購房流程及注意事項-資料下載頁

【導讀】購房程序（八）怎么辦合同公證？收集的各種樓盤信息進行篩選、比較，確定幾個備選項目。間進行現場實地考察。如有條件最好聘請一位房地產專職律師代為辦理，從而有效避免購房后與開發商產生各種糾紛。六、做好上述準備后，去售樓處交定金，并同時簽訂認購書和確定簽署正式合同的時間。具體辦理辦法，可向有關部門咨。理處到現場集中辦公，著手辦理業主入住手續。業主辦理入往手續同時應攜帶相應的證件、購房合同，2月底，張先生和李先生帶著各自的夫人開始他們的貸款買房經歷。2月16日，張先生和李先生同時在亞北某個項目選了套總價為348894元的三居。以上，無法償還貸款時，保險公司將為其償還領取失業救濟金期間須償還的貸款本息。登記后，還可以解除壽險合同，去保險公司退回保險費。而李先生因為兩口子都在外企，工作比較繁忙，便選擇了手續相對簡單的商業貸款。

　　

【正文】 住房抵押貸款是指以自己或他人 所有的房產作為抵押物而申請的一種個人住房貸款。 建設銀行對這種貸款的基本規定友誼下幾點： 一 .貸款的額度不能超過抵押物評估價值或擬購房價值的 70%，就底部就高。 二 .以住房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過 15 年；以門頭房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過 20 年。 三 .貸款的期限一般不超過 10 年。 四 .貸款利率按照人民銀行規定的個人住房貸款利率執行，即期限在 5 年以內 (含 5 年 )，年利率%；期限在五年以上，年利率 %。 五 .貸款期限在一年以內 (含 1 年 )，到期一次還本付息； 貸款期限在一年以上的，實行按月還本付息。 “零碎錢” 從市商業銀行目前提供的個人住房擔保貸款（又稱商業性貸款）、個人住房擔保委托貸款（又稱政策性貸款）、個人住房組合貸款這三種方式來看，辦理個人住房貸款可能發生的費用可以用一個簡單的公式來表示。 即：個人住房貸款涉及的費用＝評估費＋律師費＋保險費＋抵押登記費。 上面列出的公式嚴格來說并不準確（因具體情況不同，辦理個人住房貸款涉及的費用也不盡相同）。現就上述各項費用做一具體說明，以供參考。 ■評估費 建設銀行個人住房貸款中規定：新建商品房的個人住房貸款不需支付評估費；利用公積金政策性貸款購買商品房的申請人簽訂購房合同后，需要支付評估費用。 經濟適用房、安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評估費，如果按要求必須評估，則其費用按500 元計收。 ■律師費 辦理商業性貸款時，銀行委托律師事務所或公證部門對借款人進行資格認證，律師事務所按申請貸款額的 3?向借款人一次性收取法律服務費，每單最低額度為 100 元；辦理政策性貸款時不需支付律師費；如果屬組合貸款的，商業資金部分按商業性貸款辦法收取。 ■保險 費 由于我國目前尚未成立個人信用制度，個人資信難以調查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔保。公積金個人住房貸款的擔保方式目前有四種：①財產抵押加連帶責任保證擔保；②財產抵押加購房綜合險；③財產質押擔保；④連帶責任擔保。在四種擔保方式中，連帶責任擔保和財產質押擔保這兩種方式不需要購買保險，而財產抵押加購房綜合險必須購買保險。 （一）采用抵押加連帶責任保證擔保，是借款人或者第三人提供住房作為抵押，同時提供第三人連帶責任保證擔保。借款人可以用所購住房作為抵押，并自愿為抵押房屋購買太平洋保險公司北 京分公司的房屋財產保險。連帶責任保證的保證人一般為借款人所在單位，也可以是愿意為借款人擔保且有代為償還能力的單位。連帶責任保證的保證期限從貸款發放日至抵押登記辦理完畢之日止。 商業性第 22 頁 共 44 頁 個人住房貸款和組合貸款需全額全程購買房屋財產險；政策性貸款保險費用的規定如下：凡貸款期限為1－ 5 年（含）的個人貸款借款人，按相應個人貸款期限的保險費檔次購買保險；凡貸款期限為 5 年以上的借款人，可先按個人貸款期限為 5 年的保險費檔次購買保險；高于 5 年（含）的可繼續按 5 年期購買保險，直至貸款還清（注：政策性貸款自今年 5 月 1 日起，財 產保險可自愿購買）。 計算公式為：房屋財產保險費＝保險金額年保險費率換算現值系數 （二）采用抵押加購房綜合險擔保，是借款人提供抵押擔保的同時購買購房綜合險。擔保抵押物的規定同上，購房綜合險是向太平洋保險公司北京分公司購買的一種綜合險種，包括兩部分：（ 1）房屋財產保險；（ 2）人身險；須按照兩部分的費率計算所需交納的保險費。此種方式僅是公積金政策性貸款所提供的一種擔保方式。 ①房屋財產保險：保險費＝貸款金額年保險費率換算現值系數人身險貸款金額（主險保險費率＋附加失業險保險費率） 房屋財 險部分中，凡貸款期限為 1— 5 年（含）的個人貸款借款人，按相應個人貸款期限的保險費檔次購買保險。 ②人身險部分保險費：（ 1）凡貸款期限為 1— 4 年（含）且未辦理完成抵押登記手續的借款人，按個人貸款期限為 3 年的保險費（ 1— 3 年費率相同）檔次購買保險。（ 2）凡貸款期限為 5 年（含）以上，且未辦理完成抵押登記的借款人，可先按貸款期限 5 年的保險費檔次購買保險。保險到期后，借款人仍未辦理完成抵押登記手續，須繼續購買保險，剩余貸款期限低于 5 年的，按實際剩余年限購買保險；高于 5 年（含）的，按 5 年期限購買保險。以此類推，直 到貸款還清或抵押登記完成。 當屬于組合貸款且采用抵押加購房綜合險擔保方式時，其保險費的計算目前分為兩部分：（ 1）房屋財產保險費按商業性貸款方式，全程全額購買保險。（ 2）人身險部分：按政策性貸款方式繳納保費。 ■抵押登記費 一般借款人在申請辦理貸款手續時，均沒有產權證，暫不能辦理抵押登記手續；能夠辦理抵押登記手續的，抵押登記部門（各區、縣房屋土地管理部門的權屬科） 將收取抵押登記費，收費標準一般在 0． 30 元／平方米（建筑面積）。 假設貸款申請人李先生今年 32 歲，欲購買的商品房擬成交價格 為 60 萬元，鋼筋混凝土結構、建筑面積 100 平方米的一套房屋。李先生首先要與房地產商正式簽訂一式四份的商品房預售合同，扣掉首付款后，剩下 42 萬元準備申請個人住房貸款，貸款期限為 15 年。 個人住房公積金貸款是為支持一般收入的職工家庭購房而設立的一種低息長期貸款。屬于政策補貼性質，貸款利率低，并且在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。所以，在政策規定的范圍內，應盡量申請最大額度、最長期限的公積金貸款。現將向銀行申請個人公積金貸款的手續介紹如下： 一、貸款條件 必須是參加并繳付住房公積金單位的職工； 是本市城鎮常住戶口，購買本市城鎮自住住房的； 有購買住房總價 20%自籌資金的； 有穩定經濟收入和有償還本息能力的證明； 必須購買具有個人產權的商品房（安居房、平價房、解困房），或購買按規定可出售的公房及具有產權的二手住房； 同意辦理所購房屋作貸款抵押和保險； 必須提供有關材料和證明。 二、貸款額度和年限 貸款額度 =借款人和配偶及其參與計算額度人員的住房公積金月工資基數之和 35% 12 個月第 23 頁 共 44 頁 貸款年數； 貸款 限度。由市公積金管理中心每年年初公布。現定為 10 萬元，同時不得超過購買、建造、翻建、大修一套住房的 80%的費用； 貸款年限期 130 年。 三、需要提供的資料和證明 借款人和配偶及參與計算貸款額度的直系親屬的戶口簿、身份證的原件和復印件。借款人與配偶不在同一戶口簿的還要提供婚姻證明； 借款人與售房單位簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》（期房）或《上海市內銷商品房出售合同》（現房）； 20%自籌購房資金交存貸款銀行的收據； 借款人和參與人的單位和個人住房公積金帳號或經確 認的《職工公積金繳存情況證明》資料； 凡建造、翻建、大修自住住房的，提供城建規劃部門的批準文件、估價書或預算表； 購買自住住房的，提供售房單位結算房款的劃款帳號； 提供《上海市內銷商品房預售許可證》（期房）或《上海市商品房注冊登記證》（現房）的復印件；售房單位的營業執照復印件；售房單位向房地產登記機構辦理過的房屋所有權初始登記復印件。 四、公積金購房貸款計算法 可貸額度 =每月家庭公積金總和247。 12% 35% 12 個月貸款年數； 公積金貸款最高限額為 10 萬元，同 時不得超過所購房產合同價格的 80%； 購買二手房，貸款總額不超過總房價的 50%，最長期限為 10 年。 第 24 頁 共 44 頁 購房程序（六）稅費清單 目前在房地產交易中需購房人交納的稅費主要有： 1．簽訂預售合同時需交納的稅費： 稅費種類 稅率 計稅前提 計算標的 納稅人 印花稅 1‰ 簽署房屋預售合同 購房金額 買賣雙方各 ? *公證費 3‰ 合同公證 購房金額 買受人 *律師費 ‰ 簽署房屋預售合同 購房金額 買受人 *此兩項費用不是必須交納的費用，購房人如不委托律師或不辦理公證 手續則不需交納。 2．簽訂購房合同時需交納的稅費 : 房屋買賣手續費： 120 平方米以下 1000 元， 120 平方米以上 3000 元 ，買賣雙方各負擔一半。 契稅： 購買房屋金額的 24%。 買受人個人負擔。國家規定： 120 平方米以下為總房價的 2%， 120 平方米以上為總房價的 4%， 1998 年 6 月以前竣工的空置房免契費。 3．在申辦產權證過程中需交納的稅費 房屋產權登記費 ： 元／平米（建筑面積） 土地使用權登記費 ： 至 元／平米 （占地面積） 房屋所有權證： 4 元／件 房屋所有權證印花稅 ： 5 元／件 國有土地所有證 ： 20 元／件 第 25 頁 共 44 頁 購房程序（七）辦理登記 進行房屋交易之后，買賣雙方要在自交易之日起三個月內到市房地產交易部門進行登記。 一、為什么要辦理登記？ 根據有關規定規定，房地產權利人法人或自然人通過各種方式合法取得的房屋所有權和土地使用權，在經過房地產登記，取得房地產權證后，才算真正擁有房屋所有權和土地使用權。否則，取得的產權不能受到法律的保護。 也就是說：假如一個購房者簽定購房預售合同后，未辦理登記備案手續，房地產公司將該套房屋 再次預售給第二個購房者，而第二次預售辦理登記備案手續的話，那么，根據上述規定，盡管可追究開發商的違約責任，但第二個購房者將取得該套房屋的所有權。 二、手續 買賣雙方需要攜帶：持身份證原件和復印件或委托書、戶口本、買賣協議 2 份（二手房的賣方還需持《房屋所有權證》）、購房付款發票原件和復印件、手續費。 雙方登記之后，交易部門將依據有關的法規對房地產買賣行為進行審核（二手房召價格評估報告），并向主管部門報批，待批準后再通知買賣雙方辦理過戶手續。 房地產變更登記的申請經審核符合規定的，市房地局應當 自變更登記申請之日起三十日內作出準予登記的決定，核發房地產權證書。 房地產其他權利登記，申請人應當提交房地產權證書及有關的申請登記文件。市房地局應當自受理登記申請之日起十日內作出準予登記或者不予登記的決定，準予登記的，出具登記證明；不予登記的，書面通知申請人。 在辦理手續的過程中，有一項規定常被人忽略。那就是買賣雙方必須親自到場。萬一不能親自到場，代為辦理的人要出具當事人有效的委托書，如果不能出具有效的委托書，任何代辦人員都會遭到交易部門的拒絕，即受它當事人的親屬也不能例外。賣買雙方要委托他人代辦手 續，應到房地產交易部門填寫統一印制的委托書；也可以辦理公證委托。 三、辦理房地產權利登記的權利人應具備哪些條件 ? ，必須具有完全民事行為能力。即十八周歲以上公民，或十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，可自辦房地產登記。 10 周歲以上的未成年人和不能完全辯認自己行為的精神病人和無民事行為能力的人不滿十周歲以下的未成年人和不能辨認自發行為的精神病人，可由他們的法定代理人即監護人代理登記，代理人應出具代理人證明。 務的法人組織，任何機關、企業、事業單位、社會團體申請登記若委托他人代理登記，應出具委托書。 第 26 頁 共 44 頁 購房程序（八）怎么辦合同公證？ 目前隨著房地產市場的不斷擴大，房地產交易糾紛也逐漸成為投訴熱點，消費者需要尋求法律保護，因而商品房買賣合同公證成為一個有效手段。 在辦理商品房買賣合同公證時，申請公證雙方需要向公證機關提交相關的資料，這些資料包括，出售方：企業營業執照（居民身份證）、房屋所有權證或土地使用證、商品 房銷售許可證及買賣房屋合同文本。購買方：居民身份證、戶口簿或法人資格證書。 房屋買賣雙方在辦理合同公證時，公證機關一般要向雙方當事人了解以下情況：（ 1）買賣雙方當事人基本情況；（ 2）房屋產權狀況；（ 3）雙方當事人對買賣合同內容是否認同，是否協商一致以及法律后果是否明確。 在提交了所需材料之后，公證機關除去要對所提交材料是否齊備、屬實進行審核之外，主要對合同的下述內容進行審核：當事人雙方的基本情況；合同中買賣房屋的坐落位置、數量、房屋結構、質量及附屬設施情況和使用面積；房屋買賣價款數額、付款日期、付 款方式；被買賣房屋交付使用時間；辦理房屋產權過戶及有關手續的約定；雙方違約責任；雙方當事人認為應當約定的其它內容；合同雙方當事人簽字、蓋章及簽約時間等。 公證機關工作人員對審查內容審核之后，將符合公證條件的公證事項填寫審批表，正式辦理合同公證手續。 另外在辦理商品房買賣合同公證時，購房一方應注意以下一些問題：首先房屋買賣合同應經過房地產交易所核定；其次商品房開發銷售手續不健全的房屋，一般不予公證；辦理合同公證應盡量委托自己的律師代為辦理，這樣無論從專業的角度，還是從操作便利的角度看，對購房人都會更加 有利。