昆明采蓮河畔別墅洋房整合推廣方案-文庫吧

【正文】 許多樓盤廣告都是 以概念宣傳 為主，樓盤推廣周期大大提前； ? 2023年 軟廣告 數量也大大增加； ? 樓盤 “洋名” 開始受到政府管制。 2023年昆明樓市走勢預測 ?昆明土地市場預測 2023年，昆明土地市場新增招拍掛土地供應量預計不超過 5000畝，但是可用于房地產開發的 土地供應潛量將超過 10000畝。 ?昆明新增住宅市場規模預測 2023年，昆明房地產一手住房市場供應量 約為 800萬平方米 ，比 2023年現實供應量增長 38％左右，競爭樓盤個數很可能 突破 200個 。其中， 高檔住宅和別墅市場競爭更加激烈。 ?昆明存量住宅市場規模預測 2023年，昆明二手住房市場供應量預計為 4． 5萬套，加上轉手交易量 約為 5萬套即 400多萬平方米。與 2023年基本持平。 ?企業運行模式預測 搶土地、搶報批、搶銷售的“三搶”將逐漸被 重管理模式、重產品研發、重渠道創新 的“三重”代替；期房銷售為主將 逐漸轉變為現房銷售為主 ； 【 2023－ 10個 關鍵詞 】 1. 大盤時代 2. 產品時代 3. 同質化競爭 4. 品牌化競爭 5. 供過于求 6. 投資購房降低 7. 產品＋概念 8. 期房＋現房 9. 馬太效應 PART 2— 看區域 :成敗各有道 博欣地產 滇池項目 【 滇池路 板塊 】 ?昆明城市客廳 ?滇池的天然調溫功能。 ?西山的萬畝天然森林。 ?滇池度假區的人工植被。 ?各個政府部門的新建、搬遷。 ?昆明旅游的首選觀光地。 ?雙向 8車道的交通便利。 ?區域容積率（ ）限制、空中限高。 ?未來滇越鐵路主題公園、極地海洋公園、大型購物休閑廣場的落戶，區域配套更完善。 ?民族村、海埂公園、紅塔體育中心、溫泉浴場、高爾夫球場，每一天都是陽光假日。 ?高檔別墅、洋房云集，自發形成“高含金量”的滇池路板塊，是昆明富人的首選之地。 【 廣福路 板塊 】 ?城市新興生活區 ?昆明最大的環湖生態社區 ?省委直屬機關南遷 ?廣福路、官南路、十里長街道路規劃實施 ?10多個高檔社區云集，以居住、體育、休閑、高爾夫為主的區域已然形成 ?關上幼兒園、海貝中英文小學、錦苑小學、官渡一中、北大附中云南試驗學校等教育體系。 ?官渡區中醫院、解放軍 478醫院、同仁醫院、南疆醫院、官渡區人民醫院、佳湖商業中心、滇池路美食一條街、西貢碼頭、大商匯、茶葉市場、邦盛國際商城等生活資源。 【 東南 板塊 】 ?大盤時代 .大昆明 ?新亞洲體育城、世紀城、彼岸崛起，其他項目繼續跟進。 ?中林建材城、東聚建材城、博美建材城、華洋家居廣場、港都家居、官渡園扎根東南。 ?呈貢新城建設駛入快車道 ?東、南二環拆遷工程。 ?昆明主城、呈貢新城、未來航空港區域。 列儂溪谷 陽光海岸 廣基 海悅 挪威森林 波西米亞花園 海韻楓丹 馬可波羅 黃金海岸 滇池南郡 塔 滇 池 路 香檳小鎮 滇池高爾夫 滇池衛城 紅 塔 東 路 滇池 名古屋 湖畔之夢 廣 福 路 本案 南方公園 筑友項目 列儂溪谷 紅 塔 西 路 滇 池 路 香檳小鎮 假日灣 同德項目 紅 塔 東 路 潛在競爭對手 本案 廣 福 路 南 三 環 潛在競爭對手 潛在競爭對手 主要競爭項目及產品分析 1）聯排別墅主要競爭樓盤 列儂溪谷 開發商：銘鼎集團 地址：滇池路奔馳 4S旗艦店旁 占地面積： ㎡ （ 136畝） 總建筑面積： 53774㎡ 容積率： 物業類型：雙拼別墅、聯排別墅 建筑密度： % 綠化率： 56% 戶數： 244戶 戶型面積： 215— 360㎡ 起價： 4580元 /㎡ 均價： 5800元 /㎡ 最高價： 12023元 /㎡ 個案分析：該項目從 11月 20日公開選房以來，已經 銷售了約 30％， 列儂溪谷的戶型較為單一，僅有四種戶型，可供客戶選擇的余地較小， 戶型面積從 215— 360㎡ ,所有的戶型皆為地下一層、地上三層，地下一層皆為半地下的輔助層，未設計有車庫，多數戶型設計有風景庭院和透天花園 ，在戶型設計上 面寬較小，進深較大 ，這樣的設計還是影響到了戶型的品質和居住舒適度，給銷售帶來了一定的難度，該項目現在的 宣傳力度 不大，主要是以電臺和戶外為主； 香檳小鎮 開發商：泰信地產 地址：廣福路 4公里處 占地： 127畝 總建筑面積： ㎡ 容積率： 物業類型：雙拼別墅、聯排別墅、疊價別墅 戶數： 272戶 戶型面積： 180— 300㎡ 起價： 5000元／㎡ 均價： 7000元／㎡ 個案分析：目前該項目 已經銷售 80%，目前還剩 40余套，多數為戶型較大，總價較高的戶型；香檳小鎮在 戶型上相對較豐富 ，有聯排、疊加別墅等多種戶型可供選擇， 多數的戶型帶有室內車庫 ，其中帶有三個院落的聯排別墅在設計上有一定的亮點，該項目所有的戶型都是 南北朝向，通風和采光較好， 中心景觀有中心水景，靠近中心水景的戶型面積較大，向外戶型面積逐漸減小，現在所剩下的多是一些 總價高或是位置不太好的戶型， 在加上 項目周邊的配套不足 ，廣福路改造等因素造成了項目目前銷售遇到了一定的阻力。 2）花園洋房主要競爭樓盤 南方公園 開發商：林源地產 地址：銀海山水間旁 物業類型：多層、花園洋房 占地： 容積率： 綠化率： 42% 戶數： 468戶 戶型面積： 91— 194㎡ 價格： 2755元 /㎡ 起 均價： 3000元 /㎡ 個案分析：目前該項目基本已經銷售完畢， 還剩下 20余套房源 ，已經封盤，價格調整后才推出最后的房源，該樓盤的銷售是有信得泰房地產顧問公司進行代理，該項目的在 戶型和景觀的設計上沒有太多的亮點 ，同質化的現象比較嚴重；項目前期的媒體宣傳不多，造成了 開盤時人氣不旺 ，并且在銷售控制上沒有太多的考慮，在開盤時戶型小，總價低的房源已基本售完，剩下均是大戶型，總價相對較高的房源，銷售上遇到了較大的阻力，使得該樓盤的 銷售周期延長，回籠資金的速度較慢，給開發商帶來很大的資金壓力。 滇池衛城 開發商：萬達地產 地址：滇池度假區紅塔東路 占地：約 5000畝 容積率： 綠化率： 70% 戶型面積： 160— 250㎡ （花園洋房） 均價： 4000元 /㎡ （花園洋房） 個案分析：該項目作為萬達集團在西南地區的主要住宅項目，為了把該項目打造成為滇池路大型高尚社區，萬達地產投入了較大精力和資源，在前期的宣傳上不遺余力，在 前期的產品研發，銷售策略 方面做得比較到位，整個社區的規劃、景觀、戶型設計有很多的亮點，通過 萬達的企業品牌 帶動了項目品牌，通過每一期的 開盤前大面積，高強度媒體宣傳 ，在市場上積累了不少的人氣和知名度，特別是 樣板區、高爾夫球場 出來以后更是掀起了高端人群的購房熱情。該項目通過較為完善的 商業配套 ，大面積的水景、綠化，保證了樓盤的品質和樓盤的附加值，也獲得了高端人群的認可，該項目目前的銷售狀況和 銷售預期較好 。 假日灣 開發商：省鐵路自備車運輸公司 地址：官南大道中段 占地： 133畝 總建筑面積： 230310㎡ 容積率： 綠化率： 40% 建筑密度： 35% 戶數： 408戶 均價： 2900元 /㎡ 個案分析：目前該項目推出的房源是 110— 160㎡ 的花園洋房 ，約 360套，項目主要是以 西班牙風格的建筑，雙退臺的設計，下沉式院落 、不同風格的景觀布置等差異化賣點，并通過前期一定力度的媒體宣傳，造成了項目在市場上已經形成了一定的知名度，受到了目標消費群一定程度的關注和認可，由于銷售代理公司在認購期 沒有進行房源的銷售控制 ，造成位置較好，價格和設計合理的戶型已經基本售出，給目前的銷售帶來一定的阻力。 3）潛在競爭項目 筑友地產滇池路項目 ，該項目位于銀海山水間旁，項目還沒有在媒體上宣傳，可能會在近期推出，項目于本項目 距離較近 ，規劃的 物業類型 于本項目較為相似，面對的目標消費群也較為相近，是本項目的主要的潛在競爭對手，建議予以重點關注； 同德發展滇池路項目 ：該項目位于云天化集團旁， 占地 300余畝 ，項目規劃為 聯排別墅 ，雖然該項目離本案有一段距離，但于本案同屬于一個板塊； 位于銀海山水間對面的項目地塊 ，該地塊平地已經有一年多的時間，但近期沒有什么動作，初步規劃的 以聯排別墅為主 的項目。 4）產品分析 通過對滇池路、廣福路等區域的聯排別墅項目以及花園洋房項目的產品研究和分析， 得出了以下的共同點： 建筑風格多為歐洲和北美風格 ，洋味十足，并有一定的個性，給客戶帶來一定的異域物質和精神享受； 綠化率較高，強調景觀均好性 ，有大面積的綠化和水景，普遍擁有一定面積的私家花園和空中花園，給了業主更為自然舒適的交流空間和休閑空間； 項目普遍分布于市郊，距離市區有適度的距離，多作為 客戶的第一居所 ； 項目的 建筑密度及容積率低 ，有足夠大的樓間距離，保證了良好的采光及通風，讓業主帶來更好的生活體驗； 項目 周邊配套較為完善 ，購物、道路交通、通訊設施等的標準較高，內部都有大面積的會所，滿足業主休閑、娛樂的需求； 戶型設計上較為合理，擁有較大面積的 露臺和花園 ，保證了業主的生活質量和居住品質； 性價比較高，有一定的產品附加， 戶型多樣 ； ?通過以上的分析可以看出，目前區域內在售的項目不多，市場供應量不大，但由于 本項目所處的板塊還有一定體量的存量土地 ，今明兩年陸續會有項目推出 ,市場供應量會一定程度的增大