柳州某星級購物中心策劃方案-文庫吧

【正文】 業的分類也有多樣化的特點，有助于我們根據不同的物業種類，制定有針對性的營銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。商用物業通常有以下八種分類方法：分類方法種類廣州舉例柳州舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼柳州工貿專業市場天河電腦城、白馬服裝大廈飛鵝市場小區商鋪星河灣商鋪怡鑫園商鋪按物業用途分類購物中心中華廣場、中旅商業城柳州工貿小區配套商鋪盈翠華庭商鋪聲福居商鋪專業市場美居中心柳北鋼材市場批發及商貿中心南方名酒交易中心飛鵝商城餐館及美食廣場廣州蔡瀾美食城、百福廣場桂林人按建筑特征分類商業大廈中泰國際廣場、時代廣場五星商廈住宅區商鋪及小區配套商業鋪位怡江園商鋪臨街商鋪即市區道路臨街商鋪龍城路商鋪步行街露天商鋪北京路步行街鋪位地下商城康王商業城工貿地下商場按物業區位分類商業區物業廣百新翼、名匯商業大廈東都百貨住宅區物業即小區配套商業鋪位康城商鋪近郊物業順德國際商業城五月陽光按經營方式分類統一經營物業以產權酒店和商務公寓采用較多華天世紀分散經營物業大部分商鋪（除發展商返租外）興隆大廈按經營類別分類綜合經營項目如大型商廈、小區商鋪柳州工貿單一經營項目如專業市場、餐館及美食廣場桂林人按銷售方式分類銷售物業有產權的商鋪多以銷售為主藍色港灣租售物業廣州國際玩具精品中心飛鵝市場出租物業天河城廣場五星商廈按物業產權分類產權物業大部分的新建物業非產權物業臨建或改建商鋪從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業的特性，站在物業營銷的角度上，按物業的市場形式分類是商用物業營銷領域最常用的分類方法。⑴規模化大型商廈經營面積過萬㎡，是規模化、集約化的物業項目。⑵多功能性大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務、商貿、辦公于一體的商業物業，能滿足人們多種消費需求。⑶購物中心形式大型商廈規模較大，地理位置占優，容易形成新的購物中心和消費中心。我國商業的發展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現出購物中心逐漸取代百貨公司商業龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉化為大型購物中心的一部分，購物中心將發展成為大型商廈標志性的旗幟。⑴專業經營專業經營就是主要經營某一類型商品或服務，以及其相關的配套產品，這是專業市場最顯著的特征。⑵商貿結合專業市場以批發業務為主，主要面向大宗采購，同時兼營零售業務，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業市場選購，價格更便宜。⑶專業商業街專業市場形成商業街有兩種形式：專業市場規模要較大才能營造成行成市的商業氛圍，故專業市場多選址在城鄉結合部或近郊，由于規模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場等。城區的專業市場由于受空間制約，不可能開發規模宏大的專業市場，則由眾多商家或自發組織、或由政府規劃，橫向聯合、集中經營而形成專業商業街式的專業市場，如廣州一德路海味、干果、食品專業街。⑴商住混合小區商鋪是住宅物業的配套產品，商住混合是小區商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普及率費非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區購物消費成了中國人的生活習慣和消費傳統，商住混合是我國國情、民情的具體表現。⑵商鋪規模受小區商鋪開發狀況制約小區商鋪的規模與小區規模和入住人口成正比，小區規模和發展商實力制約著小區商鋪的規模，如小區發展商實力雄厚，小區規模較大，入住業主人數較多，則小區商鋪規模可適當擴大；反之，小區屬中小型，入住人口較少，則要控制小區商鋪開發規模。⑶小型店鋪小區商鋪多以經營日常用品和日常服務零售業，以服務小區住戶為主，小型店鋪已足以應付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。總 結：通過分析大型商廈、專業市場和小區商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標客戶群體進行大致的劃分，對于本項目的成功推廣有著重要的指導意義。可以看出，本項目具有商業區大型商廈的特征。五、廣州商用物業的發展軌跡廣州是中國開放改革的前沿陣地，房地產市場起步較早，但商用物業市場的發展只是近十年的事，受商用物業相對較高利潤回報動力的驅使，眾多發展商紛紛投入巨資，欲在商用物業市場分一杯羹。隨著廣州樓市的成長，商用物業市場飛速發展，開發營銷及管理水平均居全國領先之列。從20世紀90年代至今，廣州市商用物業叢起步到成型，大致經歷了以下四個發展階段：階段年代物業市場特征租售方式代表項目第一階段19901993非產權物業租賃為主第二階段19941996產權物業銷售第三階段1997年開始產權物業銷售為主既售又租第四階段2000年開始產權物業銷售為主既售又租根據上表對照分析，柳州市商用物業的銷售處在第二、三階段，即“引發出投資商鋪的營銷概念和個別出現返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”階段；本項目可以在第三階段的基礎上嘗試第四階段的銷售策略，以取得競爭優勢。六、柳州市商業環境分析區域主要業態主要經營場所說明城中區化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業街、移動通訊廣場（工貿、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高檔消費集中區，柳州市商業（零售）的制高點魚峰老區日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業區駕鶴市場、魚峰商業城、華聯超市、東風商廈（工貿收購）、白云交易市場將與城中區有機結合成柳州市的中心商業區魚峰東區摩托車、家具等大件生活用品賣場潭中東路、東環路集中賣場發展中的大型批發區柳南老區汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業批發市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建筑裝飾市場柳州市成熟的專業批發基地柳南新區（柳邕路段）機電、五金交化產品、汽車產品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農產品、飼料獸藥機電五交化產品市場、農產品批發市場、飼料獸藥批發市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區汽配市場成熟的專業批發街柳北區鋼材等工業用品、工業產成品交易集散地鋼材市場、木材市場工業產品交易區總結：從上表可看出，柳州市目前的商業布局呈現“中間高，四周專”的特點。說明柳州市是一個以城市消費核心區為中心，同時形成多個專業化的商貿區。表9：主要區域商業競爭格局表主要競爭指標城中區河南魚峰路一帶飛鵝服飾市場商業地位中心商業區二級中心商業區自成一體商業覆射范圍柳州以河南為主全區或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業環境較佳較差差商業規模較大較小成行成市經營業種零售業為主零售業為主批發為主，兼顧零售目標客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶216。 城中區商業物業競爭格局依托傳統商業地位，城中區成為柳州絕大部分市民購物消費的首選區域，商業檔次及品味較高，而且各個商業物業相互補充，形成吃、喝、玩、樂、購物為一體的綜合性商業中心。216。 河南魚峰路一帶競爭格局河南魚峰路一帶雖然具有一定的商業氛圍，但商業規模偏小，具有影響力的商場不多，而且分布較為零散。同時，周邊商業環境相對較差，從而影響了該區域商業的檔次及品味。216。 飛鵝服飾專業市場競爭格局由于多年的專業批發，使飛鵝批發市場具有較大的影響力，但周邊商業環境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發商戶及部分品味較低的消費者。但雖然如此，由于飛鵝批發市場成行成市，具有較強的商業影響力，總體經營狀況較佳。 2001年2002年柳州市商用物業銷售市場的簡析⑴柳南區名稱路段概況價格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業建材市場基礎上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經營中高檔服裝批發（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿城飛鵝路占地20957平米——點評：柳南片區在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發、零售為一體的商圈。名稱路段概況價格金碧園曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，總建面積6537平米商鋪約25000元/平米，住宅22003000元/平米鴻府曙光東路183號住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數168戶住宅均價約3600元/平米藍色港灣柳新街66號住宅樓高分1126層三種，裙樓為商場住宅均價超過3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個鋪面（1438平米），2樓1600平米，住宅38樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000㎡商鋪43000元/平米, 住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514㎡起價23000元/平米,最高價42000元/平米金運來大廈解放南路總建筑面積1萬平米商鋪3500040000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000㎡商鋪20000元/平米,住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000㎡住宅起價2188元/平米⑵城中區點評：五星商場一帶是柳州目前最興旺的商業中心區，各在售項目都以該商業中心區為導向，同時中心商業圈已開始慢慢向周邊擴展，這些項目的出現在一定程度上會加強該區域商業的獨特地位。⑶柳北區名稱路段概況價格（元/平米）歐雅城市廣場躍進北路商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長一層80009000，二層約4000；住宅折后價在16001938景秀苑躍進北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商住（上下連層獨立鋪面）商鋪在35004000；住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區內部商業步行街未發售美林華軒北雀路沿街商住（上下連層，單層約50平米）約4000點評：柳北區的商鋪價格以主干道的價值為導向，躍進路上首層商鋪價格在80009000元/㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在35004000元/㎡之間。⑷魚峰區名稱路段概況價格聲福馨閣屏山大道低改工程項目1樓15000元/平米（送地下室），3樓2900元/平米（3樓送天臺）連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，2樓為商鋪，37樓為寫字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國泰大廈駕鶴路建筑面積6800平米，2樓商場，4樓產權酒店首層2100033000元/平米,2層7000元/平米,34層30004000元/平米點評：目前魚峰老區的商業項目以駕鶴路上的開發為主，以體現其景觀、交通及臨近商業旺區的商業價值。⑴供應量持續增加,存在競爭壓力2002—2003年柳州商用物業有持續增加的趨勢，隨著市政建設的進一步加快，舊城區的改造及新城區的進一步開發，將會有更多新的商業用地，再加上目前的商用物業的存貨量，柳州的商用物業市場將面臨激烈的競爭。據市場調查得知，下列商業樓盤中的大盤將成為未來銷售阻力的考量因素：序號樓盤名所屬城區商業規模1五星商業步行街城中㎡2時代商廈城中㎡3藍色港灣城中約1萬㎡4鴻府城中㎡5淘園世家城中㎡6華天世紀城中約1萬㎡7本項目城中㎡8新時代商業港柳南19萬㎡9溫州商貿城柳南㎡10谷埠街國際商城柳南22萬㎡11新佳華大廈柳南㎡12潤和時代廣場柳南3萬㎡13匯鑫源商城魚峰㎡14五月陽光購物廣場魚峰㎡15長城財富廣場魚峰——16康城商鋪柳北㎡17歐雅城市廣場柳北㎡18香森麗園柳北——19舊城區沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚峰㎡ ⑵傳統商業街區仍是商家熱點首選傳統的百貨商場、商業步行街、批發中心由于固有消費習慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區域，每逢節假日更是人如潮涌。假日經濟的引發，經濟形勢的好轉，消費力水平的回升，鬧市商鋪自然