別墅項目報告ppt課件-閱讀頁

　　

【正文】 銷售面積 21萬平（其中別墅 ，洋房 ） 目標 銷售難點： ? 項目總體量需去化較長周期 ? 2022年沈陽別墅市場總體去化 39萬方， 2022年銷售任務占 2022年全年銷售的 33% ? 以新聯康別墅來客成交比的標準 1:10（業內平均 1： 15），普宅 1： 7（業內平均 1：12），別墅需要 4400組客戶，洋房需要 4200組客戶 要實現 2022年的銷售目標，我們將面臨的是前所未有的挑戰！ 兩項目目標分析 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 面對龍湖在沈陽重重難題及銷售指標的重壓 我們要如何應對？？ 找出癥結所在，就讓我們對癥下藥。 最初聽到這個龍湖時， 感覺位臵應該不錯 ， 知道兩項目均在沈北以后 ，這種感覺就沒有了，它在我心里面的 位臵一下子就落了下來 。 客戶語錄二： 看過龍湖的廣告牌，給人的感覺是一個景觀做的很好的別墅，但是除了景觀外不清楚項目還有什么賣點 。 客戶對于龍湖品牌的 誤解 產品力 得不到應有的體現 產品 同質化 嚴重 此時唯有重新樹立龍湖的品牌，讓客戶重新認識龍湖，拿掉“園丁”的帽子，走專屬于“ 龍湖” 的品牌推廣路線 品牌落地問題 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 龍湖核心價值梳理 FAB F (features/fact) 龍湖本身的性質 龍湖 一線品牌、多年別墅研發經驗、聚焦高端引領創新、景觀出眾最佳體驗、全國標準成本優化、細節品質人性服務 、 5000畝大盤、類獨棟別墅、情景洋房、周邊配套不夠完善、區位交通不發達、產品總價高 A( advantages) 相對于競爭對手的優勢 龍湖 品牌、專家、大盤、園林、景觀、物業 B (benefit/value) 項目給用戶的利益（價值） 龍湖 別墅專家建的別墅 品牌落地問題 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 2022年怎樣實現品牌落地？使更多客戶了解龍湖？ 2022年 “ 品牌落地 ” 營銷執行方案 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 展示 品牌營銷方案 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 全國首創全景市區展示體驗館 把龍湖景觀、戶型完全移植到體驗中心，體現龍湖專業景觀栽植，同時引進兩岸咖啡 /85176。 主要功能： ?品牌展示 ?項目展示 ?景觀技術 ?休閑娛樂 設立時間： 3月份 設立地點：皇姑、沈河、 大東交匯處 展示 品牌營銷方案 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 品牌營銷方案 推廣 【 市內大型戶外 】 攻下市區中心大型戶外 樹立精神堡壘，主打“龍湖 后豪宅時代的別墅專家”。 時間： 34月份 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 展示 【 工法展示間 】 兩項目售樓處設工法展示間 售樓處內設工法展示間，展示龍湖產品細節到位，體現龍湖“別墅專家”的稱號，同時解決了目前售樓處功能較為單一的現狀。 時間： 5月份 炒熱板塊 品牌營銷方案 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 各階段工作 品牌營銷方案 主題 4月 3月 2月 1月 事件 現場包裝 媒體 市內營銷體驗館建立 工法展示間 龍湖 后豪宅時代的別墅專家 區域論壇 戶外、網站、軟文 5月 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 在解決品牌落地問題之后，對于項目實質問題，更需要解決！ 那么，對于龍湖在沈的兩個項目，我們從依次說起！ 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 龍湖 SO策略：立足優勢，把握機會 ?通過品牌價值提升項目認知：依托龍湖品牌價值提高項目認知 ， 建立頂級度假型大盤 ， 開展一系列主題活動 ,占領區域高地 ,樹立區域價值標桿 。 項目分析 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 產品定位：純粹的花園別墅社區 形象定位：高品質休閑度假別墅 功能定位：高端人士專享的休閑、度假場所 項目定位： 大棋盤山 首席花園假日別墅 項目再定位 項目定位 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 客戶 ? 從事行業 ： 公司高管 、私企業主、貿易、 IT界、金融、教育、地產等 領域，在行業內掌握話語權的人 ? 多具有國際視野和海外經歷 ? 具有多次臵業經歷 ? 對環境較為看重，既要大環境舒適，同時也需求優質園區環境。 ?消費習慣：追求新體驗，關注名品發布及流行趨勢 ? 購買目的：短期居住度假、享樂 項目定位 核心客戶 重點客戶 游離客戶 龍湖老業主介紹的老客戶。 私營業主、企業高管 皇姑、大東、沈河和平等地經濟實力較為雄厚的私營業主 撫順、鞍山區域的客戶 撫順煤炭行業大客戶 鞍山私營業主。 企業高管：經濟區內各進駐企業高管。 事業單位：醫大醫生。 五愛、南塔、北行地區私營業主、個體商戶 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 Q:打造首席度假型別墅，目前項目景觀及配套還有一定缺失，如何營造項目的極致形象，讓客戶感覺到產品價值？ 為此，我們需要借鑒市場上配套完善的別墅社區 案例借鑒 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 蘭喬圣菲 皇第龍邸 金地長青灣 琥珀灣 景觀 ?三道圣菲谷 ?原生山地景觀 ?進門處大型中心景觀 ?中央景觀杏花大道 ?60米高盛京天河大瀑布 ?賞景健身的盤山步道 ?祥云石 ?2萬平水晶湖 ?321棵原生大樹 ?210棵同緯度移植珍惜林木 ?沿湖“七岸八景” ?萬平人工湖 配套 ?雙會所（一個會所面積是 2500平，已投入使用，一個會所面積是 5000平，尚未投入使用） ?萬平商業街 ?山地體育會館（各種球類、健身館、 SPA水療館、游泳館等） 5萬平高爾夫打席場 ?山地果園 ?山地生態示范田 ?露天體育廣場等 ?2022平風情商業街 ?頂尖名校、幼兒園 ?7000平業主會所 ?藝術博物館 ?精品酒店 ?3000平商業街 ?會所（健身館、SPA水療館、游泳館等） 項目總平圖 案例借鑒 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 皇第龍邸的萬平風情商業街 皇第龍邸的 60米瀑布 首創琥珀灣的萬平人工湖 金地長青灣的 2萬平水晶湖及業主會所 完善的配套及豐富的景觀 成為資源型大盤的重要價值 支撐 蘭喬圣菲的圣菲國際俱樂部 案例借鑒 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 首席度假型別墅重要支撐 —— 中心景觀 【 打造中心大型水景景觀 】 規模：建議規劃景觀大型水景景觀，湖區 20220平方米左右，分支連通各期組團。 功能： （ 1）沈陽國際幼兒園，方便業主幼兒就讀的問題，極大的提升了整個樓盤的品質。 浪漫商務休閑會所 設施：酒吧、 KTV、雪茄吧、咖啡館、啤酒吧、水吧、茶吧、西餐、概念餐廳、畫廊、藝術品店、 SPA館 功能：滿足業主休閑娛樂及交際。 建議規模： 1萬平左右 案例借鑒 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 ，帶動產品銷售； ； — 打造大型組團景觀，突出景觀資源 — 國際化業主俱樂部，完善生活配套 — 有效整合優秀資源 — 給予客戶高度人文關懷 本項目營銷的核心思路 核心營銷思路 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 策略已出，形象定位，核心價值鎖定后， 如何超越競爭的營銷戰略？ 核心營銷思路 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 形象攻略 展示攻略 推廣攻略 破舊立新，高舉高打，通過品牌重新塑造項目高端商品住宅形象，形成與周邊競品相區隔的高品質大盤的市場形象。 線下多渠道挖掘，多活動營銷為，不斷創造項目熱點。 Action2:黃河大街的廣告牌以宏大的氣勢、典雅的形象對品牌目形象進行推廣， 同時建議拿下哈大高速、沈撫大道等戶外 23塊（后豪宅時代的別墅專家）。 破舊立新，高舉高打，通過品牌重新塑造項目高端商品住宅形象，形成與周邊競品相區隔的高品質大盤的市場形象。 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 樣板房：提升品質感，體現生活化 核心營銷思路 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 商業街包裝：提前對商業街包裝、體現商業氛圍 核心營銷思路 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 推廣攻略 線下多渠道挖掘 挖掘新聯康高端客戶資源 直銷團隊建立 線下多渠道挖掘，多進行活動營銷，不斷創造項目熱點。 核心營銷思路 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 線下多渠道挖掘 【 撫順外地巡展 】 【 高端會所展架、票封 】 建議投放場所：名都清水灣、希爾斯池典 建議針對撫順客戶進行定向巡展，選擇地點：友誼賓館 建議選擇格林豪森、河畔新城老小區，尋找有換房意向的客戶。 【 電梯門 】 建議投放場所：瑞志健身俱樂部（蘭喬長期投放） 【 高檔健身俱樂部 /汽車 4S店展架 】 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 本案 皇第龍邸 原香墅 大溪地 九如溪谷 金河灣 “ 吸血 ” 策略 版塊內，本案最北面項目，客戶經常被其他項目截留，為此，采用“吸血式”的戶外投放策略，在區域內主要路段進行戶外投放（路旗 /路牌），有針對性的截取客戶。 新聯康代理高端別墅 /洋房項目聯動： 萬科蘭喬圣菲、萬科魅力之城、金地長青灣等樓盤聯動，共享客戶資源，進行訪談營銷，設立聯動獎勵機制。 核心營銷思路 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 直銷團隊建立（走出去、拉進來） 為有效解決客戶到訪量不足，充分完成 2022年的銷售任務，建議招募部分大學生，成立專門的銷售團隊。 核心營銷思路 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 【 三大主題會所開放暨二期聯排新品推介 】 主題：滟瀾山三大主題會所開 放暨新品推介會 地點：滟瀾山會所 人物：前期積累客戶、成交業 主、俱樂部準會員。 ? 現場招募會員。 人物：前期積累客戶、成交業主。 現場參觀。 ★ 23月市內戶外更換品牌信息。 ★ 4月與政府合作進行市內景觀規劃，前后媒體炒作。 【 市內營銷體驗中心建立 】 【 戶外設立 】 【 市政綠化改造 】 營銷策略及執行 第二階段 :區域炒作期 (56月 )—— 主題：大棋盤山的價值新極點 1月 4月 5月 7月 10月 12月 ★ 57月沈哈高速、沈撫大道更換區域及加推產品信息 。 ★ 5月聯合區域開發商進行區域論壇 ★ 充分利用市內營銷體驗中心，展示項目及產品信息。 ★ 5月直銷團隊建立， 6月開始進行走訪。 【 區域論壇炒作 】 營銷策略及執行 第三階段 :產品升級期 (710月 )—— 主題：龍湖品質再升級 ★ 8月三大主題會所開放既二期聯排新品推介會。 ★ 戶外、路旗更換產品信息。 ★ 直銷團隊持續進行目標客戶挖掘。 ★ 報廣“龍湖集團 感恩沈陽”，與年初品牌推廣形成呼應，保證推廣節奏的整體性。 每周 針對已經購買的業主以及意向客戶，舉行 聯誼 PARTY， 紅酒品鑒等活動 ，實現感情維系，以會員口碑效應進行宣傳； 龍湖滟瀾山音樂會 ； 12月底舉辦跨年音樂會，邀請業主及意向客戶參加； 活動二 活動一 1月 4月 5月 8月 11月 12月 營銷策略及執行 費用考慮因素 : (1)品牌推廣在整個項目開發中的地位意義重大 ,前期媒體費用將占相當比例。 營銷費用 事項 費用（萬） 比例 物料 樓書 5 % 銷售資料 6 % 禮品 6 % 現場包裝 圍擋 5 % 樣板間 150 % 售樓處 150 % 平面廣告 戶外 250 %