戰(zhàn)略投資部拓展流程管理_34頁_20xx年_管理制度-wenkub

　

【正文】 是否受到環(huán)保部門的處罰 5 因環(huán)保問題承擔賠償責任的情況 六 外匯 1 外匯登記證 2 外匯登記證的年檢和核證情況 3 外匯登記證的變更登記情況 七 其他財務會計資料 1 2020 年 6 月 30 日會計報表 2 包括但不限于以下各會計科目余額表 3 所有銀行對賬單、定期存款單 4 預付賬款的明細清單 5 收購子公司的股權轉讓協(xié)議、付款憑證 6 應付票據(jù)清單 7 主營業(yè)務收入、成本的構成明細表 8 最近一年加一期三項費用的明細表 附件 9 項目可行性評審方式 、 要求 及相關事項 一、評審方式 項目的評審經兩步完成，包括 公司部門聯(lián)席項目評審會、公司經營 團隊投資決議會 。 一、市場法舉例 本項目 項目 1 項目 2 項目 3 物業(yè)名稱 地理位置 占地面積 （萬 ㎡ ） 建筑面積 （萬 ㎡ ） 硬件標準 租賃價格 出租率 交易價格 待估 26000 33000 19000 交易時間 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 區(qū)域因素 臨路狀況 100 103 99 98 生活服務設施 100 100 100 98 商務配套設施 100 102 98 97 自然環(huán)境條件 100 99 101 98 個別因素 建筑規(guī) 模 100 103 104 99 容積率 100 96 100 98 建筑形式 100 98 100 95 功能定位 100 105 105 96 裝修 100 105 105 99 物業(yè)管理公司 100 100 99 96 入住時間 100 102 101 103 修正系數(shù) —— 比準價格 —— 22940 29374 24027 評估單價 25447 二、成本法舉例 建筑面積 36240 含地下面積 土地價值 72480000 其 它方法測算結果 (元 ) 建筑物成本費用名稱 測算結果 說 明 建筑安裝 紅線內市政費 10% 建安費用的 10%15% 不可預見費 5% 建安市政費用的 3%5% 專業(yè)人士費 10% 建安市政費用的 5%10% 管理費 3% 土地取得和開發(fā)成本的 3%5% 建安綜合單價 建安價值 土地與建筑物合計 銷售費用 8% 兩稅一費 %,廣告代理費1%3% 在建工程沒有此項費用 投資利息 % 一至三年期貸款利息 6% 成本利潤 25% 土地與建筑物合計的 15%30% 房地產價值 三、收益法舉例 租賃收入 有效毛收入 +押金利息收入 潛在毛收入 日租金 310 元 有效毛收入 出租率 50%95% 押金利息收入 押金（ n 個月租金） 經營費用 0 稅金 房地產稅 12%，兩稅一費% 管理費 有效毛收入的 2%5% 維修費 重置價值的 1%3% 保險費 重置價值的 ％ 年凈收益 35,714, 收益年期 45 土地或建筑物年限 報酬率 % 報酬率 6%8% 還原系數(shù) 評估值 552,004, 15, 四、土地升值潛力初步評估。 表 3：經營情況調查分析表（酒店為例） 收入（最近三年） 指標 備注 平均房價 入住率 客房收入及客戶群 餐飲收入 客房出租收入 其他收入 成本控制 指標 備注 人工成本率 餐飲成本率 能耗率 物耗率 行政費用率 維護修理費用率 折舊與攤銷 經營效益指標 指標 備注 客房營業(yè)毛利率 餐飲營業(yè)毛利率 EBITDA GOP 率 ㈤ 公司運營資質、員工情況、訴訟仲裁等或有事項 情況。 二、 周邊環(huán)境 包括交通狀況、周邊建筑和設施，客流情況等。 第 十 部分：綜合分析與建議 一、 對項目判斷的結論 二、 下一步工作建議 附件： ：包括成本測算、收入測算、現(xiàn)金流量表、資金平衡表、收益指標分析等； 同文本。 ㈢ 資金需求計劃：各期資金的需求缺口、資金解決方案、融資途徑等。 項 目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 住宅 銷售面積 銷售比例 銷售價格 銷售金額 寫字樓 銷售面積 銷售比例 銷售價格 銷售金額 合計 銷售面積 銷售金額 三、 稅務分析 ㈠ 營業(yè)稅及附加 ㈡ 所得稅 ㈢ 土地增值稅（股權收購類項目應重點說明） 四、 經濟效益分析 ㈠ 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 ㈡ 項目利潤率、投資回報率、投資回收期及主要經濟指標。 三、 工程計劃：工期計劃、竣工計劃。 二、 市場定位 三、 價格定位 四、 客群定位 第 六 部分：規(guī)劃設計分析 一、 初步規(guī)劃設計思路 ㈠ 主要產品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅等其他類型，及不同類型產品的比例。 二、 區(qū)域內表現(xiàn)最好個案狀況 三、 近一年內區(qū)域內土地供應狀況（開發(fā)類項目填寫） 名稱 土地 坐落 占地面積（畝） 建筑面積 （萬 m2） 土地用途 總成交價（萬元） 樓面地價 （元 / m2） 競得人 附圖：成交土地位置分布圖 四、 小結： ㈠ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展趨勢 ㈡ 項目在區(qū)域內開發(fā)的機會點與市場潛力 建筑面積 （萬 ㎡ ） 總套數(shù)（套） 容積率 產品類型 主力戶型 開盤時間 已推總量（套） 銷售價格（元 /㎡ ） 月均銷售套數(shù) 銷售率 開發(fā)商 第 五 部分：項目總體定位 一、 項目素質分析 ㈠ 優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 ㈣ 付款進度及與付款條件。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； ㈡ 教育、醫(yī)院、大型購物中心、文化體育娛樂設施、公園、銀行、郵局等配套設施。 ㈢ 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等； 二、內部因素 ㈠ 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； ㈡ 公司提升品牌形象、降低經 營風險、擴大社會影響力的作用； ㈢ 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經營等角度描述立項的意義； 第 二 部分：項目概況 一、 項目位置 項目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。 八、 投資及收益估算 投資成本預測、租售收益預測、投資回報率、資金需求和計劃等。 附圖：現(xiàn)狀圖 ㈢ 土地權屬的說明，包括土地使用權人、土地用途、土地使用年限等。 附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等） 的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務 /政府的關系）。 ㈡ 相關文件 1. 附件 3《盤源初始信息記錄表》 2. 附件 4《資料清單》 3. 附件 5《土地信息 采集表》 4. 附件 6《項目市場調研計劃表》 5. 附件 7《項目市場調研表》 6. 附件 8《 盡職調查清單 》 7. 附件 9《 項目可行性評審方式 、 要求 、 及相關事項 》 附件 1 項目初步操作方案 一、 項目名稱及類型 命名規(guī)則為“城市或地理位置 +項目名”，一經確定后則對內統(tǒng)一使用。 ㈦ 充實完善 立項報告，啟動項目內部立項。 ㈥ 《預可研》提交 投資決議會審批 。 項目評審會由各職能部門經理組成，經過項目評審會，決定項目放棄或繼續(xù)深化 。操作周期為 2 天 。 ㈦ 投資決議會 由公司經營層領導組成，負責對項目《預可研》進行決議。 ㈣ 招標與成本管理部 ：提供項目成本初步估算； ： 深化成本估 算方案 。 、評審階段：負責將《預可研》報經營層進行決議、評審，對通過決議的項目，根據(jù)經營層意見對可行性研究報告進行修改，完善； ：啟動集團內部項目立項工作 ,但成立了項目 組或項目公司的，由項目組或項目公司進行立項。 ㈡ 本流程適用范圍為北京海航置業(yè)房地產新項目拓展論證管理工作，以及相關研究工作。 二、 職責 ㈠ 戰(zhàn)略投資部 、市場調研、現(xiàn)場踏勘，針對宏觀經濟、區(qū)域經濟、房地產市場調查相關工作。 ， 以專項 工作組 的形式 ， 開展 法律及財務盡職調查、 商務談判 、擬定協(xié)議并進行內部報批 ，根據(jù)報批情況開展下一步工作 。 ㈤ 計劃財務部 ：提供初步資金方案 。 三、 流程說明 ㈠ 戰(zhàn)略投資部根據(jù)項目信息，進行市場調研 及現(xiàn)場踏勘 ，分析區(qū)域宏觀經濟發(fā)展水平、產業(yè)狀況、收入水平，調研區(qū)域房地產市場行情，項目所在區(qū)域競品項目概況等，該環(huán)節(jié)由戰(zhàn)略投資部牽頭負責 。 ㈢ 戰(zhàn)略投資部主持對項目進行初步市場定位、初步方案設計、操作思路、完成簡單的成本估算及相關經濟測算，編制《項目初步操作方案》 ，各職能部門配合 。 操作周期為 2 天 。 投資決議會由公司經營層領導組成。 內部立項 通過后 ， 以專項工作組的形式，開展法律及財務盡職調查， 推進商務談判、協(xié)議擬定 及后續(xù)的 協(xié)議簽署 。 二、 項目背景 主要包括項目來源、項目獲取方式、合作意向、洽談的進展、項目獲取的意義等內容。 ㈡ 項目四至范圍 ㈢ 項目周邊配套 附圖：地塊四至范圍及周邊設施圖。 ㈣ 房產權屬的說明（如有） 規(guī)劃控制指標 項目 指標 備 注 用地性質 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 其中 住宅 寫字樓 商業(yè) 地下建筑面積 其中 地下車庫 人防及配套 容積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 停車位個數(shù) 六、 項目公司概況（如果涉及公司股權收購） 包括公司歷史沿革、注冊資本、經營和開發(fā)資質、股東及股權結構、公司資產負債和財務狀況等。（股權收購類項目應說明稅務籌劃情況）。 附圖 ：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務 /政府的關系）。 四、 項目周邊自然人文環(huán)境 根據(jù) 個案特性描述，沒有的可以不寫 五、 大市政配套（七通 一平 ） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展、供水狀況、污水、雨水排放、通訊（有線電視、電話、網絡）、供電、燃氣、供熱及生活熱水等大市政條件是否具 備，并說明接入成本。 ㈤ 其他合作的主要條件 ㈥ 與合作方式相關的其它法律規(guī)定 二、 土地法律及權屬狀況 ㈠ 開發(fā)手續(xù)進展，取得政府審批文件情況； ㈡ 土地權屬的說明，包括土地使用權人、土地用途、土地使用年限等，是否有抵押、查封或他項權利等。 ㈡ 劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式 、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 ㈡ 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 第 八 部分：投資收益分析 一、 成本預測 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 五、 敏感性分析 分析成本和銷售的主要指標變動對項目經濟效益的波動影響，以及盈虧 平衡點。 ㈣ 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間。 附件 22 預可研 — 持有型物業(yè)投資項目 目錄 第一部分：項目背景和意義 一、 項目來源及洽談進展 二、項目獲取的意義 ㈠ 項目啟動對公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義，在公司發(fā)