某3000畝地項目策劃方案-wenkub

　

【正文】 7 概念解析 （ 1）項目理念：高爾夫集成社區 高爾夫主題 大型主題購物中心公園 具備總價沖擊力的主力產品 國際新都市生活圈 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 18 項目綠化資源的價值主要是體現在 高爾夫 球場上，充分利用高爾夫來提升整個社區的檔次，品牌和形象，提出集成式高爾夫的概念，所謂集成式高爾夫是指一個以高爾夫運動為核心的可循環的消費系統，對于這種大型項目而言，其支撐點是以高爾夫為主的商務體系。 最能發揮項目自然資源，當時市場上還未出現的產品，而且還能夠調整項目經營構架的可持續性發展的物業，莫過于以高爾夫為主題的社區： 本項目完全可以充分利用項目規模大 的特點，加強自身生活、休閑配套，項目內可設置獨特的商業街，吸引其他區的業主到場消費、娛樂。胸有丘壑、指點江山、達觀天下，泊泊 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 12 如何針對這些看似可靠卻又風險重重的市場條件制定項目的發展方向？ 不言而喻，單純的居住社區是無法支撐如此龐大的體量，必須為項目尋找可持續性發展的出路，所以集成式社區的出現和發展成為可能。 B：項目所在區域的自然資源方面具備一定的排他性，有豐富的自然資源，為項目的高檔定位提供了有力的支撐點。因為高爾夫不僅代表品質，同樣可以為項目帶來更多的支撐點，如：旅游、商務、休閑、娛樂等等。 本案核心理念 資源整合 先天資源 本案自身 資源審核 資源審核 市場競爭力分析 差異化優勢 市場空白點 規劃新概念與 新生活方式 基于安徽全省的 標桿模式 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 10 地塊資源 從規模來說，本項目完全符合超大盤開發的先決條件：地塊總規劃用地面積為 200 萬平方米。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 9 市場定位依據： ◆ 市場依據 產品是市場的產物。 市場定位原則 源于市場 高 于市場 引導市場 好的產品，往往都遵循這樣的市場原則： 市場上有什么？ 市場上缺什么？ 我們的產品能為市場帶來什么？ 任何一個產品的產生，都是立足于市場的。 在確定了整體定位的基礎上，進行有效的策劃與推廣，最終有效完成產品品牌的建立與市場去化的完成?？們r也較低。普遍規模較小，很大一部分是在與多層、小高層混合在一起。 項目建議： 項目的規模、地塊資源和特殊的地理位置，在我們項目的開發和規劃上建議引入“復合地產模式”，即：高爾夫概念 +房地產（居住）。 項目分析 本項目占地面積較大，容積率低，綠化率高，有豐富的水景資源。未來城市規劃中，本地塊屬于為未來城市住宅的用地。 ? 交通：目前該地塊公共交通極不便，暫時沒有公交線路，通往市內。地塊的還有一些 建筑因拆遷而沒有完全遷走。 針對消費者做出的產品是有市場前景的產品。 所以： 產品，就是策劃的依據，是支撐起整個營銷的支點。 三、 策劃依據 給我一個支點，我可以撬起地球。要完成這一目標，必須通過一個緊密協調的過程來完成。 本項目結合合肥 的城市規劃，開始進行了房地產業與健康、教育、商務、文化、旅游等多產業的結合，并擁有了國際性、共需性、唯一性三個特色，由開發商上升到城市運營商的角色。綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 1 目錄 策劃前言 策劃目的 策劃依據 策劃思路 策劃內容 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 2 策劃篇 一、 策劃前言 以人為本，首先尊重人，然后取悅人。 整合推廣是個一體化的運作過程，從報紙廣告、電視廣告，電臺廣告，到公關活動，現場包裝，宣傳資料，創新應貫徹到每一個環節中去，最后只要產品沒有問題，成功完成可以期待。在這個過程中不斷積累與完善，力求達到營銷策劃的最終目的： ◆ 引導消費 促進銷售 在這個過程中，階段性策劃目的為 塑造本項目整體品牌形象，為后期的營銷推廣樹立良好的品牌形象。 策劃的依據來源于市場。 立足產品，才有有效策劃的可能。 針對消費者做出的產品就是可以在市場上順利實現銷售的產品。地塊表面覆蓋大量草和、灌木、小樹。但由于臨近主干道 312 國道，進出城較為便捷。 ? 環境：周邊沒有成熟的生活配套，且交通不便，整體環境較零亂。建筑產品將以獨棟別墅、花園洋房為主。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 7 （三）市場篇 1）市場概述 合肥的別墅市場，市區主要集中在西區大蜀山和董鋪水庫附近，市郊主要是有雙鳳湖元一高爾夫別墅。別墅的戶型也以 200 ㎡左右為主，總價約在 60 萬 — 200 萬之間，以 100 萬左右為主。應該說，合肥真正意義上的別墅區還沒有形成 。 項目市場定位 市場定位 合肥第一座國際化高爾夫生活示范城 第一座：顯示項目的唯一性和規模。而過分依賴于市場，必定在較短的時間內被市場所淘汰。產品的市場定位必然直接來源于市場的要求。通過對有相似條件的項目的分析發現，大型項目的整體規劃難度高于普通的項目，開發商所面臨的風險其實是比普通項目高的，考慮到后面幾期的營銷推廣，我們不僅要為前期制造可供延續的賣點，還 要為經營管理的可持續性發展提供空間。將可以有效支撐項目 6— 8 年的規劃不落后、概念不落后。 C：合肥還沒有“高爾夫概念”，本項目的高爾夫概念完全可以引導和支撐 160 萬的體量和 8— 10 年的周期。 綜合該市的市場信息可分析出：本項目的絕大部分是必須用來發展中高檔 產品，以順應市場，達到順利聚集人氣啟動超級大盤的目的。天下則有胸懷天下、享受人生成功的風云際會后的寧靜之意。天下以寬廣無垠的胸懷，站立成靜止的思考。 項目在一定的時間內具有唯一性，功能可輻射周邊的近郊區乃至全市范圍，能夠刺激社區內其他商業設施的消費。對于住宅部分，可以通過體驗高爾夫運動的形式促進住宅銷售，讓消費者體驗在本項目中的生活氛圍 ，而對于高端客戶群體，則通過高檔運動所營造的尊貴感來增加本項目與其他高端產品的差距，現優勢 ，讓高爾夫完全貫穿于整個項目，形成一個集居住、度假 ，購物于的循環消費系統。將該區域炒熱，以吸引城市里其他的有效消費群體，并在熱點區域中集中體現自身與其他項目的差異性，為項目積累潛在客戶群。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 22 （ 4）項目商業價值 —— 投資型物業 項目的投資物業是建立在以高爾夫相關的大型配套（高爾夫球場，主題公園，酒店式公寓，高爾夫風尚會所，外商活動中心等）為平臺的商務配套上，引發起投資價值的產生。 度假配套功能： 大眾度假 —— 大型購物中心、特色商業街的存在結合項目的高爾夫主題，形成了在區域中唯一一個大型的娛樂購物，戶外運動及假日休閑，度假的中心點。他們對產品的需求種類跨度也比較大。從職業方面來說，經濟開發區和政務新區的企業數量不少，有一定比例的高層管理者在本區內購買住宅，可以通過前期的引導，吸引投資型買家，擴大消費群。 項目目標客戶分析 顯性客戶 區域內 隱性客戶 對該區域認同（價格門檻） 分流其他項目客戶群 項目所在區域客戶（注重性價比） 持續發展客戶 隨著城市的發展、居住板塊的延伸 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 25 （ 2） 隱性客戶 與顯性客戶群相比，隱性客戶主要來自傳統意義上的市中心，年齡一般在 3545歲，有比較高的消費能力，職業構成為企事業單位的中高層管理人員，政府職能部門的公 務員，他們偏好高品位的產品，對經濟型別墅、中檔別墅或者大戶型的花園洋房的消費能力比較強，隱性客戶的特征如下： 看好該區域的發展，對該區域產品的價值比較認同，但暫時對其價格的承接力不足的客戶。他們會在工作之余，甚至把工作安排在一個高級商務休閑場所，工作、生活、休閑、娛樂都不誤。他的建筑形式介于別墅和多層之間，比別墅密度大、園子小、間距小而合理，鄰里之間關系更和睦。組團定位；各小組團由大主題統領，實現分品牌策略。 針對項目的經濟型別墅的，營造一種親和休閑、舒適的１８０度高爾夫景觀。 景觀風格 —— 歐陸風格 基于項目理念的時代感，建筑文化和風格的選擇必須照顧到橫向發展和縱向發展兩個方面的延展性，能夠為項目進行風格更新的。 景觀系統 第一層 第二層 第三層 平面綠化景觀 外圍綠化景觀 主軸線景觀 組團花園和宅旁綠化 三維立體綠化景觀 景觀小品 高大植物成型的高空間綠化層 建筑物立體綠化面 場景綠化景觀 項目公共景觀點 水景體系景觀 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 29 ４、景觀規劃的指導思想 由于道路制約，為最大限度的借勢于項目高爾夫與及高爾夫公園的景觀，因此組團內的規 劃如下： 各開發期應以各組團中心花園為核心，通過景觀帶實現各組團有機結合在一起，同時又最大限度地與高爾夫景觀相融合，使各個開發期有機、自然地接合。 例如：可以有：嘎納風情組團 米蘭風情組團 愛丁堡風情組團 威尼斯風情組團 ?????? 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 30 （２） 建筑單體設計建議 因地制宜，充分發揮本案的高爾夫景觀及庭院景觀優勢。 戶型內部設計應尊崇尊貴大氣的特點，適當創新，突出個性，除起居室，客廳，主人房，儲藏室，洗衣房，書房等基本配置外，還應考慮創新功能空間設計，如娛樂室，多功能廳，宴會廳，休息室以及門廳處理，客廳上空等細等巧妙處理。 （ 1） 別墅類產品 別墅類產品 ? 市場現狀： 面積設置有斷層出現，戶型大多沒有良好的性價比，大多別墅不具備公共空間到私人空間的古都空間設置，沒有私家庭院；市場中沒有知名的大規模別墅積聚區 ，沒有區域領頭產品。 高品質產品 高性價比產品 景觀戶型 大開間產品 市場空白 類別墅產品 低密度生態住宅 高爾夫概念的引導 創新功能戶型 差異性 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 33 四、項目配套設施的選擇 作為超大規模社區的造城運動需求以及周邊配套奇缺的情況下，項目的配套設施應建設成完備的系統，體 現豐富性，全面性，先進性甚至國際化的特點，在滿足本項目內居民生活，高爾運動，娛樂，休閑之需的同時，又體現出項目“國際新都市主義”的規劃理念，為項目所在區域甚至整個城市提供運動、娛樂，休閑，購物，商務等等功能。