恒大地產管理流程(已修改)

　

【正文】 第一部分 房地產開發工程建設流程管理第一章 施工準備階段工作流程管理房地產開發建設過程中，工程建設工作早在開發報建時即已展開，在企業取得《建設用地規劃許可證》和《國土證》后工程口即可介入。第一節 施工準備階段工作流程開發部收地、工程部圍蔽取得用地規劃許可證、國土證總經理主持小區分區開發策劃會主管工程領導主持綜合策劃方案會審工程部組織“三通一平”實施施工單位臨設搭建 工程部組織177。以下圖紙會審總規、詳規、小區綜合管線規劃批復出詳勘方案、簽訂詳勘合同工程部組織詳勘取得本期開發全套施工圖（或基礎圖）開發部、工程部查勘現場圖 11 施工準備階段工作流程編制監理規劃基礎工程開工編制單項工程施工策劃方案審查施工組織設計取得規劃許可證施工圖審查、節能審查質監登記安監登記余泥排放證取得施工許可證申報臨水臨電施工單位人員、機械、材料進場簽發開工令場地障礙物遷移、拆除方案第二節 施工準備階段主要節點工作內容詳述一. 圍蔽工程1. 圍蔽前應進行的準備工作：（1） 開發中心辦理齊全的收地手續后( 取得國土證及建設用地規劃許可證)，由工程部進行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施工。對征收地塊的圍蔽應做到圍蔽范圍準確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當地群眾的糾紛。（2） 明確征地紅線。工程部根據國土局提供的紅線控制坐標點，按征地紅線圖放出征地紅線，做好標記。若征地紅線圖中給出的坐標點與國土局提供的紅線控制坐標點出入較大，應聯系開發部協調相關部門解決。（3） 測算圍蔽工程量、辦理圍蔽工程委托、做好圍蔽工程的實施方案、做好圍蔽工程的材料準備、做好圍蔽工程的人員準備、做好機械設備的進場準備。2. 圍蔽工程注意事項（1） 積極與當地政府部門溝通，取得當地政府部門的支持。（2） 按已制定的實施方案組織施工。（3） 工程部應與企發部（開發部） 、保安部等部門協同做好解決突發事件的應急處理措施。（4） 圍蔽完成后，應安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。二. 申報臨水臨電申 報 臨 水 臨 電 時 ， 應 會 同 總 工 室 確 定 臨 水 臨 電 的 容 量 ， 同 時 了 解 申 報 流 程 及 辦 理 周 期 。臨 電 系 統 盡 可 能 有 足 夠 的 富 余 容 量 ， 在 條 件 容 許 的 情 況 下 ， 應 考 慮 首 期 交 樓 可 能 采 用 臨 時 供電 的 需 要 ， 根 據 廣 州 的 經 驗 ， 很 多 樓 盤 交 樓 后 較 長 一 段 時 間 小 業 主 的 生 活 用 電 仍 使 用 臨 電 系統 供 電 。三. 現場查勘，進一步清理場地收地后，工程部應對場地內的情況進行詳細的了解。正常情況下，已收地塊內的拆遷、墳地遷移、青苗補償、高壓線的遷移等都應在企發部的協調督促下由當地政府相關部門完成。然而往往因各種原因的影響，收地后仍有部分遷移工作尚未完成，影響工程建設進度，因此，工程部進場后，也應積極協助企發部（開發部）協調當地相關部門解決，進一步清理場地。企發部應向工程部通報原有地下管網的概況，工程部應探明地塊內電信、煤氣、給排水管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應及時協調相關部門解決。所收地塊內的林木砍伐，須協調開發部取得砍伐證后，根據總工室下發的砍伐圖組織砍伐，并根據實際地形與總規進行比較，砍伐如果對周邊環境破壞大，應及時反饋并進行調整后，再實施砍伐。四. 工程部組織詳勘1. 取得總規批復后，工程部可組織勘察單位進場，對阻礙詳勘鉆孔的障礙物，工程部應提前組織清理。2. 勘察單位根據總工室提供的詳勘方案、總規圖上的坐標點定出孔位，工程部應復核。3. 根據公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機進場。一般一臺鉆機一個工作日可鉆一個孔（30 米計） 。4. 所有鉆孔工程量必須有兩名監理人員進行驗收，并在驗收記錄上簽字，及時存檔。5. 現場鉆孔取樣完成后，應督促勘察單位在詳勘開鉆后 15 天內出柱狀圖并按合同要求提供勘察報告。五. 小區分區開發綜合策劃小 區 分 區 開 發 綜 合 策 劃 ， 是 小 區 開 發 、 建 設 、 銷 售 的 總 綱 ， 須 由 各 外 地 公 司 總 經 理 主持 ， 召 開 由 分 管 開 發 、 招 標 、 設 計 、 工 程 、 銷 售 、 資 金 、 合 同 管 理 、 物 業 管 理 的 副 總 經 理 和各 部 門 負 責 人 參 加 的 小 區 分 區 開 發 綜 合 策 劃 會 ， 策 劃 會 討 論 和 確 定 的 內 容 包 括 ： 分 區 開 發 目標 、 融 資 目 標 、 銷 售 目 標 、 工 程 建 設 目 標 ， 并 根 據 這 些 目 標 制 定 招 標 計 劃 、 圖 紙 需 求 計 劃 、工 程 開 工 及 竣 工 計 劃 、 物 業 移 交 計 劃 。六. 綜合策劃方案編制綜 合 策 劃 方 案 包 含 以 下 內 容 ：1. 施工給水系統：給水管道走向規劃、管道管徑、用水量及用水計量等。2. 施工排水系統：排水管道走向規劃、管道管徑、排水量等。3. 施工用電系統：施工用電線路走向規劃、用電總容量、用電計量等。4. 施工道路系統：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規劃路的關系等。5. 施工場地劃分、圍蔽及臨時設施的規劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。6. 施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標高協調、挖方與填方盡量平衡等。（適當考慮分期開發之間的土方平衡）7. 小區的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設是否能滿足首期交樓的使用要求。8. 制定各期開發樓盤的分批銷售計劃。9. 制定各期開發樓盤的分批移交物業管理計劃。10. 制定圖紙 需 求 計 劃 。11. 制 定 合 同 需 求 計 劃 , 制 定 主 體 總 包 、 詳 勘 、 土 方 施 工 、 基 礎 檢 測 等 前 期 合 同 提 交 計 劃 。其 中 除 第 8 項 和 9 項 方 案 的 內 容 外 ， 其 他 的 是 屬 于 工 程 建 設 范 疇 ， 具 體 由 工 程 部 負 責 編制 。七. 綜合策劃方案會審時間：新 開 發 項 目 在 詳 規 批 復 后 的 一 周 內組 織 者 ： 工 程 部負 責 人 ： 外 地 公 司 總 經 理參 加 人 員 ： 建 筑 設 計 院 （ 總 工 室 ） 、 工 程 部 、 招 投 標 中 心 、 開 發 中 心 、 合 同 管 理 部 、 營 銷 中 心 、物 業 公 司 部 門 負 責 人 （ 項 目 負 責 人 ）。內容：對各部門編制的綜 合 策 劃 方 案 進 行 審 查 ， 審 定 后 明 確 落 實 時 間 。八. 177。 以下圖紙會審基礎開工 5 天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領導主持的，由總工室、預決算部、開發部、工程部、質量監督部、當地設計院、施工單位參加的177。 以下圖紙會審。工程部在圖紙會審 7 天前通知參加會審的單位和工程管理中心，并收集和匯總各部門圖紙審查意見，在圖紙會審 24 小時前將意見提交設計院。九. “三通一平”的實施1. “三 通 ”開 發 部 應 及 時 辦 理 臨 水 、 臨 電 的 報 批 及 施 工 手 續 ， 臨 時 道 路 出 入 口 報 批 手 續 （ 包 括 市 政道 路 綠 化 遷 移 報 批 手 續 ） 、 辦 理 余 泥 排 放 證 等 。 工 程 部 應 馬 上 組 織 場 地 平 整 、 臨 時 道 路 的 施 工 。2. “一平”（1） 場地平整的主要步驟：a. 場地標高根據審定后的綜合策劃方案確定。b. 場地及邊坡土方量計算場地土方量計算的方法有兩種：方格網法和斷面法。場地比較平坦時，一般采用方格網法；場地地形較為復雜或挖填深度較大、斷面不規則時，一般采用斷面法。c. 土方調配對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關系進行綜合處理，確定挖—填方區的調配方向和數量，使土方工程的施工費用最小、工期短，施工方便。土方調配步驟包括：劃分調配區、計算土方調配區之間的平均運距（或單位土方運價或單位土方施工費用） 、確定土方的最優調配方案、繪制土方調配圖表。（2） 場地平整需注意的問題：、電線電纜的情況。，避免在短期內既有土方外運又要土方外購。，如存在開挖過大影響了周邊環境的情況，應及時進行反饋并進行總規調整。十. 編制項目總進度節點控制計劃綜 合 策 劃 會 后 一 周 內 ， 工 程 部 應 編 制 項 目 總 進 度 節 點 控 制 計 劃 ， 根 據 該 計 劃 編 制 圖 紙 需求 計 劃 和 合 同 需 求 計 劃 ， 并 將 綜 合 策 劃 會 會 議 紀 要 、 總 進 度 節 點 控 制 計 劃 報 工 程 管 理 中 心 備案 。1. 編 制 進 度 節 點 計 劃 需 要 收 集 的 信 息 ：（1） 收集圖紙信息。（2） 地下室層數、層高，裙樓層數、層高，總層數，屋面做法，外墻做法，交樓標 準（若主體圖紙未下發，可向總工室了解） 。（3） 現場已收圖紙，所欠圖紙種類。（4） 了解合同信息。（5） 主體合同范圍、工期（合同未下發時可向定標部了解） 。（6） 現場已有合同，所欠合同。（7） 了解當地政府的驗收要求，如：基礎檢測、材料檢測、土壤氡濃度檢測、防雷檢測、專項方案審查、中間驗收、竣工驗收等。（8） 了解公司制度要求。2. 編 制 方 法 ：詳細列出工程從開工到完工的各項節點工作，結合圖紙要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等編排節點開工、完工時間，從而編制確保節點計劃實現的合同需求計劃、圖紙需求計劃和材料配送需求計劃。合同需求計劃、圖紙需求計劃編制完成后，召集總工室、定標部討論商定后執行，并報綜合計劃部考核。十一. 編制審查監理規劃、監理細則和旁站方案詳見《監理規劃編制規定》 、 《監理實施細則編制規定》 、 《旁站監理規定》 。十二. 審查施工組織設計和施工方案項目主體開工前，工程部應督促施工單位提交施工組織設計，并負責組織由建筑設計院（總工室） 、工程部、營銷中心、施工單位等參加的施工組織設計審查會。施工組織設計審查應重點審查場地布置是否滿足安全文明施工、銷售通道和銷售環境、后續工程的施工要求。審查總進度計劃的重大節點是否滿足公司開發和銷售要求，總進度計劃應明確專業分包單位的插入時間節點，審查時應充分考慮專業分包單位的合理施工工期。施工組織設計的審查內容主要包括施工方案（技術工藝方法、手段、流程） ，施工進度計劃，施工平面圖，施工措施，各類材料采購供應計劃，各類施工設備進場計劃。施工組織設計的審查要點詳見《施工組織設計審核制度》 。專項施工方案的編制和審核應符合建設部建質[2022]213 號 《危險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證審查辦法》的通知）要求。十三. 前期的其他準備工作1. 督促施工單位按已審批的臨時設施搭設方案搭設臨設。2. 工程部辦公環境及辦公條件的規劃。（1） 資料文件柜標準統一，數量滿足全過程需要；柜內文件夾應分階段，按類型分類。（2） 工程所需的各類表格應準備齊全，應配備本工程需要的工程建設標準書籍或電子圖書。（3） 上墻文件應符合集團公司統一要求，內容包括：質量方針、質量目標、質量體系認證、項目組織架構、崗位職責、規劃許可證、施工許可證、規劃總平圖、綜合管線總平面圖、晴雨表等。（4） 應按公司制度設置樣板庫。（5） 辦公室周圍要做到美觀，整潔，有綠化。3. 工程監理例會詳見《工程例會規定》4. 熟悉工程圖紙、編制各種臺帳在熟悉工程圖紙的基礎上，根據工程的構成事先編制好隱蔽驗收臺帳和檢驗批驗收臺帳，這既是對施工驗收工作的規劃，也為施工階段的工作做好了鋪墊，既減少了施工過程中臺帳登記的勞動，也使臺帳一目了然，便于統計和檢查。5. 放線點的及時復核和保護（1） 對于規劃局提供或認可的建筑物定位放線點，工程部應進行復核并做好保護措施。（2） 監理工程師應要求施工承包單位，對建設單位給定的原始基準點、基準線和標高等測量控制點進行復核，并將復測結果報監理工程師審核，經批準后施工承包單位方能進行準確的測量放線，建立施工測量控制網，并應對其準確性負責，同時做好基樁的保護。（3） 復測施工測量控制網。抽檢建筑方格網、控制高程的水準網點以及標樁埋設位置等。6. 審查施工單位的組織架構及質量保證體系、安全文明施工保證體系。7. 審查施工單位人員資質及特種作業人員資格證，對于施工單位的主要管理人員，應到其總公司進行核查，核查內容包括其工資單、社保等。8. 審查施工單位進場設備數量滿足施工組織設計及施工進度要求；性能滿足工程特點及地質條件要求；設備狀況能滿足連續工作及施工安全要求。9. 驗收進場施工材料。 （按公司的材料驗收制度），各分部分項工程的驗收標準和驗收要求。第二章 施工階段工作流程管理第一節 施工階段總工作流程施工階段工作流程（圖 211） （以帶一層地下室 32 層的高層住宅為例）主體竣工驗收毛坯交樓階段砌體毛坯裝修施工階段及配套施工階段標準層結構及樣板裝修施工階段裙樓轉換層施工階段177。以下施工階段施 工 準 備 樁基礎施工 樁基礎檢測 土方開挖、基坑支護 樁頭處理地下室墊層施工底板防水施工地下室底板施工地下室墻柱施工 裙樓結構施工177。 板施工地下室外側壁防水