北湖水晶城房地產項目可行性研究報告-文庫吧

【正文】 會信譽度，提升企業形象，提搞企業的經營效益，壯大企業實力。第三章 市場分析一、全國房地產市場現狀及發展趨勢自2003年開始升溫以來，中國房地產市場持續增長了將近四年，到2007年達到了頂峰，雖然這種勢頭在2008年出現減緩，全國樓市走向低迷，%的增長。在政府保增長的決心下，預計2009年GDP仍有望保持8%以上的較快增長，房地產市場的發展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：第一，中國是一個經濟轉型國家。對于一個發展中國家來說，城鎮化是一個不可避免的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮化就開始持續進行，1996年以后步伐明顯加快。持續的城鎮化對房地產市場的不斷發展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經歷了長達30年的經濟持續高速增長，人民收入水平的提高和對生活質量的追求，為房地產市場的發展提供了強勁動力。第二，中國是一個體制轉型國家。中國正從嚴格傳統的計劃經濟體制國家逐漸轉變為市場經濟體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮居民主要依靠單位分房，而現在則已基本由市場解決。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產市場的產生和發展。除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數量也意味著巨大的對住房的需求。 以上三個方面，分別從不同層面反應了中國的現狀和特色。它們共同揭示了中國房地產市場發展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產市場發展的趨勢就不會改變。而在相當長一段時期內，這些因素很難改變。因此，我們對房地產前景保持樂觀。二、近幾年來郴州市房地產狀況及發展趨勢近幾年來，房地產作為郴州新的經濟增長點和城市居民新的消費熱點，對于擴大內需（包括投資與消費需求）拉動經濟增長，加快城區擴容提質步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質量等方面作出了積極的貢獻。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和中心城區建設步伐的加快，郴州房地產開發投資增幅進一步加快，房地產市場日趨成熟。目前，郴州房地產價格總體來說比較合理，隨著周邊縣市三、銷售前景預測分析項目價格分析位于郴州市國慶北路的福云國際公寓，其二手房銷售價高達4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云國際，其銷售均價在3200元/平方米左右；位于香雪路與龍泉路交界的天潤天城，其均價在3100元/平方米左右；位于燕泉路的新貴華城，其銷售均價在3300元/平方米左右，位于郴州大道的愛蓮湖畔，8月份開盤其銷售均價預計在3500元/平方米左右。與上述項目比較，本項目在產品設計、景觀資源、區域位置等方面擁有相對優勢。根據項目的定位，以及郴州市總體房價水平，預計本項目2010年至2012年住宅銷售平均價為3,600元/平方米，地下車庫平均銷售價為65,000元/個，超市20,000元/平方米。根據郴州市目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結合本項目的特點，本報告認為該價格在郴州具有較強的競爭力。銷售前景分析本項目定位明確，位置優越，資源豐富，交通便利，設計獨特，較其它房地產開發項目比具有十分明顯的價格優勢。可以預見，本項目具有良好的銷售前景。第四章 建設地點及自然條件一、區域位置郴州地區位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。地理坐標為東經112176。13′～114176。14′，北緯24176。53′～26176。50′。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過渡的地帶。東界江西，南接廣東，西近廣西，北通衡陽、株洲，是湖南的南大門，是內地通往廣東沿海的咽喉要沖，區位條件十分優越。全市現轄北湖、蘇仙二區和資興市，以及桂陽、嘉禾、臨武、宜章、汝城、桂東、永興、安仁八縣，人口472萬，其中市中心城區人口43萬。，人均國內生產總值為16,668元，城市居民人均可支配性收入為13,765元。本項目位于北湖區同心路，東側是汽車總站，西面是107國道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒有土地所有權和使用權糾紛。并得到郴州市人民政府土地出讓審批單審批確認，繳納了相關費用，辦理了國有土地使用權證。二、自然條件郴州屬于亞熱帶季風性濕潤氣候，溫暖潮濕，空氣清新，夏不酷熱，冬無嚴寒，四季分明，雨量充沛，全年無霜期為290天，主要自然條件如下：溫度：年平均氣溫：℃年平均最高氣溫：℃年平均最低氣溫：℃濕度：年平均相對濕度：79%風年平均風速：降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：最小月降水量：最大積雪厚度：15cm地震情況根據《中國地震動參數區劃圖》（GB183062001），該區域地震動峰值加速度g=，對照地震基本烈度為Ⅵ度。三、市政基礎設施本項目用地處于郴州市北湖區北湖公園旁，周邊是成熟的生活區，現有配套十分完善，背山面水，地理優勢明顯，具有優越的景觀區位交通條件，是建設商業居住理想之地，開發前景良好。四、建設條件用地呈規則的多邊形，南底北高，高差24m，符合項目建設要求。第五章 主要技術方案一、設計原則符合“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的原則，符合城市規劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環境保護等要求。尊重場地環境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感的居住小區。“以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環境品質。消防、環保必須做到“三個同時”。二、規劃設計依據《中華人民共和國城市規劃法》《城市規劃編制辦法》（2006年4月1日實施）《湖南省（城市規劃法）實施辦法》《城市居住區規劃設計規范》GB5018093(2002年版）《郴州市城市總體規劃（20052020年）綱要》 郴州市規劃局—郴規發（2006）45號郴州市規劃局—郴規（地）條（2008）108號建設方提供的相關資料三、總體規劃及總平面布置以“觀念新穎、整體協調、定位恰當、切合市場”為指導思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關系，使建筑融入到環境中，提高居住質量。根據位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區的整體形態。從城市設計的高度出發，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創造出一組完整、大氣、時尚、新穎的高檔小區，結構由北向南分延伸式設計，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯落有致的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節約更多用地，形成開闊空間。綜合考慮采光、通風、消防、視覺、衛生等要求確定大于28m的建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風及綠化空間景觀要求，實現“大視野、大尺度、大自然”的居住環境品質。同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的基礎上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環境的要求。充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風采光布局，通過設置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質。單元式住宅每套面積范圍控制在43~260m2之間。通過用建筑空間語言書寫建筑形象，用輕巧的構件去概括零散瑣碎的窗、陽臺等界面，在局部細節上重點刻畫比例、機理來確立小區的清新形象，在總體簡潔的基礎上，通過對塔樓頂部屋頂的重點處理而突出小區的個性特征。小區的對外交通主要是通過同心路與中心城區相連。并以入口廣場為對景