張家港項目全程策劃方案-資料下載頁

【導讀】本項目位于暨陽湖區東側，南臨南二環路，西接金港大道。整個地塊呈南北狹長走勢，東西長約250米，南北長約850米。9路、212路、213路均在本案附近有站點，去汽車站、圖書館、人民醫院、市中心等都很方便。自然家居等，而且本項目距市中心步行街約為1500米。本案的生活商業娛樂等配套都集中在本項目北側沿金港大道的兩側，尤其是在南苑西路以北。配套齊全，學校、醫院、市場、公園、餐飲等一應俱。ü本項目地塊大，形狀較為規整，可以做出較好的綠化和公建配套，如建濕地公園、功能會所等。ü項目規劃中有地下道路直通，不需穿越金港大道就可進入生態園區，將暨陽湖生態園區變成項目的后花園，與其它周邊近湖。的地塊相比有較大的優勢。ü小區內部將規劃建設一個江蘇地區尚無的濕地公園。ü張家港政府為支持小高層和高層項目，出臺了政策：2021年12月31日前在張家港購買小高層、高層維修基金只需按多層交。ü在生活氛圍上，目前還有待進一步等待人氣的聚集。

　　

【正文】 現場產品推介會，并贈送小禮品。 252。 開始抽獎活動，獎品已歐洲十日 游，以及家電，計算機等。 業務執行 252。 9月 19日開盤活動執行。 252。 參加 9月蘇州秋季房展會。 252。 房展會接待，宣傳；組織看房車。 252。 接待中心正式開放。 252。 公布抽獎活動方案。 252。 現場接待客戶。 第三階段：強銷期（ 10月 1日－ 11月 19日） 市場形態：前階段的預熱工作和樓盤造勢宣傳取得一定的效果，為全面推廣奠定了堅實的基礎，本期訴求以各賣點為主攻方向。 企劃目標：深層廣泛銷售，充當樓市促銷 鉆石期掀起熱銷沖擊波，完成既定銷售指標。 核心攻擊點：展示樓盤的實在賣點，實實在在面對客戶，樹立樓盤的高素質形象，掀起搶購熱潮。 執行策略： 216。 運用媒體及執行策略將本案形象提升，適度的營造產品“一房難求”的印象。 216。 進行 DM派發，讓更多消費者更深入的了解本案的特性。 216。 利用媒體的有效傳播性將“暨陽湖生態園，我家的后花園”等有利產品點進行強有力的闡述，造成消費者的需求心理。 216。 于售樓現場播放本案影視動畫 DVD，讓消費者更直觀的了解本案。 216。 與張家港日報聯合舉辦【觀天下 —— 我的家】攝影、征文、繪畫大賽，將項目提升至“張家港樓市旗艦”的高度。 216。 會所落成，讓每一位到此的客戶都能先行享受到未來會所給生活所帶來的便利。 216。 從本案中選取一套高端樓盤，送予名人，并進行媒體炒作，同時打出“與名人為鄰，與健康為伴”的廣告，來吸引消費者的關注。 216。 利用“世界濕地日”，將本案特有的濕地景觀及其特有的功效進行宣傳。在廣告宣傳方面可以打“人和濕地”“濕地是生命之根”等進行主題性宣傳。提升本案的 形象、檔次。 216。 結合 6月 5日“世界環境日”，舉辦“親自然” SP活動，讓消費者親身感受本案與自然的親密接觸，完全體驗到本案的特性，吸引更多的潛在消費者。 216。 參加張家港當地及蘇州的房展會，擴大本案知名度及影響力。 216。 于售樓現場增加設計師、室內設計配置圖冊聯展。打類似“買住宅，送設計”的廣告，吸引更多的潛在客戶。 SP活動： 252。 全城唯一情景體驗式樣板生活區正式開放。 252。 會所落成暨現場正式售樓處啟用。 252。 會所體驗活動 。利用會所先行開放的服務項目邀請客戶體驗小區高品質的會所服務。 業務執行： 252。 樣板房開放 252。 樣板樓完成。 252。 現場接待 252。 開始簽約動作 第四階段：延續期（ 11月 20日－ 12月 20日） 市場形態：首輪熱銷高潮已過，針對現狀，活化企劃策略，進行適時調整，順利承接熱銷余波。 企劃目標：根據樓盤后期銷售過程中瓶頸現象的所在，有選擇地，有針對性地進行廣告訴求，消化尾盤，掀起二次銷售熱浪；并為第二期的順利推廣進行有效的醞釀。 核心攻擊點：促銷，公關活動為主，實行品牌攻擊。 執行策略： 216。 繼續利用媒體的有效性將本案的濕地生態優勢進行強有力的闡述，與其它個案的差異化表現出來。 216。 對有希望的潛在客戶郵寄 DM廣告、派放夾報。 216。 利用開發商的品牌形象打消買家對樓盤的疑惑。 216。 結合政府行為，解決戶口問題，滿足外地客戶需求。 216。 實行有獎銷售，在推廣期間的購房業主，送三年物業管理費用。 216。 拓寬廣告覆蓋面，調整媒體和戶外廣告策略，在廣告版面 上對重要宣傳版采用大篇幅、大氣勢圖文并茂，讓人過目不忘，突出其影響和創意。 216。 價格促銷、開展更靈活的付款方式。 216。 強化購后服務，使樓盤業主獲得物業的價值認同感；并為后續各期的推廣贏得良好的口碑！ SP活動： 252。 進行第一期抽獎活動，并公布得獎名單。 252。 第二批 【華興置業會】 會員募集活動，為第二期進行前期客戶積累。 業務執行： 252。 完成簽約動作。 252。 促進老客戶帶新客戶成交。 252。 一期產品基本清盤，媒體公布售磬。 252。 現場封盤，開始積累第二期客戶。 以以 上上 是是 本本 案案 第第 一一 期期 項項 目目 的的 整整 個個 推推 廣廣 過過 程程 ， 在在 第第 一一 期期 項項 目目 進進 入入 尾尾 盤盤 延延 續續 期期 時時 將將 對對 第第 二二 期期 項項 目目 進進 行行 醞醞 釀釀 。 依依 次次 將將 后后 續續 各各 期期 項項 目目 有有 序序 的的 順順 利利 銷銷 售售 完完 畢畢 。 在在短短 期期 內內 實實 現現 項項 目目 利利 潤潤 的的 最最 大大 化化 ！！ 六、價格策略 1）定價策略 采用一房一價的定價方式。 2）價格走勢及調整 價格的走勢應與銷售周期配合制定，采用低開高走的策略，并根據項目的銷售狀況進行調整。第一期以景觀和位置不佳的戶型作為入市價格，如 4580元 /平方米，至一期銷售 30％后調價到 4750元 /平方。一期銷售至 60％時，調價到 4880元 /平方米。造成潛在客戶，價格節節攀升的預期心理，為第二期推出創造提價空間。 3）付款方式 采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。取得銀行的配合加快資金的回籠。 建議對一次性付款的客戶給予折扣。 六、行銷通路 大眾傳統媒體： CF： 面對整個張家港、江陰、蘇州市客源，建議制作 3D動畫影片。 NP： 面對整個張家港、江陰、蘇州市客源。選用媒體：蘇州當地報紙。 DS： 開盤前 利用我司積累的意向客戶，進行電話 DS，吸引客戶在開盤期間來售樓現場，制造現場熱賣氣氛。 車體廣告： 選 用沿途經過本案線路，廣告的效果較好。 網絡平臺： 面對周邊地區的白領等高素質客戶，專門制作網站。選用網絡媒體進行宣傳：蘇州搜房等。 標志性工地現場： T霸（高炮）、 LOGO墻、工地圍板、臨時接待處，現場會所接待中心、樣板區、樣板房、現場看板 影響性廣告載體： 大型戶外看板、引導旗、燈光廣告牌、 SP活動 七、推廣時機建議 建議項目入市的時機最好在 05年的 9月份。在 3月份開始進行前期準備的動作， 6月正式醞釀，引導客戶對生態住宅的接受度，同時預熱市場，在 9月份中旬開盤，推出第一期， 11月旺銷后，到 06年 1月 份推出第二期。 八、整體包裝策略 項目 VI系統設計 – 案名 – LOGO 現場包裝 – 圍墻廣告形象 – 戶外定點看板 – 道路及綠化先做，塑造工地形象。 – 售樓處包裝 – 樣板房 開發商品牌形象包裝 物業管理公司品牌包裝 九、臨時售樓處現場包裝 包裝原則： 采用 體驗行銷 的概念，讓客戶可在現場和售樓處提前體驗項目的魅力。 地址：建議在項目金港大道立交橋南側，沿金港大道，面向暨陽湖布置。便于日后解說小區進出暨陽湖的便利性。同 時對面就是暨陽湖的入口和公交車站。 設計風格： 建議臨時售樓處，設計為兩層，挑高 7米，一樓 。二樓挑高 ，鋼架結構，外立面為大面積幕墻玻璃。大門入口挑空設計， 懸掛大型液晶電視屏 。便于播放樓盤 3D，暨陽湖宣傳風光片。二樓可登高望湖，直面暨陽湖四平方公里的美麗景色。 內部裝修建議： 建議引入設當的生態園林，給客戶回歸自然的感覺，地面采用天然石材裝飾。布置小型水景瀑布，盆栽綠化等。在售樓處外部設計花壇，種植綠化。體現項目生態社區的主題。 銷售道具建議 1）模型： 建議制作系列模型，整盤 30萬平方米規劃模型、一期樓盤整體規劃模型、房型單體模型。 樓盤整體模型： 表現本案的全盤概念，重點在于展示整體規劃，重在功能應該具有相當的體量，建議至少做到 1： 200，以顯示本案 30萬平方米的恢弘氣勢，其中 突出表現亭臺樓榭、水景資源，運用光電等技術表現樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動態效果 。 一期整盤模型： 更細化表現本案的環境特色概念應該具有相當的體量，同時考慮到適當“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環境做到 1： 100或 1： 80，建筑部分做到 1： 120或 1： 100以顯示本案環境優勢 同樣要突出表 現亭臺樓榭、水景資源，運用光電等技術表現樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動態效果。 房型單體模型： 立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示。 2）設備陳列： 建議把本案將使用的部分設備比如建材、智能化設備等組件設置櫥窗進行陳列展示，配合說明文字起到直觀銷售效果。 樣板區、樣板房： 在樣板區設置 3套左右樣板房， 2房、 3房、 4房，分別以不同的風格進行裝修。 智慧化演示： 本案大量運用了智慧化設備，為了使大眾接受必須有直觀的演示系統。好的智慧化 演示可以充分提升樓盤形象。 3D動畫： 利用三維技術演示樓盤情況，尤其是期房階段演示未來小區規劃，具有現實意義，可作為電視廣告在媒體上播放，也可在現場大屏幕電視上播放，增加客戶對樓盤的認識。 ★企劃策略部分 一、 要點 利用華興地產在張家港當地的知名度以及所推成功個案的影響力，來提高本案的美譽度及形象。 將本案與暨陽湖生態園結合推廣，并將暨陽湖生態園對本案的利點推向最大化，來提升本案的整體形象。 將本案所特有的濕地生態系統及高達 45%的綠地率結合起來推廣，營造本案健康 、休閑的氛圍。 將暨陽湖生態旅游的概念進行推廣，結合現實中暨陽湖生態旅游的火熱，以及對酒店的需求，將本案產權酒店的理念推廣。 將本案便利的交通、地段優勢進行有利的闡述，來提升本案外部配套的多樣性。 將本案合理的規劃優勢進行充分的闡述，來提升本案的整個品質。 將本案內部配套優勢進行有利推廣，造成消費者對本案的渴求心理。 二、 全案策略 品牌塑造戰略 生態是品牌最核心的 DNA 生活藝術 ↗↘ 生態環境健康生活 （感性認知） ↓ 企業牌 +生態牌 +形象牌 ↓ 建立項目健康、 休閑價值地位 （理性認識） ↓ 創造企業效益與項目利潤最大化 提升企業品牌知名度、美譽度 三、 媒體策略 媒介目標 216。 選擇適當媒體，使廣告對消費者產生最佳的說服效果。 216。 通過科學的媒介投放組合，制造聲勢，吸引買家來到現場，感受現場氛圍，產生購買欲望。 216。 樹立發展商及樓盤形象，增強消費者的信心，發揮口碑宣傳的優勢，提高項目的知名度和美譽度。通過廣告宣傳，有力配合銷售，使“觀天下”盡可能在短時間內進入良性銷售階段，迅速回籠資金。 媒介選擇的標準 216。 選擇張家港地區對消費者最有影響力的媒介。 216。 針對項目別墅及產權酒店部分，選取周邊省市的強勢媒體。 216。 注重媒介組合的威力。 216。 整合所有可以利用的媒介資源。 媒介運用 216。 張家港區域性電視廣告 216。 《張家港日報》或夾報派發 216。 戶外媒體： T霸、燈箱、引導旗等 216。 直效媒體：售樓書、展板、宣傳單張等 216。 ＤＭ直郵 216。 網絡廣告的適量投放 216。 《上海樓市》、《揚子晚報》、雜志等（針對產權酒店及別墅部分） 廣告發布頻率 216。 在醞釀期形象導入階段，以個性化的工地形象包裝為核心，采取試探性發布策略，分流客戶搶占市場份額； 216。 開盤強銷階段，則采取集中發布配合 SP 活動的策略，即在各媒介上持續發布廣告，以便迅速占領市場； 216。 強銷期過后，采取間歇發布的策略，以節省廣告費用，保持廣告的延續性，起到持續的引導和提醒作用。 媒介投放組合策略 216。 醞 釀形象導入期 Ａ、前提：現場公路邊戶外廣告牌（入口處）、圍墻、引導旗、條幅等互動造勢，引發關注。 B、適當報紙軟性文章配合公關活動進行滲透。 C、適當形象 NP廣告，進行形象宣傳。 216。 開盤、強銷期 Ａ、以電視廣告、報紙廣告為主，多樣廣告媒體為輔助。 Ｂ、直效媒體（樓書、購樓指南、單頁）的直觀宣傳作用。 Ｃ、運用大眾媒體， PR事件行銷為輔。 D、針對主要賣點做純促銷廣告，