珠江灣畔房地產開發可行性分析報告_精品-文庫吧

【正文】 障體系建設繼續加強。養老、失業、醫療等保險制度逐步推開， “兩個確保”得到進一步的鞏固，社會保障水平不斷提高。年末全市養老保險參保人數為 萬人，失業保險參保人數為 萬人；基本醫療保險參保人數為 萬人。 社會福利事業繼續發展。全市城鄉各級辦社會福利院、敬老院共 75 個，有床位 1582 張，年末收養人員 1399 人；已建立城鎮社區服務中心 34 個，城鎮各種社區服務設施 1239 個；享受最低生活保障的人數達 萬人，國家撫恤、補助各類優撫對象 7265 人。全年共發行福利彩票 萬元；接受社會捐贈現金 萬元，捐贈物資衣被價值 萬元。 資料來源：貴陽市統計局 （二）貴陽經濟發展趨勢分析： １、貴陽經濟工作 2021 年首 季開局良好，房地產成為固定資產投資主力軍。 從 4 月 12 日召開的市政府常務會 會議 上 獲悉 ，今年一季度，貴陽市國民經濟運行總體保持了持續、快速、協調、健康發展。 市委副書記、市長孫國強在會上要求，要確立科學的發展觀，突出長短結合、統籌協調等重點，在確保經濟正常增速的同時，增強經濟長久健康發展的后勁。 全市工業克服煤、電等制約因素，保持快速增長態勢，經濟效益繼續提高。一是大中型企業的增速高于全市水平；二是招商引資項目及技術改造項目投產、達產，拉動工業增長明顯。三是高技術產業產銷穩步增長，出口交貨值大幅上揚。 四是非公有制經濟工業企業增勢強勁。五是運行質量良好，企業利潤總額大幅提高。僅 1－ 2 月全市規模以上工業企業累計實現利潤總額 億元，增長％。 加大農業產業結構調整力度，努力開辟農民就業門路，拓寬農民增收渠道，全市農業和農村經濟發展開局良好。鄉鎮企業發展勢頭良好，各項指標均完成進度目標。 固定資產投資持續增長，預計全市累計完成固定資產投資 30億元，增長 30％，仍然保持了增長勢態，但增幅比去年同期有所回落。由于新開工的房開項目較多，房地產開發投資開局良好，完成 億元，同比增長 50％，成為全市 固定資產投資增長的主要拉動力 。 財政收入穩步增長，金融形勢平穩。全市地方財政收入完成 億元，為年度預算的 %。一市三縣一季度完成收入預算進度歷史上首次超過全年收入任務的 20％。金融形勢平穩，存款總量穩步上升。 2 月末全市金融機構存款余額 億元，比年初增加 億元。 一季度，城鎮人均可支配收入季節性增長較高，同比增長 15％。農民人均現金收入預計 551 元，同比增長 ％。全市居民消費價格總水平比上年同期上漲％。 對外貿易發展較好，招商引資成效明顯。截至 2 月，實現進出口總 額 14107萬美元，同比增長 ％，其中：進口增長 ％，出口增長 ％，改變了去年同期出口負增長的局面。一季度預計直接利用外資可達 700 萬美元，同比增長 ％；引進內資實際到位資金將突破 20 億元。 就業工作穩步推進，社會保障面逐步擴大。全市新增就業崗位 7887 個，為年度目標的 21％，實現城鄉統籌就業 10249 人，其中城鎮失業人員就業 5610 人，為年度目標的 20％，下崗失業人員再就業 2451 人，為年度目標的 ％ ,農村富勞動力轉移 2426 人，為年度目標的 ％。城鎮登記失業率 ％。 “ 兩個確保 ”做到了 100％，發放解困資金 42701 萬元。養老保險、失業保險、 醫療保險工作正常開展。 ２、 2021 年 1 季度貴陽市城市居民收入消費同增長 今年 1 季度我市城市居民 ，月均收入 867 余元 消費 595 余元 。今年 1 季度，我市城市居民收入消費同步增長：月人均可支配收入為 元，同比增長15％，扣除物價因素后，實際增長 ％；月人均消費支出為 元，同比增長 ％，扣除物價因素后，實際增長 ％。 據介紹，可支配收入增長的主要原因是工薪收入比去年同期有了較大增長 ： 1 季度月人均工資收入為 元，同比增長 ％。除此而外，元旦、春節發放年終獎較上年增長，市機關、事業單位在職工作人員發放公務員移動通訊補貼，國家機關、事業單位兩年考核合格晉升一檔職務工資等都不同程度地拉動了今年 1 季度城市居民的可支配收入增長。 在消費八大類中，除了醫療保健和教育文化娛樂服務類消費有所下降外，其余的食品、衣著、家庭設備用品及服務、交通和通訊、居住、雜項商品及服務等六類消費均有不同程度的增長。其中，衣著和雜項商品及服務漲幅最大，同比增長分別為 27％和 ％。 據調查，一段時間以來，我市糧油價格的上漲引起了其他食品等價格的連鎖反應。今年 1 季度，我市食品類消費同比增長 ％，由于受糧油食品上漲的影響，扣除物價因素后，食品類消費實際僅增長 ％。 （三）小河經濟發展趨勢分析： 根據 2021 年《貴陽市城市總體規劃 19962021》， 2021 年，形成以中心區為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區中心的城市結構。各片區依托中心區形成“眾星捧月”的空間布局形態。 其中，小河片區（含中曹甘蔭塘）規劃總用地約 平 方公里。完善基礎設施配套建設。工業以機械、電子、航空、新材料為主。片區公共服務設施用地沿黃河路兩側布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業用地，規劃礦山機械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質、糧食倉儲區，甘蔭塘建設糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設污染水處理廠。金竹發展無污染工業，防止對阿哈水庫的污染，規劃期內搬遷貴州水泥廠。規劃城市建設用地約 平方公里，規劃人口 萬人。形成具有一定規模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次中心，分擔市級中心對外輻射、對內服務的功能，并通過次中心的配套建設，完善城市基礎設施，為疏解中心區人口創造條件。 （四）貴陽住宅市場分析： 貴陽房地產市場經過 10 余年的發展，開發商實力的增強，市場消費力和消費意識的提高，貴陽樓市逐步擺脫了單體、小規模商住樓的開發模式，向小型社區、大規模純住宅或純商業辦公的方向發展，由于開發規模大、開發成本相對低、便于修建高質量的建筑和環境好、配套完善等因素。大盤規模化開發經營成為樓市的開發的趨勢。 據不完全統計，貴陽樓市 10 萬平方米以上的項目已經不下 20 個， 50 萬平方米以上的住宅小 區逐漸增多，占地 1000 畝，開發量 100 萬平方米以上的項目也已經登上樓市舞臺。而且大盤的開發啟動主要集中在 2021 年和 2021 年。貴陽的大盤競爭時代已經來臨！ 經過多年的開發、培育和發展，貴陽的開發商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團、鴻基集團等。市場宏觀經濟的良性走勢、各種經濟實體的多元化發展、一些非老牌的地產公司進入市場，共同來發展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。更多有實力的本地和外地機構也相續進入市場，如官房、振華集團、澳龍房開等。具備較強資 金實力和運作能力的公司增多、增強。 延續 2021 年的發展勢頭，貴陽樓市在步入 2021 年、 2021 年，全市的房地產開發量將繼續保持強勁的增長態勢。預計商品房的施工總量和新開工面積都將會超過 2021 年。樓市開發區域由過去的三點（云巖、南明、小河）獨俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。市場競爭日趨激烈。 １、各區域商品房供應量分析： 小河板塊步入 2021 年，板塊整體開發量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發建設，預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 2021 年和 2021 年的市場上，三橋、金陽、烏當將會成為樓市中的新亮 點和樓市銷售的有力競爭者。三橋隨著大貴陽戰略的實施、金陽新區的建設、云巖區政府的重點發展，憑著獨特的區位和便捷的交通，區域內良好的植被和用地條件等多種優勢，吸引了省內外多家具備較強實力的地產機構進入開發行列，一些新的地產思想與貴陽本土較為成功的開發經驗將使這個區域內的項目具備很強的競爭力。金陽新區經 過幾年來的強力開發，在市政府的全力支持下，從路網、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設施逐步實現，碧海花園的陸續完工交房，以金陽的行政地位和一流的配套規 劃、優秀的自然環境，較低的房價，同樣也會成為樓市中的有力競爭者。烏當板塊內的地產開發已經由低端市場向中高端市場前進，挾便捷的交通優勢、環境優勢、配套優勢、價格優勢， 2021 年，烏當地產在貴陽樓市中將具備相當的影響力。 二手房日趨活躍、梯級消費結構初現，有利促進商品房的品質提高。根據有關資料數據顯示， 貴陽的 GDP 增長達到 %，三城區的居民人均可支配收入，接近 1000 美元。這些數據顯示在宏觀經濟增長的同時，市民的個人經濟收入也在不斷的增長，按照國際標準劃分， 1000 美元的收入水平，意味著高消費時代的來臨， 這一切無疑為市民購房、改善居住條件提供了堅實的消費基礎。貴陽市“大貴陽”戰略的實施，城市化進程的加快也給貴陽的房地產業發展提供了持續的市場空間。 二、在售及即將上市大型房地產項目列表： 區域 項目名稱 開發商 總開發量（萬M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市花園 鐵五建房開 60 一期已基本竣工，二期處于前期規劃、拆遷中 興隆珠江灣畔 56 前期規劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開 17 一期銷售態勢較好，二期尚未開盤 經濟實用房 綠園 50 四方河植物園附近，沿 未動工 經濟實用房 中興世家 大興房開 除別墅外已基本完工 別墅部分將于年底發售 中海城市花園 白云中海房開 11 二期部分建筑已封頂 二期已于 04 年 9 月 17 日正式發售， 05年 5 月交房 南明區 山水黔城 宏立城房開 93 一期全部封頂 一期交房時間一再推遲，具體時間未定 美佳馨苑 宏安房開 10 在售， 宏安房開同時開發位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區 中天花園 世紀中天房開 110 小區普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖別墅區 入市時間早、社區成熟、市場知名度較大 中天世紀新城 世紀中天房開 100 一期聯排別墅、回遷戶已基本入住，二期正在建設中 “ Townhouse”在市場上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開 50 拆遷中 地段優越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開 30 拆遷中 地段優越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯房開 37 一期基本竣工，二期在建 銷售情況不錯 金獅小區 省經濟 38 一期已基本竣工 經濟實用房 三橋 楓丹白露 天緯房開 38 會所、一期部分樓棟已動工 預計明年春季可上市 圣泉流云 集成房開 48 會所已動工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地盧加諾 三力房開 地堪已完成 據悉， 04 年 10 月動工 貴龍苑 貴龍房開 1 號樓已入住，一期 18 棟將陸續于 05 年10 前竣工 前期銷售情況較好，目前處于較沉靜狀態 智慧龍城 智誠房開 55 一期基本竣工 受拆遷影響較大，修筑處于見縫插針的狀況 廣信四季花園 廣信房開 21 一期大部分已竣工、交房 該項目從原規劃的 16 萬方現已增加到21 萬方 新添山水城市公園 金泰房開 20 前期規劃中 04 年春季房交會中項目進行過展 示，但目前尚未動工 寨 烏當藍波灣 龍潤德房開 31 前期規劃中 地塊生活氛圍較濃，拆遷量較大 暫未定名 上海投資商 未定 前期規劃中 烏當二中周圍，屬招商引資項目，總投資額達 10 億。 金陽 麗水茗苑 永茂房開 純別墅區，一期基本竣工，二期在建 據悉，市場反映較好，二期內部認購 據《貴陽晚報》 040930 第 6 版報道：金陽兩塊土地要拍賣 —— 據悉從今年 10 月至明年上半年，金陽新區將陸續掛牌招標拍賣 6 塊土地。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側，面積約 200 畝，建筑容 積率為 ，建筑密度 30%。另一塊土地位于金陽中心商務區內背面，金陽大道與迎賓大道交叉西南側，總用地面積約 130 畝（記者：耿敬濤）。 ２、銷售價格環境綜合因素影響、房價穩中有升。 2021 年貴陽全市的房地產銷售均價為 1991 元 /平方米，其中住宅預售均價為1730 元 /平方米。房地產的整體預 售價格較去年同期下降 %，住宅部分的預售價格同比上漲 %，辦公用房預售均價達到 3157 元 /平方米，同比 上漲 %；商業用房預售均價為 4570 元 /平方米，同比下降了 %。 從數值上看 ，貴陽的房地產價格下降了，但在仔細分析各區域的銷售價格，貴陽的房價不但沒有降低，反而在穩步上漲。 2021 年兩城區商品住宅銷售均價達2369 元 /平方米，同比上漲了 6%；小河區商品住宅銷售均價 1561 元 /平方米，同比上漲 8%；其他各區的房價同樣在逐年上漲。房價數據上的降低，更多的是反應出 2021 年貴陽房地產產品的供應結構發生變化，房價相對較低的產品交易