張家港項目全程策劃方案-文庫吧

【正文】 入在 12021－ 40000元左右。 共性 ●事業有成，已有一定的社會地位。 ●希望更好的享受生活。 ●希望擁有自己的私人領地，無拘無束的生活。 ●希望有高檔次的場所接待客戶和朋友。 ●希望和社會地位相同的人住在一起，不受外界的干擾。 ●注重社區的安全性和私密性。 關注要素 ●大環境： 綠化環境 /區域價值 /城市發展方向 /交通配套 /商業配套 ●內部環境： 整體規劃布局 /建筑密度 /外立面 /高標準建材 /車庫 /綠化環境 /親水水景 /植被密度 /坡地起伏 /私密感 /公用設施 /會所配套 /休閑健康 /智能安保 /可視對講 /寬帶網絡 /監控設施 /衛星電視 /物業服務 /物業品牌 /物管標準 產權式酒店部分 客源分布 張家港地區及周邊區域投資客戶。 蘇州，上海，浙江等地區投資客。 收入水平 有較強的經濟實力，對投資的回報時間較寬松，有投資的閑錢，自備款在 25萬左右，月入在 8000－ 10000 元左右。 購買目的 以投資為主要購買目的，希望長期獲取穩定的投資回報。 共性 經常到張家港旅游，商務活動，時間不超過一周。 接受新型投資產品的投資方式。 看好投資收益。 不急于回收資金。 希望成為知名酒店的股東 看好暨陽湖的旅游經濟前景。 關注要素 酒店規劃 /配套設施 /包租返利 /投資回收期 /經營管理 /未來發展 /價格因素 /旅游前景 /升值潛力 /委托經營時間 /投資風險 /地段 /區域環境 /開發商品牌 / 三、價格定位 住宅部分 小高層，高層均價： 4500－ 5000元 /平方米 支撐點： 252。 本案位于城南區域，該區域定位為高檔生活區，暨陽湖生態區將是該區域的新亮點。 252。 周邊有城市綠洲、圣淘沙、南城花園三個樓盤，面小高層毛胚房均價在 4200元左右。由于項目本身位于暨陽湖生態區，可以為項目支撐超過市價 300元以上，所以建議小高層價格在 4500－ 5000元 /平方米。 別墅部分 1）聯排迭加別墅： 7500－ 8000元 /平方米 支撐點： 252。 目前，張家港政府對別墅嚴格限制，導致市場上可售別墅個案非常少。前期推過的通運新村、御景苑、東方明珠已經售完 ，市場上已無在售別墅個案。預期在四月份，名都碧景園將開盤，該樓盤位于本案東面，為迭加別墅，價格預期在 6000元左右，其環境配套遠不如本案。 252。 市場上別墅供應量非常少，市場需求完全可以支撐本案供應，加上暨陽湖生態區的配套，可以為本案創造出高于市價 1000元 /平方米的價位，因此建議聯排迭加別墅價格定位在 7500－ 8000元 /平方米。 2）獨棟別墅： 12021－ 15000元 /平方米 支撐點 252。 將產品塑造成蘇州地區一流的別墅產品，跳離目前別墅市場行情的價格是本案別墅品牌最好 的商標。 252。 項目得天獨厚的地理環境優勢和超一流的規劃景觀設計，具備了成為別墅市場領頭羊的條件。 252。 改變張家港市場沒有頂級別墅的現狀，吸引潛在客戶的強烈關注。 252。 目前張家港市區獨棟別墅項目沒有，市場供應基本為二手別墅，目前萬紅苑獨棟別墅價格在 8500元 /平方米，而萬紅苑獨棟別墅無論從是位置還是配套都跟本案有較大的差距。 252。 從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來看， 12021－ 15000元 /平米的價格市場完全可以接受。目前 常熟、昆山的別墅已經出現了 14000元 /平方米的價格。 產權式酒店 產權式酒店： 8000元 /平方米 支撐點： 252。 產權式酒店是高檔投資型產品，價格一般比普通住宅高 30－ 50％左右。 252。 項目采用五星級標準建設，成本較高。 252。 暨陽湖的旅游資源是項目最大的價格支撐點。 252。 地處近市中心的黃金地段，周邊配套齊全。 252。 項目提供高標準全裝修。 252。 提供每年 8％的年返利回報。 商業產品 沿街商業： 6000元 /平方米（上下二層） 支撐點： 252。 目前項目附近的商業氛圍還不濃厚，無法和步行街商業繁華地段相比。 252。 項目的定位是高檔住宅區，不宜布置太多的商業。 一、規劃建議 本地塊比較狹長，南北方向較長。建議將本地塊劃分為住宅區、獨棟別墅區和排屋洋房區，三個大區域。如下圖所示，我們提供三個比較方案給開發公司參考。 方案分析： 產品組合豐富，滿足了不同層次客源對不同屬性產品的需求。 整體規劃將樓盤的聚焦點集中在暨陽湖，將湖景的賣點發揮到極致。 整體樓盤天際綫過渡合理，佈局上充 方案（一） 占地面積 占總占地面積比例 預估容積率 總建筑面積 占總建筑面積比例 住宅 100畝 56% 170000m2 68% （ house） 產權式酒店（ hotel） 5 畝 3% 5 17000m2 7% 獨棟別墅 （ villa） 30畝 17% 7000m2 3% 排屋洋房（ townhouse） 30畝 17% 18000m2 7% 商鋪 （ business） 5 畝 3% 2 7000m2 3% TOTAL 170畝 96% 219000m2 88% 方案（二） 占地面積 占總占地面積比例 預估容積率 總建筑面積 占總建筑面積比例 住宅 （ house） 80畝 44% 3 160000m2 64% 產權式酒店（ hotel） 5 畝 3% 5 17000m2 7% 獨棟別墅 （ villa） 40畝 22% 10000m2 4% 排屋洋房（ townhouse） 40畝 22% 24000m2 10% 商鋪 5 畝 3% 2 7000m2 3% 方案分析： 區塊劃分明確，開發秩序一目了然。 獨棟別墅的佔地面積擴大，項目利潤空間變大。 天際綫過渡不是很順暢，和規劃要求上由一定出入。 住宅部分的建設面積受到限制，縂銷售金額有影響；若住宅部分的容積率調高，則整體住宅部分的空間感覺將比較突兀。 （ business） TOTAL 170畝 96% 218000m2 88% 方案（三） 占地面積 占總占地面積比例 預估容積率 總建筑面積 占總建筑面積比例 住宅 （ house） 85畝 47% 3 170000m2 68% 獨棟別墅 （ villa） 40畝 22% 10000m2 4% 排屋洋房（ townhouse） 40畝 22% 24000m2 10% 商鋪 （ business） 5 畝 3% 2 7000m2 3% TOTAL 170畝 94% 228000m2 85% 方案（一） ~（三）利潤回報評估比較，平均價格參照第二章節中建議價格： 方案（一） 建筑面積 預估容積率 平均單價 總銷售金額 住宅 170000m2 4500 （ house） 產權式酒店（ hotel） 17000m2 5 8000 獨棟別墅 （ villa） 7000m2 12021 排屋洋房（ townhouse） 18000m2 7500 商鋪 （ business） 7000m2 2 6000 TOTAL 219000m2 方案（二） 建筑面積 預估容積率 平均單價 總銷售金額 住宅 （ house） 160000m2 3 4500 產權式酒店（ hotel） 17000m2 5 8000 獨棟別墅 （ villa） 10000m2 12021 排屋洋房（ townhouse） 24000m2 7500 商鋪 （ business） 7000m2 2 6000 TOTAL 218000m2 方案（三） 建筑面積 預估容積率 平均單價 總銷售金額 住宅 （ house） 170000m2 3 4500 獨棟別墅 （ villa） 10000m2 12021 排屋洋房（ townhouse） 24000m2 7500 比較分析： u 從粗略的總銷售金額來看，方案（二）的吸引力比較大，但是必須正視的是方案（二）的局限性，有其在住宅部分的容積率方面，已經沒有余地了，這樣的情況下的總銷售金額可以認為是比較飽和的。但是，方案（一）就不存在這樣的問題了 ，除了產品規劃上的利好外，住宅部分的容積率也由比較大的調整空間，也就以為著該規劃方案由著更多的利潤空間。 u 從各類型產品的建筑面積來看，方案（一）是比較合理的，這樣的合理不單單是體現在總銷售金額和容積率上，更多的是在未來市場態勢發展瞬息萬變的情況下，樓盤各類產品銷售單價不僅可以創造區域指針性價格，更可以保證去化的周期和速度，從而在盈利豐厚的同時，大大降低了開發企業的市場經營風險。 u 從三個方案的整體來看，商業部分都不是我們建議的主要開發 對象，只是作為項目生活配套的補充來完善產品組合結構的，從而整體商業產品總銷售金額不高也是正常的，這是和項目規劃理念密切相關的。 比較結論： 綜上比較平面的規劃分布和利潤回報數據，我們可以發現： 方案（一） 是最好的選擇。原因如下： 開發順序上可以有良好的保證和協調，有利于滾動開發。 產品組合合理，項目利潤空間高。 產品單體市場競爭力表現突出，銷售周期有保證，去化速度快，市場操作風險小。 所以，我們向開發公司推薦 方案（一） 作為本案的規劃分布方案。 二、開發建議 按照系統研究后的平面規劃方案，我們建議開發公司按照以下的順序開發 “先北后南，由西往東” 這樣建議的理由如下： u 開發匯龍資金快的產品類型，為后期形成滾動開發奠定基礎。 u 住宅的開發可以為后續推廣的別墅類和投類產品奠定客源基礎。 u 保證臨湖景觀面的建設，可以體現工地完整、有序、出眾的樓盤形象給外界，有利于提高樓盤高檔品商鋪 （ business） 7000m2 2 6000 TOTAL 228000m2 質、精品工程的包裝。 u 從未來營銷的角度看，這樣的開發進度配合合理的推案程序，將使得本案的營銷高質、有序地循序漸進式的展開，使得項目的開發利益得以最大化。 三、產品建議 住宅產品規劃建議 （ 1）住宅配套建議 以運動配套為元素，突出主題式社區概念，；依托 2021北京奧運之背景，強化健康生活源自運動的時代生活理念。 同時，從營銷角度看，一來彌補了張家港目前所有社區都沒有運動主題的空白，市場立意清新、健康，對未來的推廣具有非常具有話題性的素材補充；二來真正做到 國際化精品社區 的一個標志是擁有高爾夫練 習場，作為外籍業主非常喜歡的運動形式，這是個賣點的同時，也是代表國際化標準樓盤的訴求是有的放矢。 建議項目： l 標準塑料網球場 l 音樂燈光（ 3隊 3）籃球場 l 高爾夫推桿練習場 l 道路可以設計成為塑料跑道 l 綜合活動器械、兒童娛樂器械（針對中老年人） l 土地門球場 l 壁球館、乒乓球室、羽毛球室??（這些部分可以規劃在住宅會所中） （ 2）住宅戶型建議 l 結合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經比較成型，同時也是熱賣的 “入戶陽光花園戶型” 引入本案，在未來的產品規劃設計上可以成為一個參考，在未來營銷中可以成為產品力在市場競爭中重大優勢。 l 謂了突出湖景資源對產品的利好，建議在產品弧形設計時，對客廳的窗和朝南的景觀陽臺，充分考慮： 窗戶和陽臺均采用大面寬 ，盡可能擴大未來入住者的視野拓展面。 l 住宅產品的樓層建議以 18~24層的小高層、高層為主 ，考慮到樓盤整體視覺效果會比較整齊。 l 戶型和面積配比方面， 建議以 110~140m2為主力產品 ，將產品的戶型主力定位在三房兩廳雙衛。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對 95~110m2小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實用