城中村綜合改造拆遷安置房項目可行性研究報告總投60億-文庫吧

【正文】 不到，街道、村、鎮管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅動，亂搭亂建成風，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。（3）人口構成多元，社會治安堪憂 “城中村”的人口構成十分復雜，并不是以前所認為的城鄉二元結構。據調查，“城中村”的人口主要由以下幾個方面構成：首先是當地的原有“村民”（部分村民的戶籍實際上已經成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區市民，第三是來自外地、職業構成十分復雜的外來人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業構成和宗教信仰十分復雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發展。 （4）公共設施缺乏，環境問題嚴重 “城中村”的基礎設施是與原來低密度的建筑和低密度的人口相適應的，現在由于部分市民和大量外來人口的入住，小企業的開辦，使給水、排水、道路、交通、電力、郵電通訊等基礎設施嚴重不足，超負荷運轉，導致污水橫溢，垃圾亂倒、蚊蠅叢生，空氣質量較差。缺乏統一規劃的凌亂建筑，形成不了統一連續的街景立面，視覺環境很差，城市形象低下；此外，由于村內道路既狹窄又雜亂無章，很容易引發交通事故。（5）村民素質較低，就業問題嚴峻 由于“城中村”村民和外來人口素質普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易，“城中村”村民普遍表現出游手好閑、不思進取的狀態，并缺乏在文化和專業知識技能上進一步提高的能力。另外，“城中村”這種獨特的存在和發展模式使城市居民難以理解村民，而村民本身也缺乏獲取政治權利和社會公正的追求，影響村民的發展和整個社會文化素質的提高。同時，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量減少，而村落內的村民由于歷史原因，普遍文化素質不高，但由于有高額房租收入，生活水平富裕，在就業過程中，高不成低不就，游手好閑、無所事事。村民素質的低下及其安于現狀的性格，使他們的就業問題相當嚴重，即便是征地時安排了一些就業機會，但很容易下崗，就業問題的嚴重還會引發社會危機。“城中村”改造的歷史使命本項目是積極響應國務院文件精神，認真貫徹落實“住房問題是重要的民生問題”，響應武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關于進一步促進經濟平穩較快增長的若干意見》，加快推進城中村和舊城改造，具有歷史使命。同時，從武漢房地產的發展歷程里看，經歷了從城區——郊區——回歸城區的發展歷程，自從上世紀九十年度初期房地產熱開始，開發項目主要集中于老城區；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經濟適用房項目開始逐步向城郊結合部擴展，其他開發商也順勢而上，后湖片區、沌口開發區、東湖開發區、東西湖區以及盤龍城開發區等均成為開發熱點，但由于遠城區因交通、商業、教育、金融等大配套還存在一定空白點，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區則由于近幾年武漢市大規模的市政基礎設施的建設，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環保等均有長足的進步，開發熱點又逐步回歸城區。武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關于進一步促進經濟平穩較快增長的若干意見》，要求加快推進城中村和舊城改造，計劃用3年時間完成二環內56個城中村的改造任務，這些跡象表明，進行城中村改造的春天已經來臨。第三部分 拆遷還建的規模及建設內容拆遷內容“城中村”，其中村民房屋拆遷面積為506340平方米，涉及拆遷村民1594戶；。村民被拆遷房屋補償方式為還建房和貨幣補償相結合，其中還建面積為330895平方米，貨幣補償面積為203896平方米，補償標準為政府指導標準上浮15%。集體被拆遷房屋補償方式為貨幣補償。拆遷工作自摘牌之日起，半年之內完成。還建內容根據“城中村”綜合改造規劃，對拆遷村民采取就地還建的方式安置。還建用地總面積為148500平方米，還建戶數1446戶，還建面積330895平方米。具體還建方案分兩期實施，建設還建房177220平方米，占總還建面積的54%；，建設還建房153675平方米，占總還建面積的46%。拆遷還建的成本根據武漢市人民政府辦公廳《關于洪山區城中村改造成本測算及開發規模的批復》。第四部分 開發項目的市場分析武漢市的經濟人文環境與城市概況武漢市是湖北省省會、華中地區的最大城市，也是中國重要的中心城市，華中地區政治、經濟、文化、金融中心。世界的三大河長江及其最大支流漢水在市內交匯，將武漢市區一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽。全市現轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山等13個區及武漢經濟技術開發區、東湖新技術開發區、東湖生態旅游風景區，面積8494平方公里，人口828萬。武漢交通十分發達，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，鐵路有京廣，并有京九鐵路線貫穿南北，漢丹、武大、武麻鐵路線聯結東西；公路有1031318三個國干道和八條省干道等輻射湖北及鄰省各大中城市；水路有長江、漢水交匯，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經濟地理的核心位置。武漢有豐富的旅游資源。武漢風景秀麗，名勝眾多，名聞天下的黃鶴樓，位居江南三大名樓之首；“江城明珠”東湖，是國家級風景名勝區；“佛都古剎”歸元禪寺，內藏惟妙惟肖五百羅漢。此外，還有古琴臺、晴川閣、楚天臺等名勝古跡，令人留戀忘返。武漢在新的歷史發展階段，提出了在本世紀初基本實現現代化和建設現代化國際性城市的兩大戰略目標：長遠戰略目標——爭取經過30多年的持續奮斗，進一步增強城市綜合實力，強化城市綜合服務功能，優化城市綜合發展環境，提高城市綜合競爭力，把武漢建設為現代化國際性城市。中期戰略目標——用10—15年時間，把武漢建設成為我國中部地區的重要發展極，在經濟發展、基礎設施、人民生活、社會文明等各個方面基本實現現代化，努力構建可持續發展的經濟系統、可持續發展的生態系統、可持續發展的社會系統，為建設現代化國際性城市的長遠戰略目標奠定堅實的基礎。武漢市的國民經濟發展現狀及市場潛力分析2008年，在市委、市政府正確領導下，武漢市的國民經濟快速增長，社會事業全面發展，人民生活繼續改善，經濟社會建設取得明顯成效。具體表現在： 經濟總量：，%。財政收入：，％。固定資產投資：，%。居民收入水平：，%；，%。房地產業開發投資：，%，其中，%；，%，其中，%。，%，其中，%。，%，其中，%。，%。，%。在商品房銷售中，%；，%。，%，其中，%。武漢市房地產發展現狀分析隨著國家宏觀調控政策的不斷深入，2007年武漢市從調整住房供應結構、加大保障性住房建設力度、嚴格信貸調控政策和整頓規范房地產市場交易秩序等方面入手，進一步加強了調控措施的執行力度，使武漢市住房供應結構基本合理、住房價格基本穩定，房地產市場趨于平穩，房地產業為全市經濟發展和社會穩定作出了積極貢獻。，％；，％；，％。，％；（不含新洲、蔡甸和漢南區），％。2008年，受國際金融危機的影響，武漢市房地產市場從快速增長期轉入為調整期。縱觀全年，商品房銷售量、土地市場供應量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗。，％；，％；，％。2008年，%；（不含新洲、蔡甸和漢南區），％。2009年上半年，武漢房地產市場逐步地走出調整期，進入了相對穩定的恢復期。2009年16月，武漢房地產市場的成交總套數為60338套，比2008年同期增加了120%；，比2008年同期提高了119%；，比2008年同期提高了112%。2009年7月份，武漢市房地產市場的熱度繼續保持，在市場的強大消化下，由于項目施工或者捂盤的原因，市場供給并沒有跟上市場的步伐，部分樓盤已經存在階段性供不應求。7月全市成交量出現小幅上升，而成交均價基本持平。商品房成交12777套，。%，%，10%，%，市場進入基本穩定期。2009年8月份，武漢市房地產市場小幅震蕩，出現價升量跌的局面。由于市場供應量持續不高，在市場的強大消化下，供求關系再度向有利于供應方傾斜。8月全市成交量出現小幅上升，而成交均價基本持平。商品房成交12135套，。%，%，%，%。從長遠發展看，房地產市場需求依然存在，市場發展潛力仍在增加。從投資規模和建設開發指標分析，武漢市房地產市場的基本面仍然趨好。隨著國家“擴內需、保增長”的經濟發展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產市場經過調整后逐漸將迎