蕭縣淮海置業有限公司淮海商貿城項目可行性研究報告-文庫吧

【正文】 導致水的硬度較大。地質地貌蕭縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于3250米之間。地形大致可分為兩個單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、%,%。土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，%、堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、%、堿解氮含量60mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75 mg/kg、。蕭縣域境內水系發達，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。工程地質條件蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質構成。山丘平行延伸兩側，其余均為平原，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。北區第四紀地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達18噸/平方米。地下水層多為石灰巖層隙間水，含水較豐富。項目區最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設用地的綜合自然條件較好。蕭縣區域大地構造屬中淮地臺魯西隆起區南極，區境范圍內除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，％。本區第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(降水量)變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。根據項目區地質普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下：①粉質粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結構性差。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。③粉質粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質結核，在埋深約6米處較富集。④粉細砂，淺黃色，級配性差，中密。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標準值均在140KPa以上。（四）交通運輸條件蕭縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟寧130公里，縣城距合肥、南京、濟南、鄭州4省會均為3小時路程，距徐州觀音機場40公里，連云港出海口260公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內交匯，3311國道，3010202省道與縣鄉道路交織成網，境內公路密度為每平方公里130公里，已形成公路、鐵路、航空相結合的，內外相聯的立體交通網絡，承東啟西，南引北聯，是重要的交通樞紐。二、社會經濟條件（一）名優農產品基地眾多自然地理條件優越，名優農產品基地眾多。蕭縣植被保存完好，工業污染程度低，具有生產加工綠色食品的自然條件。耕地面積10萬公頃，農作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全縣水果掛果面積50萬畝，主要有葡萄、蘋果、梨、黃白桃、巴斗杏、柿子、櫻桃、山楂等。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉蕭國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優農產品種養基地聞名全國。（二）豐富的礦產資源蕭縣礦產資源豐富，水電供應充足。蕭縣為全國100個重點產煤縣之一，已探明煤炭儲量 ，現有17對礦井，年產能力120萬噸；探明石油儲量 7億噸，煤層氣儲量1000億立方米，石灰巖儲量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲量可觀。蕭縣南北分屬淮、黃河水系，水質優良，生產、生活用水充足。電力供應屬華東電網，設施完善，境內有11萬伏以上變電所2個，生產生活供電充足。（三）雄厚的經濟基礎工業基礎雄厚，門類齊全。蕭縣工業發展歷史久遠，歷經滄桑。公元9年，出現鑄造銀、銅質錢幣的造錢工廠；北宋年間，開始出現陶瓷生產，神宗元豐年間，開始出現小煤窯，蘇東坡曾作《石炭歌》贊之。改革開放以來，蕭縣工業在調整和機制創新中快速發展，現有48個縣屬工業企業，近2萬家鄉鎮企業，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達爾等一批國內知名企業相繼來蕭投資。2003年全縣工業總產值17億元(1990年不變價)，形成了煤炭開采、農副產品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機械制造等八大主導產業，有較強的協作配套能力。經省政府批準，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設立的占地500余畝的工業園區，是蕭縣對外開放的窗口、體制改革的實驗區，現已成為國內外客商投資的熱土，是蕭縣工業發展的新亮點。（四）較完善的基礎設施生產生活設施完善，人居環境良好。蕭縣民風淳樸，社會治安穩定，郵電通訊發達，醫療衛生、環保、廣播電視和教育等社會事業發展迅速，旅游、物流、金融、商貿、房地產等行業全面發展，服務規模不斷擴大。蕭縣是安徽省委20個精神文明建設示范縣之一。三、項目所在鎮基本情況蕭縣張莊寨，鎮位于縣境西南部，距縣城32公里，西與河南省永城縣接壤。面積115平方公里，人口7萬。蕭(縣）張(莊寨）、淮(北）碭(山）公路過境。減河、洪河、毛河流過鎮境。鄉鎮企業有軋花廠、機械修配廠、糧油加工廠、磚瓦廠等。農業主產小麥、玉米、棉花等。張莊寨鎮行政轄區：轄魏莊、閻閣、夏橋、白樓、張柳園、眾姓莊、胡樓、雷集、埝頭、前街、郭圩、屈王莊、張壽樓、王園、王衍莊、后街、丁黃、黨屯、劉店子、王小屯、張老莊、杭子、小閣子、武樓、東街、崔口、豐慶、章樓、許莊、張莊寨、鄺莊、祖小樓、穆李趙、袁圩、屈樓、芊廟、錦橋、一條脊、朱小廠、臭園、洪河、黑柳村、三座樓、海青房、孫腰莊、王老莊、毛橋、陳胡同、蔡廟、杜平莊、歐廟、任莊、武暗樓、趙破樓、王柳園、塘坊、陳樓57個村委村。 蕭縣張莊寨鎮在“小城鎮，大戰略”方針的指引下，堅持高起點規劃、高標準建設、高質量運作的發展模式，完善機制，加大基礎設施投入和公共設施建設，不斷改善和提高城鎮功能，城鎮建設日新月異，取得了良好的社會效益。 張莊寨鎮是省政府批準的全省重點中心建制鎮，被國家建設部等六部委列為全國重點中心鎮。鎮黨委、政府充分利用小城鎮的各項優惠政策，著力推進城鎮化進程、中心鎮的集聚和輻射帶動能力日漸凸顯。 投入不斷加大。該鎮實施了“美化、亮化、綠化”三大工程，先后投資１０００多萬元，硬化城鎮主干道７條，總面積３２００平方米；改造背街小巷１７條，總面積２７００平方米；修砌下水道２５００米；各單位綠化面積６５００多平方米，有力改善了城鎮居民的人居環境。強化對鎮東農貿市場、中心商貿市場和小百貨市場等專業市場的管理和并進一步完善市場功能，積極推動鎮西農貿市場、鎮南小吃市場、鎮北機電鋼材市場等市場的建設，優化了經濟發展環境，進一步拉大了城鎮框架。目前，進鎮經商的經營戶有２０００余戶，河南、淮北等地約有３０家經營戶落戶于此。 城鎮管理進一步規范。組建了鎮環境衛生保潔隊，實行全天候保潔；在提高城鎮居民文明衛生意識和公德意識方面，該鎮要求居民和商戶對環境衛生實行門前三包；在規范城鎮秩序方面，實行了攤位定點擺放、車輛定位停靠等制度，使管理水平不斷得到提高，城鎮品位不斷提升。 小城鎮功能進一步優化。該鎮完善了水、電、路、通訊及其他配套設施，并形成了若干專業化功能分區，即以眾興莊為主導的北部民營企業園區；張新集為中心的水泥預制板加工區；鎮合作飯店為主導的城區餐飲服務區；淮海農科所為依托的農副產品加工區等等，極大地促進了全鎮經濟的發展。目前，新增各類專業市場5個，形成了集農產品銷售、加工等于一體的商貿物流集散地，年交易額近3億第四章 項目的市場情況分析一、項目整體素質分析（一）項目優勢項目區位極佳，市場認可度較高。項目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。項目周邊商業、服務、教育、醫療、銀行等生活配套非常齊全。項目發展商實力雄厚，具有良好的資金和市場運作實力，擁有200多家合作廠商。（二）項目劣勢：投資較大。住宅銷售還具有一定的風險性，市場可選擇空間小。 該項目開發不能分期開發，要一次性投入，同時也加大項目開發的風險（三）機會分析：淮海商貿城中心區可開發地塊資源極少，本項目從地段、配套、發展潛力等方面，均堪稱該鎮之絕版地塊，具有很大的發展空間和極強的可塑性。本項目由蕭縣淮海置業有限公司投資建設，投資開發商具有良好的企業信譽和開發經驗，發展商具有較強的商業運作和招商管理，在縣內乃至全省批發服裝及小商品具有良好社會信譽將有助于提高項目的品質形象。張莊寨鎮人口較多，輻射面廣，對于小商品及服裝需求較大。張莊寨鎮經濟近幾年的快速穩步增長將為本項目帶來較大的發展機遇。二、物業類型分析（一）商業本項目地處蕭縣張莊寨鎮鎮北101省道東側，處于該鎮商業中心范圍之內，具有良好的商業前景。從交通情況看：淮海商貿城，西臨101省道，北距連霍高速公路出口500米，交通非常便利。這為城市內外顧客往來，擴大本商業中心服務半徑提供了有利條件。從消費群體看，目前皖淮海商貿城已有較多商業批發及物流市場，涉及產品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等、主要客戶來源：縣區及周邊城市零售客戶批發配貨。因此有強大的消費基礎。從競爭環境看：城市中心即將有知名度較高大賣場正在籌備。綜上所述，本項目建設商業設施符合這一地區的功能定位和發展趨勢，迎合了淮海商貿城對商業設施的需求，具有良好的市場前景。（二）餐飲本項目處于該鎮的商業興旺地帶，周邊圍繞著眾多的商業設施及商業批發及零售私營店主，周邊住宅小區逐漸增多，隨著該地區一批高水平的商業貿易設施的建設完成，該地區將聚集更多的人氣，產生更多的商業娛樂消費需求，商業餐飲娛樂業主將更加關注該地區的發展，從而推動該地區相關房產市場的需求。從現狀來看，淮海商貿城商業圈內缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊規劃中的商貿建筑中也沒有此類設施。隨著該地區的建設和商業人氣的聚集，對餐飲娛樂的需求會越來越旺，相關用房的租售前景看好，本項目的市場優勢將逐漸體現。（三）住宅樓本地塊處于淮海商貿城商務板塊，但這一地區住宅樓市場的發展相對滯后，規劃設計較為落后，檔次也不夠高。隨著本項目的拉動，外來客商逐步增多，原有的商貿城私營店主也逐步活躍起來，使得住宅用房需求量增加，同時對樓宇的規模和檔次提出了更高的要求。本項目的啟動將順應這一發展需求，通過建設功能完善的中檔住宅樓，以彌補該區域住宅樓供應的不足，利于該區域商業、商住品質的提升。（四）本項目運作需注意的問題：在項目操作上多從空間、建筑、環境三方面尋求突破，適度超前，強調“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。掌握“引導市場”的開發節奏，從資金量、供應量、開發間隔等多個角度研究問題。通過項目推廣工作，消除與消費者之間的溝通障礙，最大程度弱化價格印象，實現項目銷售速度的本質性飛躍。對物業管理及商場文化活動方面繼續加大投入，實現企業品牌由知名度向美譽度的轉化。在產品開發的基礎上，注意對項目入住理念的提升，加強對項目品位和身份象征的營造，在操作上應不斷制造熱點，提高市場關注度。三、綜合評價：結合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，淮海商貿城項目具備得天獨厚的市場優勢和千載難逢的市場機遇，如能從產品設計和規劃上適度創新，以較高的市場定位引領該鎮商業地產市場。第五章 項目整體規劃與定位一、 規劃設計方案的指導思想及原則（一）規劃設計方案的指導思想根據建設部有關城市建設的法規及阜陽市總體規劃、區域規劃設計旨在創造一個舒適、方便、安全、優美的環境，并按照“統一規劃、配套建設、充分利用土地”的原則，綜合提高經濟效益和社會效益。（二） 規劃設計方案的原則在設計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續發展的觀念，營造出溫馨、親和的商業、居住環境。本著以人為本、從實際情況出發、兼具一定超前意識的原則,綜合考慮節能、日照、采光、通風、消防、抗震、管線埋設、避免視線干擾、管線埋設、保