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鐘山國際高爾夫項(xiàng)目銷售建議書(已修改)

2026-06-26 06:36 本頁面

　

【正文】論壇新貼成員目錄搜索幫助郵局資料退出 [蟲蟲] 中國房地產(chǎn)第一站 : 案例分析版主：樓記老道話題: 鐘山國際高爾夫項(xiàng)目銷售建議書（提綱）作者貼子內(nèi)容上一個(gè)主題 | 下一個(gè)主題樂樸策劃人會(huì)所版主從南京搜房轉(zhuǎn)來的。一、項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目地塊：鐘山國際高爾夫項(xiàng)目地塊的區(qū)位優(yōu)勢地位十分顯著。（1）天然優(yōu)勢：地處南京城東北部板塊，屬““大東郊”的范圍，緊臨紫金山東北山麓，周邊分布中山陵、明孝陵、梅花山等世界級(jí)、國家級(jí)風(fēng)景名勝，本地塊完全納入群山環(huán)繞、樹木青翠、流水潺潺的中山陵風(fēng)景區(qū)域之中，天然景觀環(huán)境資源得天獨(dú)厚。（2）文化優(yōu)勢：傳統(tǒng)文化崇尚紫氣東來，南京六朝古都千百年的文化積淀形成特殊的“東部情結(jié)”，在南京人心目中紫金山東麓充滿神韻、令人向往。文化資源的魅力無限。（3）交通優(yōu)勢：處在成熟道路網(wǎng)架之中，交通四通八達(dá)。北有312國道寧鎮(zhèn)公路，南有滬寧高速和寧杭公路，東西介于繞城公路和環(huán)陵路之間，連接南京市內(nèi)，連接長三角上海、杭州、蘇錫常鎮(zhèn)江各城市。具有南京都市圈輻射力。（4）政府導(dǎo)向優(yōu)勢：符合南京城市重點(diǎn)發(fā)展方向。周邊聚寶山、馬群、仙林、麒麟、亞東等區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)高定位項(xiàng)目已成氣勢，大學(xué)城、科技園的崛起指日可待，在未來三五年內(nèi)，這些閃光點(diǎn)將形成面連成片，連動(dòng)發(fā)展成為嶄新的東部新城區(qū)，正加快東部成為城市一部分的進(jìn)程，紫金山將成為城中山，本項(xiàng)目地塊目前看來已經(jīng)不算很偏，今后更加成為城市中心地帶。人氣潛力、地塊潛力不言而喻，消費(fèi)指數(shù)、興旺指數(shù)將不斷攀升。周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目比較：我們?cè)诔菛|大區(qū)域的范圍內(nèi)對(duì)相關(guān)別墅類型開發(fā)樓盤進(jìn)行分析。n 帝豪花園：本項(xiàng)目尊貴芳鄰，各居環(huán)陵路東西兩側(cè)。南京傳統(tǒng)的頂級(jí)純別墅區(qū)，從94年起開發(fā)建設(shè)，因其進(jìn)入南京市場時(shí)間過早，定位極高，且內(nèi)部股東糾紛，導(dǎo)致開發(fā)周期大大延長，經(jīng)營效率并不高，但是以今天靜態(tài)的眼光來看，帝豪花園仍然是南京難得的一個(gè)成功的純別墅項(xiàng)目。雖其建筑單體已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落伍，但它內(nèi)部大都為單體別墅，定位純粹，依傍中山陵東坡，自然植被條件極其優(yōu)越，被南京富豪階層一致認(rèn)可為最好的頂級(jí)別墅區(qū)，基本出售出租完畢，業(yè)主多為頂級(jí)富人和南京及周邊城市外資企業(yè)外籍人士。此項(xiàng)目奠定了環(huán)陵路頂尖級(jí)富人區(qū)的獨(dú)特氛圍。 n 聚寶山項(xiàng)目：本項(xiàng)目未來年輕伙伴，與本項(xiàng)目北端相臨，僅相隔一條312國道，江陰陽。媒體前期炒作曾稱該地塊為“南京最后一塊別墅用地”。聚寶山地塊已規(guī)劃為又一高檔社區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)很高，集多層、小高層和別墅為一體，將是彼此競爭的對(duì)手，別墅銷售受到相互的制約。n 亞東新區(qū)：亞東背景資料：94年啟動(dòng)，在國務(wù)院“南京市2010年城市發(fā)展規(guī)劃”中列為“衛(wèi)星城”，定位“科技、教育、旅游及自然生態(tài)保護(hù)區(qū)”，早期為美資合作開發(fā)，后因合作前景不明而美方撤資，轉(zhuǎn)為自主開發(fā)大學(xué)區(qū)及休閑居住區(qū)。早期普通住宅項(xiàng)目如雁鳴山莊、亞東花園城定位為針對(duì)低端市場的廉價(jià)房，價(jià)位從1300、1400升至1800、1900；后期的詠梅山莊隨著南師大分校的建設(shè)定位抬升，其消費(fèi)目標(biāo)群從中低端向中端轉(zhuǎn)移，銷售均價(jià)約2200、2300，但開發(fā)商因受前期低端項(xiàng)目的成功開發(fā)思路影響，對(duì)詠梅山莊定位沒有根本轉(zhuǎn)變，其售價(jià)的漲幅實(shí)際低于該地塊應(yīng)有的漲幅，現(xiàn)詠梅山莊已基本銷售完畢。目前仙林大學(xué)城整體規(guī)劃方案已出臺(tái)，亞東成為南京未來重點(diǎn)發(fā)展的一個(gè)板塊。預(yù)期該區(qū)域以后的新項(xiàng)目面市，其市場定位將依托于大學(xué)城向中高端轉(zhuǎn)化。亞東兩個(gè)最具有典型代表意義的別墅項(xiàng)目??金陵家天下，沁蘭雅筑，都是以聯(lián)排及雙拼為主打，規(guī)劃設(shè)計(jì)均為上乘，銷售狀況良好。但因受江寧翠屏山聯(lián)排別墅板塊的強(qiáng)大壓力，價(jià)值上升空間非常有限。二、項(xiàng)目定位建議本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)將高爾夫球運(yùn)動(dòng)場地與一類純別墅居住地共同建設(shè)，共同演繹，創(chuàng)導(dǎo)成為經(jīng)典純粹高爾夫與經(jīng)典純粹別墅親密接觸、交相輝映、聯(lián)袂主演的升級(jí)版新地產(chǎn)模式，比曾經(jīng)輝煌的高端別墅時(shí)代更勝一籌，比奧林匹克主題花園住宅更勝于藍(lán)，可謂絕佳精彩鉆石搭檔。高爾夫與豪宅融為一體，簡直是天生一對(duì)之天合之作（品）。高爾夫?qū)⒔】颠\(yùn)動(dòng)、自然風(fēng)光、社交禮儀風(fēng)范、時(shí)尚服飾文化、建筑欣賞等諸多美好因素菁英匯，凝聚一種經(jīng)典休閑生活方式，展現(xiàn)一種瑰麗人生境界。高爾夫代表著人們回歸自然、擁抱陽光、草地、清新空氣的國際頂尖生活方式，天然符合于風(fēng)景優(yōu)美的高尚居住地，與國際頂尖豪宅最富有適應(yīng)性，紫金山優(yōu)勢自然環(huán)境將成為高爾夫與豪宅共同的搖籃和背景。因而，本項(xiàng)目作為國際高爾夫頂尖豪宅的總體定位已勿容置疑。從營銷的角度，我們應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的總體定位更加具體化使之有血有肉、有聲有色、內(nèi)涵豐富以鏈接市場貼近客戶需求。我們要做如下的幾項(xiàng)工作：1．給它命名。一個(gè)好的命名正如一個(gè)高尚靈魂的象征，將傲然獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷且流芳百世。從高爾夫的角度，泰國有藍(lán)

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