物業(yè)安全管理知識論述(已修改)

　

【正文】 物業(yè)安全管理知識概述第一章　物業(yè)安全管理概述第一節(jié)　物業(yè)安全管理的概念　　一、物業(yè)安全管理的含義　　　　安全，指沒有危險(xiǎn)，不受威脅，不出事故。物業(yè)安全一般包含3層含義：　　其一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共 場所秩序保持良好的狀態(tài)?！　∑涠?，物業(yè)安全不僅指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)產(chǎn)不受侵害，而且指不存在其他因素導(dǎo)致 這種侵害的發(fā)生，即物業(yè)的安全狀態(tài)應(yīng)該是一種既沒有危險(xiǎn)，也沒有可能發(fā)生危險(xiǎn)的狀態(tài)。 　　其三，物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業(yè)的某一個(gè)方 面的安全。　　影響物業(yè)安全的因素很多，變化也比較快，歸納起來主要有兩大類：①人為侵害因素， 如失火、偷竊、打架等；②自然侵害因素，如大風(fēng)刮倒廣告牌、電梯故障等。安全管理人員應(yīng)了解這些影響安全的因素，并隨時(shí)注意處理?！　　　∥飿I(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財(cái)產(chǎn) 的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業(yè)安全管理包括“防”與“?！眱蓚€(gè)方面，“防”是預(yù)防災(zāi)害性、傷害性事故發(fā)生；“?！笔峭ㄟ^各種措施對萬一發(fā)生的事故 進(jìn)行妥善處理?！胺馈笔欠罏?zāi)，“?！笔菧p災(zāi)。兩者相輔相成，缺一不可?！　∥飿I(yè)安全管理作為一項(xiàng)職業(yè)性的服務(wù)工作，是介入公安機(jī)關(guān)職責(zé)和社會自我防范之間的 一種專業(yè)保安工作，較之于社會治安管理的這兩種形式(公安機(jī)關(guān)和社會自我防范)具有補(bǔ)充 的性質(zhì)，具有補(bǔ)充國家安全警力不足、減輕國家財(cái)政負(fù)擔(dān)及工作職責(zé)范圍針對性的優(yōu)點(diǎn)?！　∥飿I(yè)安全管理的目的，是要保證和維持業(yè)主和使用者有一個(gè)安全舒適的工作、生活環(huán)境 ，以提高生活質(zhì)量和工作效率?！　《⑽飿I(yè)安全管理的內(nèi)容　　物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個(gè)方面。　　　?、賹ξ飿I(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理?xiàng)l例》的行為進(jìn)行制止，并報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。如非法攜 帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜他人財(cái)物等；　　②對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進(jìn)行禁止。如發(fā)出噪音、污染，亂扔雜物， 搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等。　　　　其內(nèi)容主要是預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時(shí)撲滅火災(zāi)，消防器材的保 養(yǎng)和維修等。　　　　主要是搞好車輛停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全?！　∶绹睦韺W(xué)家馬斯洛的需求梯度理論指出，人類的需要可分為7個(gè)層次，即生理需要、安全需要、友愛和歸屬的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我實(shí)現(xiàn)的需要。 這7種需要是按次序逐級上升的。即當(dāng)下一級需要獲得基本滿足后，就會追求上一級的需要。根據(jù)這個(gè)理論，當(dāng)人的生理需要(維持體內(nèi)生理平衡的需要，如：饑餓、口渴等)得到基本 滿足后，人類就會首先產(chǎn)生安全(周圍生活環(huán)境的穩(wěn)定性、安全性。如沒有混亂、恐嚇)的需要。隨著整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，安 全問題越來越引起人們的重視。因此，物業(yè)安全管理的服務(wù)內(nèi)容和規(guī)范也會隨著社會總體經(jīng)濟(jì)水平的提高、社會分工的進(jìn)一步分化得到進(jìn)一步的擴(kuò)展和延伸?！　∪?、物業(yè)安全管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)　　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的安全管理，可以委托專業(yè)公司經(jīng)營或自行組織專門的隊(duì)伍實(shí)施管 理業(yè)務(wù)。但不論由誰來完成，都必須在物業(yè)建設(shè)方案設(shè)計(jì)之初，就考慮物業(yè)安全方面的專門要求。安全專家必須與物業(yè)管理人員共同參與物業(yè)設(shè)計(jì)方案的擬訂，以避免在方案建設(shè)完成 后進(jìn)行不必要的更改。因此，在制定物業(yè)設(shè)計(jì)方案時(shí)，安全要求的納入是非常重要的。物業(yè)管理公司應(yīng)制定詳細(xì)的安全管理章程和制度并公之與眾，力求做到有章可循，有章必循，執(zhí) 章必嚴(yán)，違章必究。 安全管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與所管物業(yè)的類型、規(guī)模有關(guān)，物業(yè)管轄的面積越大，類型配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也越多越復(fù)雜。物業(yè)管理公司通?？梢栽O(shè)置保安部來負(fù)責(zé)物業(yè)的安全管理 。保安部的構(gòu)成如下圖?！　”０膊康闹饕氊?zé)是：　?、儇瀼貓?zhí)行國家公安部門關(guān)于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū)內(nèi) 的各項(xiàng)保安工作制度，對物業(yè)轄區(qū)安全工作全面負(fù)責(zé)；　?、诮M織部門全體人員開展各項(xiàng)保安工作，提出崗位設(shè)置和人員安排的意見，制定崗位職 責(zé)和任務(wù)要求，主持安全工作例會；　　③熟悉物業(yè)區(qū)域常住人員，及時(shí)掌握變動情況，了解本地區(qū)治安形勢，有預(yù)見地提出對 物業(yè)轄區(qū)保安工作的意見和措施；　?、芊e極開展“五防”(防火、防盜、防爆、防破壞、防自然災(zāi)害)的宣傳教育工作，采取切實(shí)措施，防止各類事故發(fā)生，具有突發(fā)性事故的對策和妥善處理的能力；　　⑤抓好對部門干部和職工的安全教育、培訓(xùn)工作，提出并落實(shí)教育培訓(xùn)計(jì)劃。第二節(jié)　物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想和原則　　一、指導(dǎo)思想　　物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想是：建立最健全、完備的組織機(jī)構(gòu)，用盡可能先進(jìn)的設(shè)備、設(shè) 施，選派最具責(zé)任心的專業(yè)人才，堅(jiān)決貫徹“預(yù)防為主”的原則，千方百計(jì)地作好預(yù)防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時(shí)，對于萬一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情 況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，及時(shí)報(bào)警，并采取一切有效的手段和措施，進(jìn)行處理，力爭將人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失減少到最低點(diǎn)?！　《ⅰ拔迓鋵?shí)”原則　　　　即要把安全管理放在第一位，要真正從思想上重視起物業(yè)的安全管理。物業(yè)管理公司要 大力進(jìn)行安全的宣傳教育，組織學(xué)習(xí)有關(guān)的法規(guī)和規(guī)定，學(xué)習(xí)兄弟單位的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和內(nèi)部制訂的各項(xiàng)安全制度、崗位責(zé)任制和操作規(guī)程等。通過宣傳和不斷學(xué)習(xí)，使廣大員工和業(yè)主、 使用人重視安全，懂得規(guī)定和要求，自覺遵守，主動配合，共同搞好安全管理工作?！　　　∥飿I(yè)管理公司要有主要的領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全委員會，負(fù)責(zé)安全管理的工作。同時(shí)還要 建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，如保安部或委托專業(yè)的保安公司，由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門里?！　　　∥飿I(yè)管理公司的主要領(lǐng)導(dǎo)要兼任安全委員會的主任，而且要把安全管理提到日常的議事 日程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須經(jīng)過專業(yè)崗位培訓(xùn)，要有較高的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù) 落實(shí)到具體的安全管理人員中去，由專人負(fù)責(zé)?！　　　∥飿I(yè)管理公司要根據(jù)國家的有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)定和要求，結(jié)合自己所管物業(yè)的實(shí)際情況 ，制定出切實(shí)可行的安全管理的制度和辦法，如安全管理崗位責(zé)任制、安全管理操作規(guī)程等，并要堅(jiān)決組織貫徹執(zhí)行?！　　　∫鋫鋵ｉT的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動報(bào)警系統(tǒng)、消防 噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備(如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備)，以增強(qiáng)安全管理的安全系數(shù) 與效率，保證人身和財(cái)產(chǎn)的安全。第三節(jié)　物業(yè)安全管理的意義　　、維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)，保障人民安居樂業(yè)的前提條件之一。整個(gè)國家和城市是由千千萬萬個(gè)社區(qū)所組成的，只有作好各個(gè)社區(qū)的安全 管理，才能實(shí)現(xiàn)社會穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)的目標(biāo)。　　、財(cái)產(chǎn)提供安全和保護(hù)?！　?，增強(qiáng)市場競爭力的一種重要途徑。　　，物業(yè)才能少受或不受損失和侵害，其價(jià)值才能得到保持。另外，人們也才會更樂意購買該物業(yè)，物業(yè)才會增值。第二章　治安管理第一節(jié)　治安管理概述　　一、治安管理人員崗位職責(zé)　　　　(1)保安部經(jīng)理應(yīng)對整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)的安全負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責(zé)任；　　(2)根據(jù)國家治安的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關(guān)管理細(xì)則制定保安部門的工作計(jì)劃和目標(biāo)，并督導(dǎo)下級管理人員的工作；　　(3)主持部門例會，傳達(dá)貫徹總經(jīng)理及有關(guān)部門的指示，并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題；　　(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施的操作和性能，熟悉住宅小區(qū)內(nèi)治安狀況，做到心中有數(shù)；　　(5)對重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理；　　(6)負(fù)責(zé)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。　　　　(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，做好所管轄區(qū)內(nèi)安全治安工作；　　(2)帶領(lǐng)保安班全體人員，根據(jù)制定的崗位責(zé)任制，認(rèn)真嚴(yán)肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作；　　(3)根據(jù)崗位責(zé)任制所規(guī)定的項(xiàng)目和要求，嚴(yán)格進(jìn)行檢查，督促全體保安人員落實(shí)崗位責(zé)任制；　　(4)要有法律知識和法律觀念，熟悉保安業(yè)務(wù)，了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度，掌握管區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點(diǎn)，嚴(yán)格管好、做好安全保衛(wèi)工作；　　(5)做好部門領(lǐng)導(dǎo)和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作，及時(shí)將保安人員反映的各種信息向上級匯報(bào)，為上級領(lǐng)導(dǎo)部門提供建設(shè)性的工作建議，同時(shí)及時(shí)傳達(dá)、落實(shí)上級的指示精神和工作 安排；　　(6)認(rèn)真做好本班保安人員的考勤工作，詳細(xì)如實(shí)地記載工作中遇到及處理的各種情況，每天應(yīng)向部門經(jīng)理匯報(bào)一次；　　(7)以身作則，做好本職工作?！　　　?1)保安員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴(yán)整儀容。糾正違章時(shí)先敬禮，必須做到以禮待人?！　?2)作風(fēng)正派，遵紀(jì)守法，堅(jiān)守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅(jiān)決設(shè)法抓獲。 　　(3)值班保安人員要認(rèn)真做好防火、防盜、防搶劫工作，認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告主管部門及領(lǐng)導(dǎo)，確保管區(qū)的安全?！　?4)執(zhí)勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。　　(5)愛護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物。對崗位內(nèi)一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便亂用。　　(6)嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間及值班紀(jì)律，對崗位發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理，并且做好詳細(xì)的書面記錄。　　(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情，要及時(shí)向主管部門經(jīng)理請示報(bào)告。　　(8)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時(shí)、按規(guī)定交接班?！　?9)對住宅小區(qū)內(nèi)的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作?！　?10)應(yīng)有禮貌地查詢進(jìn)入住宅小區(qū)的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑，應(yīng)通知有關(guān)住戶及有關(guān)部門?！　?11)詳細(xì)記錄各有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)打來的電話，認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。　　(12)若發(fā)生案件，應(yīng)采取下列步驟以協(xié)助破案：　?、倭⒓磮?bào)案并留在現(xiàn)場直至公安人員到達(dá)；　　②切勿移動或容許他人移動、觸摸現(xiàn)場物品，保留現(xiàn)場證據(jù)，方便取證工作；　?、劢谷魏稳嗽诂F(xiàn)場走動，并禮貌地勸阻閑人進(jìn)入現(xiàn)場，以方便公安人員現(xiàn)場調(diào)查；　?、芟蚬踩藛T提供有關(guān)案件詳情?！　《⒅伟补芾砘局贫取　　　?1)模范遵守國家的法律法規(guī)及公司內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度；　　(2)堅(jiān)守崗位，忠于職守，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制；　　(3)上崗堅(jiān)決做到“五不準(zhǔn)”，即不準(zhǔn)喝酒，不準(zhǔn)聊天，不準(zhǔn)容留外來人員，不準(zhǔn)擅離工作崗位，不準(zhǔn)遲到、早退；　　(4)服從管理，聽從安排，廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭；　　(5)愛護(hù)各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出；　　(6)嚴(yán)格執(zhí)行請、銷假制度，有事外出必須請假?！　　　≈伟脖Ｐl(wèi)交接班非常重要，因?yàn)檫@段間隙處理不好，就容易使罪犯乘機(jī)作案。為了杜絕 這些漏洞，必須強(qiáng)化交接班制度。　　(1)接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班，在登記簿上記錄接班時(shí)間；　　(2)交接班時(shí)，交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚；　　(3)接班保安人員驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)由交班保安人員承擔(dān)責(zé)任。驗(yàn)收完畢，交班保安人員離開崗位后所發(fā)生的問題由當(dāng)班保安人員承擔(dān)責(zé)任；　　(4)所有事項(xiàng)交待清楚后，交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時(shí)間并簽名；　　(5)接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā)生的問題，兩人共同負(fù)責(zé)；即使沒有發(fā)生問題，也要分別扣發(fā)兩人的工資并通報(bào)批評?！　　　?1)儀表著裝　?、侔垂九浒l(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項(xiàng)配置標(biāo)志齊全規(guī)范。 　?、陲L(fēng)紀(jì)嚴(yán)整，不得敞開衣領(lǐng)，翻卷衣袖、褲邊；上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表?！　、凵蠉徢?、下崗后須到指定點(diǎn)更衣；不得將制服及佩戴物帶離小區(qū)；服裝清洗不得影響 正常上崗著裝?！　、鼙０踩藛T儀表須潔凈端正，不得留長發(fā)、胡須?！　?2)上崗姿態(tài)　　①在崗時(shí)須精神飽滿，精力集中。　?、谡緧彆r(shí)保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時(shí)須在站立的基礎(chǔ)上做到步伐穩(wěn)健，雙臂 前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止?！　、蹆扇搜矋彆r(shí)須并排，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進(jìn)；兩人以上巡邏或同行時(shí)須列縱隊(duì)， 保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進(jìn)?！　、茉趰徠陂g不得吸煙或吃零食，不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為?！　?3)文明禮貌執(zhí)勤　　①對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方?！　、诙Y貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時(shí)，在開始前和完成后皆須先敬禮， 把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現(xiàn)在實(shí)際工作中。　?、劢谷魏未炙籽哉?、污言穢語。　?、芑卮鹱艋騺碣e提問時(shí)應(yīng)清楚扼要，并使用普通話?！　?4)門衛(wèi)崗　?、賹Τ鋈胄^(qū)的人員必要時(shí)進(jìn)行查詢，言語文明，并做好登記和引導(dǎo)工作，來訪客人須 出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等?！　、趧褡锜o關(guān)人員及未經(jīng)批準(zhǔn)的商販進(jìn)入小區(qū)。　?、鄹鶕?jù)小區(qū)機(jī)動車輛管理規(guī)定，管理小區(qū)交通秩序，無關(guān)車輛不得進(jìn)入小區(qū)。　?、茇?fù)責(zé)登記電視監(jiān)控情況。　　⑤負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)郵件的收發(fā)登記管理。　　⑥門衛(wèi)崗須保持整潔美觀，無關(guān)人員不得進(jìn)入門衛(wèi)崗。　　(5)巡邏崗　　①巡邏執(zhí)勤人員根據(jù)每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實(shí)施巡邏執(zhí)勤?！　、谘策墠張?zhí)勤主要內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢，勸阻已進(jìn)入小區(qū)的無關(guān)閑雜人員， 車輛停放情況；樓宇外觀、道路、路燈及有關(guān)配套設(shè)施完好情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全隱患，制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等?！　、壅J(rèn)真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定?！　、苎策壡闆r及時(shí)記錄?！　　　榱斯膭畋０踩藛T認(rèn)真做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合為原則 ，制定保安人員獎懲制度?！　?1)獎勵細(xì)則　?、僖娏x勇為，敢于同壞人壞事做斗爭，