某市星級酒店項目商業計劃書-閱讀頁

　　

【正文】 財務人力資源辦 公 室A公司組織機構圖 （五）項目公司管理公司將對管理層及關鍵人員采取年薪制，確保此部份人員長期為公司服務，同時對關鍵人員采用獎勵住房等制度，企業擬免費對全體員工提供后勤等方面的保證，使員工安心工作；公司對銷售人員采用底薪加提成的激勵辦法。企業用工將采用聘用制，對每個員工都將按國家有關規定簽訂勞動用工合同。對于酒店管理，將采用具有國際管理標準化、五星級服務水平的、金鑰匙服務功能的制度化嚴格管理。近幾年來，在中央“開發**”號召下，**地區經濟日益發展，處于一種伸展翅膀，急欲騰飛的階段，而**市正是西部發展的重地，是**發展的龍頭，**要發展，**必定首先發展，**也是**經濟最發達的城市，這幾年來，**的發展更是勢頭極好，可以說是日新月異，因此，**目前商機極多，市場極大，現在投資**是難得一遇的極好良機。S外部環境優勢**是全國旅游收入占總收入比例最大的城市，旅游事業發達，每年約有2500萬的國內外旅游者前來觀光游覽、尋根祭祖以及從事商務活動。因此，發展酒店形勢很好發，加之**市人口流量大，商機多，酒店業的市場空間很大。進入新世紀，**市房地產市場在2000年快速增長的基礎上繼續保持穩定、快速、健康發展的態勢，市場形勢大好，商品房市場呈現出前所未有的火爆，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標快速增長，市場成交活躍，空置量持續減少。此外，**市是世界四大古都之一，在人類歷史上曾二度成為地球上最輝煌的城市，其周邊自然景觀豐富，人文景觀更是數不勝數。當地政府把發展旅游事業當作頭等大事，多次出臺扶植旅游業及其配套設施的政策規定，本項目也被列為**市重點工程之一，受到市委市政府的大力支持和密切關注。加之集團公司自身強大的房地產營銷網絡，商務用樓的銷售前景甚好，目前已有眾多客戶表達了強烈的購買意向，市場呈現供不應求之勢。W廣告宣傳力度不夠，企業知名度不高目前集團產業中尚無酒店經營的先例，企業原來媒體廣告投放主要集中在本地的一些平面媒體上，以宣傳房地產為主，外地基本無宣傳，與國內一些大型、高檔次酒店、商場相比，廣告投入力度較小，酒店和購物中心的知名度較小。O出現市場缺口目前，在**進行投資，商務活動的人群中，閩粵、臺灣、港澳，各國華僑人數占了一半以上，這一批人員到**地區發展，**是必經之地或是常駐之地，他們迫切需要一個適合他們風格、口味、習俗的商務接待場所，眼下**市還沒有。因此，本項目建設兩個閩臺風格的、閩粵口味的、閩南文化習俗的高檔商務酒店正是迎合了這一大批商務客人的需求。此外，%的幅度不斷攀升。（四）威脅（Threats）企業面臨的威脅有：T時間的威脅該項目主要面臨的威脅主要來自于時間。 T競爭者眾多據統計，在2004年，國內酒店管理公司已經增至160余家，比2003年增加近50家；管理酒店1060余家，比2003年增加300家左右；%。而且從2005年開始，跨國酒店集團對華投資的力度將會更大，他們將繼續在中國二線城市和地區布點，從而開辟中外酒店業較量的第二戰場。所有這些，將導致酒店業的競爭將會愈演愈烈。通過將SWOT進行分解分析，即SO－優勢與機會、WO－弱勢與機會、ST－優勢與威脅、WT－劣勢與威脅等條件因素進行細分分析，得出相對應的戰略舉措如下：優勢（S）劣勢（W）機會（O）SO戰略：P1－抓住房地產業和旅游業高度增長機遇，利用得天獨厚的地理優勢和政策支持，進一步開拓市場，加大宣傳力度，樹立品牌形象。WO戰略：P3－采用多種形式廣泛吸納資金，力爭在最短時間使資金到位。威脅（T）ST戰略：P5－采用多種促銷活動及最高水準服務與對手競爭。發揮高科技、網絡化優勢，建立預定銷售網絡和信息網絡。嚴格有序管理，降低成本P8－積極利用政府推廣，加強營銷策劃的力度，樹立企業品牌。其中，完全壟斷和完全競爭的市場競爭環境屬于比較極端的情況，在大多數市場經濟中是比較少見的。而壟斷競爭是指為數眾多的企業同時在生產相似的但略有差別的產品，市場上有很多買者和賣者，各企業把其他企業的產品價格作為既定的參考。據統計，在2004年，國內酒店管理公司已經增至160余家，比2003年增加近50家；管理酒店1060余家，比2003年增加300家左右；%。而且從2005年開始，跨國酒店集團對華投資的力度將會更大，他們將繼續在中國二線城市和地區布點，從而開辟中外酒店業較量的第二戰場。酒店業是中國旅游產業中最先與國際接軌的行業，也是最先參與國際競爭的行業。在酒店行業整體下滑的背景下，港澳臺商和外商投資的酒店在規模、客房出租率、盈利能力上都顯示出了較大優勢。外資進入酒店業除了可以采取直接投資的形式，還可以運用資本經營手段，通過并購、兼并、托管等形式進入，憑借雄厚資金和品牌以及管理優勢，很可能占領酒店連鎖化經營系統，市場分割必然加劇。此外，隨著酒店數目的飛速增加，同等星級酒店之間的競爭也日益激烈。以下是**酒店四星級以上一覽表：序號酒店名稱星級位置1**喜來登大酒店★★★★★中國**豐鎬東路262號2****城堡大酒店★★★★★**市環城南路西段1號3**香格里拉金花飯店★★★★★**市長樂西路8號4**凱悅（阿房宮）飯店★★★★★**市東大街158號5**皇城賓館★★★★**市東大街334號6**飯店★★★★**南大街110號7**建國飯店★★★★**互助路2號8**賓館★★★★****路北段58號9古都新世界大酒店★★★★蓮湖路48號10**唐華賓館★★★★雁引路4號11驪苑酒店★★★★勞動南路8號12****秦都酒店★★★★環城西路北段55號其五星級與四星級酒店的市場占有比例分別為3%、4%。 （二）競爭策略面對日趨激烈的市場競爭態勢，對于國內的酒店業來說，價格競爭已經不適合社會發展的需要，而造就一支有國際酒店服務標準和意念的高素質、相對穩定的員工隊伍，做出自己的特色酒店，才是今后中國酒店業參與國際競爭的基礎。而只有了解消費者的需求規律的變化，提供獨一無二的產品，才能滿足消費者喜新厭舊的本性，才不會和對手產生直面競爭。專業化、規范化、制度化嚴格管理建立嚴格化、規范化、制度化、人性化的內部管理體制，有效提高運行效率和企業的質量管理水平，使酒店永遠保持在國際先進水平上。北大光華管理學院院長張維迎先生曾說過，一個企業的核心競爭力不是產品，也不是人才，而是企業長期形成的一套理念，一套辦法，這些東西是對手偷不走，拆不開，員工跳槽都帶不走的東西。事實上，文化的含量要勝過技術的含量，故而在經營中要堅持文化至上，要通過多種途徑，注重酒店文化、飲食文化的建設和挖掘，追求深層次的文化韻味。經營風險1） 經營成本：公司主營旅游服務業,經營所需的原材料如客房鋪陳、 小日用品及餐飲原輔材料等消耗量大,周轉率高 ,采購成本受通貨膨脹的影響有長期上升的趨勢, 從而增加了公司的經營成本。3）融資渠道的限制：公司現有的融資渠道仍以間接融資為主,成本較高, 亦難以滿足本公司的發展需要,在一定程度上影響了本公司的業務發展。行業風險**市是世界旅游城市,旅游業是**市重點發展的支柱產業之一。 市場風險市場風險主要來自三個方面。該項目地處**市最繁華地段，市場前景較好，但考慮到未來市場還存在不同層次的潛在競爭對手，以及諸多不確定性因素，而且實際租金可能會偏離預測，市場風險仍需考慮。由于本項目是借款建設，企業未來是舉債經營，在外借資金到位后，財務風險主要指資金流動方面的風險，特別是當應收款過高時會造成資金流動不暢，影響正常的經營活動的開展，故企業在未來經營時要注重財務結構，以決定企業未來營銷方針。堅持多元化經營策略,在以房地產為龍頭，突出旅游服務業的同時,繼續大力發展原有各項產業，并有計劃、有步聚地開拓新的業務領域,增強公司抵御風險的能力。針對行業風險,本公司與在酒店、餐飲職務行業中已積累了豐富的經營管理經驗的C公司和在百貨零售業鼎鼎有名的**百貨集團公司合作, 在突出特色的同時加強現代化內部管理，集約化經營，并根據客戶需求不斷完善經營服務設施、改進經營服務方式及手段；提高服務質量、增加服務種類以鞏固老客戶市場,擴大新客源市場。另一方面在內部組織管理上實行優化組合,增強各個部門間的相互協調與配合,發揮整體優勢,實現效益的最大化。六、市場分析（一）市場簡介**，古稱**，是中國歷史上建都朝代最多、歷時最久的城市。**省會城市，現屬副省級城市。**GDP增長迅速**經濟一直保持健康、快速發展的良好勢頭。 **市GDP占全省GDP總量的41%。**商旅業形勢喜人據世界旅游組織預測到2020年，%，%，%，達到世界平均水平。　　以兵馬俑博物館（國家4A級旅游區，世界第八大奇跡）、大雁塔北廣場（再現盛唐氣象，亞洲第二大廣場）、**古城墻（中國保存古代城墻最完整的城市）和**（**市中心地標建筑）為代表共20幾處的**旅游景點是**特色之一，**每年來自境內外的游客總數達到近2000余萬人次，其中2003年**共接待境外旅游者100萬人次，接待國內旅游者2000萬人次，旅游總收入153億元。如前競爭分析所述，該市現有旅游星級飯店57家，其中，五星級4家，四星級8家，三星級32家，二星級9家，一星級4家。在**的規律是酒店星級越高入住率越高，三星級以上的往往有許多團隊入住。此外，酒店的布局在各個城區之間不平衡，體現為城內、城南和城東三城區的酒店數占到**市所有酒店數的75%；而城西、城北和西高新三城區酒店數合計占全市酒店數的25%；酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，但繁華地區附近的酒店無論旺季淡季都能保持較高入住率。但由于城內土地資源奇缺，可開發的酒店用地更是少之又少，因此，當前酒店開發用地大都規劃在城外。　　**片區商業氛圍　　◇文化：書院門一條街，中國最大的字畫古玩市場；　　◇銀行：南大街各大銀行均設有分行，被譽為**金融一條街；　　◇飲食：① 北院門**特色小吃一條街，在這里你可品嘗到最具傳 統民族特色風味的小吃；　　　　　 ② 王子飯店、豪門、唐漢宮、麥當勞、肯德基、粥城；　　　　　 ③ 德福巷咖啡一條街, 在中國古典建筑的群落里透出濃 濃的咖啡芬芳,融中西飲食文化與一體,華燈初上之時,吸引不同膚色的人種流連忘返；　　◇娛樂：陽光麗都、中國城、永寧宮、酷啦啦；　　◇購物:開元商城、世紀金花、中大國際、海大國際、**劇院、阿房宮影院、王府精品、天安名品城等。　　**片區商業價值　　**是**商業最發達的區域中心，資金流、信息流、人才流聚集程度高，對城市周邊區域具有很強的輻射力和聚集力。**區開發價值◇人文景觀：有聞名于世被稱為“金石寶庫”的****；有聞名遐邇、保留完好的明城墻、小雁塔、寶太寺、臥龍寺及八仙庵等文物景點。◇商業價值：**政治、經濟、文化中心，商業最繁華的地方。**市最繁華的商業街一一東大街就在該轄區，在這條只有一千四百多米長的大街兩側僅大小商店就有374家，大商廈更給這條大街增添了無窮的魅力。**區不僅擁有眾多的、現代化的大商廈，而且各種商業街也頗具特色。（二）市場需求分析預計2005年到**的入境游客將突破200萬，而國內旅游者將達到2500萬人。目前，在**進行投資，商務活動的人群中，閩粵、臺灣、港澳，各國華僑人數占了一半以上，這一批人員到**地區發展，**是必經之地或是常駐之地，他們迫切需要一個適合他們風格、口味、習俗的商務接待場所，眼下**市還沒有。此外，隨著中國加入世貿后受國際大環境、交通狀況的改善及影響，參加會議、商務洽談及公司培訓等為目的的消費也在快速增長，商務酒店的市場前景廣闊，其要求的檔次也越來越高。按市場占有率2%計算，預計這兩座酒店的建成，每年將有近60萬的潛在顧客。21世紀是知識經濟的世紀。知識經濟則不同，知識技術和信息不受有形資本的約束和限制，知識作為資本和資源在生產中不會磨損和消失，知識能夠以極低的成本無限制地復制。知識的價值量不存在通過知識的使用和消耗而降低，只能是比它更先進、更豐富、更有創見的知識去代替原有的相應知識的使用，從而使原有的知識價值量變小。這種知識的不可消失性和不斷復制的特點，成為經濟的可持續增長的助推器。從酒店經營的角度來看，文化的含量要勝過技術的含量，故而在經營中要堅持文化至上。 閩南文化有著自己的獨特內涵和深厚的歷史淵源。在這一歷史進程中，閩南文化對海外華商的財富積累和企業發展發揮著不可低估的作用。據有關的資料統計，1995年世界華人資產在１億美元以上的有386人，其中屬于閩南文化圈的就有215人，人數比例幾乎占了三分之二。因此，深入地研究閩南文化的特性對本項目經營的影響，具有重要的意義。閩南人艱苦的生存環境，鑄造了閩南文化的精髓：“敢拼愛贏”的精神。閩南文化的移民文化特性、較強的兼容性和開放性形成了閩南人敢于冒險犯禁、勇于進取和積極開拓的人文精神。而這種精神在明清時期得到了充分的發揮。可以說，閩南文化既是中華文化的合理延伸，又是接受外來文化和海洋文化熏陶的結果，因此，閩南人比較注重財富的追求和發展。（2）閩南文化積淀及其對海外華商發展的影響閩南人在海外的迅速崛起和取得的巨大成功，除了秉承中華民族的勤奮和節儉持家的優良傳統美德外，閩南文化的鮮明特性，以及閩南人演繹著財富積累的動人故事，尤其是他們在商業領域獨特的理財觀、致富觀、經商道德和創業精神，均對海外華商發展產生了深遠的影響。古人云“智者，先見而不惑，能謀慮，通權變也”。因而，能夠在異常激烈的商業競爭中立于不敗之地，并借機來發展和壯大自己。孔子說。在企業經營中，必須堅持“誠信為本”，“信義為先”的原則。第三，注意從小處著眼，重視理財。可以說，“落葉歸根”幾乎是早期海外閩南人的共同愿望。因此，除留些基本費用以維持本人的生活外，還得匯款還債，用于養家糊口；同時，也要有所積蓄，以圖將來的發展，希望有朝一日能夠衣錦還鄉