項目營銷策劃案-wenkub

　

【正文】 江景、窯埠古鎮、百里柳江“5A級”旅游風景區、市政廣場、社區園林景觀；配套優勢：目前該片區還有「陽光100城市廣場」、「兆安機動車地下停放，且進門即入庫，人車完全分流，小區車流和酒店車流也獨立分開，互不干擾。部分斜向單體布局，營造通透的城市界面和豪華景深戶型： 為充分營造優美內部環境，同時避免形成呆板封閉的城市水泥屏障，我們采用了成熟一梯六戶型和一梯四戶型的斜向拼合模式，在相同戶數的情況下有效減小了面寬，形成了趣味通透的城市沿街面和超大內花園，較大的區域開口也從規劃階段為小區內良好的自然通風環境和戶型內部的空氣品質創造了條件。總技術經濟指標一覽表項目單位數量規劃總用地面積ha其中規劃凈用地面積ha道路用地面積ha公共綠地面積ha居住戶（套）數戶（套）4112居住人數人14392總建筑面積M2591933其中住宅建筑面積M2464214公建建筑面積M2742商業及綜合樓建筑面積M2126977總基底面積M230155容積率建筑密度%23綠地率%A地塊技術經濟指標一覽表B地塊技術經濟指標一覽表項目單位數量項目單位數量規劃凈用地面積ha規劃凈用地面積ha總建筑面積M255798居住戶（套）數戶（套）2852其中高層建筑面積M243403居住人數人9982裙房建筑面積M212395總建筑面積M2324892高層建筑基底面積M22167其中住宅建筑面積M2318822裙房建筑基底面積M23048公建建筑面積M2742高層建筑容積率商業建筑面積M25328高層建筑密度%19總基底面積M215872裙房建筑容積率容積率裙房建筑密度%27建筑密度%總容積率綠地率%綠地率%C地塊技術經濟指標一覽表D地塊技術經濟指標一覽表項目單位數量項目單位數量規劃凈用地面積ha規劃凈用地面積ha居住戶（套）數戶（套）1260總建筑面積M263383居住人數人4410其中高層建筑面積M251285總建筑面積M2147860裙房建筑面積M212098其中住宅建筑面積M2145392高層建筑基底面積M22535商業建筑面積M22468裙房基底面積M24033總基底面積M27202高層建筑容積率高層建筑密度高層建筑密度%建筑密度%裙房建筑容積率綠地率%裙房建筑密度%總容積率綠地率%其中B地塊為項目一期，經調整后，B地塊技術經濟指標如下：總用地面積74800M2凈用地面積74800 M2總建筑面積455420 M2其中地上建筑面積317240 M2其中住宅300560 M2其中安置房150420 M2商品房150140 M2商業15180 M2物業管理用房200 M2垃圾收集站60 M2公共廁所60 M2配電房480 M2居委會用房200 M2活動中心500 M2地下建筑面積138180M2建筑基底面積15665M2道路廣場面積27050 M2綠地面積32210 M2容積率建筑密度21%綠地率43%機動車停車數地上180個地下2784個自行車停車數地上320個地下4000個注：人防面積9700M2三、項目規劃設計布局充分借景，提升售價： 西面的柳江，濱江公園及西南面的自然山景為最能提升項目品質的積極因素。是十大工程中唯一不需要政府投入的工程項目。柳州體育館：擁有8000個座位，建筑面積約2萬平方米，設有籃球場，可承擔國際、國內國家的重大賽事，還可承擔國內高水平的體育賽事。二、交通概況在柳州市河東中心區，由潭中東路、東環大道、桂中大道、文昌路4條城市主干道圍合而成的區域內，經緯縱橫的路網已具規模；區域外，東環路、學院路與新建成的桂柳路共同組成了河東新區完善的交通網絡體系；壺東大橋、文昌大橋分別連接著城中、城北的主要交通干道，四通八達、方便快捷的交通，使河東中心區與舊城區的距離已是咫尺之遙。目前河東中心區將以絕對優勢成為行政中心、教育中心、高尚住宅中心，該區域房地產產品的升值幅度將比其他區域大得多。而且整個柳州市場本身的剛需很強，觀望越久，就說明有越多的人要買房，而到一定時間，這些購房者發現等待作用不大的時候，就會決定出手，并且很可能會集中在下半年的某一個時間段購房。對下半年柳州住宅市場的銷售走勢，從長遠來看還將呈現上行趨勢。新政出臺，房價卻是穩中小漲，沒有出現一、二線城市的“降價”之說。由于柳州剛性需求的購房者大有人在，所以柳州樓市受到的新政策影響并沒有一、二線城市嚴重，整個6月表現得比較平靜，沒有火爆的瘋搶場面，也沒有無人問津的尷尬開盤。相對樓市土地市場卻稍顯熱鬧，整個5月掛牌推出三宗住宅用地，其中頗受關注度的白沙路6號地塊，其他兩地塊也以不菲價格各入其主。3月，柳州樓市觀望氣氛濃重，開發商不愿積極推盤，該月共6個項目開盤，開盤量與上月相比略有增加，同比去年卻大幅減少，成交雖略上月有回升，但“小陽春”不再。1月的集中推盤和熱銷，給2010年帶來開門紅。大城小院」再次加推新品也令購房者關注；柳北區「頤和家園」二期、「天江麗都」A區、「北城華府」多層開盤取得優勢業績；柳南區「金嶺商埠」二期「龍福居」、「航順嘉園」開盤也取得不俗成績。其中，全市地區生產總值（GDP），按可比價格計算，%，增速高于全國和廣西平均水平。當前，北京、上海等價格泡沫較大的城市，房價下調幅度可能比較大，但是價格下調幅度不會超過本輪上漲之前的幅度。但在部分一線城市，房屋銷售量下降較多，市場上存在等待觀望心理，不少人對房地產市場的下一步發展趨勢看不太清楚。這是完全必要和非常及時的，并已經有效地遏制了房價過快上漲的勢頭。＞＞3月8日，“國十九條”出臺 加強房地產用地供應和監督我國住房制度改革十幾年來，房地產業獲得了蓬勃的發展。＞＞2月25日，%。＞＞4月23日，首套一次付清再買房也算二套。＞＞4月8日，名下無房方能享受購房契稅優惠。＞＞2月20日，貸款新規：個人貸款須面談面簽。項目營銷策劃案【市場篇】第一部分 市場分析第一章 政策分析一、2010年上半年樓市調控政策回顧＞＞1月10日，“國十一條”出臺 二套房首付40%。＞＞3月5日，“國四條”出臺 遏制房價過快上漲勢頭。＞＞4月15日，新政：二套房貸首付不得低于50%。＞＞4月19日，未獲預售許可 不得收取定金。＞＞5月24日，國家稅務總局補漏房企所得稅。這對改善民生、拉動經濟發展作出了重大貢獻。2010年上半年，%，%，%；%，%，%。二、2010年下半年樓市走勢預判總體來看，在宏觀調控結束之前，各城市的成交量將普遍下降。對于大多數二、三線城市來說，泡沫較小，開發商利潤空間將在調控的滯銷中損失較大，受剛性成本支撐，價格下行難度很大，在買、賣雙方僵持一段時間之后，價格走勢可能出現分化，少數城市房價出現下跌，多數城市房價可能繼續小幅走高。%。另外，「樂和2月，虎年在爆竹聲中紅紅火火的到來。4月樓市調控出現新一輪高峰，政策力度之大是近年來少有的，對于柳州市場而言，依然遵循著市場原則，4月下旬出現習慣性的集中推盤。與6月持續多雨的季節一樣，今年6月的柳州樓市也少了去年的火暴激情，只有少部分樓盤對外推售房源。新政出臺后，柳州樓市成交出現明顯下滑，盡管成交冷清，各大在售樓盤房價依然紋絲不減。三、2010年柳州市房地產發展趨勢預測 “禍兮福之所倚，福兮禍之所伏”。房地產市場就像彈簧一樣，你打壓得越厲害，到最后彈得就越高。◎ 柳州市將圍繞全年1000億元固定資產投資的工作目標，繼續加大力度，不斷掀起城市建設的新高潮；◎ 國家嚴格實施保障性住房的建設政策，對經濟適用房旁邊的樓盤有一定的沖擊；◎ 地王催生樓市發展，特別是外地品牌進駐對市場來說更是一種促進，同時也帶來了新機遇；◎ 國家相繼出臺了“國十條”等政策，金融調控政策攪動柳州樓市，這讓新房市場突發“感冒”；◎ 柳州樓市大多以自住型購房者為主，貸款優惠政策變動，影響購房者；◎ 柳州樓市將更趨理性，房開商在制定房價時已缺少去年飛速上漲的沖動機會，應保持相對平穩的定價；◎ 柳州大多自住型購房者來說，只要地段合適、房價在能力承受范圍內仍可果斷出手。片區未來的發展規劃方向將為本地區中高檔次的房地產發展提供充足的客戶源保障以及較大的發展空間；逐步完善的城市化配套還將大大提高片區的綜合競爭力，并由此吸引更多的柳州周邊的置業群；片區房地產發展形勢一片大好，在國家宏觀調控逐步規范地產市場發展的背景下，柳州地產持續健康、平穩發展，銷售量、銷售面積穩步上升。三、城建概況