商業地產項目定位報告-文庫吧

【正文】 混亂、購物環境較差，經營檔次較低，均為租賃，市場需要一個集中式、有品味、高檔次的消費場所。價格評估方法市場常用的價格評估方法有：（1） 、市場比較法：與已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從類似房地產的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的方法；（2） 、成本法：求取購建估價對象的成本價格，以此估算出客觀合理價格或價值的方法；（3） 、收益法：求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率，將其折算到估價時點后累加，以此估算出客觀合理價格或價值的方法。? 根據本項目的特點及本身的實際情況，可考慮市場比較法或成本法，但考慮到成本法的一些不明確因素，因此最終選取市場比較法作為本次價格評估的基本方法。價格測算過程１０ / 42（1） 、選擇可比實例：經過對新密商業市場的調查，根據用途相同、地段相似、規模接近的原則，確定以下四個可比實例，詳細資料見下表：１１ / 42項目名稱租/售租金（元/㎡.月）付款方式 配套 布 局 管理水平經營面積（㎡ ）業態分布 商場概述屏峰商場租賃1F：702F：50一年一交，管理費 20元/㎡僅走梯功能分區不明確較差 25001F：百貨、德克士 2F：服裝、床上用品 3F：針織品業態較豐富，人流量大，出租情況良好，衛生條件差亞太商場租賃 1F：80 一年一交 僅走梯功能分區不明確較差 1800服裝、鞋、飾品業態分布凌亂，人流較大，衛生狀況不理想１２ / 42香港大廈租賃 1F：96一年一交，含管理費、稅費有走梯、電梯功能分區不明確較差 15001F：百貨2F:鞋、品牌服裝目前 2F 正在招商，其中銀基商貿城即將進駐4F；商場裝修檔次相對較高，有適當的共享空間上海商場租賃 1F：87 一年一交有走梯、電梯功能分區不明確較差 30001F：百貨2F：服裝業態分布相對合理，衛生狀況不理想浪淘沙旁服飾店租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 /13 / 42綜上分析：經營規模：1500～3000㎡的商業規模在新密已屬大型購物中心；經營業態：經營業態以百貨為主，經營品種主要有服飾、鞋帽、家居用品等；經營檔次：經營檔次較低，僅滿足當地人對一般生活的需求，而高檔次的消費多至鄭州消費；租賃價格：本地人無投資商鋪意識，經營以租賃為主，商場租金一般為80 元/㎡，商業氛圍較旺的街鋪租金可達 100 元/ ㎡，本地塊周邊街鋪租金在 20～30 元/㎡之間；配套設施：大部分商場臨街面而建，無聚人氣的廣場，商場內無中庭、無電梯、無中央空調，少量商場在設計時有電梯及中央空調，在后期經營中，因種種原因而大多閑置停用，無法提升物業檔次；經營狀況：屏峰商場、亞太商場人氣旺盛，經營狀況良好，香港大廈有主力店的引入，如經營管理科學，經營前景樂觀，街鋪中低檔次商品經營較好，較高檔次的品牌店因產品優劣不一，口碑不佳，因此經營狀況較差；經營管理：商場經營管理較為混亂，業態組合單一、經營布局凌亂、購物環境雜亂，無配套設施或配套設施閑置停用，物業檔次整體較為低下。總結：作為鄭州后花園的新密市，總人口為 萬，GDP 達 萬元14 / 42(RMB)，民用車輛達 萬輛，平均 15 人擁有一部車，百萬以上的有錢人占總人口的 8%。新密目前商業結構可以滿足當地人對日常生活的需求，而部分高收入階層對高檔次、高品位消費場所的需求仍是一個空白點，因此建造一個大型、復合業態的商業中心有其市場的需求及市場支撐點。（2） 、建立價格可比基礎建立以統一付款方式，統一采用單價，統一幣種和貨幣單位，統一面積內涵，統一面積單位為基礎的可比價格。(RMB)屏峰商場：1F：5760 元/㎡亞太商場：1F：6480 元/㎡香港大廈：1F：7800 元/㎡地塊周邊街鋪：2520 元/㎡注：以上銷售單價均為單位租賃價格按 68%實用率、10 年收回投資成本換算所得。（3） 、交易情況修正系數屏峰商場、亞太商場、香港大廈、地塊周邊街鋪均為正常交易，故交易情況修正系數為 100/100/100/100。（4） 、交易日期修正系數屏峰商場、亞太商場、香港大廈、地塊周邊街鋪為不同時間開業的市場，但所取價格均為目前市場價，故交易日期修正系數均為100/100/100/100。（5） 、房地產狀況修正系數A、區域狀況修正系數 15 / 42本項目 A 屏峰商場B 亞太商場C 香港大廈D 地塊周邊街鋪繁華程度 20 30 30 29 25交通便捷度 20 25 25 24 20車位停放 20 17 17 17 17臨街狀態 20 18 17 17 20配套設施 20 23 23 22 20合 計 100 113 112 109 102區域狀況修正系數說明：屏峰商場、亞太商場、香港大廈的繁華度、交通便捷度、臨街面及車位停放狀況有相似性，均比本項目有優勢，僅配套設施有差異，因此區域修正系數分別為100/11100/11100/109；地塊周邊商鋪在車位停放及配套設施上與本項目有一定的差距，因此區域修正系數為 100/102。B、實物狀況修正系數本項目A 屏峰商場B 亞太商場 C 香港大廈D 地塊周邊街鋪裝修狀況 20 18 18 20 17建筑結構 20 22 22 24 20工程質量 20 20 20 20 20設施設備 20 17 17 19 17建筑規模 20 18 16 15 14合 計 100 95 93 98 8816 / 42C、權重系數本項目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態等接近性，更具比較性，故確定其權重系數為 ；屏峰商場、亞太商場、香港大廈的權重系數各為 。5 、用加權平均法列表計算估價對象銷售價格A 屏峰商場B 亞太商場C 香港大廈D 地塊周邊街鋪交 易 價 格 5760 元 6480 元 7800 元 2520 元交易情況修正100———100100———100100———100100———100交易日期修正100———100100———100100———100100———100區域狀況修正100———113100———112100———109100———102房地產狀況修正實物狀況修正100———95100———93100———98100———88修 正 價 格 5366 元 6221 元 7302 元 2807 元比較權種系數 10% 10% 10% 70%參 考 價 格 5366*10%+6221*10%+7302*10%+2807*70%=3854 元各樓層平均售價一樓：3854 元/㎡二樓：2312 元/㎡17 / 42注：二樓與一樓的價格比為 。銷售平均單價（3854+2312）/2=3083 元/㎡整體銷售均價為：3083 元/㎡各樓層租賃單價按年 8%的投資回報率推算出各樓層租金為：一樓：26 元/㎡二樓：15 元/㎡租賃平均單價 元/㎡（五） 、規劃設計理念定位 “以人為本”理念? 我 們 強 調 “人 ”而 不 強 調 “物 ”， 一 切 以 人 為 中 心 ， 以 消 費 者 需 求 為 第18 / 42一 需 求 ；? 我 們 強 調 對 人 性 的 理 解 和 尊 重 ， 特 別 是 人 對 購 物 環 境 的 一 切 生 理 需 求 和心 理 需 求 的 理 解 和 尊 重 ；? 我 們 強 調 人 與 人 之 間 、 人 與 自 然 之 間 的 溝 通 。 我 們 構 筑 一 個 相 互 的 溝 通平 臺 ， 一 種 親 密 的 、 平 等 的 、 互 融 的 溝 通 平 臺 。 “可持續發展”理念? 規 模 的 可 持 續 ： 我 們 創 造 的 是 區 域 范 圍 內 的 第 一 商 業 購 物 “城 ”， 在此 “城 ”內 ， 儲 備 著 一 定 量 的 可 持 續 發 展 空 間 ， 擁 有 一 定 量 的 可 持 續 發展 規 模 ；? 生 態 的 可 持 續 ： 在 購 物 “城 ”內 ， 我 們 營 造 的 是 “天 人 合 一 ”的 生 態購 物 環 境 ， 是 人 與 人 、 人 與 自 然 的 最 佳 溝 通 平 臺 ， 是 可 持 續 發 展 的 生 態購 物 空 間 ；? 利 潤 的 可 持 續 ： 我 們 面 向 的 是 中 高 端 消 費 群 ， 這 些 消 費 群 不 斷 提 升 的 投資 理 念 和 不 斷 增 加 的 資 金 積 累 ， 為 我 們 提 供 了 利 潤 增 長 的 強 有 力 支 撐 。 “舒適、便捷、均好”理念? 我 們 追 求