20xx年電大物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2)期末重點(diǎn)資料考試小抄-全文預(yù)覽

　　

【正文】 fter 1949. The church we see today is a replica, the original burned down in 2021. There used to be an outdoor swimming pool, the first of its kind in Shanghai, beside the church but has been filledin and is now a small garden. Bridge of romance There is perhaps no other place that’s more representative of Shanghai than this bridge, which appears in quite a lot of movies about the city. Dozens of couples visit every day to pose for their prewedding photos on the bridge where Suzhou Creek begins and interconnects with Huangpu River. This is Waibaidu Bridge, or the Garden Bridge. The soontobewed couples pose in splendid attire on the bridge, leaning against the railing or sitting on the wooden floor. Some 。所謂聯(lián)號經(jīng)營，就是聯(lián)號公司授予成員酒店在某特定的地點(diǎn)、特定的期限內(nèi)按照規(guī)定的方式經(jīng)營業(yè)務(wù)的權(quán)利。實(shí)行這種管理模式是由酒店業(yè)主采用委托經(jīng)營管理的方式，將酒店經(jīng)營管理權(quán)有限度地委托給受托 方，由受托方進(jìn)行酒店的日常經(jīng)營管理工作。采取這種經(jīng)營管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂租賃合同，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限，租給經(jīng)營公司進(jìn)行管理。在承接機(jī)關(guān)公房物業(yè)管理中的自負(fù)盈虧虧損 4）機(jī)關(guān)辦公用房的物業(yè)管理既可交由原房管部門改制后的物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)，也可交由其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并按市場化方式運(yùn)作管理 5）機(jī)關(guān)原有住房經(jīng)出售后產(chǎn)權(quán)已歸個(gè)人所有，其物業(yè)管理應(yīng)逐步向住宅小區(qū)物業(yè)管理靠攏，對新建成的成片小區(qū)直接按物業(yè)管理 模式運(yùn)轉(zhuǎn) 10. 酒店物業(yè)經(jīng)營管理的模式有哪些 ： 1）業(yè)主自己經(jīng)營管理的模式。政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理社會化、專業(yè)化是必然趨勢 2）明晰產(chǎn)權(quán)，明確責(zé)權(quán)，健全制度是搞好機(jī)關(guān)物業(yè)管理的可靠保證。從國際情況來看，商品配送共同化是配送中心的發(fā)展方向。這類倉庫稱為“高層貨架倉庫”。自動分揀系統(tǒng)一般包括：輸入系統(tǒng)；分揀信號設(shè)定裝置；分揀傳輸裝置。只有全公司、全社會的相互配套，才能充分發(fā)揮配送中心信息管理的效率，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)配送作業(yè)的無紙化運(yùn)作 2）商品分揀自動化。在這種情 況下，只有全面采用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來管理物流信息才能保證高效率的商品配送。在工業(yè)物業(yè)銷售 初期，物業(yè)的價(jià)格并不高，隨著業(yè)主的進(jìn)駐和使用，工業(yè)物業(yè)管理開始全面覆蓋，物 業(yè)的面貌發(fā)生變化，或者是已經(jīng)使用物業(yè)的業(yè)主感到物業(yè)管理帶來的種種便利，會使更多的企業(yè)前來選擇，導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的市場售價(jià)的提高。工業(yè)物業(yè)空間位置上的不可移動性形成了環(huán)境條件直接影響工業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要物性。旺盛的需求遇到有限的供給，第一個(gè)結(jié)果便是帶來物業(yè)增值 2）環(huán)境投資的連帶效益。它顯示了一定量的工業(yè)物業(yè)商品所代表的社會實(shí)際購買力長期遞增的必然趨勢，是工業(yè)物業(yè)商品自身所具備的“自然屬性”。工業(yè)物業(yè)的工業(yè)廣告營銷方式主要有：外部代理，它是指工業(yè)物業(yè)的管理者或其代理人依靠具備良好的物業(yè)及工業(yè)知識外部代理即工業(yè)經(jīng)紀(jì)人來尋找潛在的租戶的營銷方式；標(biāo)志牌與宣傳冊，它是向潛在的租戶提供物業(yè)信息的常用廣告途徑；直接發(fā)送有關(guān)材料，物業(yè)管理者可以向帶有類似設(shè)施、空間和地理位置要求的相關(guān)公司發(fā)送有關(guān)的宣傳材料進(jìn)行營銷 2）選 擇獨(dú)立的工業(yè)代理商。 再次是區(qū)位分析：寫字樓所在的地理位置對其銷售也會產(chǎn)生影響作用，大多數(shù)的企業(yè)在選擇寫字樓物業(yè)時(shí)不僅要考慮物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，還注重物業(yè)所在的區(qū)位，如所處的市場環(huán)境、勞動力對其的影響，而小公司考慮較 多的是成本，環(huán)境對他們的影響是次要的。租戶比較關(guān)心物業(yè)所在地區(qū)的交通、停車、相近的業(yè)務(wù)與服務(wù)，以及地區(qū)的聲譽(yù)，環(huán)境的改善，革新與新建設(shè)的項(xiàng)目｛主要指污染的治理、綠化的新建項(xiàng)目等｝。要估算這一地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量、典型的新業(yè)務(wù)對寫字樓的需求以及想搬到新辦公住所租戶的數(shù)量、類型等，當(dāng)然也需考慮現(xiàn)有租戶增加的可能性。商務(wù)物業(yè)管理逐漸成為物業(yè)管理的主流，它對社會的安定、人民 生活水平的提高、城市的美化等起著不可估量的作用 5. 試述寫字樓物業(yè)市場分析的內(nèi)容 :首先是地區(qū)分析：鄰近地區(qū)及地區(qū)性分析對使 用資產(chǎn)尤為重要，地區(qū)分析主要是對這一地區(qū)寫字樓物業(yè)的供給與需求的分析。由于使用物業(yè)的價(jià)值是不能儲存的，如果當(dāng)天不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營，就失去了這一天的商業(yè)價(jià)值 3）商務(wù)物業(yè)管理是綜合性的管理。首先要有觀念的變革，觀念上要樹立服務(wù)的觀念、競爭的觀念、創(chuàng)新 的觀念、講求效益的觀念，隨之是在實(shí)踐上加快企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、契約化、 規(guī)模經(jīng)營的進(jìn)程，使小區(qū)管理常抓常新， 4. 試述商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn) ： 1）商務(wù)物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。第二，社會環(huán)境管理要求。即要把握建設(shè)和居室裝修的發(fā)展趨勢，在設(shè)計(jì)上注重空間的節(jié)省、好用，結(jié)構(gòu)布局的合理，設(shè)備安裝的方便歸位，引導(dǎo)居民在裝修時(shí)通盤考慮房間布局、采光、通風(fēng)及廚房 設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、生活設(shè)備安裝的合理性、安全性、舒適性 2）搞好小區(qū)設(shè)施配套。現(xiàn)代社會核心的價(jià)值觀念是平等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部和物業(yè)管理工作中體現(xiàn)這一理念。物業(yè)管理最初強(qiáng)調(diào)的是對建筑物及設(shè)施、設(shè)備的管理。居住物業(yè)管理，一方面，在“保本微利，公平合理”的原則下，按照“誰享用、誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，由享用人、受益人分擔(dān)住宅小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在服務(wù)好業(yè)主及物業(yè)使用人的基礎(chǔ)上考慮自己的利益 3）“專業(yè)管理”與“自我管理”相結(jié)合的理念。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)致力于為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出“做業(yè)主的好保姆” 、“做業(yè)主的好管家”、“同心園服務(wù)，業(yè)主是園心”等，這些意思都差不多，都是“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的理念的體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了向住｛用｝戶宣傳教育外，還應(yīng)與進(jìn)住住宅小區(qū)的住｛用｝戶簽署房屋及房屋設(shè)備使用公約，以限制和制止不規(guī)范的使用行為。 4）管理的社會化。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面向的是特定的物業(yè)區(qū)分所有權(quán)業(yè)主或特定的物業(yè)使用人，除了因物業(yè)引起的共同事務(wù)的管理服務(wù)外，還有大量的物業(yè)管理服務(wù)是針對特定的個(gè)體特殊需要的業(yè)務(wù)活動，它是物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)方面。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，競爭激烈，導(dǎo)致專業(yè)化的社會分工迅猛發(fā)展，物業(yè)分類管理成為必然要求。物業(yè)管理本身包含的業(yè)務(wù)范圍非常廣。按系統(tǒng)或場所把各系統(tǒng)分成若干小系統(tǒng)，針對每個(gè)小系統(tǒng)，單獨(dú)采用意圖和文字或版本來說明 30. 物業(yè)裝飾、裝修管理的要求有哪些 ：為 確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查： 1有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu) 2有無將沒有防水要求的房間或 者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間 3有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體 4有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果 5有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為 6有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為： 1）搭建建筑物、構(gòu)筑物 2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗 3）拆改供暖管道和設(shè)施 4）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施 5）超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的 6）改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。可以按系統(tǒng)、部門或場所將設(shè)備編號，再按編號逐臺在設(shè)備卡片，登記設(shè)備的原始檔案資料 2設(shè)備臺帳。餐飲服務(wù)，食堂管理，錄像館、網(wǎng)吧、理發(fā)、洗澡、 乒乓球室、健身房等營利性場所的管理和服務(wù) 7）校園內(nèi)的治安、消防管理。主要是公 寓的衛(wèi)生保潔、安全保衛(wèi)管理 2）學(xué)生生活服務(wù)。要保障電力、水、氣 24小時(shí)不間斷供應(yīng)，要求空調(diào)系統(tǒng)制冷效果好、能連續(xù)工作，消防系統(tǒng)隨時(shí)可以自動投入使用，安全監(jiān)控防盜系統(tǒng) 24小時(shí)可靠運(yùn)作，要有大廈內(nèi)部信息交流網(wǎng)絡(luò)和充足的信息出口，以滿足使用者與外界高速交換數(shù)據(jù)信息的要求 3）對功能比例與配套設(shè)施方面的要求。業(yè)主或業(yè)戶對物業(yè)管理方面的要求和對服務(wù)的需求較高，對物業(yè)管理費(fèi)的支付能力強(qiáng) 26. 服務(wù)性公寓服務(wù)要求 ： 1）區(qū)位方面的要求 。服務(wù)性公寓一般居住規(guī)模大，建筑標(biāo)準(zhǔn)高，多建于城市和鄉(xiāng)村的結(jié)合部，不但公寓群、別墅區(qū)周圍環(huán)境優(yōu)美，而且建筑所占區(qū) 域面積也較大，建筑密度小。其原因有以下幾個(gè)方面：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成的多重性。 酒店經(jīng)營管理的綜合性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是酒店向客人提供的產(chǎn)品是一種組合的產(chǎn)品。現(xiàn)代的寫字樓符合現(xiàn)代化的各種要求，它已經(jīng)具有新的特點(diǎn)。這里所謂的居住物業(yè)特指住宅小區(qū)物業(yè)，因而有它的個(gè)性；又由于特指小區(qū)，因而更注重物業(yè)的整體性。新技術(shù)、新材料、新方法等將會持續(xù)不斷地應(yīng)用到物業(yè)管理行業(yè)，并將從根本上改變目前的物業(yè)面貌和人們的工作、生活方式。從物業(yè)服務(wù)的角度有一個(gè)服務(wù)專門化和社會監(jiān)督的問題。 物業(yè)分類管理適應(yīng)了物業(yè)自身特點(diǎn)對管理工作的需要，同時(shí)又是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理科學(xué)進(jìn)步的必然。 C凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識不同將物業(yè)分為 （居住物業(yè) — 商用物業(yè) — 工業(yè)物業(yè)— 特殊用途物業(yè)） 8. 依據(jù)物業(yè)的收益性對物業(yè)進(jìn)行分類，物業(yè)可分為 （收益性物業(yè) — 有限收益物業(yè) — 有限公益物業(yè) — 非收益性物業(yè) ） 9. 依據(jù)物業(yè)權(quán)屬關(guān)系分類，可將物業(yè)分為 （私有產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 社團(tuán)產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 集體產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 區(qū)分所有權(quán)建筑物業(yè)） 10. 依據(jù)權(quán)屬的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類，可將物業(yè)分為 （ 國有產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 集體產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 股份制產(chǎn)權(quán)物業(yè) — 個(gè)人私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)） 11. 依據(jù)建筑物的高度及結(jié)構(gòu)分類分為 （多層建筑物業(yè)與高層建筑物業(yè) — 獨(dú)立式住宅｛別墅｝物業(yè) — 住宅小區(qū)物業(yè) — 辦公樓宇工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)） 12. 按照管理的性質(zhì)分類、物業(yè)可分為 （委托管理物業(yè) — 租賃經(jīng)營物業(yè) — 委托代理物業(yè)） 13. 居住物業(yè)是通常意義上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人們生活居住的 （建筑物） 14. （居住物業(yè)） 是物業(yè)的基本類型之一，也是目前物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋面最廣的業(yè)務(wù)類型 15. 居住物業(yè)按建設(shè)時(shí)間可分為 （新建居住物業(yè) — 原有居住物業(yè) — 舊城區(qū)的居住物業(yè)） 16. 居住物業(yè)按建設(shè)規(guī)模 可分為 （單元性居住物業(yè)、普通居住物業(yè)、花園居住物業(yè)、巨型居住物業(yè)） 17. 居住物業(yè)按建筑主體樓宇的構(gòu)成可分為居住物業(yè) （多層、中層、高層、超高層） 18. 居住物業(yè)按實(shí)際的居住條件，大體可分為三個(gè)層次，即 （普通住宅小區(qū) — 高層住宅小區(qū) — 高檔別墅小區(qū)） 19. 《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》｛征求意見搞｝將居住物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與要求列為 6各方面，即 （基本要求、房屋管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、公共秩序、保潔房屋、綠化養(yǎng)護(hù)管理） 20. （ 10至 16 層） 以上的住宅為二類高層住宅 21. 眾多的商務(wù)物業(yè)集中在城市繁華區(qū)域，形成了 （中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中 心區(qū)） ，國際上流行的稱呼為 CBD 22. 商務(wù)物業(yè)主要有 （寫字樓物業(yè) — 商業(yè)場所物業(yè) — 會所物業(yè) — 停車場物業(yè)及其他商務(wù)物業(yè)） 23. 寫字樓物業(yè)的管理目標(biāo)可以用 （安全 — 舒適 — 快捷） 來概括 24. 商業(yè)場所物業(yè)主要包括各種類型的特點(diǎn)有 （建筑物結(jié)構(gòu)新穎、別致 — 設(shè)施齊全 — 人員流動數(shù)量大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜） 25. 會所經(jīng)營的主要項(xiàng)目包括 （康體項(xiàng)目 — 休閑項(xiàng)目 — 娛樂項(xiàng)目） 26. 寫字樓物業(yè)管理較重要的內(nèi)容有 （設(shè)備管理 — 安全管理 — 清潔管理） 27. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的清潔管理中的“三查”制度是指 （員工自查，領(lǐng)班巡查，部門經(jīng)理抽查） 28. 關(guān)于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關(guān)系的計(jì)算公 式正確的有 （租用率 =租賃面積／使用面積 —— 租賃面積 =使用面積租用率 —— 使用面積 =租賃面積247。市場主導(dǎo)型工業(yè)企業(yè)的選擇 接近消費(fèi)品市場 37. 檢驗(yàn)物業(yè)可獲利能力的主要方法是采用 收支平衡點(diǎn)分析 即使得毛收入 等于 支出（包括抵押貸款和所有其他開支）時(shí)所需的租出比率，當(dāng)毛收入 超過 收支平衡點(diǎn)時(shí)，物業(yè) 就會有正的獲利 38. 工業(yè)物業(yè)的廣告營銷方式主要有： 外部代理 、 標(biāo)志牌與宣傳冊 和直接發(fā)送有關(guān)材料等 39. 高層貨架倉庫具有普通倉庫無可比擬的 優(yōu)越性 ； 1）節(jié)約空間，節(jié)省勞力； 2） 實(shí)行無人化操作 ； 3） 提高倉庫管理水平 ；4）管理的控制系統(tǒng) 40. 物流企業(yè)的配送中心不僅承擔(dān)物流作業(yè)，而且往往 也兼有 采購和批發(fā) 的職能，實(shí)際上是一種配送中心。高層住宅，即 10層及 10層以上的住宅。在宏觀上，伯明翰市政府為適應(yīng)當(dāng)時(shí)的工業(yè)發(fā)展的需要，從城市建設(shè)的角度出發(fā)，開創(chuàng)了由政府出面主持房地產(chǎn)即物業(yè)的成片 開發(fā)、租賃、管理 的先例 4. 英國政府對物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行 社會化管理 ，一般不干涉，而由住宅中介機(jī)構(gòu) 住宅管理協(xié)會 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào) 5. 1868年 英國皇家測量師協(xié)會 （半官、半民性質(zhì)）成立，它實(shí)際上是“準(zhǔn)”全國性物業(yè)管理協(xié)會，其所轄的 7個(gè)技術(shù)專業(yè)小組成員，除履行各自的與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)技術(shù)職能外，均要同時(shí)承擔(dān) 物業(yè)管理 職能 6. 物業(yè)管理起源于英國，但真正的現(xiàn)代的專業(yè) 性物業(yè)管理卻是與 19 世紀(jì)末至 20世紀(jì) 30年代在 美國 形成和出現(xiàn)的 7. 在美國，對物業(yè)服務(wù)公司來說，每一個(gè)物業(yè)均是其盈利中心。在這過程的始終，物業(yè)服務(wù)公司仍只是代表產(chǎn)權(quán)單位，對進(jìn)駐的商家定期收取物業(yè)管理費(fèi) 8