商住小區可行性研究報告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 客源最容易受到耳語效應的影響。項目選址區無拆遷戶，選址符合城市規劃的總體交通要求，且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件，是建設商品住宅的理想場地。低溫寒冷期短，春早回暖快。由八面山及其支脈控制的斜瀨水，長92公里，流域面積778平方公里；由萬洋山和八面山支脈控制的河漠水，流域面積912平方公里，兩水在三河匯合為洣水，長6公里，往北流入茶陵。 建筑材料石料：縣城附近石灰石儲量豐富，質量較好，可以作為建筑用石料，運距較短。拍賣土地，在選址上開發建設與社會經濟發展相適應的商住小區，一方面有利于增加商業設施和住宅房源，滿足消費者的需要；另一方面有利于土地資源的優化配置，發揮城南中心區土地資源的利用價值，以獲得良好的經濟和社會效益。（3）以人為本，在布局形式、景觀環境與單體設計上突出“均好性”的原則，滿足不斷發展的動態市場需求，營造富有人情味的溫馨家園。本項目建議采用磚混結構。住宅進戶線不小于10㎜2，㎜2。7)夜景燈飾照明在庭園小徑邊，豎直安裝園林小徑燈，與建筑、樹木相襯，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上散步休息時更加心曠神怡。弱電系統配線采用穿管暗敷引至弱電設備和插座。澆灑道路及綠化用水量約為10m3／日。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓設于市政給水管引入的給水環網管上，并根據消防規范布置。(2）室內排水室內雨水與污水分流排水，排水系統設專用通氣立管；生活污水和糞便污水分流，雨水采用有組織排水。3電氣消防在按規范要求必須設置火災自動報警和聯動控制裝置的建筑物，均設置相應的報警和聯動控制裝置，當發生火災時，聯動啟系統相關消防設施，撲救火災；在不設消防報警控制系統的建筑物內，當發生火災時，由建筑物消火栓按鈕直接起動消防泵，撲救火災。4）施工期間，作業機械聲音屬于突發性非穩態噪聲源，將對附近的單位和居民的環境產生一定的影響；材料運輸車輛產生的高噪聲將對沿線人群的生活產生一定的影響。（2）加強各階段環保措施，確保環保意識的貫徹充分考慮項目區與居民區之間的合理距離、污染物排放與城市管網如何結合、項目區周邊綠化設計等問題，提倡建設生態型小區。6）水土保持（1）水土流失影響因素本項目在工程建設過程中的場地平整、道路修建等作業會不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時，易發生水土流失。3）擬采用新型的節能門窗，改善建筑熱工性能。、消防給水系統的設備，宜選用高效節能的供水設備。起重機械和升降附屬裝置：按規定在初次使用之前，應對起重機械和升降附屬裝置進行檢驗測試。4消防安全 編制依據1.《建筑設計防火規范》（GB500162006）2.《建筑滅火器配置設計規范》（GB501402005） 編制原則“預防為主、防消結合”的方針。，要建立安全巡視制度，制定安全規章，對職工進行安全教育。開發建設投資估算范圍包括土地成本、建筑安裝工程費、其他費用、不可預見費以及建設期利息等。具體見表91項目工程進度表。（4）各功能用房銷售價格參照周邊樓盤情況設定； 功 能 銷售面積 銷售價住　　宅 ㎡ 1650元／㎡商業門面 ㎡ 8000元／㎡車 庫 ㎡ 1980元／㎡雜 房 ㎡ 1550元／㎡（4）項目繳納營業稅取稅率的5%；城市維護建設稅稅率為營業稅的7%；教育附加費費率為營業稅的3%。銷售項目銷售價格[萬元]銷售數量[m2]銷售收入[萬元]收入合計[萬元]住宅門面車庫雜屋以上是在項目的各項經濟指標不變的前提之下，當商業和住宅的銷售價格分別達到以上各價格段時項目整體銷售收入狀況的模擬。綜上所述，項目經營期內財務狀況較好，具有一定的盈利能力和抗風險能力，項目在財務上是可行的。投標人少于3個時，項目發包單位應當重新進行招標。評標委員會由招標人或者其委托的招標代理機構的代表和有關技術、經濟等方面專家組成，成員人數為5人以上單數。從項目本身看，本項目建成。銷售價格方面，****城區區域性房地產市場的狀況短時間不會發生太大變化，但由于本項目在該區域內的資源稀缺、位置和環境等諸多因素，本項目相對于目前周邊項目的銷售價格將有很大提升空間。自中標通知書發出30日之內，項目建設單位和中標人簽訂書面合同，中標人不得轉讓或拆分轉讓中標項目。招標通過委托招標的組織形式采取公開招標和邀請招標的方式進行（具體見下表）。7敏感性分析，％時，銷售價格和開發成本變動對項目利潤率的影響。：2%=；%=；2年%=。2 組織機構和人員配置堅持“產權清晰、責權明確、政企分開、管理科學”的目標，下設辦公室、財務科、保衛科、生產管理科等部門。3資金使用計劃本項目計劃2010年投入100萬元，剩余部分資金2011年全部投入實施建設。 消防器材本項目配備一定數量手提式干粉滅火器。、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。運輸機械、土方和材料搬運設備:應提供適當的信號和其他指揮裝置，以防止車輛和土方搬運或材料轉運設備運行時所造成的危險。堅持“安全第一、預防為主”和“安全責任、重于泰山”的原則，嚴格貫徹執行《安全生產法》和《建設工程安全生產管理條例》等法律法規及管理部門的相關規定，加強安全生產管理工作，確保安全生產。 ，選用優質給水管材，避免因給水系統發生二次污染而需將受到污染的水排放和對供水系統進行清洗處理所造成的水量浪費。項目竣工后，應盡量種植草皮、樹木，恢復植被，有利于防止水土流失。（4）材料運輸中，應采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。3）噪聲項目無鍋爐等集中式供熱設施，無集中式中央空調系統，故無高噪聲設備，主要聲源為生活噪聲。用地周邊基本上是辦公區、住宅區和商業區，無工業污染源和其他危險品物流設施。4）所有單體均接二類建筑進行消防設計，耐火等級二級。2排水1)排水量生活排水量為約120m3／日。給水從解放路市政給水管引入壹根DN100的給水管，在區內連成環網，室外消防用水取自室外給水管網。日，設計人數為3人／戶，用水時間按24小時計算。每棟樓集中設置布線箱，對有線電視、通信、網絡、安全監控等線路集中布線。5）應急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設置疏散照明及其標志。3）供配電系統供電電源：380V／220V電源從市政供電管網接入。車行道路簡明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區內部不受機動車干擾，為兒童、老人等提供了安全的地面活動場所，有利于集中綠地，水體環境的營造，大大提升了居住環境的質量。2建設內容項目建設內容為住宅樓、商業用房、綜合管理用房以及區內道路、綠化、圍墻等附屬工程。鋼材：可以從建材市場購買或從生產廠家調運，供應方便。本工程選址緊靠106國道，交通十分便利。年日照1500小時，無霜期288天。縣境內為丘陵山地，地層主要由沉積巖組成，變質巖不多，第四系松散堆積物不甚發育。現場設置售樓處，聘請資深營銷公司進行全程策劃：1)圍繞主體概念全程策劃推廣；2)依托概念策劃出獨占性的行銷賣點；3)推動現場的熱賣氣氛塑造；4)廣告企劃方案的有效性和獨創性；5)市場策劃的針對性和競爭性： 6)產品概念塑造金字塔模型。由于新區基礎設施完善，環境優雅，新區的房價在未來兩年還將上漲；西區、北區地價較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來西部區域總體供應量低于需求量。北區由于是老城區，總開發量不是很大，可開發地塊稀少。2009年底，臨近樓盤高層普通商品住宅價格在980元／㎡—1500元／㎡之間。進入2009年后，****房地產市場由于受到經濟向好等多種積極因素的影響而發生較大波動，開發量劇增，同時需求量的增幅遠高于供給量，市場出現供小于求的局面。據初步調查，****商品住宅購買力如下：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口；四是流動人口（包括在鄉鎮工作的干部、職工、教師以及進城置業、子女教育等人員）。給水擴建一期工程基本完工。2009年有約70%的土地正在開發和已確定開發。改革開放以來，****的經濟有了飛躍的發展。2009年，****經濟建設取得豐碩成果，各項社會事業蓬勃發展。農村基礎設施建設明顯改善。房地產的開發一是滿足人們對住房改善的需要，同時也是城市建設和縣域經濟發展的需要。近年來，****委、縣政府十分重視城市建設的發展，對城市建設的風格選擇、城市定位、功能布局和發展計劃都作了總體規劃，并且采取了一系列措施，逐步將規劃付諸建設之中。據此，我們認為，本項目的開發建設在經濟上前景是光明的，可行的。****是長株潭城市一體化的后花園，是新興的旅游城市。全縣總面積2030平方公里，總人口20萬人，城市建設用地4平方公里。，細化管理。％，綠地率35％。沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區地面停車場外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。大面積玻璃窗及陽臺除了帶進大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內，成為室內不可或缺的一部分，使室內空間、景觀更加豐富多彩。地塊通過中心景觀高層錯位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結合，豐富了景觀的空間層次，形成優雅、安靜、富有文化品位的休憩地。公共建筑設計：本小區公建按照《城市居住區規劃設計規范》(GB5018093)小區級來配置，滿足規范及規劃要求。道路交通：項目用地通過環路形式（路寬6M）聯系著南北側城市道路。強調空間的豐富性及尺度的適宜性。：1《城市居住區規劃設計規范》GB50180932《湖南省城市規劃管理技術規定》3規劃基地地形圖及界點坐標4****規劃局提供的規劃條件5國家及湖南省，****的其他有關規范規定。結合舊城改造和新區開發，建設規模住宅小區，年均住宅竣工面積4萬平方米。隨著房地產的紅火，城區住房均價不斷攀升。全縣圍繞解放路、炎陵路、炎帝路、井岡路、內環線等城市主要道路的建設，開發房地產。城鎮居民人均可支配收入12574元，%，農民人均純收入6602元，%。農村基礎設施建設明顯改善。項目主要技術經濟指標詳見表11。根據公司2009年會計年報情況來看，該公司資產總額546萬元，其中：固定資產44萬元、流動資產502萬元，全年實現經營收入500萬元，利潤42萬元。第一部分 項目總論1 項目概況： ****商住小區： ****房地產開發有限公司：本項目選址于****霞陽鎮****村。％，％，％。表11 主要經濟技術指標序號項 目指 標指標值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數戶建筑密度%綠地率%估算總投資萬元預計銷售收入萬元利潤總額萬元所得稅萬元凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%投資回收期年建設工期月1）《****城總體規劃2006－2015》；2）《****國民經濟和社會發展“十一五”規劃》；3）《投資項目可行性研究指南》（2002）；4）《房地產開發項目經濟評價方法》（2000）；5）國家發改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》；6）《城市居住區規劃設計規范》；7）《****城市拆遷管理條例》； 8）《城市居住區公共服務設施設置規定》；9）《住宅設計規范》；10）《住宅建筑設計標準》；11）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》；12）《城市道路綠化規劃及設計規范》；13）《民用建筑設計防火規范》；14）其他相關文件。全縣累計通公路村202個，村通公路率達99%；累計通電話村達201個，村通電話率達95%；新建移動基站12個，開通15個鄉鎮移動通信；村通廣播電視率達96%。全縣綜合實力和人民生活邁上新的臺階。至2009年，房地產業增加值為2005年的二倍以上。2009年底，城區住房均價為1507元/平方米，預計2010年均價將達到1650元/平方米。同時，推進住宅產業化進程，把房地產業培育成新的消費熱點和投資熱點，帶動相關產業發展。：1選址概況：本方案用地位于霞陽鎮****村，東靠****村農貿市場，南臨濱江御景小區，西邊是規劃中的商業用地，北對解放路。突顯健康、美好生活理念，增設健康、休閑、娛樂等配套設施，人們可以享受健康充實的閑暇生活。用地南北側為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設施及綠化用地。4道路與交通本地塊路網結構由地塊環建筑群的6米寬小區內環道路連接各個組團級道路而成。線性空間有收有放，為住者提供優美、高雅的游憩空間。基于****城的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應為正確選擇，它們也幫助改善環境形態，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。小區內主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強防塵隔離。本項目建筑包括商業門面、住宅、車庫和雜屋間等四項內容。在建設期要加強對建設投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設周期，盡可能避免和減少風險及不必要的資金浪費。城市采用一縣雙城式布局；新城區作為政治、經濟、文化中心，集中發展地方商業和旅游；西城區作為開發