坦洲項目開發(fā)可行性分析報告-wenkub

　

【正文】 使坦洲的房地產(chǎn)市場 持續(xù) 火爆。另有資料表明， 坦洲鎮(zhèn)在不到十年的時間內(nèi)消化商品 8 房接近 2 萬戶，增加了新移民 70％。按照集約利用土地的原則，坦洲對中心村的用地布局、居住用地、公共設(shè)施和市政設(shè)施用地、道路系統(tǒng)等進行了規(guī)劃設(shè)計，以提升農(nóng)村生活質(zhì)量。 這些年來坦洲一直把城鎮(zhèn)建設(shè)作為一項重要工作來抓，目前全鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編已完成，下一步要加大規(guī)劃的調(diào)控力度，堅持規(guī)劃的 “前瞻性、指導(dǎo)性、可行性 ”三統(tǒng)一，規(guī)劃好各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的空間布局，加速形成新一輪發(fā)展的大平臺。 20xx年農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；全鎮(zhèn)水稻種植面積 23793萬畝，糧食產(chǎn)量 17581 噸，蔬菜產(chǎn)量 80348 噸，水產(chǎn)品產(chǎn)量 12891噸，生豬飼養(yǎng)量 19015 頭，上市 43594 頭； “ 三鳥 ” 飼養(yǎng)量 224495只，上市 729163 只；全年農(nóng)村人均純收入為 6358 元，比去年增長%。 “ 抽咸打井 ” 養(yǎng)殖南美白對蝦項目發(fā)展迅速，全鎮(zhèn)擴大至 5000 畝，全年輪養(yǎng)面積近 10000 畝，并獲得較高效益，平均每畝純收入達 4000— 6000 元。區(qū)內(nèi)開辟有民營工業(yè)園，引導(dǎo)民營企業(yè)從分散走向集中。園區(qū)引資對象主要面向國內(nèi)外大型或高新技術(shù)企業(yè)，現(xiàn)已有 40 多家大型企業(yè)落戶興建投產(chǎn)。其中有欣昌鞋業(yè)、依泰蓮娜首飾、裕昌橡膠等大型廠企。 自 1990 年 坦洲 鎮(zhèn)投資開始興建第一個工業(yè)區(qū)至今，已經(jīng)市立項，建有三個大型的鎮(zhèn)級工業(yè)園： 第一工業(yè)園區(qū) ： 建于 1990 年，規(guī)劃面積 3500 畝，已開發(fā)面積 2800 畝，引進企業(yè) 106 家，累計合同引進資金 億美元，是 坦洲 鎮(zhèn)目前主要工業(yè)產(chǎn)出園區(qū)。20xx 年 “” 經(jīng)貿(mào)招商洽談會上簽定新引進項目 15 項（含增資）全部履約，全年新增三資企業(yè) 21 家，增資擴產(chǎn) 41家。 港珠澳大橋入口近在咫尺。連接京珠高速公路的廣東西部沿海高速公路 20xx 年建成通車，并在中山火炬高新技術(shù)坦洲 工業(yè)園附近留有出口；連接市區(qū)的中山市一級公路城桂路二期穿越坦洲；港珠澳大橋落腳珠海拱北，使坦洲與珠海、澳門、香港連為一體，為坦洲的發(fā)展帶來了勃勃生機。近年坦洲經(jīng)濟社會發(fā)展迅速，先后獲得 “ 廣東省衛(wèi)生先 進鎮(zhèn) ” 、“ 廣東省企業(yè)百強鎮(zhèn) ” 、 “ 廣東省文明示范鎮(zhèn) ” 、 “ 國家衛(wèi)生鎮(zhèn) ” 、“ 中山市工業(yè)強鎮(zhèn) ” 、 “ 廣東省教育強鎮(zhèn) ” 等榮譽稱號。 1 坦洲項目開發(fā)可行性分析報告 目 錄 一、市場調(diào)研部分 ???????????????????? 03 宏觀市場分析 ????????????????????? 03 坦洲概況 ?????????????????????? 03 坦洲水陸交通 ???????????????????? 03 坦洲經(jīng)濟發(fā)展狀況 ?????????????????? 04 坦洲城市發(fā)展狀況 ?????????????????? 05 坦洲人口發(fā)展狀況 ?????????????????? 07 坦 洲房地產(chǎn)發(fā)展狀況 ???????????????? ? 08 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ?????????????????? 08 區(qū)域配套 ?????????????????????? 08 區(qū)域樓盤分布 ???????????????????? 10 區(qū)域樓盤分析 ???????????????????? 10 各樓盤規(guī)模與供應(yīng)量對比??????????????? 10 推出戶型對比???????????????????? 11 各類戶型購房客戶特點????????????? ??? 11 各樓盤規(guī)劃配套特點對比??????????????? 12 各樓盤建筑型態(tài)對比????????????????? 13 各樓盤物業(yè)管理服務(wù)對比??????????????? 14 各區(qū)域分析????????????????????? 14 市場分析總結(jié) ??????????????????? 25 2 未來發(fā)展?????????????????????? 27 二、項目區(qū)位分析 ???????????????????? 27 項目四至范圍 ?????? ??????????????? 27 項目周邊現(xiàn)狀及規(guī)劃 ?????????????????? 28 項目居住及開發(fā)條件分析 ???????????????? 29 項目 SWOT 分析 ???????????????????? 30 三、市場定位 ?????????????????????? 31 目標消費群定位 ???????????????????? 31 形象定位 ??????????????????????? 31 產(chǎn)品定位 ??????????????????????? 32 價格定位 ?????? ????????????????? 32 四、投資與成本費用表及經(jīng)營收益與估算 ?????????? 32 投資經(jīng)濟性分析 ??????????????????? 33 投資經(jīng)濟性分析（附件二） ??????????????? 34 投資經(jīng)濟性分析（附件三） ??????????????? 35 五、項目風險分析 ???????????????????? 36 國家風險 ??????????????????????? 36 市場風險 ??????????????????????? 36 企業(yè)風險 ???????????? ??????????? 37 六、結(jié)論與建議 ????????????????????? 38 對可行性報告推薦方案進行描述 ????????????? 38 對方案的全面評價 ??????????????????? 38 最終建議 ??????????????????????? 38 七、政策摘要解讀 ???????????????????? 39 3 一、市場調(diào)研部分 宏觀市場分析 坦洲概況 ： 坦洲鎮(zhèn)位于珠江口西岸，地處中山市最南端，毗鄰珠海經(jīng)濟特區(qū)，鄰近香港、澳門，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施 完善。 坦洲水陸交通： 坦洲鎮(zhèn)交通便利，地理位置優(yōu)越。 4 往珠海九洲港或拱北出入境關(guān)口約 公里。 離城際輕軌三鄉(xiāng)站約 2 公里。 20xx 年坦洲鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；全年實際利用外資6372 萬美元；三資企業(yè)出口創(chuàng)匯 36300 萬美元，增長 %；來料加工企業(yè)工繳費結(jié)匯 4621 萬港元；規(guī)模大、效益高企業(yè)不斷涌現(xiàn)，上規(guī)模企業(yè) (產(chǎn)值 500 萬元以上 )有 83家，年產(chǎn)值超億元企業(yè) 12家，實現(xiàn)創(chuàng)稅 3735 萬元。杰士美電子有限公司、聯(lián)邦制藥、日星電氣等大型企業(yè)設(shè)廠于此。第一、第二工業(yè)園區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，配套設(shè)施完備、規(guī)模企業(yè)多。有望發(fā)展成為坦洲規(guī)模最大，標準最高，環(huán)境最美，規(guī)劃最完善，發(fā)展?jié)摿ψ畲螅a(chǎn)出最高的工業(yè)園區(qū)。 農(nóng)業(yè)： 坦洲鎮(zhèn)不斷 調(diào)整農(nóng)業(yè)和優(yōu)化生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加大對農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入，促進了農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。坦洲鎮(zhèn)繼續(xù)擴大農(nóng)副產(chǎn)品流通市場，發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品流通的橋梁紐帶作用，召開座談會及時反饋信息，通過網(wǎng)絡(luò)獲取更多農(nóng) 業(yè)信息籌劃批發(fā)市場。 坦洲城市發(fā)展狀況 隨著 坦洲 城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，坦洲鎮(zhèn) 加大了鎮(zhèn)邊緣中心村 7 規(guī)劃建設(shè)的力度 ?，F(xiàn)在全鎮(zhèn)水、電、通訊網(wǎng)絡(luò)健全，為企業(yè)正常生產(chǎn)和群眾生活提供了保障。今年坦洲還全力開展環(huán)境優(yōu)美城鎮(zhèn)創(chuàng)建活動，此舉將進一步推動全鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。珠海特區(qū)置業(yè)大軍的進駐， 香港、澳門等地的投資者也看好坦洲的發(fā)展前景，坦洲本地居民的購房觀念也在逐步改變，市場需求的增長也促進著坦洲房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 使坦洲地產(chǎn)的開發(fā)水平大步跨入鎮(zhèn)區(qū)前列。 在較長的一段時間里，珠海的平均房價都在 30003200 多元的中低價位徘徊，上沖關(guān)口也阻礙了大多數(shù)珠海人對坦洲房地產(chǎn)的關(guān)注。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域配套 新行政中心區(qū) ： 坦洲鎮(zhèn)目前規(guī)劃得最為細致的一個區(qū)，不但劃定了土地功能，還詳細規(guī)劃了各項基礎(chǔ)配套設(shè)施。 大興路舊中心區(qū)： 坦洲鎮(zhèn)政府一帶雖商業(yè)已相當成熟，但隨著各大樓盤在新行政中心及新興商業(yè)帶的崛起，此區(qū)域已漸漸成為坦洲邊緣地帶。階段性推出套數(shù)一般在 100 多至 300 套之間，即建筑面積約 34 萬平米之內(nèi)。目前推出戶型有一梯二至三戶的樓盤有匯喬花園、中澳新城和美麗花園，其余均為一梯四戶設(shè)計。 ? 120 平米以上的大戶型，總價一般達到 40 萬元以上，購買門檻較高，除錦繡年華的個別無敵湖景戶型銷售較好，其它銷售情況普遍較差。 匯喬花園 無會所泳池等內(nèi)部配套，但周邊市政配套齊全 星洲花園 無內(nèi)部配套，但緊鄰錦繡年華大型樓盤，居住人氣、居住氛圍濃厚。開通住戶專車直通珠海。 ? 從各樓盤的銷售情況來看，多層由于實用率高，物業(yè)管理費低，銷售情況最為理想；小高層比較容易被珠海、澳門的投資客和二次置業(yè)人士接受，但物業(yè)管理費較高，坦洲本地客戶和珠海一次置業(yè)人士接受度較低；高層住宅由于實用率低，管理費高，銷售情況不太理想。 各樓盤物業(yè)管理服務(wù)對比： 區(qū)域 樓盤 物業(yè)管理公司 管理費 多層 小高層 /高層 新行政中心區(qū) 錦繡年華 自管 元 /平米 元 /平米 美麗花園 自管 元 /平米 元 /平米 駿逸華庭 自管 —— 元 /平米 匯喬花園 葆力物業(yè) 元 /平米 元 /平米 星洲花園 康健物業(yè) 元 /平米 —— 南坦路新興商業(yè)帶 洲際新天 葆力物業(yè) 元 /平米 元 /平米 中澳新城 自管 元 /平米 元 /平米 金筑美居 佳和物業(yè) —— 元 /平米 名苑花園 未定 元 /平米 —— 金山城 自管 元 /平米 元 /平米 匯翠山莊 自管 元 /平米 元 /平米 大興舊中心區(qū) 碧濤花園 自管 元 /平米 元 /平米 錦湖翠苑 未定 元 /平米 —— ? 有長期房地產(chǎn)開發(fā)計劃的大規(guī)模樓盤開發(fā)商多為選擇自行組織物業(yè)管理公司進行管理服務(wù)； ? 中小規(guī)模樓盤多半為聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理； ? 國家一級資質(zhì)的大型物業(yè)管理公司開始進入坦洲，開拓新市場，如珠海葆力物業(yè)管理公司，在坦洲已接下宏景園、洲際新天、匯喬花園等三個小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。 20xx 年 12 月該公司入駐坦洲鎮(zhèn)，在坦洲新中心區(qū)打造該地區(qū)最大型樓盤 ——集居住、度假、休閑、購物于一體的錦繡陽光花園。社區(qū)內(nèi) 5 萬平方米超大型人工湖泊 “夢里水香 ”環(huán)繞整個社區(qū)，數(shù)千米長 “水印長灘 ”湖畔休閑小徑。 價格情況： 多層銷售價格在 2200~2450 元 /平米，小高層價格集中在2400~2980 多元 /平米，其