實用資料百靈小區可行性研究報告-文庫吧

【正文】 ................................ 86 財務評價結論 ...................................................................................................... 88 十二?結論與建議 ............................................................................................................ 90 研究結論 .............................................................................................................. 90 提出建議 .............................................................................................................. 90 1 一?總 論 項目背景 項目名稱 **縣百靈小區開發項目 開發建設單位概況本項目由**市**房地產開發有限責任公司開發建設?**市**房地產開發有限責任公司前身是**縣**房地產開發有限責任公司,創立于 2021 年 4 月,于 2021 年 3 月更名為**市**房地產開發有限責任公司? 可行性研究報告編制原則與依據1? 編制原則(1)嚴格遵循國家有關法律?法規,從實際出發,合理確定建設規模,做到選址合理?功能健全?設施完善?安全衛生?(2)本著實事求是的原則分析論證該項目的實施條件和工程技術方案的可行性,認真調查研究各項基礎條件,避免不利因素對工程建設和運營過程中產生的不利影響?(3)在科學發展觀的指導下,堅持可持續發展戰略方針,貫徹執行國家和地區對環保?安全及消防方面的有關規定和標準?(4)堅持 “獨立 ?客觀 ?科學?可靠”的原則,提出可供項目單位決 2 策的建議,也為有關部門審批項目提供參考依據?2?編制依據(1)建設單位編制可行性研究報告委托協議及設計要求(2)《 **市城市總體規劃》(20212020 年 )(3)《 **鎮總體規劃 》 (20212021 年)(4)《 **縣舊城區改造實施方案》(5)《 城市居住區規劃設計規范》GB5018093(6)《 民用建筑設計通則》GB503522021(7)《 住宅設計規范 》 GB500961999(2021 版)(8)《 **市城市規劃管理技術規定》(9)建設單位提供的基礎資料和數據 項目提出的理由與過程**市擁有儲藏豐厚的煤炭資源和礦產資源,目前,已經發現的具有工業開采價值的重要礦產資源有 12 類 35 種,是西部地區乃至全國煤炭和天然氣的重要產地?隨著全球經濟的高速發展,全球性的能源供求緊張為****營造了得天獨厚的發展空間,豐富的資源成為**市城市發展的強力助推器?**市在全球性能源緊張的背景下依托資源優勢抓住機遇實施科學合理的能源戰略,其經濟建設在短短幾年之內得到了迅速的發展,成為一座經濟實力雄厚的新興工業化城市?尤其“十一五”以來,**市全力實施“結構轉型?創新強市”和“統籌城鄉?集約發展”戰略,全市經濟社會又好又快發展,成為 我國西部最為活躍的經濟區之一 3 ?然而,**市作為地處西部較為偏僻地區,雖然近幾年依托資源優勢實現了經濟建設的跨越式發展,但是由于發展起點較晚?經濟社會發展基礎較差,城鎮建設基礎和居住環境條件均較為薄弱,規模小?檔次低?服務功能差?承載能力弱,城鎮化嚴重滯后于工業化進程,“小城鎮?大工業”的矛盾日益突出,已不能滿足隨著經濟發展而日益增長的經濟?社會需求?為此,**市抓住契機,適時地提出了加快城市建設的發展戰略目標,制訂了《關于推進城鎮化的決定》,編制了《城鎮化發展規劃》,將城鎮化作為新形勢下加快****跨越式發展的最大基礎建設全力推進?在城市建設中,堅持工業化帶動城鎮化?城鎮化促進工業化的互動戰略?在此背景下,**縣作為**市總體規劃中的 15 個重點城鎮,根據**市“ 三年大建設?三年大變樣”的城鎮總體發展戰略要求,圍繞“提升城鎮品位?優化城鎮環境?完善城鎮功能?加強城鎮管理”的總體思路和實施“收縮轉移?集中發展”戰略要求,按照“循環漸進?節約土地?集約發展?合理布局”的原則,制定了《**鎮城市總體規劃(20212020 年)》 和《**鎮舊城區改造實施方案 》,全面啟動了城鎮基礎設施建設和舊城區改造工程?在此基礎上,**市**房地產開發有限責任公司董事會?管理層經過深入考察調研和研究討論,確定了建設一處集商住小區與酒店一體化開發方案,并取名為“百靈小區”,委托我公司對該項目進行可行性研究? 4 對此,本公司接受委托后,組織有關專業技術人員對項目所在地進行了實地考察,進行了相關的材料收集和調查研究,對當地城鎮規劃要求和建設條件等情況進行了認真的調查研究,組織有關專家對研究方案進行了分析論證,并與建設單位交換意見的基礎上編制了本可行性研究報告,力求為建設單位提供一份專業而客觀的決策參考依據,也為有關主管部門進行立項審批提供審批依據? 項目概況 擬建地點本項目建設地點為**市**縣政府所在地**鎮,項目場址位于**鎮東北部舊城區改造區域,地塊南臨百靈路?西靠**中學,總占地面積20445m2(合 畝) ? 主要建設條件1?本項目擬建地點位于**鎮舊城區,屬于由當地政府統一組織實施的舊城區改造工程,符合當地城市總體規劃和舊城改造政策,并且享受舊城區改造有關優惠政策?2?本項目擬建地點屬于城鎮傳統生活區,目前正處于全面實施舊城區改造,周邊正在或即將建設諸多新型小區?配套商業等,將形成良好的生活居住氛圍?3?項目地塊緊臨城市主干道路,區域內市政道路?供配電?給排水?燃氣熱力等城鎮公用配套設施完善,向北可通過城鎮外環路方便出 5 行,向南可通過百靈路及**北路等進入城鎮中心區,具有方便快捷的交通出行條件?4?本項目場址緊鄰**中學,周邊有**人民醫院?實驗小學及郵政居?購物中心等文體衛生及商業設施,具有便捷完善的生活配套設施條件?5?本項目建設用地已落實,拆遷補償工作已得到政府?群眾等有關群體的認可和接受,場地工程地質勘察工作已完成,項目各項基礎建設條件已基本落實?綜上所述,本項目具有得天獨厚的區位優勢和不可復制的商住配套條件,適合建設居住生活與商業休閑等居民商住地產的開發? 建設規模與目標1?建設規模本項目總用地面積為 20445m2,根據地塊規劃條件和項目規劃要求結合當地市場需求,規劃總建筑面積 35907m2,擬建 1 棟中高層住宅樓?2 棟多層住宅樓和 1 棟多層酒店及配套商業用房,其中:(1)中高層住宅樓按 9 層設計,其中底層為車庫,29 層為住宅樓,規劃建筑面積 9124m2,其中住宅建筑面積 7808m2?車庫建筑面積1316m2?(2)多層住宅樓中,1 棟按 6 層設計,底層為商業,26 層為住宅,另1 棟按 5 層設計,全部為住宅,規劃建筑面積為 7775m2(不含底層商業)? 6 (3)多層酒店按 6 層(底部 2 層按裙房)設計 ,其中 12 層為餐飲部?會議室等,36 層全部為客房,規劃建筑面積 8000m2,另配套 619m2 地下車庫和設備用房?(4)配套商業除住宅樓底層為 1 層外,其余全部按 2 層設計,并在場地東側沿街布置,規劃建筑面積 10173m2,另建設 216m2 物業用房等公共配套設施?2?建設目標本項目根據當地城鎮建設規劃和舊城區改造要求,結合當地居住小區及配套商業建設需求,通過市場化運作,擬建一處基礎設施齊全?配套設施完善?環境優良?完全衛生?出行便捷的現代化城鎮商住小區?3?開發建設期本項目計劃開發建設期為 2021 年 7 月~2021 年 7 月,其中商品房自建設第一年下半年達到預售條件后開始銷售,計劃用 2 年時間內全部出售,酒店部分建成后由本項目建設單位自營? 投資與效益情況1?總體投資與效益情況本項目估算總投資為 7000 萬元,其中: 商品房開發產品成本為4874 萬元?形成固定資產 2051 萬元?經營資金 75 萬元?根據建設單位投融資計劃,本項目開發建設投資采用自籌資金與預收款結合的方式,其中投入資本金 2875 萬元,占總投資的 41%,其余4124 萬元由回籠預售款滾動投 入,占總投資的 59%? 7 (2)效益情況預測根據當地市場需求?價格水平預測數據和自營酒店運營方案,本項目預計實現商品房銷售收入 9292 萬元,其中營業稅金及附加為525 萬元?預提土地增值稅為 139 萬元。自營酒店每年實現 942 萬元的營業收入,其中營業稅金及附加 52 萬元?項目經營成本中,根據商品房開發項目運營特點,其開發產品成本按銷售進度結轉為商品房經營成本,既為 4874 萬元。自營部分每年運營費用為 442 萬元,其中日常經營費用為 377 萬元?綜合折舊與攤銷費為 65 萬元?根據項目營業收入與成本費用數據,本項目商品房銷售實現營業利潤總額 3893 萬元,上繳企業所得稅 973 萬元,可實現稅后利潤 2920萬元。自營部分每年實現營業利潤 448 萬元 ,上繳企業所得稅 112 萬元,可實現稅后利潤 336 萬元?從商品房與自營部分綜合考慮,本項目總投資收益率為 %,資本金凈利潤率為 %。項目所得稅后財務內部收益率為 %?財務凈現值為 412 萬元?投資回收期為 年?從項目各項財務評價指標看,本項目財務內部收益率均高于財務基準收益率,財務凈現值大于零,總投資收益率?資本金凈利潤率?投資回收期等指標均可滿足投資者預期要求。項目各年累計盈余資金未出現短缺現象,表明項目運營效益滿足自身的生存和運營,財務生存能力較強?從財務評價角度綜合考慮,本項目的建設是可行的? 問題與建議 8 從財務評價分析和敏感性分析看,對于本項目最大的不確定因素是地產價格的變動,以及按計劃銷售程度?對此,本報告特別建議建設單位在保證工程質量的前提下加強成本控制力度的基礎上,積極做好營銷策劃方案?采取適時得當的銷售策略,以最大限度保障本項目的開發進度和銷售計劃如期完成?1?加緊做好前期工作,及時完成項目開工前各項審批手續?2?應嚴格貫徹執行國家和地區對節能?環保?安全?消防及招投標方面的有關規定和標準?3?積極?及時落實有關金融機構的信貸資金,確保工程建設如期?順利進行?4?精心安排,確保工期?質量?投資控制目標的完成?5?工程實施過程應有全程監控,制定嚴格的驗收標準,嚴格合同管理,保證建設內容的功能完善? 主要技術經濟指標 主要技術經濟指標表序號 項 目 單位 數值 備 注一 基礎指標 總用地面積 m2 20445 合 畝 總建筑面積 m2 35907 其中:地上建筑面積 m2 35288 地下建筑面積 m2 619 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 二 技術指標 1 建設規模 m2 35907 9 高層住宅 m2 7808 9 層(1 層為車庫) 多層住宅 m2 7775 5 層,6 層(1 層位商業) 配套商業 m2 10173 2 層 酒店 m2 8000 6 層 公共配套建筑 m2 216 物業用房等 地上車庫 m2 1316 高層住宅樓底層 地下車庫 m2 619 酒店部分 可出售規模 m2 23072 高層住宅 m2 7808 多層住宅 m2 3775 不含 4000m2 置換面積 配套商業 m2 10173 地上車庫 m2 1316 自營規模 m2 8000 酒店 m2 8000 其中:客房 間 130 36 層 ,30m2/間 餐飲 m2 2021 12 層 ,不含大堂等 規劃居住戶數 戶 140 停車位 個 242 地上停車位 個 217 其中車庫 18 個 地下