湖南xxx旅游假日大酒店項目可行性分析報告(完整版)

　　

【正文】 12000平方米，設客房（標間）160間，日接待游客能力300人。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務質(zhì)量差。XX的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個飛速發(fā)展的黃金時期。⑵、劣勢分析 而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c，XX以至整個撈刀河至今尚沒有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無論是硬件設施還是軟件級旅游接待設施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級休閑度假酒店，提升XX現(xiàn)有的旅游、商務接待水平已經(jīng)是勢在必行。目前游客接待量穩(wěn)步上升，當日團隊最高871人，從一個星期三個團，已上升到一天三個團以上，現(xiàn)在XX小鎮(zhèn)景區(qū)已進入湖南旅行社的主力游線。自2008年以來，XX依托豐富的旅游資源，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無障礙旅游”網(wǎng)絡。基本完善的XX景區(qū)基礎設施XX精品旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃起點高，主干道和次道縱橫交錯，并大部已建成，景區(qū)的核心形象已顯露，周邊是以接待為主的旅游項目，如商業(yè)街、產(chǎn)業(yè)園、度假村等正在建設中?！偨y(tǒng)套房、高檔商務套間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間等百余間高檔客房，具備客房服務、餐飲、會務、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。項目的成功開發(fā)，尤其是四星級酒店的建設，將填補XXX國家AAA級旅游景區(qū)作為一個知名旅游目的地而沒有高檔次酒店的空白，有利于XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展模式從低質(zhì)量的“農(nóng)家樂型”向高質(zhì)量的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。公司注冊資本3000萬元，擁有良好的政府信譽、銀行信譽和綜合實力。可行性研究報告編制的依據(jù)⑴《長沙市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，“積極發(fā)展服務業(yè)，努力實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的新跨越。并且大大提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待能力。酒店日接待能力設計為300—400人次。基礎設施水、電、路等場地條件十分良好，結(jié)合本項目實施創(chuàng)造了較好條件。截至目前，XXX國家AAA級旅游景區(qū)已形成了別具特色、功能互補的國際國內(nèi)精品旅游線路。XX地區(qū)酒店市場分析調(diào)查顯示，在旅游黃金季節(jié)，紛至沓來的游客使XX各大小“農(nóng)家樂”生意紅火，然而在景區(qū)因為沒有“像樣”的酒店和賓館而顯得市場匱乏。本項目綜合分析⑴、優(yōu)勢分析受制于XX新農(nóng)村建設：XX目前正在全面的建設中，預計其建成初具規(guī)模需要35年的時間，在此期間，XX的市政基礎設施、居住氛圍還不成熟。本項目的建成將極大改善這一狀況，占據(jù)XX旅游接待的中高端市場，搶占市場空白，并且在XX鎮(zhèn)的政府接待、商務接待中發(fā)揮舉足輕重的作用。酒店客房（按標間計）：160間，含總統(tǒng)套房、高檔商務套間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間等高檔客房，還配備商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置，具備客房服務、餐飲、會務、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。——含商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置。 裙房功能劃分：裙房一至三層，內(nèi)設大堂及中庭空間?？拐鹪O防類別為丙級，抗震設防烈度為6度，設計地震分組為第二組。設計雨水重現(xiàn)期采用2年。第四章 環(huán)境影響評價一、 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀本項目場址用地原為農(nóng)用耕地，主要農(nóng)作物為水稻等，周邊無工礦企業(yè)，民居很少。各餐廳廚房均設機械排風，煙氣排入豎井，然后由物的出口排出。（2） 水系統(tǒng)中均采用了電子除垢儀，起到殺菌、滅藻、防銹、除垢及使水質(zhì)活化變清的作用。湖南省規(guī)定的中水水質(zhì)標準主要指標為：BOD＜10mg/L，COD＜50mg/L；SS＜10mg/L。即中水，中水可用于沖洗廁所，園林灌溉和道路保潔，但對廢水進行處理的設備和專用管道需另行投資。（二） 防火防爆本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關(guān)防火措施見“建筑防火設計”。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的0區(qū)、1區(qū)、2區(qū)內(nèi)的插座及照明器具等采用標準電壓不超過12V的安全超低電壓供電。（一） 生活給水采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進入設在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。本工程的飯店、商場、娛樂場所、會議室、宴會廳、餐廳等場所均設有空調(diào)，空調(diào)夏季室內(nèi)溫度根據(jù)不同場所而異，一般在24—28℃之間，冬季一般在16—20℃之間。人）。飯店客房設在5—8層，與嘈雜的大商場、餐廳及娛樂場所遠離。二、定性分析（1） 建設期風險分析近期，由于通貨膨脹，導致建筑材料價格上揚，特別是鋼材、水泥、木材等三大材料及人工費的價格漲幅較大，因此，項目在實施中要重視未來建材、建筑市場走向，將投資控制在合理范圍內(nèi)。項目在開發(fā)過程中，將引進先進的開發(fā)理念和開發(fā)模式，項目宏大的固定資產(chǎn)投資規(guī)模，可為當?shù)氐慕?jīng)濟建設產(chǎn)生巨大大拉動作用，也必將成為XX區(qū)的一個新的經(jīng)濟增長點；項目在開發(fā)過程中，預期能給政府帶來300萬元左右的財稅收入，進入經(jīng)營期后每年能為政府帶來500萬元左右的財稅收入；項目在開發(fā)建設以及建成后的經(jīng)營過程中，將會為XX鎮(zhèn)當?shù)靥峁┮欢ǖ木蜆I(yè)崗位，緩解當?shù)氐木蜆I(yè)壓力，有利于和諧社會的構(gòu)建。（六） 項目的成功開發(fā)，有利于民族文化的傳承與傳播。項目建成后，將成為XXX民族文化傳播基地之一，有利于民族文化的保護和傳承。項目的建設，將大大提高XX景區(qū)在高級商務接待能力方面的不足，高檔次的酒店設施，帶來的是高層次的商務科赫和高端客戶對XX區(qū)城市發(fā)展的信心，必將促進與增強XX鎮(zhèn)的整體招商引資能力與水平。本項目為高檔酒店，應堅持經(jīng)營特色，引進國外先進理念，避免新開業(yè)客源少，聲譽低等風險，盡快達到較滿意的住宿率，從敏感性分析也可看出提高租住率對增加營業(yè)收入的重要性。第五章 項目實施進度一、 建設工期本項目預計于2011年9月底完成“三通一平”等現(xiàn)場準備工作，建設條件較好，因此，可加快總體工程實施進度，但鑒于工程難度較大，裝修復雜，故預計總工期為2年完成，自2011年9月起至2012年10月全部竣工，投入營運。對無空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其它場所和房間設有采暖裝置，采暖溫度不低于16℃。其最小新風量為：飯店客房為120m3/（h蓄水池內(nèi)襯瓷磚。（四） 防雷措施按《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB5005797），本工程為二類民用防雷建筑物。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。（3） 化糞池及排污設備。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。（4） 產(chǎn)生振動、噪音的設備均采取必要的減振降噪措施。為了減少這些設備噪聲對環(huán)境的污染，設計中在設備選型上盡量選用低噪音型。二、項目建設與運營對環(huán)境的影響 大氣污染主要來自小部分居民生活用煤（附近居住小區(qū)），單位自備鍋爐房的燃煤排風的煙氣，隨著生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此種污染源已逐步淡化和消失。室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上布置消火栓，消火栓間距不大于120米，室外消防水量30升/秒。地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二a類，其余為一類。二層為宴會廳、包廂、棋牌室、西餐廳等。——四星級酒店設計引進一流水準的酒店管理公司進行管理，以超值的服務回報社會和客戶。第三章 建筑方案選擇一、項目總體規(guī)劃方案項目地處XXX文化旅游景區(qū)，規(guī)劃用地性質(zhì)為旅游接待區(qū)，項目用地位于景區(qū)中心位置，與XXX文化廣場近在咫尺，具備發(fā)展住宿、商務、休閑、度假、娛樂、購物、餐飲、體育、展示等主要功能的良好條件。 ⑷、面臨挑戰(zhàn) 本項目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業(yè)氛圍需要一段時間的培育。交通條件好：項目位處未來主干道青竹湖大道南側(cè)，地處XXX景區(qū)中心，道路開闊，交通順暢。針對日接待能力2000多人的景區(qū)來講，對XX景區(qū)以至XX鎮(zhèn)的現(xiàn)有接待設施和接待能力提出了嚴峻的考驗。XXX文化旅游已是XX鎮(zhèn)以及XX區(qū)旅游業(yè)毫無爭議的領跑者。本項目屬于酒店投資項目，受旅游市場和當?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展的影響很大，根據(jù)對XX鎮(zhèn)和XX汗回景區(qū)旅游市場和酒店市場的調(diào)研、分析和預測，項目有較好的市場前景，財務分析結(jié)果表明，項目及經(jīng)濟效益上可行?！男羌壜糜味燃倬频?，是XX鎮(zhèn)和XX旅游景區(qū)第一家四星級酒店，將成為XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)東北片區(qū)規(guī)模最大的四星級度假酒店，將有效彌補XX區(qū)XX鎮(zhèn)多年來在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升XXX知名旅游景區(qū)的品牌魅力和形象，滿足對高端客戶和金字塔尖消費者的需求。二、項目概況（一）項目擬建地點湖南XXX旅游假日大酒店建設項目選址于長沙市XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設示范點——XX，XX位于長沙北城區(qū)發(fā)展重點區(qū)域內(nèi)。推進文化與旅游的結(jié)合，全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和文化內(nèi)涵，抓好精品開發(fā)與促銷。酒店客房（按標間計）：160間，含總統(tǒng)套房、高檔商務套間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間等高檔客房，還配備商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置，具備客房服務、餐飲、會務、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。進入“十二五”后，XX區(qū)區(qū)委、政府和XX鎮(zhèn)黨委、政府確定開發(fā)XX城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，一方面滿足城市擴展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的需求，另一方面隨著XXX文化產(chǎn)業(yè)和旅游支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須強化服務配套設施，旅游住宿、餐飲、購物、文化休閑度假是旅游業(yè)不可或缺的重要服務項目。（2）會議：450平方米（3）文化娛樂：1600平方米（4）餐飲：2200平方米（5）商務（含商場）：300平方米（6）停車場1500平方米，35個車位。優(yōu)越的地理位置擬建的湖南XXX旅游假日大酒店選址于XX區(qū)XX鎮(zhèn)城鄉(xiāng)一體化建設示范點——XXX文化旅游景區(qū)，距城區(qū)中心15公里，毗鄰15平方公里的青竹湖工業(yè)園和金霞開發(fā)區(qū)，界于景區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之間，交通和地理位置處于樞紐地位。成功的組織、實施、開發(fā)好本項目，將能為XX區(qū)社會經(jīng)濟的繁榮，為XX新農(nóng)村建設和XXX文化旅游景區(qū)的總體建設，對XX區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進一步發(fā)展做出積極的貢獻。 近年，隨著XXX文化旅游品牌的構(gòu)建和景區(qū)知名度的不斷提升，XXX文化旅游景區(qū)的旅游事業(yè)獲得了長足的進步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高。由于住宿條件的不盡人意，近年來XX旅游出現(xiàn)了對游客吸引力下降的情況，景區(qū)的口碑和競爭力受到影響。結(jié)合XX區(qū)建設XX國家級新農(nóng)村建設示范區(qū)的目標，充分地利用了XX地區(qū)的樞紐位置，在XX景