地產開發有限公司管理制度與工作流程概述(已修改)

　

【正文】 1 / 43陜西萬合實業有限公司管理制度2 / 43目 錄第一章 陜西萬合實業有限公司組織結構垂直化管理組織結構圖經營部組織結構與責權工程部組織結構與責權銷售部組織結構與責權第二章 陜西萬合實業有限公司公司管理制度 （一）合同預算管理制度第一條 總則第二條 工程造價內部管理 第三條 建設工程合同管理第第四條 建設工程以外合同管理第五條 銷售合同管理（二）工程部管理制度第一條 工地現場例會制度第二條 工程質量管理制度第三條 現場簽證管理制度第四條 圖紙會審制度第五條 工程質量保證制度（三）銷售部管理制度第一條 出勤制度第二條 衛生制度3 / 43第三條 儀容儀表制度第四條 請假制度第五條：工裝制度第六條：銷售管理制度第七條：銷售規范第八條：崗位職責第九條 組織結構圖第十條：售樓部傭金分配方案第十一條： 銷售管理部賞罰制度第三章 陜西萬合實業有限公司工作流程（一）經營部工作流程工程竣工結算流程項目付款審核審批辦法（二）工程部工作流程項目施工階段總流程圖設計圖紙、設計變更轉發流程施工質量及進度監督控制流程現場簽證簽發流程材料、樣板、設備進場檢驗流程施工樣板房裝修流程工程部外發文件流程工程部文件轉發流程工程部項目管理核心流程4 / 43第四章 陜西萬合實業有限公司發展建議一、當前存在主要問題二、提出的對策5 / 43第一章 陜西萬合實業有限公司組織結構陜西萬合實業有限公司組織架構（定）總經理工程板塊副總經理（兼）工程部經理土建工程師 2 名（兼）經營部經理 辦公室主任理 財務部經理會計 1 人 出納 1 名銷售部經理置業顧問資料員 1 名商業銷售、策劃經理6 / 432. 經營部組織結構與責權部門組織結構圖 部門編制經營部分管工程預算及合同管理 經理 1 人1. 負責與工程相關的所有合同編制工作2. 根據設計圖紙組織編制或委托編制工程項目概算、預算、預算分配、材料設備預算等3．根據工程進度和合同完成工程款的結算、支付以及工程決算工作4．審核或復核工程量、設計變更、現場簽證等導致工程投資變化的技術文件5．配合工程施工過程中出現的變更、簽證及時進行費用核算，從技術經濟角度進行比較6．嚴格履行工程合同，嚴格控制合同內工程投資，嚴格履行工程款支付的簽字程序7．配合項目前期部完成工程招標工作，編寫招標文件中的有關造價條款和標底的編制說明8．完成材料設備招標工作，調查、測算材料及設備的暫定價格，編制采購合同權力1．工程合同的編制權（政府文件明確規定需要招標必須采用標準合同的除外）7 / 432．工程預、結算文件的編制權、審核權及工程量的審核權3．招標文件、標底、工程合同的審核權、建議權，招標、開標工作的參與權4．工程進度付款的審核權相關說明3 工程部組織結構與責權部門組織結構圖 部門編制經理級 1人1．負責工程建設項目的施工技術管理、開工準備、對外技術協調等工作2．配合商務部起草工程相關合同3．審查施工組織設計，監督進度計劃的實施情況，控制施工進度，完成工期目標4．熟悉施工設計圖紙，參與施工設計圖紙會審和技術交底工作5. 負責管理施工隊伍，并協調好對內、對外的關系職責6. 根據企業項目建設的實際情況，編制并實施完成工程進度計劃工程部項目經理土建工程師 土建工程師 工程資料員8 / 438．參與及工程施工招投標工作9. 加強工程質量控制，負責工程施工管理到竣工驗收的全過程10. 組織開展分項、單項（位）以及隱蔽工程的完工驗收工作11．負責工程變更初審、工程量的確認簽證、隱蔽工程的驗收以及工程決算的初審工作12．會同監理進行現場簽證，審核施工單位編制的報表13．協助簽訂工程施工合同、編制材料供應計劃，協助商務部編制付款計劃14．做好材料、設備、人員的管理工作15. 配合銷售部做好客戶咨詢工作1．對工程招投標底洽商談判的參與權2．項目設計方案、施工計劃的建議權3．對項目工程的組織、管理、監控權4．對工程現場簽證的審核權5．對現場工程建設技術的指導權6．對現場工程建設質量的監督權7．對工程現場實施方案的協調權、建議權8．對工程建設設計變更、工程洽商的審核權與決策權9．在項目預算范圍內，對工程費用使用的決策權權力10．在權限范圍內，可以代表企業對外行使聯絡權和協調權9 / 4311．對本部門員工聘用、提請獎懲、解聘的建議權相關說明4 銷售部組織結構與責權部門組織結構圖 部門編制經理級 1人根據實際而定1．編制和執行項目營銷工作計劃2．制定營銷推廣方案同步完成銷售動態分析并依此調整營銷推廣方案4．負責項目的銷售策劃、平面制作、宣傳推廣、媒體選用等工作5. 負責銷售備案工作及相關的政府部門協調工作6．策劃與實施各類樓盤項目的推廣、促銷活動7．負責項目商業部分的招商工作職責負責客戶服務管理工作，建立市場研發及客戶檔案，處理投訴、退房等問題1．房地產行業資訊調查經費及營銷推廣費用的合理使用權權力2．對營銷策劃及宣傳推廣方案決策權銷售部經理置業顧問 按揭員商業營銷策劃員員10 / 433．要求相關部門配合的權力4．對本部門員工聘用、提請獎懲、解聘的建議權相關說明第二章 陜西萬合實業有限公司公司管理制度 一、經營管理制度第一條 總則 建筑產品價格受全社會價格體系的影響波動頻繁，為了合理確定和有效控制工程成本、真正做到合同約定與工程造價結合在一起的成本控制體系，貫徹統一量、調整價、競爭費的成本控制模式，特制定本辦法； 本管理辦法適用于太陽城房地產開發有限公司所有合同簽訂及工程造價的控制。第二條 工程造價內部管理工程造價實行全省統一的“三統一”取費法。我司盡可能采用“清單報價” ，大包干承包方式，以便控制成本）：統一基價：建筑、安裝、市政、仿古園林、維修等工程一律實行統一基價取費法；統一基價的內容：人工費、材料費、機械費的統一；統一材料價格，預算階段（合同簽訂前）材料價格取當月造價管理站發布的信息價，信息價缺項材料以當月市場價計入；各工程的取費標準按現行費用定額規定的取費類別下降一類（在招標11 / 43文件中進一步明確） ；所有材料實行動態管理，使其價格與市場水平一致，統一基價隨價格的變化更新，并將此變化反饋給工程部。工程造價的內部控制實行預算階段專業工程師初審、部門經理復審、付總經理終審的三級復核制管理，結算階段實行合同預算部專業工程師初審，部門經理復審，造價咨詢公司終審的三級復核制度。第三條 建設工程合同管理明確合同格式：一律采用標準合同示范文本，補充條款在補充協議中明確，此工作由負責合同起草的部門經理完成，主管付總經理復審，并請公司法律顧問嚴格審核、把關；掌握合同的內容：了解并掌握合同的文件組成，熟記合同主要內容，分清甲、乙雙方責任；嚴格遵守合同匯簽制度，履行合同匯簽程序。第四條 建設工程以外的合同管理由公司法律顧問對合同的內容、條款進行審定；嚴格遵守合同會簽制度，履行合同匯簽程序。第五條 銷售合同管理銷售合同一律采用標準合同示范文本，補充條款在補充協議中明確，此工作由負責合同起草的部門經理完成，總經理審核，并請公司法律顧問嚴格審核、把關；掌握合同的內容：了解并掌握合同的文件組成，熟記主要合同內容，分清甲、乙雙方責任；12 / 43二、工程部管理制度第一條 工地現場例會制度在正式開工前，組織施工、監理單位召開工地第一次會議，會議由建設方主持，建設方介紹開工準備條件、宣布開工；施工方介紹施工準備情況和施工組織設計；監理方介紹監理規范，三方熟悉施工合同、監理合同的主要內容；第一次會議紀要要由建設方整理，確定每周工地例會的時間及各方與會人員名單；工地例會檢查上周計劃執行情況，分析未完成原因，制定糾偏措施解決現場施工問題，確定下周計劃及要求配合協調的內容；工地例會紀要由監理公司整理，經會簽后分發給各方。第二條 工程質量管理制度工程部按各專業崗位進行質量管理和控制分工，工程部經理負責內部質量保證體系的運行，督促施工單位完善質量體系；各專業崗位督促施工單位質量體系子系統的有效運行；原材料、半成品、構配件進場后，按崗位職責劃分會同施工單