花園物業管理實施方案-文庫吧

【正文】 設備接管驗收表》； ——《接管驗收問題整改表》。（二）質量與使用功能檢驗標準A 、地基基礎的沉降不得超過《建筑地基基礎設計規范》（GBJ7—89）的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。B、鋼筋混凝土結構產生變形，裂縫、不得超過《混凝土結構設計規范》（GBJ1089）的規定。C、木結構結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合《木結構工程施工及驗收規范》（GBJ20683）的有關規定。D、磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯的裂縫。E、凡應抗震設防的房屋，必須符合《建筑抗震設計規范》（GBJ1189）的有關規定。F、外墻不得漏水A 、各類屋面必須符合《屋面工程技術規范》（GB5020794）的規定，排水暢通、無積水、不滲漏。B、平屋面應有隔熱保溫措施；三層以上房屋在公用部位設 置屋面檢修孔。C、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。A 、面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。B、衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水， C、不允許倒泛水和滲漏。D、木樓地面應平整牢固，接縫密合。A、鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，B、鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度C、進戶門不得使用膠合板制作、門鎖應安裝牢固。D、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴，不露釘帽，與基層必須打牢。E、門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。F、抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。G、飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。H、油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。A、電氣線路安裝應平整、牢固、順直、過墻應有導管。導線必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。B、回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。 C、 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。D、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全，接觸良好，位置正確。E、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接電電阻值必須符合電氣裝置安裝工程有關規范的要求。F、電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過有關規范規定值，制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運轉記錄，性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。 G、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。 H、除上述要求處，同時應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。、衛、消防A、管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏、水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合《采暖與衛生工程施工及驗收規范》（GBJ24282）的要求，應按套安裝水表或預留表位。B、高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。C、衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M，并不應使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。D、衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。F、水泵安裝應平穩、運行時無較大震動。H、消防設施必須符合《建筑設計防火規范》（GBJ1687）、《高層民用建筑設計防火規范》（GB5004595）的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。A、采暖工程的驗收，必須在采暖期以前兩個月進行。B、鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝增正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證。C、爐排必須進行12H以上試運轉，爐排之間，爐排與爐壁之間不得相互摩擦，且無雜音、不跑偏、不受卡，運轉自如。D、各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制閥門應開關靈活。E、爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴密、風室隔墻不得透風漏氣。F、管道的管徑、坡度及檢查井必須符合《采暖與衛生工程施工及驗收規范》（GBJ24282）的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。G、設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象、保溫、防腐措施必須符合GBJ24282的規定。新風機應運轉正常、無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全、水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。I、經過48H的連續運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。 A、室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑必須符合《室外排水設計規范》（GBJ1487）的要求，管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。B、化糞池應按排污量合理設置、池內無垃圾雜物，進出水口高度差不得小于5CM。C、管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。D、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。F、房屋入口處必須做室外道路、并與主干道相通，路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。G、房屋應按單元設置信報箱、其規格、位置必須符合有關規定。H、掛物鉤、曬衣架應安裝牢固、煙道、通風道、垃圾道應通暢、無阻塞物。I、單體工程必須做到工完料凈地清，臨時設施及過渡用房拆除清理完畢，室處地面平整，室內外高差符合設計要求。J、整體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。 （三）設施設備分項驗收標準A、報批資料⑴建設單位的增容申請⑵供電局對增容申請及變電所建設的批復文件 B、工程資料⑴工程圖紙⑵交接試驗報告⑶設備說明書C、運行資料⑴運行值班記錄⑵預防性試驗報告⑶測試儀表、絕緣工具清單D、設備運行檢查:⑴土建方面a．屋面不漏雨水，室內干燥。、百頁門已安裝砂網。，無孔洞。⑵電氣方面、指示準確。、變壓器、配電柜、開關、連接件等完好無損，無缺陷、無銹蝕。、配電回路、開關容量與圖紙相符。、標牌齊全。、各回路負荷測試結果符合要求。 ⑶配套方面。（含應急照明）合理，燈具完好。、低壓柜前后橡膠絕緣墊。A、低壓系統圖B、設備運行檢查:⑴土建方面a．屋面不漏雨水，室內干燥。b．百頁窗、門已安裝砂網。，四壁無孔洞。 ⑵電氣方面、指示準確。、開關、連接件等完好無損，無銹蝕，無過熱現象。、開關容量與圖紙基本相符。、標牌齊全。、各回路負荷測試結果符合要求。，燈具完好A、相關資料⑴產品出廠合格證書，勞動局準用證書⑵使用維護說明書⑶維修委托合同⑷電氣控制原理圖與接線圖B、設備運行檢查:⑴層門閉鎖裝置運行良好。⑵電氣安全裝置動作可靠。⑶制動系統完好。⑷運行電流、功率、速度應符合說明書的要求。⑸極限開關應完好有效。⑹應急照明正常。水泵房及給排水管網A、技術資料⑴設備使用說明書⑵系統操作說明書⑶工程圖紙a．給排水系統圖b．給排水綜合管網平面圖c．配電柜控制原理圖d．變頻柜接線圖e．控制儀表系統圖B、運行檢查:⑴儀表（水表、壓力表及其它控制儀表）指示準確。⑵保護完善，各種保護（電氣保護、電結點壓力表）應有效可靠。 ⑶水泵運行正常，無滴漏、無震動、無異常聲響。⑷閥門動作靈活，閥門、管道無跑、冒、地、漏現象。⑸控制柜及器件整體與性能完好。⑹檢查給排水、供熱、的各入戶井、檢修井，看其封閉是否完好。⑺檢查井內設備（閥門、壓力表、溫度表）是否完好， 管接頭有無滴、漏現象。⑻井內有無淤泥雜物等。⑼管道支架是否牢固，管道保溫是否完好。 風機房A、技術資料⑴系統設備清單⑵維護使用說明書⑶系統操作說明書⑷工程圖紙a．通風系統圖b．風道平面布置圖c．電氣控制原理圖d．設備電氣接線圖⑸運行記錄B、設備運行檢查⑴各項壓力及其它參數運行正常。⑵各個風口安裝牢固。⑶鳳道無跑、冒、地、漏現象。⑷控制柜及器件整體與性能完好。⑸設備無震動，噪音在要求的標準之內。消防報警與聯動控制系統A、技術資料⑴系統設備清單⑵設備使用說明書⑶系統操作說明書⑷工程圖紙a．電氣、暖通、給排水消防平面圖 b．水消防系統圖c．消防報警與聯動控制系統圖d．消防泵、噴淋泵控制原理圖e．送風機、排風機、排煙機控制原理圖f．卷簾門控制原理圖g．探測器布置及編碼圖⑸消防設備分布表B、系統檢查及測試⑴檢查及測試的基本原則a．要按照設備使用說明書的要求進行操作，依據設計方案進行各系統的運行功能測試。，其測試數量應不小于10%。 ⑵檢查、測試項目及基本要求，且此電源在斷電時能自動切換供電。、斷線檢測、自動控制消防設備等功能應完好。（包括：煙感、溫感、手報、壓力閥、水流指示器發出的報警）應100%動作可靠、有效，否則，應追加進行不少于50%的測試。若與背景音樂使用同一套設備和系統時，應能自動切掉背景音樂而直接進行緊急廣播。，其使用的電池備用電源，連續供電時間須不少與20分鐘。對講系統A、技術資料⑴系統設備清單⑵設備使用說明書⑶系統操作說明書⑷工程圖紙對講系統A、 技術資料⑴系統設備清單⑵設備使用說明書⑶系統操作說明書⑷工程圖紙a．對講布線平面圖b．布管平面圖c．可視對講系統聯接圖d．對講用戶分機與單元門主機接線圖e．單元門主機與管理中心主機接線圖B、系統檢查及測試 ⑴檢查及測試的基本原則a．要按照設備使用說明書的要求進行操作，依據設計方案進行各系統的運行功能測試。，且數量不宜少于10%，即：分機與單元主機；分機與管理主機：單元主機與管理主機：管理主機之間。 。⑵檢查、測試項目及基本要求，便于來訪客人與住戶直接通話使用。，應編號無誤，振鈴、通話有效。，應試驗三次，100%動作有效。，配線均應按可視分機方式配置。 9車庫管理技術資料⑴系統設備清單⑵設備使用說明書⑶系統操作說明書⑷工程圖紙系統檢查及測試⑴檢查及測試的基本原則，依據設計方案進行各系統的運行功能測試。%。，動作100%成功視為有效。⑵檢查、測試項目及基本要求，使用遙控器后門鎖被自動開啟。技術資料⑴系統設備清單⑵設備使用說明書⑶系統操作說明書⑷工程圖紙系統檢查及測試⑴檢查及測試的基本原則，依據設計方案進行各系統的運行功能測試。⑵檢查、測試項目及基本要求。（包括：CD、LD、VOD、卡座等）。調音臺調試。 三、質量問題的處理（一）處理方法影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格；影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理；對于不影響房屋結構安全和使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。（二）支持文件交接協議書接管驗收小組與職責范圍公用部位設施驗收表分戶問題匯總處理清單鑰匙交接表單項問題處理聯系單公共配套設施驗收表室內設施設備驗收單公共區域配套設施檢查表合同會審表交 接 書甲方：乙方； 一、根據雙方簽訂的《物業管理委托合同》中的約定，乙方于 年 月 日對《軍區花園》進行物業接管驗收。二、為使園區物業管理工作早日走上正軌，對于接管驗收中發現的各類問題，甲方應在乙方要求的時間內整改完畢。三、甲方按乙方所要求標準進行整改，經乙方驗收合格后，由乙方負責對園區所屬物業進行維修、保養。（關于園區范圍內的物業保修期責任按照雙方簽訂的《物業管理委托合同》實施）四、因未整改或整改不及時造成的問題由甲方負完全責任，并承擔其后果。五、對于本次接管驗收中未檢查部分（如：采暖設備設施、消防設施、智能化設施、人防工程等）由甲方于 年 月 日前施工或整改完成，雙方再進行接管驗收。在施工期或未整改或整改不及時所產生的問題由甲方負完全責任，并承擔其后果。六、本交按書為甲乙雙方簽訂的《物業管理委托合同》的有效組成部分。七、附件《軍區花園接管驗收問題匯總》為本交接書有效組成部分。八、本交接書一式四份，雙方各執二份，雙方簽字蓋章后生效。甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 軍區花園驗收小組序號組員工作職責與范圍1管理處經理把關全局，統籌管理，做好人員的統一安排2副經理協調經理工作，與地產部門進行交接溝通，并跟隨地產部門人員進行檢驗3工程主管作好專業性的檢查工作，并對工程人員進行合理安排協調工程部驗收工作并跟隨工程人員驗收，收集問題匯總，后期問題跟蹤處理。4客服負責人跟隨檢驗人員了解設備設施5強電負責人高壓配電柜、變壓器、低壓柜、進戶電源總控制箱6弱電負責人智能化監控系統、消防監控、紅外報警、消防水箱電氣部分、電子巡更系統、煤氣報警系統7水暖負責人微機系統、給排水設備設施、消防系統、消防給排水，水源熱泵機組8土建負責人房屋主體結構、屋面、地面、防水并配合檢驗設備設施9綠化負責人對園區草坪、樹木、小品以及園區娛樂設施進