購(gòu)房流程及注意事項(xiàng)(已修改)

　

【正文】 目錄 前 言 一：購(gòu)買商品房一般的流程 ....................................... 2 前 言 二： 透視貸款買房全流程 ......................................... 3 購(gòu)房程序（一） 籌劃賣房 .......................................................... 6 購(gòu)房程序（二） 開(kāi)發(fā)商考察 .................................................... 10 購(gòu)房程序（三） 購(gòu)房前的談判 ................................................ 12 購(gòu)房程序（四） 怎樣簽合同 .................................................... 16 購(gòu)房程序（五） 選擇付款方式 ................................................ 20 購(gòu)房程序（六）稅費(fèi)清單 .......................................................... 24 購(gòu)房程序（七）辦理登記 .......................................................... 25 購(gòu)房程序（八）怎么辦合同公證？ ......................................... 26 購(gòu)房程序（九）辦理房屋保險(xiǎn)手續(xù) ......................................... 27 購(gòu)房程序（十）房屋驗(yàn)收 .......................................................... 28 購(gòu)房程序（十一）簽訂物業(yè)合同 .............................................. 33 購(gòu)房程序（十二）領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證 .................................................. 37 附件一：怎樣簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書和正式購(gòu)房合同 .................... 38 第 2 頁(yè) 共 44 頁(yè) 前 言 一：購(gòu)買商品房一般的流程 現(xiàn)根據(jù)購(gòu) 房經(jīng)歷，講述一下購(gòu)買商品房一般的流程及應(yīng)注意的問(wèn)題： 一、首先通過(guò)媒體 (報(bào)刊、房地產(chǎn)雜志、各種規(guī)模的房展會(huì)等 )收集有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種信息。 二、通過(guò)對(duì)自身的消費(fèi)需求狀況 (購(gòu)買能力、欲購(gòu)買樓盤位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價(jià)格、面積等 )進(jìn)行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個(gè)適合自身實(shí)際需要的購(gòu)房框架，然后結(jié)合收集的各種樓盤信息進(jìn)行篩選、比較，確定幾個(gè)備選項(xiàng)目。 三、對(duì)備選項(xiàng)目通過(guò)收集的樓書資料，電話咨詢或熟悉該項(xiàng)目的朋友做一番初步了解，然后抽出幾天時(shí)間進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察。 四、現(xiàn)場(chǎng)考察項(xiàng)目 過(guò)程中，可邀請(qǐng)一些對(duì)建筑和環(huán)境懂行的朋友同行，這樣對(duì)選擇到好房屋會(huì)有很大的幫助。 五、選定項(xiàng)目后，交定金前，最好向房地產(chǎn)行業(yè)的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題，如有條件最好聘請(qǐng)一位房地產(chǎn)專職律師代為辦理，從而有效避免購(gòu)房后與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生各種糾紛。 六、 做好上述準(zhǔn)備后，去售樓處交定金，并同時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書和確定簽署正式合同的時(shí)間。 (這期間特別要注意詳細(xì)查看開(kāi)發(fā)商提供的“五證”及相關(guān)文件 )。 七、按照約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的購(gòu)房合同，按合同約定的付款方式交納購(gòu)房款項(xiàng)。 八、在規(guī)定期限內(nèi)，由開(kāi)發(fā) 商協(xié)助到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，并按規(guī)定交納印花稅。 九、合同登記后，需要辦理購(gòu)房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法，可向有關(guān)部門咨詢。 十、房屋竣工驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)商提供“入住通知書”及“收樓須知”，銷售部、物業(yè)公司財(cái)務(wù)部、管理處到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公，著手辦理業(yè)主入住手續(xù)。業(yè)主辦理入往手續(xù)同時(shí)應(yīng)攜帶相應(yīng)的證件、購(gòu)房合同，辦理手續(xù)如下： (1) 到開(kāi)發(fā)商售樓處交納購(gòu)房余款。 (2) 領(lǐng)取《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》及有關(guān)裝修規(guī)定及表格。 (3) 由銷售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗(yàn)房，簽署“樓宇交 接書”。 (4) 與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》。 (5) 按規(guī)定交納首期物業(yè)管理費(fèi)，灶具報(bào)裝費(fèi)，有線電視報(bào)裝費(fèi)，電話初裝費(fèi)。 (6)收取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續(xù)。 以上是每一位購(gòu)房者都必經(jīng)歷的購(gòu)房全過(guò)程，其中省略了辦理貸款的部分。 第 3 頁(yè) 共 44 頁(yè) 前 言 二： 透視貸款買房全流程 貸款買房日漸成了北京年輕人的時(shí)尚。對(duì)這方面一點(diǎn)也不了解的張先生和好友李先生也準(zhǔn)備趕回時(shí)尚，貸款在亞北買套房。 2 月底，張先生和李先生帶著各自的夫人開(kāi)始他們的貸款買房經(jīng)歷。 第一步：選哪種貸款更合適 2 月 16 日，張先生和李先生同 時(shí)在亞北某個(gè)項(xiàng)目選了套總價(jià)為 348894 元的三居。在簽預(yù)售合同的時(shí)候，他們碰到了第一個(gè)問(wèn)題：住房貸款有 3 種 —— 公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，申請(qǐng)哪種貸款更合適？ 靈機(jī)一動(dòng)，兩家到了售樓處的律師辦公處詢問(wèn)，一位姓蔡的律師把三種貸款的特點(diǎn)告訴了他們。 公積金貸款好在哪 首先，與商業(yè)貸款相比，住房公積金貸款有如下一些特點(diǎn)： 。兩者相比， 5 年期內(nèi) (含 5 年 )的住房貸款，住房公積金貸款年利率要比商業(yè)貸款低%， 5 年期以上的住房貸款，貸款年利率要低 %，如果按上限貸款的話 (目前住 房公積金貸款的上限為 39 萬(wàn)元 )，這個(gè)利息差額還是挺大的，一年下來(lái)，大約相差 2020 多元；貸 15 年，就差三四萬(wàn)元左右。 。商業(yè)貸款目前最高的成數(shù)是八成，即購(gòu)房者至少要支付房款 20%的首付款，而住房公積金貸款最高可達(dá)到九成，即購(gòu)房者可以申請(qǐng)房款 90%的貸款，首付 10%即可。張先生買的房恰好住房公積金貸款可以做到九成。 。商業(yè)貸款只需辦理住房保險(xiǎn)，而住房公積金貸款如果不選擇擔(dān)保中心做擔(dān)保的話，按規(guī)定要辦理壽險(xiǎn)，而住房保險(xiǎn)則自愿購(gòu)買。而由于辦理了壽險(xiǎn)，根據(jù)與保險(xiǎn)公司簽訂的合同 ，一旦貸款人因疾病或遭受意外傷害事故所致身故或全殘時(shí)，貸款將由保險(xiǎn)公司償還；此外，貸款人如失業(yè)一年以上，無(wú)法償還貸款時(shí)，保險(xiǎn)公司將為其償還領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)金期間須償還的貸款本息。在做完房產(chǎn)抵押登記后，還可以解除壽險(xiǎn)合同，去保險(xiǎn)公司退回保險(xiǎn)費(fèi)。 商業(yè)房貸好在哪 相對(duì)于公積金貸款，商業(yè)貸款的特點(diǎn)是： 利率稍高 首付款高 手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單 組合房貸好在哪 組合貸款是購(gòu)房人辦公積金貸款額度不夠或辦理商業(yè)貸款額度不夠時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)商業(yè)貸款或公積金貸款。因此，住房公 積金貸款和商業(yè)貸款的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)它都具備。 第二步：過(guò)關(guān)斬將，貸款買房 張先生因?yàn)閮煽谧佣荚趪?guó)家機(jī)關(guān)工作，兩口子都有公積金，便選擇了手續(xù)可能繁雜點(diǎn)、但利率要低的公積金貸款。而李先生因?yàn)閮煽谧佣荚谕馄螅ぷ鞅容^繁忙，便選擇了手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單的商業(yè)貸款。 第 4 頁(yè) 共 44 頁(yè) 全程體驗(yàn)公積金貸款 張先生了解到律師可以代辦住房公積金貸款，但必須交納 900 元的代辦費(fèi)。考慮到一輩子也許就買這一次房，張先生決定自己全程體驗(yàn)一次。 2 月 16 日，他和開(kāi)發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》 (以下簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》 )，并交了 10%的 首付款。售樓人員告訴他，開(kāi)發(fā)商須把他的購(gòu)房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局去辦理預(yù)售登記手續(xù)，而只有拿到《預(yù)售合同》，他才能到位于方莊的市住房資金管理中心去辦理申請(qǐng)公積金貸款的手續(xù)。 2 月 23 日，經(jīng)歷了一星期的等待后，張先生接到了售樓人員領(lǐng)取購(gòu)房合同的通知。 2 月 24 日，張先生和夫人拿著首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份證明到售樓處，拿了購(gòu)房合同又打車去了方莊的市管理中心領(lǐng)取借款申請(qǐng)表。 到了市住房資金管理中心一樓，張先生兩口子領(lǐng)了申請(qǐng)表。看過(guò)之后，發(fā)現(xiàn)根本無(wú)法在當(dāng)天填完并交給中心。因?yàn)閮扇吮仨毜絾挝徊楦髯缘?公積金賬號(hào)。就這樣，直到 2 月 26 日的下午，兩口子才把填完的表和身份證、戶口本等復(fù)印材料交到市住房公積金管理中心。經(jīng)辦人員告訴他們，中心必須對(duì)他們的申請(qǐng)表進(jìn)行初審，初審合格后，再通知他們來(lái)領(lǐng)取《抵押物審核評(píng)估通知單》 3 月 1 日上午，張先生接到了去市住房資金管理中心領(lǐng)取《抵押物審核評(píng)估通知單》的通知。下午，兩口子請(qǐng)假帶著《預(yù)售合同》、身份證及身份證復(fù)印件等，先去住房資金管理中心領(lǐng)取《抵押物審核評(píng)估通知單》，然后又按要求到指定的位于中軸路的康正評(píng)估事務(wù)所接受評(píng)估，并交了評(píng)估費(fèi)。評(píng)估師告訴他們，需要一周左右的時(shí) 間才能來(lái)取評(píng)估報(bào)告。 3 月 7 日上午，張先生接到了取評(píng)估報(bào)告的通知。下午，張先生兩口子趕到康正評(píng)估機(jī)構(gòu)取了評(píng)估報(bào)告，并送到市住房資金管理中心。一番審核后，張先生終于拿到了管理中心開(kāi)具的貸款承諾書和貸款調(diào)查通知書，并被告知，拿著這些材料到朝陽(yáng)門附近的建行北京分行朝陽(yáng)支行申請(qǐng)貸款。 3 月 8 日，張先生兩口子拿著貸款調(diào)查通知書到了建行北京分行朝陽(yáng)支行。銀行經(jīng)辦人在審核了材料后，讓他們填寫《北京市住房資金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款借款合同》。因?yàn)閺埾壬x擇了抵押擔(dān)保方式，即開(kāi)發(fā)商在張先生產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)之前，為 張先生承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。因此，工作人員又讓他們填寫了《房屋所有權(quán)證收押合同》并要求他們把《收押合同》拿回開(kāi)發(fā)商處蓋章。 3 月 11 日，張先生兩口子帶著蓋完章的《收押合同》以及《預(yù)售合同》復(fù)印件 (三份 )等材料，又到了建行北京分行朝陽(yáng)支行，交給經(jīng)辦人審驗(yàn)。經(jīng)過(guò)半個(gè)多小時(shí)的審驗(yàn)，經(jīng)辦人告訴他們，還必須到市住房資金管理中心擔(dān)保中心或太平洋喜洋洋保險(xiǎn)公司辦保險(xiǎn)。已經(jīng)對(duì)各種手續(xù)有點(diǎn)害怕的張先生打聽(tīng)到買保險(xiǎn)的手續(xù)可能要比去擔(dān)保中心辦擔(dān)保來(lái)得簡(jiǎn)單，便毫不猶豫地和夫人打車直奔位于西直門外德寶飯店的喜洋洋保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司的工作 人員一番計(jì)算后，告訴他們兩人都必須買壽險(xiǎn) —— 按規(guī)定申請(qǐng)人的月收入減去月還款額后，剩下不到 400 元的，夫婦兩人都必須買壽險(xiǎn)，而張先生的月收入減去還款額后不到 400 元，所以他的夫人也必須買壽險(xiǎn)。下午 4 點(diǎn)，張先生兩口子拿著保險(xiǎn)單回到了銀行。工作人員收了保險(xiǎn)單的發(fā)票后，告訴他們等通知辦最后一道手續(xù) —— 劃款、放貸手續(xù)。 3 月 21 日，張先生終于接到了銀行將在 3 月 25 日給他放貸的通知，讓他第二天帶身份證到銀行辦理劃款、放貸手續(xù)。 3 月 22 日，早早趕到銀行的張先生按要求先在一樓業(yè)務(wù)柜臺(tái)辦了張建行龍卡，又拿著龍卡到房貸部辦 理了最后一道手續(xù) —— 還款手續(xù)。至此，張先生辦理完了貸款買房的種種手續(xù)。 深感手續(xù)繁雜的張先生總結(jié)出了幾點(diǎn)注意事項(xiàng)，提醒“后來(lái)者”： 、身份證、首付款發(fā)票等所有與購(gòu)房有關(guān)的資料最好隨時(shí)攜帶，如方便，準(zhǔn)備數(shù)份復(fù)印件。 、銀行等機(jī)構(gòu)的聯(lián)系電話，有不明白的事情可以隨時(shí)咨詢。 ，最好留一個(gè)在白天隨時(shí)可以找到申請(qǐng)人的號(hào)碼。 ，事先問(wèn)清填寫方法，如遇到不會(huì)填的，可以空著，交表時(shí)問(wèn)清楚再補(bǔ)填。 ：貸款在 5 年期以上的，首 次最少按 5 年期限購(gòu)買保險(xiǎn)。 但張先生覺(jué)得，最好還是委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)代辦，雖然出一筆中介費(fèi)，但自己辦，打車費(fèi)用加請(qǐng)假的時(shí)間，綜合成本比中介費(fèi)要高。 就在張先生辦理公積金貸款的同時(shí)，李先生也在辦理商業(yè)貸款。 第 5 頁(yè) 共 44 頁(yè) 2 月 16 日，他和開(kāi)發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》 (以下簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》 )，并交了 20%的首付款。售樓人員告訴他，開(kāi)發(fā)商須把他的購(gòu)房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局去辦理預(yù)售登記手續(xù)，等預(yù)售登記手續(xù)辦完后，他才可以拿著《預(yù)售合同》到位于該項(xiàng)目的合作銀行 —— 農(nóng)業(yè)銀行北京分行西城支行在售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)的律師辦公處辦 理申請(qǐng)手續(xù)。 2 月 23 日，李先生接到了到售樓處拿購(gòu)房合同的通知。 2 月 24 日，李先生和夫人拿著首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份證明到了售樓處，拿了購(gòu)房合同便到農(nóng)業(yè)銀行指定的律師事務(wù)所現(xiàn)場(chǎng)辦公地點(diǎn)填寫借款申請(qǐng)表，并交納了所有材料和法律服務(wù)費(fèi)。 按律師的要求， 2 月 24 日，李先生又交了兩口子近期證件照各一張、財(cái)產(chǎn)證明、收入證明。律師告訴他們，律師將對(duì)他們的材料進(jìn)行初審并向銀行出具法律意見(jiàn)書。 3 月 1 日，張先生接到律師的通知，要求他們到售樓處現(xiàn)場(chǎng)的銀行辦公地點(diǎn)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)為購(gòu)房款 3 月 14 日，李先生接到律師的通知，告知他們已經(jīng)通過(guò)銀行的審核，可以來(lái)售樓處簽借款合同。 3 月 15 日，李先生按約定的時(shí)間到了售樓處的律師辦公地點(diǎn)簽訂了個(gè)人住房貸款借款合同、擔(dān)保合同、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書等文件，并到銀行現(xiàn)場(chǎng)辦公柜臺(tái)辦理了個(gè)人住房貸款專用賬戶。至此，李先生辦完了貸款手續(xù)。 第 6 頁(yè) 共 44 頁(yè) 購(gòu)房程序（一） 籌劃賣房 客戶購(gòu)房、獲知房源信息的渠道多 種多樣，其中最直接且效果最明顯的莫過(guò)于報(bào)紙廣告了。但在滿版的房地產(chǎn)廣告堆里怎樣看中自己感興趣的房源，又怎樣從華麗耀眼的廣告詞中看出實(shí)質(zhì)內(nèi)容 ,這還需要細(xì)心鉆研。