此區位乃“寸金之地”，同時又暗示該項目擁有“金”質的內涵。此案名朗朗上口，易于傳播。陽 湖 春 曉金雞啼暢/春滿陽湖 14萬平方米雙水景中央生活特區釋義：其一：本案名“陽湖春曉”富有江南特色，給人以無窮美的遐想；其二：“陽湖春曉”之陽湖是沿用千年湖塘的別名，案名方位明確易記；其三：本案北鄰擴建中金雞路，新金雞路的開通，為項目最大利好，恰如詩中“雄雞一唱天下白”所言，將喚醒陽湖之春曉。其四：“陽湖春曉”又有祝福湖塘美好明天的內涵。陽 湖 暢 園 14萬平方米雙水景中央生活特區釋義：一個“暢”字，寓意無窮。此案名具有好的口彩，滿足消費者向往吉祥如意的愿望。案名簡單易記、易于傳播。路之端點，水之漾處，是溫暖的家。副標題中央生活特區示意該項目地理位置優越，交通便利，配套成熟齊全，為區政府規劃湖塘橋北未來大型中央生活區；雙水景突出項目的環境優勢，家外有河，“園”內有溪，彰顯生態住宅特色。u 主題概念建議（二）江南天下秀 璀璨陽湖家釋義：此廣告語具有領袖者的大氣與胸襟。是江南傳統文化與江南園林美景集大成者。同時又有因為本案的存在，而使陽湖更加璀璨生輝之意。與其它樓盤廣告語區別明顯，使消費者不會產生雷同感或模糊記憶。七、目標客戶定位分析目標客戶定位知道房子賣給誰，項目也就成功了一半。 項目周邊老新村換房居民，為項目主力客群之一；（項目周邊有老壩村、烈帝村、夏雷村等村落，計5千7百多戶家庭，1萬三千多人口。其中烈帝、降子村是湖塘鎮綜合實力十強村，華家村、降子村是湖塘鎮工業十強村。）252。 周邊學校、醫院、機關、工薪階層，為項目主力客群之一；252。 部分投資者252。 部分個體、私營業主252。 追求生活品質，對都市生活向往；252。 注重地段、環境、物業、服務及時尚戶型；252。 能承受25萬左右的總價。小區整體規劃建議采用圍合布局，前低后高，前面臨大通河為多層住宅，建議設計成聯排疊加別墅，但數量不宜太多，后面為六層多層成行列式排列，最后面沿街為底商純小高層設計，部分商鋪可做成會所。大門建議設在原拉絲車間附近，建議人車分流設計，一條主干道貫通小區南北，將小區一分為二，在小區主入口處設計大型主題廣場，導入“疊水瀑布”匯入沿主干道蜿蜒相依的一條小溪內，組團景觀散落在小區建筑內。在整體規劃布局中，之所以建議沿大通河處設計幾幢聯排疊加別墅，實則醉翁之意不在酒，而在于畫龍點睛，來提升項目檔次，以提高業主“期望價格勢能”。目前，在各大城市社區中，小區內會所經營管理一直是老大難問題，如果只對小區內服務，經營難以為繼服務水平不高，成為開發商一個包袱，如果對外經營，小區出入人員雜亂難以管理。另外在會所的經營管理上可對外招標也可自己經營。我們之所以建議添加歐洲新古典主義建筑風格元素設計，主要有如下幾點考慮：其一，我項目建筑形態為多層、小高層設計，適宜做成類似“TOWNHOUSE”的產品風格；我們之所以選擇歐洲新古典主義建筑風格，而擯棄“巴洛克”和“洛可可”歐洲建筑風格，就是考慮新古典主義風格是在舊古典主義對稱、秩序、均衡、理性、嚴格的建筑風格上添加現代時尚的音符，符合中國人的居住習慣；其二，在房屋結構基本不變的前提下，增加歐式風格，建筑成本相差無幾；其三，“TOWNHOUSE”正成為一種“城市造鎮”計劃的主打產品，受到市場歡迎，如常州奧林匹克花園就有“TOWNHOUSE”產品。l 建筑布局①建筑單體的走線盡量平行，秩序感強并可避免漏斗效應而產生強風帶。③玻璃采用與小區內整體氛圍相統一的色彩。l 建筑立面① 小高層三段式設計，以基座、腰線、線板等進行分段化處理。③ 底墻面可采用具有文化底蘊的浮雕設計。⑤建議用較活潑的暖色作為主色調如黃色、藍色等。② 在立面上避免單調重復，將其分段配合色彩變化，使大面積墻壁富于變化。③建議增加大角度觀景窗,比如用270度觀景窗,讓業主感受到“溪石共嬉戲，水月相玲瓏”的江南風情。l 車庫設計 由于小區規模大且定位中高檔社區，因此建議人車分流，車庫泊位按1：，既有地上臨時停車位，又需要有地下車庫，地下車庫建議設計在小區北部廣場下，可直接從車庫通往小高層，出入十分方便。九、戶型建議l 設計原則由于本項目定位中高檔，因此設計應秉承“以人為本”設計理念，堅持實用適用原則，進行戶型創新。l 主力戶型小戶型熱銷是今年常州樓市的一大主題，也反映了由于房價不斷攀生，為控制購房總價，消費者在保證功能齊全的情況下，對經濟實用的100130平方米中小戶型更獨有情鐘，新城芳草園105平方米小三房熱銷就說明了這一點。而130150平方米的戶型為補充戶型，而150平方米以上的戶型只是點綴，主要為提升樓盤檔次需要。客廳： ，不少于4米，客廳設計最忌諱所有房間繞廳布置，造成開門太多，通行線路交叉，不利于廳內家具的布置和使用，也影響休息區的私密性和安靜。臥室： “大廳小臥”曾經流行，但不能走極端，建議客廳面積在2130平方米，臥室1215平方米。儲藏室：建議既可設計成“走入式”，也可在臥室內設計“嵌入式”壁櫥。廚房： 建議“L”設計，動線合理，實用方便，有操作平臺。公用衛生間建議浴廁與洗手分離，先是“洗手間”，里面是“浴廁間”。景觀陽臺：面積控制在56平方米，形狀有變化以豐富立面效果。以步道路作為紐帶，建立三級網絡道路系統，車行路、單元路、景觀人性小徑相結合，達到出行方便、散步達到視覺上移步換景的連續感。 建筑景觀化建筑是剛性的，應通過景觀柔性，把自然和人性回歸。216。起伏坡地、立體綠化，大大提高綠化率的同時，使景觀變化富有動感和層次。本地塊南鄰大通河，自然的河道，像人的血液一樣，流動顯示生命活力。216。為照顧景觀的均好性，以弱化位置不好房子的銷售抗性，建議設計組團景觀，做到戶戶有景，家家見綠。“石令人古，水令人遠”、“園可無山，不可無石”，“小中見大”是造園的常用手法與精髓。比如浣紗女等。 運動休閑 強調景觀的可參與性，融合自然、運動、健康的生活居住主題，是小區規劃的一個重要方面。建議設計一條慢跑道，把小區串聯在一起利于晨練。 配置一定數量的戶外健身運動器材，部分散落在小區的內部，部分集中在健身休閑廣場，提高運動設施的利用率。 背景音樂小區建議設置背景音樂，兼做緊急廣播之用。216。即局部不同風格的園林與建筑風格融合一致，相輔相成，形成數個園區，而每個園區均有其相應的主題，為其塑造特殊的文化背景，別具一格，趣味無窮。讓業主盡享“樓在園中，家在景中，小橋流水到我家”的生活意境。比如以代表江南特色的“梅、蘭、竹、菊”命名，組團名分為梅園、蘭園、竹園、菊園。十一、開發流程及銷售安排房地產開發流程第一階段 前期階段㈠工商注冊 ㈡稅務登記 ㈢立項 ㈣土地手續名稱登記 國稅 項目建議書 定樁驗線驗資 地稅 可行性研究報告 丈量房地產資質 統計登記 立項 交納地價款機構代碼 銀行開戶 報批 土地過戶第二階段規劃設計階段拆遷安置方案建議（領取拆遷許可證）動遷會及拆遷安置場地三通一平（房地產開發手冊）申請伐樹許可證與各市政配套部門協調（尤其供電局）實現七通一平規劃方案研究評審總圖報批（領取規劃用地許可證）同時進行第三階段施工圖階段制作資料（包括用途、規劃、結構、布置等）完成總投資25%以上物價局備案建議物價局下對