湖南xxx旅游假日大酒店項目可行性分析報告(文件)

　

【正文】 間等高檔客房，還配備商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置，具備客房服務、餐飲、會務、商業、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。項目建成后，將具備旅游展示、旅游接待、旅游消費、旅游指導四大功能，將以XXX旅游文化綜合服務基地的戰略姿態，對XX旅游景區、XX鎮形成有效補充，以旅游服務基地的戰略構想從整體上提升XX國家AAA級旅游度假區的旅游價值和綜合實力。——含商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置。項目建設用地8000 m2，總建筑面積12000 m2。 裙房功能劃分：裙房一至三層，內設大堂及中庭空間。 空間特色酒店的大堂二層高、氣派輝煌，形成酒店內部的核心休閑空間，外面部分用做酒店的停車空間。抗震設防類別為丙級，抗震設防烈度為6度，設計地震分組為第二組。從市政給水管網上引兩條管徑為dn160的引入管供酒店用水。設計雨水重現期采用2年。火災延續時間為3小時。第四章 環境影響評價一、 項目場址環境現狀本項目場址用地原為農用耕地，主要農作物為水稻等，周邊無工礦企業，民居很少。 噪聲污染該地區成為新城區后，車多、人多的場面不可避免，噪聲污染必然出現，主要是交通噪聲、人群噪聲和相關設備的噪聲。各餐廳廚房均設機械排風，煙氣排入豎井，然后由物的出口排出。為了降低空調、通風及 不易積cheng柴油發電機的煙管等氣流噪聲，根據具體情況在管道上采取了不同消聲措施。（2） 水系統中均采用了電子除垢儀，起到殺菌、滅藻、防銹、除垢及使水質活化變清的作用。（6） 風管、水管及其保溫材料，消聲材料均采用不易積塵、不產生浮游物的材料。湖南省規定的中水水質標準主要指標為：BOD＜10mg/L，COD＜50mg/L；SS＜10mg/L。固體廢棄物治理本項目固體廢棄物主要來自生活垃圾及商場廢棄的包裝材料，顧客丟棄物等。即中水，中水可用于沖洗廁所，園林灌溉和道路保潔，但對廢水進行處理的設備和專用管道需另行投資。環境影響評價本項目為公用設施工程，項目在投入使用后主要污染源為生活污水和垃圾，雖有一定排放量，但污水能排入城市污水總管，垃圾經收集后送垃圾場處理，有輕微噪聲的設備看控制在允許范圍內，故項目總體環境評價應為不影響周邊環境。（二） 防火防爆本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關防火措施見“建筑防火設計”。對餐廳廚房、洗衣房及水泵等比較潮濕地方的用電設備采用三相五線制，并加裝漏電保護，但消防泵不用漏電保護。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的0區、1區、2區內的插座及照明器具等采用標準電壓不超過12V的安全超低電壓供電。二、 衛生防護本項目為職工設立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛生室等。（一） 生活給水采用變頻調速恒變量供水系統，城市自來水進入設在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。（二） 排水生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統。本工程的飯店、商場、娛樂場所、會議室、宴會廳、餐廳等場所均設有空調，空調夏季室內溫度根據不同場所而異，一般在24—28℃之間，冬季一般在16—20℃之間。人），宴會廳、會議室、酒吧、卡拉OK廳等為40m3/（h人）。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。飯店客房設在5—8層，與嘈雜的大商場、餐廳及娛樂場所遠離。其它費用按一下標準：（1）土地使用費：按開發商提供的實際費用，每畝50萬元；（2）勘察設計費：按開發設計雙方協議取費標準5元/m2；（3）施工監理費按工程費的1%計；（4）%計；（5）前期工作費；包括：總規費、市政配套費、施工圖審查費、招標代理費、廣告策劃宣傳費、環境評審費、施工許可辦證費、建設單位管理費、臨時設施費等按相關規定計取；基本預備費：按建筑工程費、設備及工器具購置、安裝費及工程建設其他費之和的3%計。二、定性分析（1） 建設期風險分析近期，由于通貨膨脹，導致建筑材料價格上揚，特別是鋼材、水泥、木材等三大材料及人工費的價格漲幅較大，因此，項目在實施中要重視未來建材、建筑市場走向，將投資控制在合理范圍內。一、 社會評價（一） 項目的建設，有利于提升XX區城市形象項目的建成，將能有效地改善XXX文化旅游景區在旅游接待設施水平方面的不足，進一步提升XXX景區的旅游接待、商務接待水平，有利于提升XX區的城市形象。項目在開發過程中，將引進先進的開發理念和開發模式，項目宏大的固定資產投資規模，可為當地的經濟建設產生巨大大拉動作用，也必將成為XX區的一個新的經濟增長點；項目在開發過程中，預期能給政府帶來300萬元左右的財稅收入，進入經營期后每年能為政府帶來500萬元左右的財稅收入；項目在開發建設以及建成后的經營過程中，將會為XX鎮當地提供一定的就業崗位，緩解當地的就業壓力，有利于和諧社會的構建。同時，城市休閑設施和文化場所的搭建，有利于當地人民群眾文化生活水平的提高。（六） 項目的成功開發，有利于民族文化的傳承與傳播。綜合評價：本項目方案基本可行。項目建成后，將成為XXX民族文化傳播基地之一，有利于民族文化的保護和傳承。項目的建設，將提升XX區東北板塊在文化、商業、旅游等業態方面的豐富性，使XX板塊旅游經濟圈的有效何互補和功能延伸，進而成為XX區標志性休閑度假中心。項目的建設，將大大提高XX景區在高級商務接待能力方面的不足，高檔次的酒店設施，帶來的是高層次的商務科赫和高端客戶對XX區城市發展的信心，必將促進與增強XX鎮的整體招商引資能力與水平。（二） 有利于提升XXX文化旅游景區旅游接待能力項目的建成，是XXX文化旅游景區旅游接待水平發展的一個里程碑，結束了XX景區以及整個XX鎮沒有四星級酒店的歷史，開創了XX景區旅游接待的新起點，它的建筑理念、規劃設計以至其建筑品質、建成后做引進的酒店管理模式和管理方法等，都將對現在以至今后一段時間內的同類型項目產生超強的影響力，發揮積極促進作用，從而推動XX當地各項旅游配套設施的日益成熟，項目在建成后，將引進先進的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和達到的接待水準必將大大提升XX旅游景區旅游接待的質量和發展水平，提升XX景區旅游接待能力。本項目為高檔酒店，應堅持經營特色，引進國外先進理念，避免新開業客源少，聲譽低等風險，盡快達到較滿意的住宿率，從敏感性分析也可看出提高租住率對增加營業收入的重要性。項目經估算，建設投資為3000萬元。第五章 項目實施進度一、 建設工期本項目預計于2011年9月底完成“三通一平”等現場準備工作，建設條件較好，因此，可加快總體工程實施進度，但鑒于工程難度較大，裝修復雜，故預計總工期為2年完成，自2011年9月起至2012年10月全部竣工，投入營運。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊吊頂等吸聲處理措施。對無空調又經常有人停留的其它場所和房間設有采暖裝置，采暖溫度不低于16℃。人），美容院為30m3/（h其最小新風量為：飯店客房為120m3/（h（三） 通風、空調及采暖地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛生間、洗手間、制冷機房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝機械通風系統，去換氣次數為：地下停車庫排風為6次/h，送風為5次/h，晚上送、排風量各減半，洗衣房20次/h，廚房35次/h，職工浴室、衛生間、洗手間、垃圾處理間為10次/h，制冷機房、熱交換站、庫房等為5次/h。蓄水池內襯瓷磚。會議及商場部分也設立了開水供應處。（四） 防雷措施按《建筑物防雷設計規范》（GB5005797），本工程為二類民用防雷建筑物。變電所電氣設備之間及設備與墻、門等的距離均滿足規范要求。全樓采用等電位聯結。該工程按抗地震7度設防。（3） 化糞池及排污設備。環境綠化本項目后部設置了公共綠地、綠化面積達到了占地面積的30%以上，此外，還有部分屋頂綠化。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。具體規模、位置將統籌規劃設置。（4） 產生振動、噪音的設備均采取必要的減振降噪措施。冷卻塔設在北端屋頂靠中間位置，周圍有較高的女兒墻隔擋，并選用聲級較低的產品，從而使噪聲影響控制到最小程度。為了減少這些設備噪聲對環境的污染，設計中在設備選型上盡量選用低噪音型。環境保護措施（1）大氣污染治理地下車庫設有汽車尾氣排煙設施，排風量按6次/h換氣量計算，送風量按5次/h換氣量計算；晚上送、排風量均減半；排煙口設在屋頂。二、項目建設與運營對環境的影響 大氣污染主要來自小部分居民生活用煤（附近居住小區），單位自備鍋爐房的燃煤排風的煙氣，隨著生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此種污染源已逐步淡化和消失。火災延續時間為1小時。室外消防給水環狀管網上布置消火栓，消火栓間距不大于120米，室外消防水量30升/秒。（三）排水系統最高日排水量為114m3/d.污水由排水立管收集后排除室外，經化糞池處理后拍只小區附近市政排水管網。地下部分及屋面鋼筋混凝土的環境為二a類，其余為一類。 項目規劃設計主要參數參數名稱參數建設用地面積8000m2建筑基底面積 m2總建筑面積10453 m2其中：四星級酒店建筑面積容積率建筑密度%綠地率%客房總數160間停車場停車位35輛二、結構方案（一）建筑結構的安全等級及設計使用年限結構安全等級為二級，地基基礎設計等級為丙級。二層為宴會廳、包廂、棋牌室、西餐廳等。(二)、建筑功能分區： 主樓為使酒店造型更加挺拔主樓在面向內景觀部分直接落地，并在其南側設置裙房。——四星級酒店設計引進一流水準的酒店管理公司進行管理，以超值的服務回報社會和客戶。——含總統套房、高檔設備間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間、殘疾人房間等兩百余間高檔客房，具備客房服務、餐飲、會務、商業、娛樂、停車、旅游接待等四星級酒店的完備功能。第三章 建筑方案選擇一、項目總體規劃方案項目地處XXX文化旅游景區，規劃用地性質為旅游接待區，項目用地位于景區中心位置，與XXX文化廣場近在咫尺，具備發展住宿、商務、休閑、度假、娛樂、購物、餐飲、體育、展示等主要功能的良好條件。在XX景區興建四星級的高級別休閑度假酒店，在XX景區，乃至XX鎮都是第一家，能有效地提升XX景區以