坦洲項目開發可行性分析報告-資料下載頁

【導讀】區，鄰近香港、澳門，交通便利，基礎設施完善。平方公里，土地資源豐富，人口接近15萬。山地近3萬畝，農產品和海鮮等物產豐富，素有“金斗灣”美譽。“中山市工業強鎮”、“廣東省教育強鎮”等榮譽稱號。坦洲鎮交通便利，地理位置優越。車程，到珠海、澳門10分鐘便可到達。深圳、香港等多個國際機場。連接京珠高速公路的廣東西部沿海高。意、臺、港、澳等多個國家和地區的大批外資企業客商300多家。全部履約，全年新增三資企業21家，增資擴產41家。加工企業工繳費結匯4621萬港元；規模大、效益高企業不斷涌現，成為坦洲鎮新的經濟增長點。印刷包裝行業協會的基礎上，20xx年又先后成立電子信息行業協會，金屬制品行業協會等，不斷促進民營企業共同發展。洲鎮目前主要工業產出園區。杰士美電子有限公司、聯邦制藥、日。等項目在此投資。其中有欣昌鞋業、依泰蓮娜首飾、裕昌橡膠等大型廠企。初步形成了以制鞋、紡織服裝、金屬制品、化工藥業、電

　　

【正文】 資與成本費用表及經營收益與估算 投資經濟性分析 項目概況 占地面積約： 畝，合計 ； 容積率： ； 規劃建筑面積約： ；由于密度及商業比例等相關經濟性指標及紅線圖等為具備，故只能按一般普遍性來推測。假設密度約： 25%。地價約： 50 萬 /畝，即 750 元 /m2。按 容積率計算得， 417 元 /m2。商業比例約 8%。項目分 5 期滾動開發，每期為 59000 平方米，根據坦洲市場消化能力，大約開發期為 3 年到 年，取最大值為 年。按 經驗可知首期再投入值至少為： 10000 萬元，假設本資金為貸款資金，則有如下推測： 成本支出（人民幣） 序號 項目 金額（萬） 備注 1 總地價 12328 417 元 /m2=12328 萬 2 建安成本 36956 1250 元 /m2=36956 萬（含電梯） 3 報建費 739 25 元每平方米 4 用地配套費 用地配套費 =總用地面積 8%基準地價 5 建筑配套費 3193 建筑配套費 =總建筑面積 9%1200 元 /m2 6 其它 工程 3000 設備、水電、消防、勘探、審圖、質檢 7 園林設計及工程 2587 按綠化率 45%計： 350 元 /m2（含路網、小區管道工程） 8 建筑設計 473 按 16 元 /m2 9 營銷費 3179 105959 萬 3%=3179 萬（含銷售、策劃費用、廣告） 10 營業綜合稅 9007 105959萬 %=1804 萬（含營業稅、所得稅及所有其它稅種） 11 管理及業務費用 1589 按總銷售額的 %計， 105959 萬 %=1589 萬。 人員、水電、交通、通訊、業務等 12 銀行利息 1950 貸款 10000 萬啟動，貸款期二年 13 不可預見費用 500 指報建、建設及銷售、驗收等過程所發生的難以預料的費用 14 合計 銷售收入（人民幣） 序號 項目 金額（萬） 備注 1 住宅 87038 3200 元 /m2=87038 萬 2 商業 18921 8000 元 /m2=18921 萬 3 合計 105959 投資分析（人民幣） 序號 項目 金額（萬） 備注 1 凈利潤 105959— 投資回報率（ %） 開發銷售期 年，年投資回報率 （萬元） 247。22328（萬元） 247。100%=%； 銷售盈虧平衡點 銷售價（合住宅與商業）為 2575 元 /m2 時，項目處于盈虧平衡。 34 五、項目風險分析 國家風險 主要是宏觀政策性調整，如“銀根緊縮”導致的后續開發資金缺口，如國家 對行業發展方向的調整導致對房地產的重視度轉變；還有一個就是微觀政策的調整，如預售制度的調整、規劃政策的調整、按揭條件的調整等待。 0 從中國這幾年的發展看，雖然房地產發展過于迅速，但是整體上離最終的目標還有很長的距離，按發達國家水平來衡量，其實我們發展的還遠遠不夠，目前局部過熱的現象，只是市場不成熟、法制不健全以及各例的表現。同時由于房地產是各地政府的主要財政收入，離開房地產業，很多政府工作將很難實施。還有一點最關鍵的是，中國未來的城市化水平希望達到 60%左右，樣還有將近 3億人口成為城鎮人，這樣相當于再造 一個中國城市，試想，如此多的住房需求，房地產不僅不會停止，而且發展的步伐不會放慢。所以可以估計，在未來十年內，支持房地產的發展，還是政府的主要施政方案，不同的是，法制管理會更加成熟，準入條件將更加嚴格，預售管理更加有利于有實力有經驗和專業的集團性公司，由于天行公司是從傳統行業起家，在實在上有很穩健的步伐，近幾年也介入很多房地產的開發，在專業和能力上應該也有自己的獨到之處，如果天行公司在資金的運轉上、在項目開發程序的有效把握和安排上和在專業技術的正常使用上能較好的把握，受政策影響應該不大。 0 微觀政策的調 整，有全國性的，也有區域性的。對房地產來說，入戶指標、按揭成數及年限、建筑規劃政策、銷售體制、稅費等均有很大的影響，但從坦洲看，這些影響性不大，因為坦洲本身就不解決戶口指標，而目前按揭成數及年限普遍均差不多，變動的可能性亦非常小，所以風險性可以忽略不計。 35 市場風險 市場風險主要來自材料的供應情況、規劃的先進性，市場的競爭性及國民經濟退步導致的消費力降低等。從實際看，材料市場是比較多變的，隨著資源的日益缺乏導致緊張，未來材料的價格是很難穩定的。項目在未來的運作過程中，如果材料上漲，則會加大開發的成本 ，反之，有利于企業的贏利。不管怎樣，由于坦洲的成本還相對低，目前珠海的房價還繼續高漲，由此造成大量中低收入和投資客戶涌入坦洲，直接導致了坦洲房地產的提升。據調查，目前坦洲的住宅在售均價已經達到 2800 多，局部項目已經超過 3000 元，在未來二年左右的發展中，相信坦洲住宅均價上到 3500 元 /m2 是非常可能的，這不僅讓材料的變動降到最低，而且還會大大增加開發的利潤。 本項目的市場風險還來自產品本身，房地產和別的行業不同，房地產屬于資金密集型行業，一旦投入資金，便難以改變，其產品的剛性特征太大，所以前期對市場的準確 判斷、對規劃設計的有效把握，是非常重要的。本項目規劃尚未開始，如能與具有專業技能、實戰經驗及本地操盤經驗的顧問公司合作，將在規劃上受到市場化的精準指導，大大增強項目未來在市場中的優勢，促進銷售的實現。 對于市場競爭性的問題，由于目前坦洲市場剛剛開始，雖然自身市場較小，但是由于珠海高企的房價導致的客戶流入，相信未來短期內坦洲房地產市場的競爭速度是比不上需求速度的，所以市場的風險應該不大。 企業風險 由于房地產屬于資金密集型產業，所以企業面臨的問題除了專業操作水平外，最主要的風險就是資金問題了，對于專業運 作問題，可以委托專業的策劃及銷售公司實施，這可以彌補公司在本地經驗上的不足，同時專業的運作能力能大大減輕開發者的工作量和減小出錯的幾率。而資金問題是最重要的，其主要表現在為保證工程進度而額外支出的費用、銀行承諾的貸款由于政策的變動而停止，眾 36 多不可確定事件的發生，如資金回籠不理想等。從本項目看，天行公司的產業很多員化、資金的來源比較多樣化、公司亦具備一定的開發經驗和具有很強的市場營銷意識，故這些問題應該容易將企業的風險降到最低。 六、結論與建議 對可行性報告推薦方案進行描述 由于項目目前很多項目還無法確 定，如紅線圖、商業比例等等。但是從項目可能的容積率（為 ）看，再根據項目周邊環境是否適合建設商業的現狀看，商業的比例在 8%可能比較合適，再高的話，可能比較難以規劃，就算規劃出來，可能面臨市場銷售的問題。所以按這樣狀況看，未來的建筑體可能是多層與小高層的混雜體，或者還有小部分 17 層的高層，則按市場的普遍造價看，本項目的成本分析還是可行的。再從售價看，由于項目分 年完成開發，則按第一期售價 3000 元，最后一期保守售價 3400 元，則平均售價在 3200元是可行的，也是比較保守的算法，則項目的成本和收入是相對 可行的，故本可行性分析是有借鑒意義的。 對方案的全面評價 （ 1）地價問題： 50 萬每畝在坦洲目前看，不是非常貴，去年曾經拍賣一塊地，地價為 103 萬一畝； （ 2）市場的問題。 目前坦洲 80%的客戶是珠海客源，隨著珠海房價上漲，未來的比例可能會更大，故本項目將近 2900 戶的容量分 3年半解決還是非常容易的。 （ 3）規劃問題。 本項目規模大，容積率小，技術上容易實施。如果再借助有經驗、有能力的公司協助，很容易解決規劃的問題。 （ 4）策劃及銷售： 坦洲的策劃及銷售水平逐漸上升，目前已涌現不少高品質的項目，本項目具有規模 大、地理位置靠近珠海的特點，如果借助一定外部力量的配合，很容易建設成一個高品質的珠海后花園，使銷售上風調雨順，水到渠成。 37 最終建議 本項目按 50 萬每畝的買價，是可行的。其開發的投資回報率非常可觀，而且面臨的市場風險小，利潤提升的空間大，是非常好的一個投資項目。 七、政策摘要解讀 超容費 （按標準容積率 為界，超出標準容積率部分的建筑面積應交超容費） 基準地價 超容費 = 超容建筑面積 * —————— 擬容積率 備注： 本費用是否需要交納，視購買土地時與賣方如何約定。 公建配套費用 A、用地配套費 =總用地面積 *8%*基準地價 * B、 建筑配套費 =總建筑面積 *9%*1200 元 /平米 備注： 本費用是否需要交納，視規劃設計時的具體情況而定。 綠化不足補償費 （一般不會交） 綠化率 =不足的綠地面積 *（基準地價 +150 元） 總報建建筑面積（不含無償提供給政府建筑） 注：擬容積率 = —————————————————— —— 規劃用地面積 38 附件：連接項目的填土地塊概述 連接項目現有一地塊正加緊填土，地塊位于坦洲鎮界獅南路，土地面積 平方米（折 畝），土地用途為商業住宅用地，土地使用年限至 2073 年 6月 3日。該地塊在年前已拍賣，競投最低價為 6198 萬元人民幣，每次競價幅度為 20 萬，競拍過程中經過 6 個競買人 200 次舉牌競價后，最終被 廣東龍光集團 以 13350 萬的價格拍得，超出底價 7152 萬元，增幅達 115%，每畝均價近 105萬元 。 廣東龍光 (集團 )有限公司 簡介： 廣東龍光集團是以經營房地產為主，集工程建筑施工、物業管理和商業物流于一體的綜合性大型企業集團，具備房地產開發國家級一級資質，建筑施工承包二級資質，物業管理二級資質，并通過了ISO9001 國家質量體系認證。集團總注冊資金人民幣 45000 萬元，總資產 20 多億元，屬下有深圳龍光房地產公司、深圳工程公司、佛山龍光房地產公司、佛山工程公司、南寧房地產公司、重慶房地產公司、汕頭房地產公司、汕頭工程公司等 10多家控股公司，匯集了各類專業技術人員及管理人員，是一家經濟實 力較強，技術力量雄厚的企業集團。集團先后開發了汕頭金禧花園、龍禧花園、陽光海岸等十幾個大型樓盤，建筑面積達三百萬平方米；深圳房產公司寶安中心區的成功開發了天悅龍庭樓盤，在 20xx 年勇奪 “ 寶安區銷售面積及銷售總額 ” 雙料冠軍，并獲得 “ 深圳西岸人性化景觀戶型設計標志性樓盤 ” 稱號； 20xx 年 12 月 20日更以 億成功投得龍崗中心區地塊。