花園房產(chǎn)全年策劃推廣方案(文件)

　

【正文】 階段推廣計劃 .............................................. 79 推售單位 .................................................. 80 銷售手法 .................................................. 80 廣告計劃及炒作安排 ........................................ 80 現(xiàn)場包裝要求 .............................................. 81 銷售情況預(yù)測 .............................................. 82 階段推廣小結(jié) ..................................................... 84 附錄 ....................................................... 86 與您俱進 20 年 4 一、 XXXX市場情況分析 市場分析 宏觀經(jīng)濟分析 ? XXXX 經(jīng)濟增長迅速、健康發(fā)展 20xx 年 1 1 1 月工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值情況01002003004005006000%5%10%15%20%25%30%35%40%工業(yè)總產(chǎn)值（單位：億元） 34 8. 6 38 1. 7 44 5. 2 45 3. 2 46 2. 7 50 0. 7 49 2. 7 48 6. 6 52 8. 5 51 7. 6 53 6. 5同比增長率（單位： % ） 15 . 4 20 . 4 36 . 8 22 . 8 23 . 5 20 . 7 18 . 6 12 . 5 20 . 7 12 . 8 15 . 41 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 20xx 年 XXXX 市經(jīng)濟發(fā)展保持快速、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。 與您俱進 20 年 5 ? 固定資產(chǎn)投資狀況分析 20xx 年 1 1 1 月社會固定資產(chǎn)投資情況0204060801001201400%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）124 8 6 . 7 7 6 . 1 100 130 128 8 9 . 2 9 5 . 5 117 119同比增長率（單位： % ） 3 9 . 2 2 5 . 1 4 1 . 5 2 3 . 3 1 3 . 9 1 3 . 2 1 3 . 5 1 3 . 4 2 4 . 2 3 8 . 31 2月3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 XXXX20xx 年上半年，固定資產(chǎn)投資迅速增長，為了防止經(jīng)濟過熱，國家實行宏觀經(jīng)濟措施，隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控作用的顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的良好勢頭。 置業(yè)觀點： 基礎(chǔ)配套及房地產(chǎn)投資的增長必然推動整體經(jīng)濟發(fā)展 與您俱進 20 年 6 ? 居民收入及消費需求分析 20xx 年 1 1 1 月社會消費情況050100150200 4 % 2 %0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%社會消費品零售總額（單位：億元）155 150 127 120 127 122 8 4 . 7 131 153 158 147同比增長率（單位： % ） 1 1 . 0 9 . 0 % 1 4 . 2 1 5 . 8 1 3 . 6 1 5 . 1 1 . 3 9 . 0 % 1 2 . 9 1 1 . 4 1 3 . 21 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 社會消費品零售總額增速提高。 社會消費品零售總額的增長，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購買能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費提供厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 20xx 年的廣州房地產(chǎn)市場依然看好。 3 0 0 03 5 0 04 0 0 04 5 0 05 0 0 05 5 0 06 0 0 06 5 0 07 0 0 07 5 0 01/20032/20033/20034/20035/20036/20037/20038/20039/200310/200311/200312/20031/20042/20043/20044/20045/20046/20047/20048/20049/2004( 人民幣 ) 元 / 平方米圖１：廣州市原八區(qū)商品住宅成交均價走勢高層住宅多層住宅 與您俱進 20 年 9 政策法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 政府政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)的來講，具有重大的指導(dǎo)意義，對房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的作用。 這一政策的推出，對房地產(chǎn)市場的影響如下： ? 有效保障了購房者的利益， 指引加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的限制條件，明確了他們必須在合理期限內(nèi)正式交付使用，避免了消費者無限期等待收樓的情況出現(xiàn)； ? 進一步提高房地產(chǎn)的準入門檻， 嚴重擠壓開發(fā)商的資金鏈，加緊了市場優(yōu)勝劣汰的機制，對資金實力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的打擊相對較大； ? 促使融資渠道多元化， 新政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行借貸的難度加大，促使房地產(chǎn)企業(yè)向社會融資，促進信貸趨 向多元化，企業(yè)間的并購、合作發(fā)展將會不斷出現(xiàn)； ? 外來資金逐漸流入房地產(chǎn)市場， 融資渠道的多元化，也促進了外來的資金流入房地產(chǎn)市場，活躍了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動，有效規(guī)避金融信貸風險，使房地產(chǎn)業(yè)進入良性的開發(fā)建設(shè)軌道。 加息促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。 目前 XXXX 市場供應(yīng)量充足，空置率雖然有一定回落，但仍處于一個較高的水平， XXXX 土地供應(yīng)比較充足，加上“爛尾樓”整頓工作是政府接下來的工作重點之一，在市民對入市更謹慎的情況下，樓價大幅上漲失去強有力的支持，升幅將回歸理性。 開征物業(yè)稅會對房地產(chǎn)市場造成的影響如下： ? 平抑過高的房價，降低消費者入市門檻，促進房地產(chǎn)發(fā)展。另外，初始房價下降后，老百姓購房的能力將增 大，令房地產(chǎn)炒家知難而退 。 與您俱進 20 年 12 71 號令頒布的影響如 下： ? 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講： 開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本 ，有利于促進各開發(fā)商之間的良性競爭。主要有下列六點變化： ? 調(diào)升合并貸款的最高貸款額； ? 減少首付款比例； ? 提高個人可貸額度比例系數(shù)； ? 放寬申請貸款的貸款人關(guān)系； ? 提升公積金貸款的使用頻率； ? 簡化公積金審批政策，加快開發(fā)商資金流通。 戶籍政策的改革，對 XXXX 的發(fā)展具有深遠的意義： ? 鼓勵人才留居本地發(fā)展，鼓勵人才在本地發(fā)展、創(chuàng)業(yè)、居留，提供有利的發(fā)展條件，在帶動本地經(jīng)濟發(fā)展的同時，也 為房地產(chǎn)帶來更多的潛在置業(yè)群體，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ； ? 打破地域的界限，加大市民的居住自由度，而對子女的入學(xué)教育問題也作出相應(yīng)的規(guī)定 ， 有效促進房地產(chǎn)消費的市場化 。防止一屋多售、重復(fù)抵押、違規(guī)銷售已抵押房屋等行為的發(fā)生。 ? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范 在 XXXX 市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會議”上明確， XXXX 市被定為“夏熱冬暖 地區(qū)”開展建筑節(jié)能的試點城市。最終令房地產(chǎn)更加健康有序地發(fā)展。對 XXXX 發(fā)展的促進作用主要有： ? 吸引港商進駐發(fā)展， 如新世界地產(chǎn)、合和、和記黃埔、恒基兆業(yè)等地產(chǎn)巨頭陸續(xù)進入本地房地產(chǎn)市場，能 為本地房地產(chǎn)市場注入新元素，加強競爭機制 ，為本地市場提供更為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)物業(yè)。 與您俱進 20 年 16 ? 申亞的成功 今年， XXXX 地區(qū)成功申辦 20xx 年的亞運會。 與您俱進 20 年 17 熱點區(qū)域分析 XXXX“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”的政策持續(xù)發(fā)展，今年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出全面發(fā)展的良好局面，各區(qū)熱點精彩紛呈。該板塊特殊的地理位置，對其他板塊起到一定的影響作用。 代表項目： 駿景南苑、旭景家園、中海康城、盈彩美居、金碧世紀花園、美林湖畔花園 置業(yè)觀點： 員村儲備用地的規(guī)劃指標為可出讓土地面積為 45萬平方子米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地，是員村未來的居住社區(qū)中心。 代表項目： 萬科城市花園、黃埔花園、金碧世紀花園 ? 新濱江板塊 特點： 隨著環(huán)島路規(guī)劃的公布及開始施工的利好消息傳出，海珠區(qū)將重點發(fā)展濱江經(jīng)濟帶和白鵝潭周邊旅游觀光休閑購物區(qū)，將真正實現(xiàn)“環(huán)島經(jīng)濟”發(fā)展戰(zhàn)略。江景項目金碧灣以中小戶型為主，而天鵝灣則以大戶型為主，在產(chǎn)品定位上存在較大的差別，沒有形成直接的對抗。 置業(yè)觀點： 由于產(chǎn)品眾多，競爭激烈，各項目已經(jīng)出現(xiàn)混戰(zhàn)的局面，如何走出困局將成為關(guān)鍵。 而今年交易會正式在琶洲會展中心設(shè)立分會場，為周邊項目帶來更多的生機，投資者瞄準板塊及周邊的項目，銷售出現(xiàn)一個新高潮，項目的銷售價格持續(xù)攀升。 代表項目： 祈福新邨、錦繡生態(tài)園、錦繡趣園、 XXXX 雅居樂花園、華南新城 置業(yè) 觀點： 會展經(jīng)濟優(yōu)勢的逐步顯現(xiàn)，將會為該區(qū)域帶來更廣闊的投資前景，投資型的產(chǎn)品將會大量涌現(xiàn)，吸引更多的投資者進入市場。花都區(qū)目前在售的多個樓盤都較為接近新機場，新機場投入使用后，各發(fā)展商都在打著新機場牌，以吸引投資型買家。 置業(yè) 觀點： 市場是有一定需求，但現(xiàn)有的發(fā)展速度導(dǎo)致在未來競爭中成為最弱勢的社群。 代表項目： 百順臺 置業(yè) 觀點： 白云新城的整體開發(fā)必然將北部市場帶旺，原有的發(fā)展態(tài)勢將會徹底改變 。 ? 固定資產(chǎn)投資 加速增長，項目建設(shè)進展順利； 全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長%；南天國際酒店用品批發(fā)市場升級改造工程、華南汽貿(mào)廣場汽車市場項目和百安居 XXXX 海珠建材物流中心等多個大型重點項目均進入建設(shè)施工階段。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達 %。 海珠區(qū)居民消費結(jié)構(gòu)變化情況 20xx 年 19 月 20xx 年 19消費結(jié)構(gòu)（ %） 月均消費額（元） 消費結(jié)構(gòu)（ %） 人均消費性支出 1074 100 100 食品 446 衣著 53 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 58 醫(yī)療保健 83 交通和通信 147 教育文化娛樂服務(wù) 170 居住 85 雜項商品和服務(wù) 32 ? 居民儲蓄增長迅速，消費潛力不斷增大 20xx 年 19 月，海珠區(qū)人均儲蓄存款為 2154 元，人均儲蓄傾向（人均儲蓄存款占人均總收入的比重）為 %。 與您俱進 20 年 26 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素 海珠區(qū)政府今年繼續(xù)以“把海珠區(qū)建設(shè)成為適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)”作為指導(dǎo)方針，逐步完善區(qū)內(nèi)的設(shè)施，為區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供更良好的條件，令海珠區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。 該意見的出臺，放寬了區(qū)內(nèi)適齡兒童入讀本區(qū)學(xué)校的限制，有效解除了市民對子女入學(xué)的顧慮，能吸引更多外區(qū)