張家港項(xiàng)目全程策劃方案-wenkub

　

【正文】 000元左右。 ●渴望超前，向往國(guó)際化的生活標(biāo)準(zhǔn)。 二、目標(biāo)客源定位 住宅部分 客源分布 張家港地區(qū) （政府公 務(wù) /自由職業(yè)者 /外企主管 /私營(yíng)業(yè)主 /金融法律） 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和蘇州地區(qū)其它城市 （自由職業(yè)者 /私營(yíng)業(yè)主 /投資客） 外地客源 （江浙，上海一帶、臺(tái)商、部分外商） 收入水平 根據(jù)項(xiàng)目住宅的市場(chǎng)定位來(lái)看，本案住宅的客戶應(yīng) 12－ 18萬(wàn)以上的自備款，月入在 7000－ 8000元左右。 252。 252。 252。 精精 致致 沿沿 街街 雙雙 層層 花花 園園 景景 觀觀 店店 鋪鋪 支撐點(diǎn) 252。 252。 252。 252。 不利點(diǎn)： 252。 252。 252。 全全 湖湖 景景 觀觀 生生 態(tài)態(tài) 豪豪 華華 官官 邸邸 —— —— 國(guó)國(guó) 際際 化化 低低 密密 度度 私私 家家 別別 墅墅 中中 產(chǎn)產(chǎn) 階階 級(jí)級(jí) 頂頂 級(jí)級(jí) 享享 受受 252。 252。 252。 不利點(diǎn)： 252。 252。 住宅產(chǎn)品定位 全全 城城 首首 創(chuàng)創(chuàng) 濕濕 地地 活活 水水 全全 湖湖 景景 觀觀 解決方案： 252。 不利點(diǎn) 252。 項(xiàng)目的 25萬(wàn)平米的超大規(guī)模，可以支撐 252。這些設(shè)施與項(xiàng)目 內(nèi)部設(shè)施將會(huì)形成互補(bǔ)作用，使客戶享受到生態(tài)居住圈的動(dòng)人魅力所在。 252。 252。 一、市場(chǎng)定位 總體定位 暨暨 陽(yáng)陽(yáng) 湖湖 畔畔 ?豪豪 情情 人人 生生 30 萬(wàn)萬(wàn) 平平 米米 生生 態(tài)態(tài) 湖湖 景景 生生 活活 領(lǐng)領(lǐng) 地地 —— —— 全全 城城 首首 創(chuàng)創(chuàng) 濕濕 地地 活活 水水 252。 252。 張家港政府為支持小高層和高層項(xiàng)目，出臺(tái)了政策： 2021年 12 月 31日前在張家港購(gòu)買小 高層、高層維修基金只需按多層交納；對(duì)小高層、高層的業(yè)主實(shí)行電梯運(yùn)行費(fèi)政府補(bǔ)貼方式。 項(xiàng)目用地中需配合市政工程進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，減少了可建面積，增加開發(fā)成本。華西公司地塊南面臨湖，優(yōu)于本案。 252。 劣勢(shì)分析 252。 市最大的民營(yíng)和康健中心 —— 澳洋醫(yī)院建成后 無(wú)形中會(huì)成為本小區(qū)的配套設(shè)施。 本項(xiàng)目靠西面因?yàn)橛姓嫉?，所以小區(qū)內(nèi)靠西面的住宅將會(huì)有很好的景觀，其價(jià)值也會(huì)有很大的提升。 本項(xiàng)目地塊大，形狀較為規(guī)整， 可以做出較好的綠化和公建配套，如建濕地公園、功能會(huì)所等。 配套齊全，周邊衣食住行齊全。 餐飲 ：地中海大酒店、花中城大酒店、綠色田園酒店、揚(yáng)名閣大酒店、天地豪情大酒店、新京華大酒店、巴屬演義酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡廳、金粉世家等。 菜市場(chǎng)：暨陽(yáng)湖菜場(chǎng)。 252。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 18公頃，規(guī)劃總建筑面積約 30 萬(wàn)平方米（其中住宅約 24 萬(wàn)平方米，地下室面積約 6萬(wàn)平方米） 地塊形態(tài) 整個(gè)地塊呈南北狹長(zhǎng)走勢(shì)，東西長(zhǎng)約 250米，南北長(zhǎng)約 850米。 交通 9路（東線、西線）、 212路、 213路均在本案附近有站點(diǎn)（暨陽(yáng)湖站），去汽車站、圖書館、人民醫(yī)院、市中心等都很方便。 學(xué)校：暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、張家港第四中學(xué)（將搬遷） 252。 252。 本案的生活商業(yè)娛樂(lè)等配套都集中在本項(xiàng)目北側(cè)沿金港大道的兩側(cè)，尤其是在南苑西路以北。 252。 252。 252。 252。 本項(xiàng)目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道，臨街部分住宅會(huì)有噪音和空氣污染的影響，但本項(xiàng)目沿道路的部分會(huì)有大面積的綠化帶，會(huì)減少這方面的影響。 項(xiàng)目地塊的南北狹長(zhǎng)，在建筑單體排列會(huì)帶來(lái)難度。這在規(guī)劃設(shè)計(jì)是要考慮建筑的朝向。 機(jī)會(huì)分析 252。這些政策必然會(huì)有利于本項(xiàng)目中的小高層、高層項(xiàng)目的銷售。 本項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力和品質(zhì)在本市都有很好的口碑，這也給本項(xiàng)目帶來(lái)了好的形象。 張家港第四中學(xué)的搬遷將會(huì)給本案未來(lái)配套訴求帶來(lái)一定影響。 暨陽(yáng)湖生態(tài) 園區(qū)珍稀的景觀資源是本案的一大支撐點(diǎn)。 生態(tài)居住圈體現(xiàn)項(xiàng)目引入暨陽(yáng)湖水，再經(jīng)小區(qū)凈化后流入暨陽(yáng)湖，與暨陽(yáng)湖水形成循環(huán)不斷的親密關(guān)系。 252。 項(xiàng)目 25萬(wàn)平米的超大規(guī)模，體現(xiàn)了華興公司的強(qiáng)大實(shí)力和品牌追求。 在生活氛圍上，目前還有待進(jìn)一步等待人氣的聚集。 設(shè)計(jì)部分 商業(yè)配套設(shè)施 ，結(jié)合項(xiàng)目會(huì)所，運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，形成項(xiàng)目的公建配套區(qū)。 引入暨陽(yáng)湖的湖水加 上濕地凈化系統(tǒng)，帶來(lái)活水景觀的特點(diǎn)，有別于其它通過(guò)機(jī)械式凈化的水景。 市場(chǎng)上泛濫的水景住宅，親水住宅，生態(tài)住宅，園林住宅使目標(biāo)客戶難于分辨項(xiàng)目與他們的區(qū)別。 后續(xù)對(duì)項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)，如無(wú)法持續(xù)的進(jìn)行有效的維護(hù)將會(huì)使小區(qū)的景觀名不副實(shí)。 到上海，北京等地參與樓盤評(píng)比，拿個(gè)獎(jiǎng)回來(lái)，為張家港爭(zhēng)光添彩，讓當(dāng)?shù)氐哪繕?biāo)客戶從心理上更快的接受本案。 建設(shè)樣板示范生活特區(qū) ，給市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體和業(yè)界直觀的居住體驗(yàn)。 目前市場(chǎng)上沒(méi)有真正的頂級(jí)別墅。 張家港有別墅的市場(chǎng)。 高端客戶的市場(chǎng)透明度不高，而且比較分散，廣告宣傳力度和手法上需要突破。 不是純別墅區(qū)。 塑造湖景純生態(tài)別墅產(chǎn)品， 訴求依托旅游資源的產(chǎn)品投資性 ，宣傳范圍不局限在張家港地區(qū)，可以在江陰、常熟，蘇州等地進(jìn)行全面推廣（根據(jù)產(chǎn)品量體決定）。 針對(duì)項(xiàng)目不是純別墅區(qū)的限制，強(qiáng)化項(xiàng)目近市中心， 周邊配套完善 ，離塵不離城的優(yōu)點(diǎn)。 暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)帶來(lái)旅游的商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目地塊沿金港大道布置（別墅區(qū)段不建議沿街規(guī)劃布置）， 住宅區(qū)段可規(guī)劃沿街的門面房 。 目前張家港市場(chǎng)上沒(méi)有同類個(gè)案。 目前張家港正在創(chuàng)建“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，如成功將推動(dòng)本地的旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 購(gòu)買目的 二次改善置業(yè)居多，追求頂級(jí)的生活環(huán)境，希望實(shí)現(xiàn)自己理想居住方式，進(jìn)一步提升社會(huì)。 ●有 良好的見(jiàn)解和自己對(duì)生活的主張。 共性 ●事業(yè)有成，已有一定的社會(huì)地位。 ●希望和社會(huì)地位相同的人住在一起，不受外界的干擾。 收入水平 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)投資的回報(bào)時(shí)間較寬松，有投資的閑錢，自備款在 25萬(wàn)左右，月入在 8000－ 10000 元左右。 看好投資收益。 本案位于城南區(qū)域，該區(qū)域定位為高檔生活區(qū)，暨陽(yáng)湖生態(tài)區(qū)將是該區(qū)域的新亮點(diǎn)。 別墅部分 1）聯(lián)排迭加別墅： 7500－ 8000元 /平方米 支撐點(diǎn)： 252。 252。 252。 252。目前 常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了 14000元 /平方米的價(jià)格。 項(xiàng)目采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，成本較高。 地處近市中心的黃金地段，周邊配套齊全。 提供每年 8％的年返利回報(bào)。 項(xiàng)目的定位是高檔住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。 方案分析： 產(chǎn)品組合豐富，滿足了不同層次客源對(duì)不同屬性產(chǎn)品的需求。 天際綫過(guò)渡不是很順暢，和規(guī)劃要求上由一定出入。 u 從各類型產(chǎn)品的建筑面積來(lái)看，方案（一）是比較合理的，這樣的合理不單單是體現(xiàn)在總銷售金額和容積率上，更多的是在未來(lái)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)發(fā)展瞬息萬(wàn)變的情況下，樓盤各類產(chǎn)品銷售單價(jià)不僅可以創(chuàng)造區(qū)域指針性價(jià)格，更可以保證去化的周期和速度，從而在盈利豐厚的同時(shí)，大大降低了開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)品組合合理，項(xiàng)目利潤(rùn)空間高。 u 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎(chǔ)。 同時(shí)，從營(yíng)銷角度看，一來(lái)彌補(bǔ)了張家港目前所有社區(qū)都沒(méi)有運(yùn)動(dòng)主題的空白，市場(chǎng)立意清新、健康，對(duì)未來(lái)的推廣具有非常具有話題性的素材補(bǔ)充；二來(lái)真正做到 國(guó)際化精品社區(qū) 的一個(gè)標(biāo)志是擁有高爾夫練 習(xí)場(chǎng)，作為外籍業(yè)主非常喜歡的運(yùn)動(dòng)形式，這是個(gè)賣點(diǎn)的同時(shí)，也是代表國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)樓盤的訴求是有的放矢。 l 戶型和面積配比方面， 建議以 110~140m2為主力產(chǎn)品 ，將產(chǎn)品的戶型主力定位在三房?jī)蓮d雙衛(wèi)。兩個(gè)會(huì)所的氛圍和內(nèi)容是不同的，級(jí)別自然也是不一樣的：“華克”是高級(jí)會(huì)員制會(huì)所，只對(duì)社區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅業(yè)主和購(gòu)卡業(yè)主開放，強(qiáng)調(diào)私密性和尊貴性；“卡薩”是一個(gè)泛會(huì)所，本案排屋洋房的業(yè)主都可以自由進(jìn)出，優(yōu)惠使用或享受內(nèi)部設(shè)施和服務(wù)。在未來(lái)營(yíng)銷上，送私家花園。 l 產(chǎn)品規(guī)劃面積配比如下： 編號(hào) 戶型 建筑面積 套數(shù) 總面積 面積比例 戶數(shù)比例 A 一室 160 % % B 一室 120 % % C 一室一廳 80 % % D 二室一廳 10 % % E 四室二廳 160 2 % % 總計(jì) 372 % % l 所有賓館房間全部以與東西軸線呈 30 度角，面向暨陽(yáng)湖公園， 塑造全景觀客房 的賣點(diǎn)。同時(shí)這些配套可以先出租由管理公司招商，后續(xù)可帶租約出售， 增加開發(fā)商銷售收入。如廣州星河灣個(gè)案。所以，我們建議如下圖所示，將本案的地貌做局部的墊高處理，從而使得本案的東部較西部為高，從西到東呈階梯狀遞升，最高點(diǎn)即為本案的兩個(gè)至尊獨(dú)棟別墅。園林本身就是藝術(shù)，園林藝術(shù)結(jié)合房地產(chǎn)的建筑藝術(shù)，創(chuàng)造出具有藝術(shù)價(jià)值的房地產(chǎn)，同時(shí)也美化環(huán)境，提升物業(yè)價(jià)值。目前常熟的絕大多數(shù)樓盤的園林設(shè)計(jì)是納入景觀規(guī)劃交由景觀設(shè)計(jì)（或建筑 設(shè)計(jì)）公司操刀的，所以在風(fēng)格上、式樣上、設(shè)計(jì)原則上都非常雷同。所以，我們?cè)谕瓿闪藢?duì)“點(diǎn)”的建議之后，著手“面”與前者間的關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性 —— l 突出歐洲古典宮廷特色：公共建筑外部線條曲線運(yùn)用、廊柱對(duì)光線的折射； l 道路系統(tǒng)采取人車分道，內(nèi)部人行動(dòng)線，外圍機(jī)動(dòng)車動(dòng)線； l 由中央步行大道為中軸，配合燈光音樂(lè)噴泉廣場(chǎng) —— “ 協(xié)和廣場(chǎng) ”和皇家會(huì)所 —— “ 盧浮宮 ”的端景，突出帶狀景觀的特點(diǎn)； 五、建材物管建議 住宅 區(qū)建材和物管建議 （ 1）建材建議 結(jié)構(gòu) 本工程基礎(chǔ)為鋼精混凝土條基，樁基深達(dá) 25米，主結(jié)構(gòu)為短肢剪力墻，現(xiàn)澆樓板，無(wú)論承重、抗壓、防風(fēng)、抗震、耐火等均符合政府主管機(jī)關(guān)規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn) 外墻 外立面采用高級(jí)外墻涂料，色彩典雅，精心雕琢歷久彌新 入口門廳 每個(gè)單元建筑均設(shè)置獨(dú)立，寬敞，明亮的門戶大堂 設(shè)置 24小時(shí)保安值班及不銹鋼信箱 電梯廳底層采用大理石電梯門套，墻面采用高級(jí)乳膠漆，配以柔和燈光，突出居家溫柔氣氛。 硬硬 件件 設(shè)設(shè) 施施 不不 在在 于于 多多 而而 貴貴 在在 精精 ， 做做 到到 這這 三三 項(xiàng)項(xiàng) 足足 矣矣 。 l 裝修服務(wù) 安裝窗簾架、盒；安裝晾衣架；小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花；水管改建。 l 教育服務(wù) 代請(qǐng)家教；各類培訓(xùn)班；健康、養(yǎng)身知識(shí)講座；教室出租。 l 外墻：進(jìn)口外墻高彈罩面漆或高級(jí)外墻面磚，墻群采用天然石材。 l 空調(diào)：預(yù)留家用中央空調(diào)位置和預(yù)埋管線。 l 供氣：管道燃?xì)猓?jì)量表安裝到位。 l 安保：小區(qū)設(shè)周界紅外線防盜偵測(cè)系統(tǒng)，全天候 CCTV監(jiān)控，電子巡更系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)可視門禁對(duì)講、紅外報(bào)警裝置、緊急求助按鈕、燃?xì)庑孤┳詣?dòng)報(bào)警裝置、車庫(kù)消防溫感探測(cè)器。 l 訪客登錄系統(tǒng)：接入小區(qū)智能網(wǎng)的對(duì)講系統(tǒng)及業(yè)主數(shù)據(jù)庫(kù)，幫助每一位訪客約見(jiàn)、預(yù)約及知會(huì)業(yè)主。 l “一卡通”系統(tǒng)：居住業(yè)主的所有出入和在社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)、娛樂(lè)行為，都以一張卡片來(lái)完成，所有消費(fèi)娛樂(lè)行為將直接記入計(jì)算機(jī)檔案，按月隨業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)一并收取。 產(chǎn)權(quán)式酒店建材和物管建議 （ 1）建材建議 ? 電視電話通訊設(shè)備 l 統(tǒng)一裝置有線電視系統(tǒng)。 l 每戶均配置配電箱。 ? 消防設(shè)備 l 酒店均依據(jù)消防法令設(shè)置火警自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和配置滅火設(shè)備。 l 標(biāo)示設(shè)備：各層梯間設(shè)有安全門和緊急照明燈（可供停電照明）。 二、整體營(yíng)銷推廣策略 本案價(jià)值體系的建立 在明確了本案的優(yōu)劣勢(shì)和目標(biāo)客戶群后，我司認(rèn)為如何建立自身產(chǎn)品的價(jià)值體系將成為客戶群是否購(gòu)買本案的關(guān)鍵所在。 房型 —— 滿足：寬敞舒適的基本需求 252。 建材 —— 滿足：高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的基本需求 252。 物業(yè) —— 滿足：人性化服務(wù)的基本需求 252。 未來(lái)潛力地段 216。 生態(tài)濕地景觀 216。 品牌營(yíng)銷 —— 立高： 塑造華興房地產(chǎn)品牌，并嫁接到本案； 216。 第二期 2021年 1月 小高層 8萬(wàn)平方 延續(xù)上期熱銷勢(shì)頭，塑造品牌，為下一期產(chǎn)品積 累客戶 第三期 2021年 5月 產(chǎn)權(quán)式酒店 此時(shí)暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)基本建成，并開始運(yùn)營(yíng)，酒店的產(chǎn)品可借勢(shì)推廣。 第五期 2021年 3月 獨(dú)棟別墅