柳州房地產市場分析研究報告(文件)

　

【正文】 代。本項目南面臨江（高層住宅有景觀優勢），周邊道路屬于過江必經路段，路面窄、交通環境較差，車輛出入不便。屬于柳州城中區的商業大盤項目。在兩級商業區規劃中，一級商業中心包括五一路、龍城路、魚峰路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團。本項目位于“河北一級商業中心——五星商圈”的核心范圍，將其整合有利于突顯本項目的政策優勢和區位優勢。人民廣場的改建會強化城市生活（商務中心、文化中心）功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源，會提升城市、城區形象，能帶來更多的人潮，對同區商業而言是一大利好。MALL是目前國際商業發展的最高業態，是商業史上繼百貨、連鎖經營、倉儲式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現代商業的主流。本項目地處規劃中的曙光路步行街上，可參考國外大型購物中心的設計理念，再融合本土傳統商業街的設計思想，在保證商場功能統一的同時，把商場融入傳統的商業街，成為有創造力的“步行街商廈”。電子商務是未來商業貿易的重要形式之一，電子商務活動的進行有賴于電子商務平臺的建設。事件營銷的事件有多種多樣，通常有：項目的慶典活動（奠基、封頂、竣工、周年志慶等）、公益活動、投資論壇、造勢活動等。本項目地處“大型購物區”的核心范圍，擁有先天的區位優勢，對目標客戶群有極強的吸引力。本項目位于解放南路和曙光路交匯處，并與五星商廈相鄰，其地段優勢無可替代，市場潛力有待挖掘。——作為新的商業項目，本項目具備了相當的規模，在項目功能上可以規劃地比較完善。項目所在的解放南路是過江必經通道之一，其路面窄、人車混行、停車位嚴重不足（占據路面停車，成為交通最大隱患），給項目規劃帶來必須考量因素。優勢應用：——充分利用本項目面江的優勢，結合曙光路步行街規劃，將本項目南面規劃成開闊的休閑購物區，形成旅游購物、休閑娛樂的理想環境。應對措施：——利用地塊高差營造本項目雙首層街鋪，拓展項目賣點。⑶曙光路商業氣氛差項目地處曙光路中段，西段為待拆遷舊屋，該地段路面狹窄、街區殘舊，缺乏特色商場經營，因而人流較少，對未來經營有不利影響。應對措施：——及時跟進本項目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續；——在項目客戶的原始積累階段和引導銷售階段，做好項目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。⑹項目受回遷因素影響項目屬舊城改造工程，因此待項目建成，原柳州劇場功能要就地回遷，對商場的統一定位及未來主題商場的推廣帶來一定的影響。本項目作為新的商業樓盤開發，可針對該區“購物功能富余、休閑娛樂功能不足”的情況做規劃，既可滿足市場的需求，又可找尋本項目的機會點。本項目作為商住一體開發，住宅部分可考慮商務區的配套需求；商場部分人民廣場強調的是旅游、文化功能，而本項目則體現的是吃、穿、用、住“一站式”的消費中心，兩者還是有區別的、互補的。紅光橋建成后（2004年），與躍進路、八一路構成中心城區南北方向的主要交通要道，使中心區的車流迅速分流到南北環路上，能極大改善中心區道路擁擠的狀況，能加強南北人流的往來，從而為城中區商業提供更好的休閑、購物、娛樂環境。一些好地段的商鋪會成為商家置業首選。⑵五星商業街的啟動，對本項目有直接威脅五星商業街于本項目處于同一區域，并以“五星”命名，占據品牌上的優勢；就目前情況來看，其商業投資價值高于本項目，五星商業街與本項目的商業定位相似，對本項目的推廣，有直接的威脅。⑷現有政策支持大商家發展，將不利于本項目招商據柳州市政府“發展大商貿”的策略顯示，柳州市政府讓有條件的商貿企業，發揮各方的互補優勢，迅速做大做強，成為龍頭骨干企業，從而帶動全市商貿流通的更快發展，其中就有項目附近的工貿、五星商廈。商品房銷售門檻的提高令整個房地產開發界面臨洗牌局面，要求發展商具備一定量的開發資金，同時令銷售許可時間延后。因此投資者在選擇投資對象時，不管是大型商廈，還是小區商鋪，主要考慮項目的投資回報能力。 ⑷經營差異：如功能劃分差異、經營項目差異、經營模式差異、管理方式差異、進駐商戶差異等。（規模因素）一般而言，商場的規模愈大，所要求具備的商業配套就愈多，產品的檔次就愈顯高檔；如上表所述，我們可根據其規模將上述商場分為三檔：A檔：面積在3萬㎡以上B檔：面積在13萬㎡之間C檔：面積在1萬㎡以下具體劃分如下表：項目名稱商業規模檔次劃分五星商業步行街㎡A新時代商業港19萬㎡A谷埠街國際商城22萬㎡A藍色港灣約1萬㎡B華天世紀約1萬㎡B本項目㎡B溫州商貿城㎡B潤和時代廣場飛鵝路3號河南一級3萬㎡匯鑫源商城屏山大道與樂群路交界其它㎡五月陽光購物廣場蝴蝶山路58號其它㎡長城財富廣場屏山大道與東環路交界其它——康城北雀路28號其它㎡歐雅城市廣場躍進中路其它㎡香森麗園勝利中路其它——從上表可知，同屬一級商圈的項目有12個（包括本項目）；其中在售的有時代商廈、藍色港灣、鴻府、華天世紀、溫州商貿城、新佳華大廈、潤和 ⑵產品差異：如規模差異、檔次差異、物業類型差異、項目配套差異、建筑風格差異、裝修風格差異、商鋪間隔差異、公共空間差異等。（第二章完）第三章 競爭對手分析一、概述商用物業的競爭對手與住宅物業有些區別，住宅物業的競爭對手是同區域、同檔次、同類型的項目，而商用物業的競爭對手，則可能是不同區域、不同檔次、不同類型、不同規模的項目，甚至有可能是全城的商用項目都是我們的競爭對手，這和商用物業的置業需求有關。⑸消費觀念限制柳州市民目前收入水平較低，2002年人均收入據統計局統計為7000多元；經濟承受能力較弱，對價格很敏感；假日消費經濟還有待完善。溫州商貿城、新時代商業港及谷埠街國際商城都有專業性的策劃公司或香港投資公司參與，項目的素質及推廣手法得到較大的提升，使項目尚未推售即面臨競爭。（T）⑴市場供應量膨脹，商業項目局部有泡沫柳州市商業競爭十分激烈，在售商業樓盤及潛在商業項目的數量及總量都很多，增長率超過市場的正常容量。這樣，對本項目而言確是一個較好的介入時機：利用先進地區較好的營銷理念、結合當地的實際情況，可總結出適合本項目的營銷策略，在銷售推廣過程取得競爭優勢。⑶曙光路步行街規劃令本項目成為“步行街商廈” 本項目的地理位置決定了項目的個性，位處規劃中的曙光路步行街中段，可在項目的規劃設計階段，將本商場設計融入傳統商業步行街設計，成為有創造力的“步行街商廈”，為項目本身挖掘更多的附加值。城區功能劃分逐漸明朗、強調優勢互補，令同區內的房地產開發不至于盲目。（O）⑴ 五星商圈的商場功能面臨調整我司市調組在本次市調過程發現：五星商圈的商場經營基本以百貨公司形態出現，輔以精品服飾商場經營，均強調滿足購物功能，忽略了休閑、娛樂功能。而且主要是客戶的投資信心會受到影響。應對措施：——在營銷推廣階段強化“柳州五星”的市場號召力，逐步淡化曙光路現階段商業氛圍不濃的影響。按政府規劃，曙光路將規劃為商業步行街，這將使本區域較為緊張的交通問題更加突出。（W）⑴地塊有高差本項目東西向東高西低，高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，地塊呈現不平整。優勢應用：——在規劃設計階段充分考慮停車消費及住戶使用功能，為項目營銷推廣提供更完備條件。優勢應用：——人流、人氣是今后經營的最大支持，大量的人流能提供給目標客戶信心的保證。⑶項目可塑性強本項目占地面積約10400平方米，具備營造市中心大型商業樓盤的條件；曙光路步行街的規劃將重新整合城中區的商（業）旅（游）環境，令本項目具備很強的可塑空間。⑵地段優勢五星、工貿是柳州市最繁華的傳統商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機最深厚的地方。此外，與已購鋪的買家保持感情聯絡非常重要，一個已購鋪客戶很可能會再引進一個或多個客戶前來購買。建設電子商務平臺適用于一些大型的商用物業如購物中心、大型百貨商場、商業步行街及一些較大規模的專業市場。在柳州，假日經濟已經成為商場營業額提升的重要法寶，“人民廣場改建”將柳州旅游核心區納入《柳州市“十五”規劃》，為城中區的商業項目注入了一股強大的活力。本項目的地塊使用性質為商業、文化娛樂及住宅，將整個商場分成了“商業和文娛”兩個主題，令商業組合有了研展的空間，能有效地彌補該區購物功能富余、休閑娛樂不足的缺憾，豐富了整個項目的商業價值。同時人民廣場的改建會清晰城市中心區的功能定位，令本項目處于“大型商業購物區”范疇，將明確指引目標客戶的投資、置業熱情，將其整合有利于本項目的宣傳推廣。本項目地處曙光路中段，屬典型的商業步行街物業。二級商業中心為城區管理商貿區。項目東側臨解放南路已拆遷、目前屬夜市經營范圍，項目中部原柳州劇場物業——“好石夜總會”經營中，項目西部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業氣氛，但檔次不高。最高建筑高度為80米，其中裙樓可規劃為5層，負1層規劃為大型超市，14層為大型購物廣場（㎡），5層建議規劃為空中停車場。⑵經營者經營者希望商場能夠保持長盛不衰，希望有足夠的人流保證經營者的商業利潤，會要求在商場配套上多考慮顧客的感受，能否引導和疏導客流，電梯及停車位的數量夠不夠，商場是否舒適，同時要求配套設備的維護費用要低廉，各種設備能夠安全、平穩運行等。⑶租用商家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經銷商，此類客戶是面對消費市場的終端。⑵自用商家指購置物業并由自己經營，通過經營的收入獲利。鑒于步行街的規劃并考量本項目開發的商業價值，建議發展商在銷售過程中保留一部分商鋪，以獲取未來更高的商業價值。曙光路步行街體系主要有三處開敞空間、七處休閑空間和一條線形街道主體空間構成。它形象的記錄了柳州從一個古老的城市發展成為繁榮的現代中心城市。⑵紅光橋工程開工（2002年）紅光橋北起連塘路，南接紅光路北段并由高架引橋與飛鵝立交橋相接，為雙向四車道。、檔次較接近，可替代性強，故競爭相對比較激烈。⑸興隆服裝小精品地下商場地理位置：中山中路步行街興隆大廈地下一層鋪位數量：37間鋪位面積：820平方米經營類別：經營范圍服裝飾品鞋包所占比例50%30%20%月租金：7201800元/間/月人流量：人流量較少，約35人/分鐘，晚上人流量稍有增加。⑶東都百貨（百貨公司賣場）樓層經營種類1化妝品、鞋、皮具、精品小家電2青春少女裝、流行服飾3職業成熟女裝、睡衣、內衣、內褲4男士服裝、服飾、5日用百貨、床上用品、運動休閑裝、兒童裝、飲品經營品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌經營方式：統一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業額的2425%之間提取。但作為單行線，該路段人流較少，商業氣氛不足。該路段人流、車流量大，休閑餐飲業比較集中 。經營品牌：①服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；②鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達芙妮、步步高路段環境：①龍城路作為城中區主要商業路段，人流、車流比較繁忙，但受限于交通管制（龍城路為單行線），給消費者帶來諸多不便，但該路段仍然是商業旺街。 八、針對性的區域商情調查本項目位于城中區，但同屬于五星商業圈內，它所在的地理位置決定了市場調研的主要方向；相對而言，城中區商用物業的市場定位及價格定位將成為本項目的主要參照系；因而借鑒該區域的商業狀況成為本項目定位的關鍵。在對各檔次商品的銷售情況方面，在城中區經營的商戶普遍認為中檔或中高檔商品比較好銷，而在河南經營的商戶認為中檔及中低檔商品好銷。⑶消費者的購物考慮因素 大部分消費者在購買商品時，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價格是不是適合自己，再考慮品牌檔次及時尚潮流以及購物環境等。⑴消費者的消費水平 大部分消費者的購物費用在100300元之間。⑷出行購物常用的交通工具 購物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。⑵消費者的月逛街購物次數月逛街購物次數1次2次3次4次以上比例%%%46%每月逛街購物次數4次以上占較大的比例，相當于每周逛街一次；其次為2次及3次。八大類消費價格指數四升四降： 八大類消費中，衣著保持較快的上漲，食品及醫療保健、個人用品也有一定的增長，而煙酒方面則大幅下降，家庭設備、維修服務類以及交通、通訊類均有較大幅度的下降。在居民可支配收入方面：2002年，柳州城市居民可支配收入7928元，%，人民生活水平穩步提高。尤其假日經濟效果明顯，零售市場銷售活躍，2001春節前后十天柳州商場、五星商廈銷售3965萬元，%；東風商城春節、五一、國慶三大節日累計銷售1434萬元，%。 而同時一批機制靈活、發展態勢良好的民營流通企業如柳州佳用實業有限責任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發展壯大。七、柳州商業經營及市民消費行為分析柳州歷史上既是廣西各地的農副產品、土特產品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽。建筑設計要考慮物業各種經營項目的特性，不同的經營品種，對物業的規劃間隔有不同的要求，而且還要預留服務配套設施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息等區域。如同商圈的“藍色港灣”項目。住宅同質化主要表現是建筑風格的克隆現象，商鋪則多見于項目概念