某某項目物業管理服務方案-wenkub

　

【正文】 年12月又通過招投標的方式獲得公寓的物業管理權；2008年7月通過招投標獲得物業管理權。樹立企業人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創造良好的外部環境。每年都制定全年培訓計劃，包括內部培訓、外聘培訓、外送培訓。公司召開的由各管理處主任參加的行政例會，經常邀請各級主管和普通員工代表參加，讓他們了解公司的計劃、目標、存在問題、發展計劃等，給每一位員工過生日，每年春節都要宴請部分員工的家屬，并進行座談。從策劃對外宣傳上，從抓企業管理現場上，甚至對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿勢、與住戶講話語氣語調態度上、進入住戶家從敲門力度到工作完成后如何退出等都有明確的行為規范要求，公司通過教育，既培養了員工的素質，又向社會公眾展示了“XXXXX物業人”的精神風貌。對待住戶重視第一印象，因為能否與住戶建立良好的合作關系，很大意義上取決于住戶入住或進入小區時的第一印象。不在住戶及來往客人面前斥責員工。公司經常教育員工，從一把刷子到一張紙，都不允許浪費，告誡員工做到“物盡其用，反復再反復”，比如油刷、電腦用紙等。重視領導作用，發揮“群體效能”。本公司經過不斷的探索、發展、完善，建立了制度化、科學化的國際標準質量管理體系，并通過ISO9001第三方國際機構認證。 建立健全管理制度，結合樓宇的設施、設備條件,運用現代管 理科學和先進技術對樓宇進行管理，以ISO9000質量體系對各項制度的實施進行全程監控，保證管理與服務的專業和規范。開展形式多樣的便民項目，對于不同住戶提供不同的個性化服務，保證每一位住戶充分享受人性化的空間。“XXXXX”的智能化設施提高了住戶的生活質量，改變了住戶的生活方式，將促進管理理念、管理機構、管理方式的進步。在便民服務上，確定多種免費及收費的服務項目，使業主充分享受生活。嚴格實施“有章可循，違章必糾”的裝修管理辦法，靈活運用各種手段，杜絕違章裝修。這種封閉管理回路（如圖）在具體運作中，管理處經理是日常工作的指揮者，同時也是監督檢查者。針對日常物業管理工作，我們編制了詳盡全面的質量體系文件，并已在實際工作中運作半年，相信我們在“XXXXX”只要繼續按照程序文件運作，一定能夠取得良好的成績。比如，在對住戶方面，我們有《與顧客溝通的程序》，在此文件中規定了管理處每半年至少召開一次顧客懇談會，另外每年公司要對顧客進行一次意見調查，并發放“顧客意見調查表”。管理者要把握下屬心理活動的規律，在尊重人的感情（首先尊重人格）的基礎上，引導人們的動機和激發人們的興趣。我們還將在管理處這個集體中多組織群體成員相互接觸，包括工作上的協作互助，學習上的互敬互學，生活上的互相關心等，去引導員工進行健康的心理活動的交流，互相給予積極影響，抵制消極情緒，是群眾思想健康向上，正氣得到上升，邪氣受到壓制。（4）融洽住管雙方關系，順暢的溝通渠道。第三節 管理人員的配備（一）、人員配備原則精干、高效、敬業的原則文化素質與實際管理經驗相結合的原則公司內部選調為主，面向社會招聘為輔的原則德才兼備量才適用的原則（二）、人員配備計劃項目主管1名客服（兼收費）1名 維修人員1名消防監控人員3名保安主管(1名)保安13名（班長3名）保潔主管1名保潔5名（班長2名）綠化1名共計：25人（三）、主要項目負責人設置本物業管理項目若我公司中標，將選派優秀項目經理，下設小區管理處、客服中心、工程處、社區文化部等職能機構，各司其職，各負其責，對該項目實行全面管理。保潔主管：謝慶豐，女，28歲，中專學歷，在本公司主要住宅項目從事保潔管理工作四年。培訓目標培訓的目標是針對管理者的目標而言，其目的是在態度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的行為或表現，從而提高管理人員的素質、技能及管理水平，以達到企業的目標。主要內容包括：A、公司發展概況、經營理念、質量方針、組織架構及主要人員介紹；B、公司各項規章制度講解；C、員工守則，禮節禮貌，職業道德教育；D、物業管理基礎知識；E、安全消防常識等。其中管理處經理的培訓由公司負責組織安排，一般管理人員及普通員工由管理處經理負責落實或按公司要求執行。培訓后的跟查或評核工作（1）員工經過培訓后，組織培訓的人員要進行跟查，即在員工的實際工作中進行檢查，檢查員工是否按培訓后的要求和標準進行工作，對不按要求做的員工進行督導和指正。對講機3部， 電話（含話機）1部 （三）、維修工具。警棍12根，手電筒3只，警示牌11塊，手提式滅火器8套 第五節 管理規章制度本公司素以管理的寬松和協調與法治嚴謹的統一而著稱，在小區實施管理過程中，管理處依然將按公司的規范做法，做到軟硬兼備，治而不亂，管而不死，堅決貫徹業主自治與專業服務相結合的路線。總體上講，規章制度的制定有以下幾方面：（1）公眾制度部分；（2）崗位責任制部分；（3）管理運作制度部分；（4）考核標準部分。第三部分是日常管理檔案，包括：資料圖表文件等，如裝修檔案、暫住人口檔案、公用設備設施檔案、社區文化活動檔案、財務檔案、員工個人檔案、與上級往來文件、顧客滿意率調查表、服務質量回訪表、顧客投訴記錄及處理情況、重大事件記錄等等。擬通過有關單位和前任物業公司管理留用人員，從上門服務等方式，與業戶建立彼此之間的聯系、溝通。驗收與接管程序如下： 成立驗收小組 熟悉了解情況 制訂交接驗收單 審查資料、圖紙、并按交接驗收單現場逐項檢查發現問題，做好記錄，落實整改，簽訂交接驗收書面手續，做好遺留事項備案 簽訂有關物業協議 第二部分 常規期物業管理一、 日常管理服務管理處作為物業服務者：人員需統一著裝、掛牌上崗，各工種崗位職責、主要工作規程和管理制度、服務標準需上墻公開，收費標準及代辦生活服務項目需上墻公布。 二、業主入住管理1）由專職人員提供一條龍服務。3）提供集體辦理和上門服務等項目。根據以往的裝修管理經驗與教訓，為打好裝修管理的攻堅戰，對裝修管理人員績效實行獎勵與制裁相結合的管理方式，著重裝修宣傳簽約——裝修審批——裝修跟蹤監管——違章裝修即時處理——裝修驗收五個環節的工作，力爭“服務在一線，監管在一線”。 裝修審批，嚴把“三關”依據多年來管理的經驗，在審批過程中，將會出現一些不良現象，例如某些覺悟較低的業戶為了個人利益，利用人情關系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。（2） 保證房屋外觀統一美觀。 建立細致嚴密的裝修跟蹤監管體系業戶裝修施工，指定專職責任人，實施“全過程”追蹤監管，通過現場巡查及與業戶溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。管理處對裝修的追蹤監管全面采取目標管理制度，層層承諾，立下軍令狀，措施如下：（1） 出現違章裝修，2小時內未糾正，責任人罰半月工資；（2） 出現違章裝修，4小時內未糾正，責任人罰全月工資；（3） 出現違章裝修，8小時內未糾正，撤換責任人，管理處經理負連帶責任。業戶出現違章裝修，專職責任人在2小時內，上門做好業戶的思想工作，禮貌地向業戶解釋裝修規定，耐心地向業戶說明違章裝修造成的危害。擬將通過房管局等上級主管部門，在業戶一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取強制的方法，強制停止違章裝修施工。通過上述管理措施的實行，深信一定能做好裝修管理的工作。按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”，選聘部分退伍軍人，建立業務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，保持保安人員的高素質和戰斗力。對裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對他們的活動范圍進行一定限制，配合警署清查戶口，把可疑分子請出小區；對可疑陌生人，采取追蹤、監控的措施，必要時可上前有禮貌地查驗證件。③ 車流控制。此外，還將進一步密切與當地公安部門聯系，積極配合警署工作，加大治安綜合力度。實施停車環保管理機動車輛的停放和行駛，可能帶來噪音、廢氣的污染，為此需加以嚴格管理維護轄區內的良好環境。管理處環保清潔組具體實施環境管理和環境保護的工作，內容包括：擬定小區環境管理與環保的標準和規范；組織環境監測，掌握其環境狀況和發展趨勢；進行環境科學研究；開展具體的環保工作，加強環境的綠化、美化、凈化。(2) 垃圾回收資源化：通過再次分類收集，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費，其中所獲收入可用于補貼物管費。對于這些空氣污染的污染源，采用如下控制措施：（1）硬化地面，以減少由地面裸露和基建粉塵所導致的塵煙污染；（2）密切監控業戶裝修施工及材料的使用，防止空氣污染發生；（3）對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理；（4）通過管理中心對地下車庫風機設備進行控制，以使經過濾處理后從地下車庫排氣孔排出的氣體不會對小區空氣質量形成影響。七、商鋪管理服務對商業門店采取規范管理措施，最大限度發揮其為業戶生活帶來的真正便利，做好商務服務。八、房屋設備設施管理與維護 房屋及設備的管理維護（1）公共部位門窗、墻地面、踢腳線、踏步、臺階每季檢查一次；（2）建筑物外墻、屋頂、平臺、露天廣場、圍墻、大門、崗亭、道路、垃圾房、車庫車道等設施定期檢查，尤其是臺汛季節來臨之前要重點檢查；（3）對屋面隔熱層每季度檢查一次，確保完好無損傷，無滲漏；（4）對屋面泄水溝每月進行一次檢查，清掃，確保泄水暢通。（6） 保證排水系統的正常運轉，防止阻塞；（7） 每半年檢修一次室外排水井，若有堵塞及時清除垃圾、雜物；（8） 每月對排水暗溝沖洗，做到無異味，無有害傳染，無淤積；（9） 對積水井、潛水泵、污水處理例行檢查消毒。發揮專業公司優勢，管理處將精心挑選保養承包商實施電梯、智能化系統等設施的保養計劃，建立技術為本、強化監控的管理方式。本公司提出的“XXXXX”物業管理核心是“使每一位業戶都享受到個性化的服務”。特色便民服務為了方便“XXXXX”居民的生活，體現XXXXX物業管理公司“服務至