購物廣場項目可行性研究報告(已修改)

　

【正文】 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 1 一、總論 項目實施背景與依據 項目實施背景 改革開放以來，中國的經濟發展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產成本已使中國成為亞洲地區最具投資吸引力的國家之一。中國入世在即，為了適應入世之后對外開放新形勢的需要，進一步加大招商引資力度，國家外經貿部近日宣布，將放寬對外商投資企業外方在境內銀行籌措人民幣中長期貸款的限制。國家將按照加入世貿組織承諾的條件，修訂和完善有關政策法規；進一步放寬引進外資的領域、地域和技術的轉讓等方面的限制，有步驟的擴大服務行業的對外開放。據介紹，今后中國商業 領域進一步擴大利用外資的重點仍是零售業，特別鼓勵國際上有實力、技術先進的著名商業集團進入中國，與國內有實力的零售企業合資合作，共同開拓國內市場；政府主管部門將逐漸把商業引進外資工作納入法制化軌道，做到統一、合理、有序。 進入 90 年代以來，中國的零售業經歷了深刻的變革，由原來的偏重數量擴張轉向以結構調整為重點，帶動質量、效益、規模全面增長的發展策略。連鎖經營方式的成功導入，加速擴大了國內零售市場的容量，社會商品零售總額持續多年保持了 10%以上的增長速度，中國零售市場已成為世界上發展速度最快、潛力最大的市場。作 為享有國際盛譽的零售商業巨子 —— 美國 集團于 1996 年進入中國市場，相繼在深圳、東莞、昆明、北京、大連等地建立了連鎖超市。經過幾年的積累， 本地化的進程大大加快，基本建立了適合中國市場情況的管理模式、系統和隊伍，規模采購和規模銷售已形成良性的循環機制。進入新世紀， 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 2 重拳出擊，全面挺進中國市場，旨在加強對中、小城市店的建設和開發，大力推進連鎖經營，提高經營的規模化與規范化程度，降低流通成本，增加經濟效益，爭取到 2020 年將 連鎖店在中國發展到 200家。 作為中國地產業的龍頭企業 —— 集團股份有限公司抓住了這一契機，在 全面挺進中國市場之際與之聯手，攜手共同開發房地產與零售業市場。兩強聯盟，簽署了長期戰略合作協議，雙方將在資金管理、品牌共享、市場開發等方面進行全方位的戰略合作。在經過對地理位置、周邊環境、居民總體收入水平、人均消費水平、市場潛力等幾個方面進行了詳實細致的調查與實地考證之后，雙方確定以 等五個城市作為首次合作對象，在各地商業黃金地段，興建 購物廣場。該項目是首次合作項目之一。 項目實施依據 購物廣場是 集團股份有限公司與 集團簽署的一攬子合作項目之一。 此次項目還包括 購物廣場 等 5 個城市的 四個項目，各地項目均由 集團下屬各地產公司分別施工建設。該項目得到了 市政府及各職能部門的大力支持，部分協議正在草擬之中，目前確認的項目實施依據主要有： ● 集團有限公司與 咨詢（深圳）有限公司簽署的《房屋租賃協議》 ● 中國有限公司與 集團的會談紀要 ● 中國有限公司與 集團的關于在 選址興建 購物廣場的確認函 ● 集團有限公司與 市國土管理局簽署的《國有土地使用權轉讓合同》 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 3 項目概況 ● 項目名稱： 購物廣場 ● 項目地址： 市 區 路 ● 建設內容：購物商城、餐飲及配套設施 ● 項目建筑指標： 占地面積 平方米 建筑面積 平方米 覆蓋率 73% 容積率 ● 投資與收益概況 該項目總投資 萬元，其中，建設投資 萬元，流動資金 100 萬元，正常營業期銷售（營業）收入 萬元，年均利潤總額 萬元，年均稅后利潤 萬元。主要技術經濟指標如下表所示： 序 號 指 標 指 標 值 1 投資利潤率 % 2 投資利稅率 % 3 資本金凈利潤率 % 4 借款償還期 1年 8個月 5 Pt(稅后 )(全部投資 ) 1年 11個月 6 Pt(稅前 )(全部投資 ) 1年 6個月 7 FNPV(稅后 )(全部投資 ) 8 FNPV(稅前 )(全部投資 ) 9 FIRR(稅后 )(全部投資 ) % 10 FIRR(稅前 )(全部投資 ) % 11 FNPV(稅后 )(自有資金 ) 12 FIRR(稅前 )(自有資金 ) % 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 4 開發商概況 ● 名 稱： 集團股份有限公司 ● 法定地址： ● 法人代表： ● 注冊資本： ● 經營概況 集團股份有限公司成立于 1988 年， 1992 年改制為股份制企業，是東北首批股份制試點企業之一。該集團公司自成立以來，以每年翻番的速度跳躍發展，經營范圍從單一的房地產業拓展到商業、工業、外貿等多種領域，現已發展成為擁有 40 億資產、年經營收入超過 70 億元的大型股份制企業。集團下屬的 房地產開發有限公司作為國家建設部審定的一級房地產開發公司，率先在全國同行業中向全國公開宣布“三項承諾、八項信譽保證”，受 到了國家建設部的肯定，并在全國推廣。公司先后在 建設開發了 等居民小區； 等精品樓盤以及 大廈、 國際飯店等項目。為促進企業的發展，推動國內房地產企業和房地產市場走向規模化、集約化和專業化， 集團股份有限公司除立足大連本地房地產開發外，又在北京、長春、成都、南京等地進行了大型房地產項目的投資開發，這其中不僅包括了 等精品住宅小區，還包括北京 等綜合項目。到 2020 年底，集團房地產開發將拓展到全國 12 個城市，年開發量超過 150 萬平方米，銷售額超過 50 億元。 該集團公司在創造經濟效益、壯大自身實 力的同時，也為社會公益事業做出了巨大貢獻，連續幾年贊助大連國際服裝節，先后捐資興建大連市高等學校、小學校、幼兒園以及城市綠化建設，是大連市教育基金會、大連市社會治安基金會、大連市扶貧基金會的發起單位。該集團公司自成立以來，累計奉獻于公益事業的投入額達 7 億多元人民幣。該集 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 5 團公司在國內外擁有很高的知名度，形成了巨大的無形資產，已成為大連市一張亮麗的“名片”。 該集團公司近期的發展目標是：到 21 世紀初，成為資產超百億元，年經營額超過百億元的中國一流的大型企業集團。該集團公司擁有一支具有開拓精神的領導隊伍，具備雄厚 的經濟技術實力，具有豐富的房地產開發建設和經營管理經驗，完全有能力承擔該項目的實施運作。 ● 美國 集團 美國 集團成立于 1962 年，以單一經營日雜食品超市為起點，經過近 40 年的運營，現已發展成為具有傳統的百貨公司、超級百貨商場和倉儲式會員店三大經營體系的大型跨國企業集團。從創業至今，公司始終堅持“低價格、低成本、低利潤”的零售經營理念，恪守“天天平價、滿意服務”的營銷戰略；注重管理，信奉“公仆領導”、“門戶開放”的政策，講究溝通、溝通、再溝通，僅用了 40 年的時間，就實現了全球化擴張。截至 2020 年底， 已經在全球 10 余個國家開設了近 4000 家連鎖店，利潤增長始終保持強勁勢頭，年增長速度高達 20%。 1998 年， 從上一年度世界 500 強第 7 位，躋身第 4 位，年營業額為 1392 億美元，利潤 44 億美元。 2020 年，又攀升至第 2 位，年營業額為 1862 億美元，利潤 62 億美元，下屬員工超過 100 萬人。 1996 年， 進入中國，選擇深圳作為其進軍中國市場的橋頭堡，此后，又相繼在東莞、北京、大連等地開設了分店，取得了驕人業績。 憑借其雄厚的資金實力、先進的管理經驗、龐大的衛星系統建立了自己的商業帝國， 的加盟，必將大大增強該項目的市場潛力，從而為該項目帶來滿意的投資回報率。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 6 編制依據與研究范圍 編制依據 根據中華人民共和國的有關法律、法規和政策規定，結合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據主要有： ● 國家外經貿委頒布的《外商投資商業試點辦法》； ● 國家計委與建設部聯合頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》 ； ● 項目所在地城市總體規劃； ● 遼寧省建筑工程概預算指標及有關費用標準； ● 開發商提供的其它有關資料。 研究范圍 該可行性研究報告的研究范圍包括： 總論； 項目發展的 必要性分析； 項目發展的市場分析； 建設條件分析和工程進度安排； 建設的規模和性質； 工程設計和功能要求； 消防、環保和衛生； 投資估算與資金籌措； 財務基礎數據估算； 財務效益分析； 敏感性分析； 結論與建議等。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 7 在此基礎上，考察項目建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性，為政府有關部門審批項目、建設單位進行投資決策和金融機構貸款決策提供比較可靠的依據。 二、項目發展的必要性分析 該項目的發展將有力推動我國零售業發展 經過幾年的發展，我國連鎖零售業獲得了良好的起步發展，同時該領域前幾年對外資的適度放 開，也起到了積極的推動作用和示范效應。入世以后，我國將在 3 年內逐步放開分銷領域的進入限制，零售業將全面迎來開放格局，中國零售業必將掀起新一輪的革命。 中國 消費市場 今年 上半年 的 活躍 預兆了這一發展走勢。 據國家統計局公布的數字，上半年中國國內各類批發零售商品的銷售中，通訊器材類增長 %，汽車類增長 36%，文化辦公用品類增長 %，家用電器和音響器材類增長 %，體育、娛樂用品類增長 8%，建筑及裝潢材料類增長 %以上 。數據表明， 今年 上半年中國國內消費品市場商品銷售活躍，保持了較高的增長水平，實現 社會消費品零售總額 億元，比上年同期上漲 %。在吃、穿、用三類商品中，用的商品在居民消費中所占比重略有上升。 分析表明， 社會消費品零售總額增長的主要原因為城鄉居民收入的增加、節日消費的拉動和市場商品供給結構的改善。 由此可見，我國零售市場（特別是 等一些大中城市市場）已經具備了連鎖起步快速發展的條件（人均收入 800 美元以上），無論對外資還是內資連鎖，目前都是一個良好的發展時機，其大規模、規范化發展，將有力推動我國零售業的發展。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 8 該項目的發展將迅速推動入世后我國零售業態的發展升級 該項目 的發展方向是在 的商業中心地段黃興路發展大規模、標準化的超市。超市是商業零售業態種類中的一種，發達國家的零售商業的發展經驗表明，超市在零售業態布局中占有重要的地位，是一種主流經營選擇方式。可以說，我國零售的業態發展革命才剛剛開始，以超市為代表的商業連鎖經營的銷售額在極個別的一些重點城市的 社會消費品零售總額 中所占的比例剛剛接近 30%，全國的平均水平僅僅在 4%左右。 由此可以預見，我國零售業態的發展演變才剛剛開始，傳統的百貨店仍居于主導地位，完成演變革命還需要一個較長的發展時期。入世是一個發展契機，未來的 3 至 5 年將是我國零售業快速發展的一個時期，這一時期既是最為劇烈的變革時期，同時也是一個發展成熟的時期。 該項目發展將以滾動的方式推進，每年在不同城市的發展大型超市數量將不斷遞增。依照 在中國的發展計劃， 2020 年將新增 23 家店， 2020新增 43 個，到 2020 年時爭取發展總店數