房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程心情交流(文件)

　

【正文】 衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。這就是一種雙方博弈之后到達(dá)的平衡。政府要是把企業(yè)都給玩逝世了，他們就沒得玩了。后來窮得不行，被迫下海至今。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：忘八。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地激動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了連累。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以斷定出來事情的真?zhèn)巍０Α　　　　　　　〈驂嘿徶眯枨蟆　　　∵M(jìn)步首付比例，壓縮銀根，進(jìn)步銀行籌備金率，把持按揭貸款，都是這種斟酌。有一種很神奇的說明說，這種政策的利益是：老百姓買不起屋子了，開發(fā)商懦弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開發(fā)商就會(huì)主動(dòng)降價(jià)了。謝謝。戶型選擇完整是市場(chǎng)化的東西。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。不會(huì)有別的什么新名堂出來了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的地位，這是個(gè)技巧活，要丈量，定坐標(biāo)。正式放線的條件是領(lǐng)取了施工許可證。唉，又來一個(gè)“做通”工作。所以測(cè)繪院也得要像天子老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)所。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。但是，我必需要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)利）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。從來都是如此。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開發(fā)商供給的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)抵觸是怎么來的呢？最要害的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差別。嘿嘿。這個(gè)話題非常敏感。　　　　　　　　先從土地抵押說起。貸款額現(xiàn)在基礎(chǔ)上都是依據(jù)施工許可證載建筑范圍來斷定和發(fā)放的。　　　　　　　　依據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)格的銷售治理規(guī)矩，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。　　　　　　　　我不知道其他公司的融資及報(bào)建職員是怎么處置這種事情的。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深入的冤仇的。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。先以調(diào)換抵押物的理由非常公道的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連改換抵押物這樣的理由都不須要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人信服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。假如擔(dān)憂房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門辦抵押，也行。同樣是應(yīng)用懸空期來做事。　　1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　實(shí)在，在說了這很多之后，大家應(yīng)當(dāng)都清楚了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。也只有他們能搞定。我就講個(gè)電的事情。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。　　　　　　　　質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)略了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這個(gè)備案就沒什么好多說了。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案材料的情節(jié)。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就停止了。謝謝各位。　　　　　　這整個(gè)過程，也只不過是個(gè)大概，而已。　　　　　　我最近這兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。再好的朋友也會(huì)在這種氛圍中開始互相猜忌并導(dǎo)致終極散伙。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營(yíng)企業(yè)家低微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界限和地上建筑的邊界限，要用兩種色彩表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。在這個(gè)行業(yè)里面，遵守規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得主要。11 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11。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件輕易的事。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵守這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。最后一無所獲。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)盛的性命力，足以將不遵照這個(gè)秩序的任何人擋在門外。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有勝利個(gè)案的情形下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺少專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　　　　　憤青們會(huì)和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺少勝利個(gè)案？我在這里可以明白告知你們，我沒見過。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個(gè)活的人確定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛勞。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么天天一小段，也終于給我寫完了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。但是我國(guó)在這些問題上一直充滿著大批的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以謝絕收樓。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。這就完成了。　　　只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。這怎么得了啊？業(yè)主都要進(jìn)住了，電都供不上。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的重要原因。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。　　　　　　　　規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。總之，方法都是人想出來的。　　　　　　　　此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里闡明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。只要他們一收資料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)領(lǐng)土部門辦抵押。無論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查，都可以說明過往。在這些處所，先做通銀行工作，比擬合理的，能讓雙方的臉面都過得往的借口，是改換抵押物。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分別的。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么調(diào)換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售允許證就出不來了。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。土地必需在辦理了施工許可證之后才干抵押貸款。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。總之無論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋丈量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的猜測(cè)面積出報(bào)告。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的義務(wù)。這個(gè)價(jià)錢申報(bào)一下就完了。　　　　　　　　現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)錢公示。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高下，全體封頂才能放貸。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超越邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。　　在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)所，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或相似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。　　　　接下來，持續(xù)講流程吧。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)固的條件下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差異嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)固，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套屋子，利潤(rùn)有差別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很賢明神武的樣子。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)合。但是，這種政策不是開釋和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完整是寄盼望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)固發(fā)展，城市逐步擴(kuò)大，富饒群體人數(shù)總量不斷增加。各位不需要和我爭(zhēng)辯什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種新聞不正確，等等。目前我國(guó)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。如果這里有國(guó)土部門的朋友，看到了肯定大有感想。　　　　　　在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控　　恩,不妨說一下,我出生是房地產(chǎn)管理部門。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。這個(gè)體系在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了性命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。　　　　　　　　我知道我這么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。　　現(xiàn)在改造開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程便利嗎？我們能便利快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　　　　　　　到了今時(shí)本日，還有什么企業(yè)埋怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太龐雜嗎？聽不到了。隨意哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。要這樣的話，盡對(duì)沒1年的時(shí)光出不來。　　　　　　施工許可證所須資料基礎(chǔ)上是上面全體手續(xù)一個(gè)匯總。通過了就是下一步，施工許可證。暗地里啥招數(shù)都用得出來。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清楚，全部材料退件。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不知趣企業(yè)就想進(jìn)去，材