深圳市世璜投資有限公司項目可行性研究報告(文件)

　

【正文】 公司計劃 3 年內(nèi)在中國開發(fā) 40 家大型連鎖汽車超市。其中，廣州汽車博覽中心位于廣州商業(yè)繁華的天河北路，已成功運作 6年，2021 年實現(xiàn)銷售收入 58 億元。年配件采購量達 。廣州規(guī)劃新建設的三個集產(chǎn)、供、銷于一體的大型汽車工業(yè)城項目將會使目前的市場格 世璜投資機構(gòu) 14 局發(fā)生一定變化。 入城經(jīng)營戶可以掛靠國際汽車貿(mào)易城牌照，也可以由汽車城辦理獨立經(jīng)營牌照。從交付土地使用之日起算，四個月內(nèi)要建起品牌店。 五月底前簽 訂 合同的經(jīng)營 戶可免收鎮(zhèn)級管理費三年。 世璜投資機構(gòu) 15 通過對現(xiàn)場調(diào)研，我們認為此項目具有以下幾個特點：①面積大、項目起點高、規(guī)劃合理，不同的功能進行了分區(qū)；②政府部門是投資主體，將得到各級政府和相關部門的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓，有 40 年產(chǎn)權(quán)，且價格適中（ 525 元/M2），出租的租金也較低，吸 引了眾多的銷售商進駐；④只提供場地，降低了項目總投資額，分散了項目風險。 我們實地考察了龍崗汽車交易中心，根據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃，其各項指標和計劃如下表所示。 深圳汽車交易市場近 3年來發(fā)展迅速， 3年前，深圳只有汽車大世界、華鵬汽車交易中心、深圳港汽車城等五六個規(guī)模還不算大的汽車交易地，整個深圳車市也不過 50到 60萬平方米，汽車銷售服務的 3S、 4S店只有廣州本田的兩家。 五．汽車相關產(chǎn)業(yè)分析 1．相關產(chǎn)業(yè)簡要分析 汽車工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)。同時，汽車物流業(yè)貫穿于整個汽車產(chǎn)業(yè)，汽車文化產(chǎn)業(yè)也是一個新興的產(chǎn)業(yè)，針對汽車消費者的服務業(yè)如汽車俱樂部等也將得到大力發(fā)展。 (2021 年小車保有量按 50000 輛計算 ,銷售均價以 2021 年全國銷售均價 萬元 /輛計算，每年以 10%的比例 遞增 ). 世璜投資機構(gòu) 19 表 12 龍巖轎車銷售市場及相關產(chǎn)業(yè)規(guī)模預測 年份 小車銷售 售后服務 維修 二手車交易 汽配批發(fā)銷售 合計 計算公式 數(shù)量 *金額 1000元 /輛 *小車保有量 2021元 /輛 *小車保有量 當年小車銷售量 *二手車比例 3000元 /輛 *小車保有量 各產(chǎn)業(yè)規(guī) 模之和 04年 12 1 05年 06年 07年 2 08年 09年 根據(jù)上面的預測數(shù)據(jù)， 龍巖 2021 年小車銷售及相關行業(yè)產(chǎn)值達到近 億元， 2021 年將達到近 億元，到 2021 年將達到近 億元。 （ 3）交通狀況及未來趨勢 地塊目前交通狀況不好，只有龍騰路通過。 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車超市 汽車室外展示、 銷售 各品牌 銷售賣場 占地 3 萬 m2，建筑面積10000 m2 混凝土結(jié)構(gòu)、 市場 綜合區(qū) 汽車俱樂部、汽車購物廣場、餐廳、宿舍等 購物廣場 員工大樓 占地 萬平米，建筑面積 3 萬平米，餐飲、購物廣場、 汽車俱樂部、員工公寓、宿舍 混凝土結(jié)構(gòu) 摩托車 市場 摩托車室外展示、銷售 各品牌 銷售賣場 占地 1 萬 m2，建筑面積3000 平米 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車 文化區(qū) 休閑場所、 園林、兒童樂園、汽車文化展覽館 占地 萬 m2，建筑面積 3000 m2 相關建設標準 合計 占地面積 萬 m建筑面積 萬 m2 建筑面積其中： 鋼結(jié)構(gòu)面積為 萬 m2，混凝土結(jié)構(gòu)為 萬 m2 世璜投資機構(gòu) 22 上述功能分區(qū)是根據(jù)本項目的業(yè)務范圍的設想而進行的，如果業(yè)務范圍變化，則整個功能分區(qū)和建筑初步設想都將發(fā)生變化。 3．項目實施進度安排 本項目從目前 2021 年 1 月 1 號開始計算，預計到取 得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時間（即到 2021 年 6 月），土地平整 3 個月（即到 2021 年 9 月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃、招商場所建設等）估計需要 6 個月時間（即到 2021 年 12 月）。 結(jié)合“世璜投資機構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項目開發(fā)到多個項目的同時開發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴張，從單 一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個發(fā)展體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴張思想和有限相關的產(chǎn)業(yè)擴張思路。按照產(chǎn)品擴張的思路，則可以把汽車城項目通過不同區(qū)域的“復制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴張的思路，則可以通過汽車城項目而進入汽車產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關汽車服務業(yè)進行介入。 ① 、采取產(chǎn)品擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車商業(yè)投資有限公司，設立針對汽車銷售和相關產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進行跨區(qū)域的擴張，設立招商部門，積極進行商業(yè)資源的積累。 （ 1）優(yōu)勢 (Strengh) ? 目前龍巖市場還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場，如果本項目能夠先于潛在競爭者進入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進而形成進入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷者的地位； ? 項目所在位置由于靠近高速公路出口 ，便于將來汽車交易市場車輛的配送； ? 項目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對項目產(chǎn)生實質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補； ? 項目周邊土地儲備較為豐富，如果項目操作成功，將為項目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項目的后續(xù)發(fā)展能力。 ? 政府公務用車改革，公務員購車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展 。 世璜投資機構(gòu) 26 七．項目經(jīng)濟效益分析 經(jīng)濟分析部分基于的假設條件主要是由表 13 所 決定的，而收入等項目是基于預測的基礎上進行的，如果預測偏差較大，無疑結(jié)論將會發(fā)生很大的變化。月計算； 從 2021 年以后各年按 5%的比例增加，到 2021 年后保持不變。月計算，財務費用以沒歸還的貸款計算當年利息。 從項目的經(jīng)濟指標看，動態(tài)投資回收期超過 14 年，投資回收期過長，這主要是由建設期為 年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點所決定的。 即項目能帶動投資為 億元。 項目對財政稅收的貢獻的計算按照貢獻產(chǎn)值的 10%預測，包括營業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費，項目啟動年份 2021 年預測將貢獻財政稅收超過 1700萬元，到項目運作成熟時預計將達到 8000 萬元，這還不包括我方收回投資成本后的每年近 2021 萬元稅收貢獻。投資帶動效應的計算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴散效應的影響，如果考慮這兩個因素，其帶動效應至少要放大一倍。 世璜投資機構(gòu) 31 1．對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響 本項目我方投資即達到 億元，新車銷售商共 15 家 4S 店，每家初始投資保守估計按 1000 萬計，共 億元；另外，引進各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測線、相關服務提供商等上十類、上百家商家，保守估計，按 3 億元計算，即本項目直接帶動投資 =++3= 億元。現(xiàn)金流量計算的基準年為 2021 年。 世璜投資機構(gòu) 29 表 18 損益表 年份 銷售收入 各項稅費 期間費用 建安成本 稅前利潤 所得稅 稅后利潤 06 年 07年 08 年 09 年 10年 11年 12年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 19 年 20 年 以后各年 注： 建設期從 2021 年到 2021 年 5 月結(jié)束，在 這期間發(fā)生的費用作建設投資計算，所以 2021年期間費用是建設期后的 2021年下半年所發(fā)生的費用； 期間費用包括管理費用、財務費用、折舊與攤銷。月計算，倉儲按 6 元/m2 綜合上面的 SWOT 分析，得出本項目機會大于威脅，機會主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的；優(yōu)勢和劣勢并存，優(yōu)勢主要是項目本身產(chǎn)生的，而劣勢主要是公司跨省、跨行業(yè)運作帶來的。 （ 3）機會（ Opportunity） 世璜投資機構(gòu) 25 ? 國民經(jīng)濟和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強有力的購買力支撐； ? 近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對汽車產(chǎn)業(yè)美好的預期更堅定了投資者的信心； ? 國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項刺激消費的政策接連出臺，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)； ? 交通基礎設施不斷完善，城市公共交通設施日益健全推動了私家車的快速發(fā)展 。 ③ 采取項目擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車招商項目組，主要配備商業(yè)地產(chǎn)招商與策劃的人員，同時配備相應的產(chǎn)業(yè)研究人員，進行針對不同行業(yè)的商業(yè)項目探索。 （ 2）項目組織 安排 根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。這可以說是帶有世璜風格的文化和戰(zhàn)略思路的體現(xiàn)，可以在今后的發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揚，并揚長避短。 招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設 4S 店，即一期建設從 2021年 2 月開始；二期各功能項目建設在 2021 年 5 月啟動，建設周期 1 年， 2021 年 5月竣工，屆時所有功能項目全部啟動。本項目占地面積大、投資額大，在經(jīng)營模式的選擇上必須注意防范風險，同時需要整體規(guī)劃，分期開發(fā)。 世璜投資機構(gòu) 21 表 13 項目功能分區(qū) 功能區(qū) 主要 業(yè)務種類 主要建筑 面積估算 建筑類型 4S 專賣區(qū) 銷售各類 新轎車 4S 專賣店、品牌銷售商銷售大廳 按 15 家計算， 6000m2/家，占地 9 萬 m2；建筑面積按 5000m2/家，共 萬 m2。 （ 2）配套設施（水、電、氣、通訊）狀況調(diào)查 本地塊目前未平整，地貌以農(nóng)田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。 表 11 轎車銷售及相關產(chǎn)業(yè)規(guī)模和商業(yè)形態(tài) 產(chǎn)業(yè)名稱 產(chǎn)值計算 方法 產(chǎn)業(yè)規(guī)模（億元） 商業(yè)特點 商業(yè)形態(tài) 汽車銷售 數(shù)量 *平均單價 240 萬輛 *14 萬元 /輛=3360億元 品牌代理銷售 4S店、大賣場、汽車交易市場 售后服務 轎車保有量*平均保養(yǎng)金額 1100萬輛 *1000元 /年=110億元 品牌維護和 店鋪維護相結(jié)合 4S店和分 散的店鋪 維修 轎車保有量*平均維修金額 1100萬輛 *2021元 /年=220億元 品牌維修與 店鋪維修相結(jié)合 4S店和分散的店鋪 二手車交易 二手轎車交易量 *交易平均價格 44 萬輛 *7 萬元 /輛=308億元 舊車購買或 以舊換新 全國 145家二手車交易市場 汽車租賃 租賃車數(shù)量*每臺年租賃收入 12萬輛 *5萬元 /年 =60億元 個人渡假為主或 單位商務 汽車租賃公司 汽配批發(fā)銷售 轎車保有量*每臺需要配件金額 1100萬輛 *3000元 /年=330億元 店鋪組成的聚集地 和批發(fā)市場 批發(fā)市場、店鋪 汽車文化 一般作為配套設施 汽車城 配套項目 合計 5139 億元 以上僅分析了本項目可能涉及的產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，如果按照產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度系數(shù)計算，則整個產(chǎn)業(yè)光轎車及關聯(lián)產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模就可超過 5000 億元，按照間接關聯(lián)度計算則超過 10000 億元。 汽車工業(yè)以汽車制造業(yè)為核心，通過提高汽車產(chǎn)量，不僅直接促進汽車零部件、汽車修理業(yè)的發(fā)展，而且?guī)酉鹉z、塑料、玻璃、通訊等相關行業(yè)的發(fā)展，推動銷售、物流、金融、租賃等外圍行業(yè)的發(fā)展，從而達 到以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，若干相關產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。目前深圳市的汽車經(jīng)銷商數(shù)量已達 300 多家，占地總面積已經(jīng)達到 500多萬平方米，其中僅汽車專賣店的數(shù)量就近 100 家。月，租期為 8— 15 年，管理費為 1元 / m2 （ 3）深圳汽車銷售市場概況 深圳汽車銷售市場成長與深圳汽車銷售的發(fā)展密切相關，特別是近年來汽車銷售出現(xiàn)前所未有的火爆場面，各種品牌店、專業(yè)市場、銷售聚集區(qū)等都得到了快速成長，下表是深圳地區(qū)成規(guī)模汽車交易市場的概況。 汽車城設立特別貢獻獎，對在城內(nèi)有一定規(guī)模的著名品牌店，其銷售額較大的經(jīng)營戶給予物質(zhì)獎勵。簽合同時即付頭年租金，以后每年初交付當年租金。 五月底前簽訂入城經(jīng)營合同的，可以享受地價（ 35萬元 /畝）的 8折（ 即 28 萬元 /畝）優(yōu)惠（限 20畝以內(nèi)），土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限按國家政策執(zhí)行。 目前，東莞國際汽車城項目已經(jīng) 進入招商尾期，有 31 家品牌銷售商進駐，還有三個場所正在招，具體指標和招商方案如下表。 以上幾家專業(yè)市場具有項目投資商和汽車銷售商的雙重身份，與本項目中汽車市場的概念存在本質(zhì)區(qū)別。目前