家居可行性報告(已修改)

　

【正文】 家居中心項目可行報告 一、環境篇 地理位置分析 交通狀況分析 人文環境分析 市場環境形成分析 二、市場篇 大市場情況分析 整體市場業態分布與規模，具體內容 細分市場情況分析 ① 相關物業市場分析 ② 相關行業商家分析 ③ 市場構成分析預測 ④ 市場前瞻性分析 競爭對手分析 ① 萬博中心 ② 花花世界 ③ 駿景商業城 ④ 其他競爭對手 優劣以及可行性分析 ① 項目優勢所在 ② 項目劣勢所在 ③ 可行性分析 三、策劃篇 項目的主題思想內容 項目的二大開發路線 ① 工程項目 ② 招商策劃推廣工作 其他 環境篇 地理位置分析 本項目地塊位于天河區與 黃埔區的交界處，在廣州整體規劃中，該區域是廣州將來重點開發的地區，未來的發展前景十分廣闊。 地塊西面是廣州早年的工廠區，目前多數工廠的經濟效益不佳，隨時都有進行商業開發的可能，近期已經完成的商業項目有：六家汽車專賣店和百安居建材超市，即將開業的有靚家居建材超市；地塊東面是以經營木材聞名全國的漁珠木材市場，更有黃埔港成就物流中心；向北則是廣州多家大型房地產開發公司爭相進軍的黃金地段，多個樓盤已經拔地而起，并以優良的性價比贏得了天河區和黃埔區白領的青睞，更有奧林匹克體育中心和科學城兩個大型的文體設施增添本區域的 文化氛圍；地塊南面是廣州目前汽車專賣店最集中的 AEC 汽車城。 在廣州市政府“ 南拓、北優、東進、西連”整體規劃部署確定后，本項目所處的地理位置成為廣州“東進”途中一個關鍵的環節，黃埔大道的拓寬工程早在幾年前就告完成，并成為廣州市區連接黃埔區的重要通道，環城高速公路出入口就在本項目地塊附近；北面的中山大道更是廣州市區連接黃埔乃至東莞的交通要道。地塊周邊新近建成或正在建設的多個樓盤更預示了本項目所處位置在廣州城市發展中的重要性。 另外本項目地塊原有的自然資源比較豐富，北面是 20 萬平方米的楊桃公園，東面是 30 萬平方 米的東圃公園。在廣州市區內，這樣優良的自然資源確屬罕有，吸引了多家房地產開發商在附近開發樓盤，目前已經成 功開發的有 羊城花園、遠洋明苑、盈彩美居、美林湖畔花園等，預計將來還會有房地產開發商選擇在此開發樓盤，近期內本項目地塊周邊的新入住人口將超過 5 萬人，未來還將不斷增加。因此，可以預言，未來幾年內，本項目地塊周邊的外部環境在不斷的改進的同時，商業開發的前景將十分廣闊。 交通狀況分析 東圃地區共有六條主干道形成三橫三縱的局面。縱向的是大觀路、科韻路、車陂路；橫向的是中山大道、黃埔大道、廣園東快速干線。在這三橫三 縱的路網之內及周邊的范圍，將成為一個新的商業旺地。 本項目地塊緊鄰黃埔大道，向東 1 公里為黃埔港碼頭，碼頭內設有專用的鐵路線；向西不足 1 公里就是廣州環城高速公路東圃出入口，可以順利連接廣州市內及周邊的多個城市；更有華南快速干線連接番禺等地；另有多條公交車線路途徑此地。 地塊周邊交通條件的利好方面是，緊鄰本項目地塊的東側即將開辟兩條道路，一條為 20 米寬的規劃路連接中山大道，一條為 40 米寬的規劃路直通廣園東路（明年即將動工）；在地塊當中也將開通一條 30 米寬的規劃路，向北通向楊桃公園。通過上述改造，本項目地塊的外部 交通環境可以得到根本的改善，使未來市場的物流更加順暢，也為消費者的到來提供了更多的交通便利。 另外，地鐵五號線將橫貫東圃，連接市區中心，按照現有的規劃， 5號地鐵線在地塊附近設立站點的可能性極大。 綜上所述，該地塊無論是水路、鐵路、公路還是地鐵，都是廣州其他 大型專業市場無法比擬的，為專業市場將來暢旺的物流及人流提供了可靠的保證，同時也將為專業市場帶來無限商機。 本項目所處位置不利之處在于，目前由黃埔大道連接黃埔區不夠順暢，由黃埔港向東黃埔大道的改造工程暫時擱淺，使由此向東的交通狀況十分擁擠，嚴重制約了車輛的往 來。 人文環境分析 東圃板塊夾在天河北中央商務區和黃埔產業區之間，商務區和產業區分流出的人流，使東圃成為一個理想的生活區。 明年的東圃，將不再滿足于只作為天河體育中心商業區與黃埔區之間的一個過渡地帶這種角色，它將會把自己提升到一個更高層次，那就是成為一個新天河，一個廣州新城區的中心。東圃以后的發展將以體育、文化、旅游、休閑四大功能為主，現在東圃除了新建大量的體育運動設施外，更側重于營造環保、休閑、文化氣息濃郁的區域環境。未來的東圃將不會出現如天河中心區那樣的高密度住宅建筑群，而是以密度較低的大型住宅區為主 。 目前東圃已成為新廣州人占主流的“白領特區”，而且也是廣州樓市最熱鬧的區域之一。明年這里將在現有的 10 多個大盤的基礎上，再出現3 個大盤，而且商業配套也陸續上馬，所以明年該區域的熱度將進一步上升。 在商業方面，明年占地 8 萬平方米的駿景商城開始動工，而規模龐大的超級購物中心花花世界也將動工。駿景花園和東圃廣場等也會在明年有寫字樓項目推出。 目前地塊周邊的樓盤：美林湖畔、盈彩美居、東圃廣場、遠洋明苑、中海康城、春江花園、旭景家園、富力天朗明居、駿景花園、羊城花園、天韻閣等。 上述各樓盤的訴求雖然各有特色，但是它 們的目標消費群體的定位幾乎如出一轍，即將目標鎖定為以在天河與黃埔兩區工作的“白領”為主，此類業主或準業主的主要特征分析如下： ? 共通點： ? 目前居住在天河區、黃埔區為主，延伸至東山等其他區域 ? 家庭積蓄在 8 萬元以上 ? 家庭月收入在 5000 元以上 ? 年齡層次為 25～ 45 歲的中青年為主 ? 自住為主、投資為輔 ? 特征： ? 事業正在起步階段，但是有較穩定的生活狀態 ? 個性較獨立、容易接受新鮮事物 ? 工作忙碌、對住宅的產品品牌、地理位置及自然環境較重視 ? 看重產品本身是否適合自己 ? 對物業的軟硬件配套質素有較高要求 ? 心理特點： ? 接受新鮮 事物，追求個性化生活 ? 注重健康生活享受的需要 ? 注重生活空間的私密性 ? 注重小區的自身配套設施，面積、平面布局的實用性 ? 對物業管理有較高要求 ? 生活習性： 大多分布在天河等區域，年輕，工作壓力較大，業余時間喜歡參加度假休閑，有一定的文化素養，有進取心，追求心靈的自由空間。 市場環境形成分析 天河新商業區的定位與天河城周邊不同，它是一個休閑型、觀光型、生態型的世界名牌集中的新區，也將是珠三角商家進入廣州地區的橋頭堡地帶。而每條道路的商業定位也不盡相同。 中山大道主要以大超市來帶動，目前進駐的有萬佳、好又多、萬客 隆等，正在商談進駐事宜的還有幾家；黃埔大道則以建材市場和汽車賣場為主，而且以后在這里也不會再開發住宅物業，使得該路段的商業價值更顯得可貴。其中，科韻路、車陂路和中山大道、黃埔大道之間所形成的“井字形”地塊內，所有用地都已被征下，將成為這個新商業區內最先發展起來的一個區域。這里的商業定位是以連鎖零售業、批發市場、建材市場、商場等為主要內容，除了現在已經進駐的英國百安居外，在科韻路還將出現新商業中心，而從 A EC 汽車城到美林海岸花園這部分的路程內，也將陸續啟動商業配套。 黃埔大道在經歷了多年的發展后，最早形成 的是建材市場、木材市場、家居市場等專業市場，如南興、喜龍、億寶等建材市場及百安居和好美家 建材超市；魚珠木材市場；天馬、美居中心、靚家居、金海馬等家居市場。從 2020 年開始，在黃埔大道及其附近的區域，陸續建成了多家汽車市場，如：名車城、美居車展中心、晶都汽車城、 AEC 汽車城等，多年閑置不用的跑馬場也在被改造成汽車市場，同時在黃埔大道的兩側陸續建成了多家汽車專賣店。 在黃埔大道被陸續開發的同時，各個市場的規劃、設計與經營理念都在不斷發生變化，市場在追求個性化、現代感及服務配套等方面不斷完善，特別是近期建成的專業 市場更是在這些方面進行了不同的嘗試，并在一定程度上取得了成功。 從本項目周邊商業特征看，首先是這里集中了兩家大型的專業市場，一個是以經營木材為主，一個是以經營汽車為主，在它們的帶動下，早期是衍生出了多家木材市場，本項目現有市場就是在這種情況下形成的；在AEC 汽車城建成并投入使用后，在 AEC 汽車城的附近連續建成了兩家汽車專賣店，預計還會有其他的汽車專賣店將陸續選擇在附近區域內修建。 值得注意的是，就在 AEC 汽車城建成后不久，魚珠木材市場也開始對商鋪進行裝扮，并在臨街的商鋪上繪制了大型的廣告畫，以圖經過簡單的裝 飾改變市場的面貌，重新樹立市場形象，避免與新建的頗具現代風格的汽車專賣店形成強烈的反差，確保市場能夠獲取穩定的效益。 從市場發展趨勢方面看，無論是新建的市場，還是原有的市場，都在市場的新穎度方面、外部環境方面和服務等方面做著不懈的努力，力圖通過上述改進獲取穩定的市場份額。同時市場的專業性越來越清晰，特色更加顯著，在各自特有的市場領域中。 市場篇 一、 大市場情況分析 名 稱 面 積 百安居東圃店 經營面積約 20200 ㎡ 百安居海珠店 經營面積約 15000 ㎡ 好美家 經營面積約 12020 ㎡ 靚家居江南店 經營面積約 4000 ㎡ (4 層 ,每層約 1000 ㎡ ) 美居中心 B 座 經營面積約 15000 ㎡ 美居中心 C 座 經營面積約 16000 ㎡ 百康居 經營面積約 9000 ㎡ 瀛富五金裝飾材料商貿廣場 約 30000 ㎡ ,停車場 3000 ㎡ 天隆建材廣場 約 8000 ㎡ 廣州市車陂裝飾材料城 約 12020 ㎡ 粵景商業城 占地約 80000 ㎡ 南天商業城 占地約 238000 ㎡ 恒生商貿批發市場 占地約 250000 ㎡ 五洲裝飾世界 占地約 202000 ㎡ 億寶裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 天馬裝 飾材料廣場 占地約 40000 ㎡ 南興裝飾材料城 占地約 30000 ㎡ 喜龍裝飾材料城 占地約 25000 ㎡ 天健商貿廣場 占地約 350000 ㎡ 天州數碼家居裝飾博覽中心 占地約 15000 ㎡ 泰康裝飾材料城 占地約 10000 ㎡ 新泰康裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 廣州裝飾材料城 占地約 15000 ㎡ 廣東裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 羊城裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 總面積 萬㎡ 建材市場發展規模以及主要業態 我國建材流通業經過 10 多年的發展，無 論 其規模數量、經營方式都獲得 了長足發展，目前已形成了 5 種市場業態模式，主要有 建材連鎖自選 超市 、建材綜合商城、建材直銷商場、建材 — 條街和地攤式市場 。 廣州 就有大、中型建材市場 40 多個，銷售攤位超過 7 萬個，加上 500 多家各種小型建材市場、經銷商、專賣店，總攤位數不下 20 萬個。根據中國建材工業經濟研究會提供的報告，未來１０年建材工業發展速度將高于國民經濟發展速度３％－４％，到2020年，建材工業產值預計達到１萬多億元，成為國民經濟的重要增長點 。 我國加入 WTO 后，越來越多的海外建材商將繼續不斷地涌入我國搶占市場，現在的形勢是要么吃掉別人，要么被 別人吃掉。 在這樣的情況下，在建材市場開發這塊大蛋糕上，應在原有的基礎上，積極爭取更大的市場份額，憑借一定的品牌效應，以及完善的物業管理及系統的廣告投入等的優勢，進占廣州市的建材裝飾市場。 建材市場的發展與廣州城市的發展、房地產的發展密不可分 廣州市近幾年的城市無論是城市中軸線的改變，還是城市“一 年一小變，三年一中變，十年一大變”的政策，構筑一張高質量的“交易交通網。交通的發展引爆了城市的發展 ,隨著國際化中心城市地位的建立鞏固 ,廣州良好的房地產市場環境、氛圍也是相當誘人的。從政府政策、人們觀念等城市綜 合環境來看，廣州是一個充滿活力的市場 .廣州居民的消費觀念 —— 先消費、后花錢，所以，對于動則幾十萬的購房消費，他們會選擇 銀行按揭的付款方式，也就是說，購房者只要有１０萬元甚至更少的存款，就會考慮先按揭購房，再每月償還貸款供樓。開放的消費觀念為廣州房地產市場提供了龐大的買家群。其次，廣州是一個具有高包容性的城市，廣州以及廣州人能容納各方人士在此工作、發展，并在此融入社會、落地生根，天河區更可以說是外地人的聚居地。由于城市的包容性使不少外地人在廣州購房置業，據調查，近年外地人購房占廣州總購房人數的３０－４０％。房 地產的發展是建材家居市場的直接影響者 — 業態的形成與分布與發展的規模與樓盤的發展保持著高度的默契性 . 二、細分市場分析 相關家居建材市場的分析 11 廣州郊區相關商業城 商場名稱 粵景商業城 南天商業城 恒生商貿批發市場 五洲裝飾世界 商場規模 占地約 8 萬㎡，擁有約 500 間商鋪，主要經營五金、瓷磚、機電、水暖器材等 占地 萬㎡，約有 1