深圳市錦龍名苑項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告(文件)

　

【正文】 必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 33 六．投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 （ 1）．估算依據(jù) 參照委托人提供的資料以及當(dāng)前深圳市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。 ②前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用于 2021 年投入 50%（ 2444 萬(wàn)元）， 2021 年投入 50%（ 2444 萬(wàn)元），具體見(jiàn)下頁(yè)表。 （ 1500+159+4888） %=164 萬(wàn)元（取整） ⑥銷售費(fèi)用：是指銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托銷售代理的各項(xiàng) 費(fèi)用，取銷售收入的 %計(jì)， 則： 9054%=226萬(wàn)元 隨銷售收入發(fā)生 ⑦財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息，本次擬申請(qǐng) 2021 萬(wàn)元貸款，貸款利率為 %。但不包括項(xiàng)目銷售時(shí)發(fā)生的流轉(zhuǎn)費(fèi)，以房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的%計(jì)，其資金安排同（ 4）； 4888%=122 萬(wàn)元（取整） 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 36 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資金額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 1500 2 前期工程費(fèi) 159 3 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4888 4 其他費(fèi)用 164 5 管理費(fèi)用 164 6 銷售費(fèi)用 226 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 147 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 164 9 稅費(fèi) 122 10 合 計(jì) 7534 以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為 7534 萬(wàn)元，其中計(jì)入開(kāi)發(fā)成本 7161 萬(wàn)元。 （ 2）借款償還計(jì)劃：本項(xiàng)目擬申請(qǐng) 2021 萬(wàn)元貸款。 據(jù)企業(yè)介紹，本項(xiàng)目 5 層建筑共 3800 平方米（其中住宅 2700 平方米，商業(yè) 1000 平方米、管理及文體活動(dòng)用房 100 平方米）， 9 層建筑共 31100 平方米（其中住宅 30000 平方米，商業(yè) 1100 平方米）， 3層建筑共 1600 平方米（為幼兒園）。 項(xiàng)目的回款計(jì)劃詳見(jiàn)評(píng)估附表 3。 4．銷售利潤(rùn)測(cè)算 （ 1）總銷售收入： 9054 萬(wàn)元 （ 2）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加 營(yíng)業(yè)稅 5% 90545%=453 萬(wàn)元 城市維護(hù)建設(shè)稅 % 9054%= 萬(wàn)元 土地增值費(fèi)： 免征 印花稅 % 9054%= 萬(wàn)元 合 計(jì)： 462 萬(wàn)元 （ 3）總投資： 7534 萬(wàn)元 （ 4）利潤(rùn)總額： 9054— 7534— 462=1058 萬(wàn)元 所得稅預(yù)測(cè)： 105815%=159 萬(wàn)元 稅后凈利潤(rùn)： 1058— 159=899 萬(wàn)元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 39 八．財(cái)務(wù)與敏感性分析 盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算（詳見(jiàn)評(píng)估附表 7），該項(xiàng)目的盈利能力指標(biāo)如下： 稅前成本利潤(rùn)率： 1058247。 2）由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。反之則將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。 ③項(xiàng)目盈虧平衡分析 該項(xiàng)目總投資 7534 萬(wàn)元（含應(yīng)付利息），借款 2021 萬(wàn)元。 3．社會(huì)效益 和影響分析： 本項(xiàng)目依托當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，以自身的自然景觀環(huán)境資源、中檔的價(jià)位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價(jià)比等來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注，充分結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)的鄰里文化、深圳的移民文化、龍崗當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，刺激買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)欲望，引導(dǎo)龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住革命。 故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售收入為： 總投資 /（ 1— %） =7534/ %=7939 萬(wàn)元 那么當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到 7939247。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 40 ② . 敏感性分析 我們對(duì)本項(xiàng)目建造成本和售價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)作定量分析，針對(duì) 2 種最不利的情況：總投資增加 5%、售價(jià)下降 5%，來(lái)分別分析該項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況。 4）開(kāi)發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。 7534100%=% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 =% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） =25 萬(wàn)元 投資回收期（動(dòng)態(tài)） = 年（自 2021 年初起計(jì)） 該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 2021 年償還貸款本金 2021 萬(wàn)元后盈余 38 萬(wàn)元， 2021 年底盈余資金為 4346 萬(wàn)元。 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700+2550 30000+6000 2100=9531 萬(wàn)元， 在考慮住宅、商業(yè)各有 5%的空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700 (15%)+2550 30000 (15%) +6000 2100 (15%)=9054 萬(wàn)元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 38 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 5 月開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)在 2021 年內(nèi)可售出住宅與商業(yè)的 45%， 2021 年內(nèi)可售出住宅及商業(yè)的 50%。 七 . 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 項(xiàng)目銷售收入估算 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)該類物業(yè)的供求狀況的市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合估價(jià)師對(duì)該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，擬定本項(xiàng)目多層住宅銷售均價(jià)為 2300 元 /平方米，小高層住宅銷售均價(jià)為2550 元 /平方米，商業(yè)銷售均價(jià)為 6000 元 /平方米。 截至目前為止，已投入自有資金約 1600 萬(wàn)元，尚需投資 5934 萬(wàn)元，尚需投資的來(lái)源為：自有資金 1847 萬(wàn)元、銀行貸款 2021 萬(wàn)元、預(yù)售回籠款 2087 萬(wàn)元。則財(cái)務(wù)費(fèi)用為： 2021 年利息： 1000 % 8/12=37 萬(wàn)元； 2021 年利息： 2021 % 12/12=110萬(wàn)元； 小計(jì)： 147 萬(wàn)元。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 34 建安成本及增加值如下表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程量 (m2) 單方造價(jià)（元 / m2） 單項(xiàng)造價(jià) (萬(wàn)元 ) Ⅰ 建安成本費(fèi) 36500 2562 多層建筑 5400 812 438 小高層建筑 31100 683 2124 Ⅱ 增加值 2326 1 樁基礎(chǔ) 36500 310 多層建筑 5400 55 30 小高層建筑 31100 90 280 2 基礎(chǔ)土方 36500 12 44 3 水電安裝 36500 741 多層建筑 5400 106 57 小高層建筑 31100 220 684 4 對(duì)講系統(tǒng) 36500 15 55 5 消防 36500 60 219 6 通訊 36500 10 7 室外配套 36500 110 402 8 煤氣管道 36500 10 9 公用天線 36500 4 15 10 電梯 31100 150 467 Ⅲ 合計(jì) 4888（取整） ④其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 35 圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三者之和的 %計(jì)， （ 1500+159+4888） %=164 萬(wàn)元（取整） ⑤管理費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi) 用及公司管理部門(mén)管理的各種費(fèi)用。 40 36500+5 25000=159 萬(wàn)元（取整） 該項(xiàng)費(fèi)用視為 2021 年初一次性投入。根據(jù)《 G093023 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》，該宗地地價(jià)款為 1500萬(wàn)元。本項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 5 月開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)在 2021 年內(nèi)可售出住宅與商業(yè)的 45%， 2021 年內(nèi)可售出住宅及商業(yè)的 50%。 2．方案評(píng)估意見(jiàn)： 評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目具備周邊自然景觀、低容積率及發(fā)展商實(shí)力雄厚 等開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該充分發(fā)揮走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)制勝，走產(chǎn)品差異化路線。 由于目前政府推出一些刺激樓市的措施，這將會(huì)改變?nèi)嗣竦淖》坑^念使人們對(duì)買(mǎi)房有一個(gè)空前堅(jiān)定 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 31 信念；該項(xiàng)目獨(dú)特的小區(qū)規(guī)劃、自然景觀、休閑空間、物業(yè)管理等指標(biāo)達(dá)標(biāo)以及目前深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。針對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)有資源及產(chǎn)品定位，對(duì)本項(xiàng)目較為認(rèn)可的未來(lái)主流客戶為在本區(qū)域長(zhǎng)期居住的客家人、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民為主，這部分人主要是想改善目前的居住條件，提高居住質(zhì)量，對(duì)該片區(qū)有感情，以二次置業(yè)者居多；本地生意人可用本項(xiàng)目作為投資置業(yè)，或度假使用，有一定的需求；而對(duì)于當(dāng)?shù)毓珓?wù)員及銀行證券、學(xué)校、醫(yī)院等單位的中等收入人士需求中高檔次的向往健康、幽靜、安全的郊區(qū)生活，一般多是屬于多次置業(yè)者；企 業(yè)中高層管理人員及專業(yè)技術(shù)人員則對(duì)小區(qū)要求比較高，想擁有高質(zhì)量的生活希望一次置業(yè)到位。因此本項(xiàng)目應(yīng)該注重住宅套型和套型結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)人性化原則，演繹家的概念，注重借景、塑景，南北通透，使每戶推窗見(jiàn)景。 3．項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目規(guī)模較小，位置較偏，周邊配套不全，周邊居住氛圍不濃，低端產(chǎn)品較多，客戶認(rèn)知度低， `然而本項(xiàng)目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開(kāi)闊，而且發(fā)展商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，把握市場(chǎng)能力較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目有著一定的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是利用和 發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避威脅，打造一個(gè)“ 高尚健康的休閑度假風(fēng)情生活社區(qū) ”是較為樂(lè)觀的。 針對(duì)以上劣勢(shì)，應(yīng)該充分轉(zhuǎn)換本項(xiàng)目的劣勢(shì)，營(yíng)造一個(gè)幽靜完全的居住氛圍，規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)充分體現(xiàn)低容 積率優(yōu)勢(shì)，加大綠化率及增加小區(qū)主題景觀，加強(qiáng)產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)及小區(qū)配套功能完善，同時(shí) 加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，與周邊區(qū)域形成檔次與形象區(qū)別，通過(guò)小區(qū)圍墻及綠化處理，與周邊區(qū)域隔離。項(xiàng)目地塊上有雜草和堆土，尚未推平，目前正在進(jìn)行“三通一平”，緊靠規(guī)劃中的市政路，交通網(wǎng)絡(luò)目前尚不完善，由植物園路與深惠大道、龍城大道等主要交通要道相連，目前尚無(wú)公交路線通過(guò)項(xiàng)目所在地，交通條件需要改善。 三 .項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 1．地塊解析： 本地塊位于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)東南郊區(qū)，鵬達(dá)商業(yè)街南端，東臨八仙 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 26 嶺公園，北接鵬達(dá)花園。目前市場(chǎng)上的銷售均價(jià)為 4500 元 /㎡。目前市場(chǎng)銷售均價(jià)為 3300元 /㎡。據(jù)了解目前第二期的發(fā)售量已經(jīng)完成 80%左 右，銷售均價(jià)為 3400 元 /㎡左右。在龍崗目前以開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)來(lái)看，除碧湖花園、新亞洲花園等少數(shù)樓盤(pán)的發(fā)展商綜合開(kāi)發(fā)水平較高，大多為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，沒(méi)有品牌效應(yīng)，進(jìn)而對(duì)外地置業(yè)者沒(méi)有引起足夠的興趣。 ② 龍崗中心城消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)的包括