商丘市農資物流園區物業管理方案-文庫吧

【正文】 客戶搬入、搬出物品管理辦法 戶外廣告、招牌、宣偉設施及其他懸掛物品的管理辦法 臨時用電管理規定 車輛管理規定 1停車場管理規定 1其他 內部崗位責任制 管理處主任崗位職責 管理處副主作職責 公共事務部主管職責 維修部主管職責 環境管理部主管職責 辦公室方員崗位職責 檔案資料員崗位職責 工程技術崗位職責 清潔工職責 綠化工職責 1保安隊長崗位職責 1保安員崗位職責 1義務消防員職責 三、管理人員配備方案及管理制度 （一）管理人員及專業技術人員配備方案 設管理負責人一名；管理處主任一名；公共事務客服管理員 五 名，保安 二十 名； 保潔員 十五 名； 垃圾清運兼園林一 名 ；工程維修四名 。 物業管理人員組織架構圖 合計： 47 人 水電工 1 人 （二）員工培訓方案，員工考核與獎懲機制 員工培訓： 為了提高管理水平，采取平時自學為主和定期培訓為輔，理論知識與實際操作相結合的方法，提高從業人員的文化素質、業務能力和工作水平，做到全員培訓合格。 新招聘人員實行一個月業務學習，考試合格者留用。 保安員每日進行常規訓練，增強安全責任心。 每周安排一定時間學習有關業務文件、報刊、書籍，興行管理經驗座談會。 每季興行一次全員消防訓練，學習有關消防器材的使用方法、熟悉本小區消防設 施分布狀況以及學習有關救生方法，并舉行消防演習，要求人人達標。 含 環境班長 1 人 門崗保安12人 巡邏保安4人 農資物流園物業 服務中心經理 1 人 1 人 主管 1 人 24 小時制 2 班倒 保安主管 1 人 工程部 客服 主管 1人 含收費員費員 經理助理 1 人 門崗禮儀2人 水電維修4人 監控員2人 客服員5人 垃圾工園林1人 保潔員15人 定期培訓員工處理突發事件的應急能力，熟練掌握在發生火警，治安案件等情況下應急處理方法，并舉行消防演習，要求從從達標。 每年組織對現市內外的先進單位參觀學習 有計劃的安排維修，綠化等各工種員工分批進行培訓學習和深造，以確保員工的整體文化素質。 定期進行電腦培訓和智能化管理的培訓，引進現代高科技管理技術，提高工作效率。 培訓目標： 確保員工年度培訓在 150 課時以上； 新員工培訓率 100%，培訓合格率 100%； 管理人員持證上崗率 100% 特殊工種人員持證上崗率 100% 員工年度培訓率 100%，培訓合格率 100%。 培訓方式： 自學；自辦培訓班；外派學習培訓；理論研討或專題討論；參觀學習；崗位輪訓。除上述培訓項目外，我們還將針對本小區的實際情況，對管理處員工進行下述緊急事件處理培訓： 火警應變；電力故障，上、下水管道爆破；雷暴和臺風；百法聚集滋事，處理可服物體與恐嚇電話；處理本小區客戶投訴；違例或遺棄車輛；收獲財物。 員工 考核與獎懲： 錄用與考核 （ 1）錄用：根據我公司的人員編制、用工條件，經人事部門和用人單位聯合考核、面試擇優錄用。錄用后經管理處培訓部門對員工進行上崗培訓和業務考核，試用 1 個月。 （ 2）考核：考核檢驗工作成效、業績以及培訓效果的重要手段，我公司制訂了一系列的考核制度和實施辦法： A、簽訂經營管理目標責任書，考核整體目標完成情況。 B、每年對員工進行兩次崗位考核，根據考核業績實施獎懲。考核率 100%，年淘汰率 5%，崗位輪換率 10%。 C、對新員工在錄用前進行一次全面考核和面試，經培訓后進行考核，考核率 100%。 D、培訓項目結束后，對培訓人員進行一次全面考核。 E、對管理處主要負責人每年進行兩次民主評議，根據評議及考核結果決定是否續聘和調換。 淘汰機制 在實施小區物業管理過程中將嚴格按照我公司的員工考核和淘汰機制程序運作，結合小區實際情況，貫徹實施淘汰機制，提高管理服務水平。 （四）員工著裝、標志 公司將在管理處采用新設計制作的統一有公司標志的服裝，根據不同工種統一著裝。 所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整，不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。 著裝應得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。 穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝，應穿肉色絲襪，男員工應穿深色襪子。 必須佩帶有公司統一標志的服飾。 四、房屋維修養護及裝修管理 （一）根據開發單位要求進行商議。 （二）對私搭亂建和改變房屋用途等現象管理措施 全體員工均有義務對私搭亂建和改變房屋用途等現象的巡查和監督。 在業主入住期對此類管理規定進行全面宣傳。 對已發生的類似現象限期整改，保證全體業主的共同權利。 加強日常監管。 （三）房屋裝修管理方案 裝修施工隊和裝修方案的選擇 （ 1）幫助業主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業。 （ 2）業主選擇的裝修方案應符合規定，不出現違章裝修項目，管理處將對裝修方案進行嚴格的審查。 裝修申報 （ 1）住戶裝修，必須提前七天向管理處申報，事務助理對業主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。 （ 2）業主領取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍 、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。 裝修審批 （ 1）業主應如實填報裝修內容，并提交裝修設計圖紙。 （ 2）在接業主遞交的裝修方案一周內，事務助理會同工程維修部、保安部對方案進行嚴格的審核、保證不出現違章裝修方案。 （ 3）業主（住戶）收到批復后，交納裝修管理押金，帶領選定的裝修隊負責人到管理處辦理施工人員登記手續和交納施工押金。簽訂《裝修施工 隊伍責任書》，領取裝修許可證。 施工管理 （ 1）所有施工必須按照管理處審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報管理處審批，出具更改通知后方可施工。 （ 2）施工期間，業主進行現場監理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修規定，按章作業，文明施工。 （ 3）裝修期限：中小工程為 15 天，較大工程為 20 天，最長不超過 30 天，如確實需要延期，要到管理處辦理 延期手續。 （ 4）施工時間：每天施工時間為 8： 00— 12： 00； 14： 00— 18： 00。嚴禁擾民。 （ 5）裝修施工用電不得超過該裝修小區單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責任人自主負責。 （ 6）管道供氣設施和燃氣具的安裝、拆移、改裝，必須由持有專業資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 （ 7）裝修施工，嚴禁拆任何墻體，否則出責令恢復原 狀外，按 30%— 50%的裝修押金罰款。 （ 8）空調應按安裝在統一規劃的位置，空調架統一式樣安裝。確保外墻外立面整齊統一。 （ 9）不得改變陽臺的用途，防盜窗花由管理處監督統一安置內置防盜窗。 （ 10）施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運不得損壞公用設施、設備，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 驗收 （ 1）裝修工程完畢后，業 主和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。 （ 2）隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。拒絕驗收造成的損失由業主自己負責。 （ 3）竣工驗收后，由驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。驗收不合格時，限期整改，再行復驗，直到合格。 （ 4）裝修驗收合格并使用一個月后，經管理處復驗確定工程無明顯質量問題，將押金退回業主（住戶）和施工隊。 五、房屋共有設備設施管理 （此項根據開發單位要求有開發單位配備人 員與管理） （一）制訂設備安全運行管理方案 所有機電操作，維修人員必須嚴格執行國家有關安全操作規程，并樹立“安全第一”的思想，即要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。 新上崗、轉崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。 設備房應該配置安全操作用品，例如配電 房配置絕緣手套，并要認真保管。 工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。 非電氣工作人員未經允許，不得私自進入變、配電房。 對于設備正常運行參數定時檢查記錄，如參數異常，必須及時處理。 電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發生。 熟悉掌握觸電急救方法及步驟。 （二）公共照明系統管理方案 制訂年度、月份 保養計劃； 經常檢查小區內所有公共照明系統的情況。 以“時效制”工作的要求對受損的情況進行更換和維修； 每月進行一次全面大檢查，保證小區照明正常運轉； 對小區路燈進行間隔式開啟，注意節約能源； 冬夏季節注意調整路燈開熄時間； 制訂安全使用規范和應急維修計劃。 （三）弱電及自動化系統管理方案 組織專項維修工熟悉小區弱電系統的分布； 熟悉維修電路原理功能圖； 制訂實施安全操作規范； 用“觀察法”和“靜態測量法”檢查故障的起因； 做好年度、月份保養計劃，依此進行檢查、維修； 對小區弱電自 動化系統的應急有計劃、有方案； 加強非直接責任弱電設施（如電話、有線電視等）管理部門的聯系，確保正常運轉。 （四）給排水系統管理方案 維修部主管組織研究、制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并報批； 維修部主管負責向有關用戶通知停水的情況