房地產業全程策劃解碼-全文預覽

　　

【正文】 格形成有何改I響等。房地產價格的實體因素可以通過確認來把握，而影響因素則要通過有經驗的評估人員加以分析，以便把握各因素對價格的影響程度。　　資料綜合分析的重點是：（1）檢查資料是否為估價所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產的種類、委托估價的目的與條件相符；（2）房屋產權的歸屬是決定評估房屋的價格的重要因素，一定要準確。1，資料綜合分析。環境條件包括：商業服務、市政設施、文化教育、交通通訊、衛生狀況、生態環境、娛樂設施、人文自然景觀等。拍照、錄像對那些即將拆遷、有可能發生糾紛房屋的評估很有必要。從實際出發測定房屋成新程度，對解決建造年代不明或年代久遠但仍有很大使用價值房屋的估價問題，具有重要意義。了解房屋裝修情況是一件細致繁鎖的工作。（2）確認房屋的結構、裝修、設備和面積。（1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。評估人員對土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。在現場查勘階段，評估委托人應負領勒之責，派員領勘。包括房地產使用年限、程序、方式，房地產出租性質、期限、價格，房地產維修保護及現存的借用、占用情況等。主要包括建造開發的年代，主要結構材料、內部設計布局、設備裝修、建筑造價等。產權資料是反映房地產所有權歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產權所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。資料收集除了來源于評估委托人提供的必要資料和實地查勘所得資料外，估價人員還可以從估價機構建立的資料存儲系統小提取有關資料，或到政府有關主管部門去查詢，或向其他當事者、咨詢公司變問。如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評估其價格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分攤折舊、負擔利息、運營管理費、稅收等方面的資料。　操作三、資料的收集與整理　　估價作業的時間性和實務性都很強，必須注意時效。根據估價對象的目的、時點、日期及初選的估價方法可判斷委托任務的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項評信任務。細，通常至少要指明月，甚至要到日。（3）確定估價時點在地上建筑物預定拆遷的情況下．往往采用這種方式。　　房地產的內容復雜，影響價格的因素眾多，一般在估價對象得到確認以后，還必須確定估價的范圍。估價者必須確認是對所有權估價還是對使用權或租賃權估價；是對所有政與使用權合一情況下的估價還是分離情況下的估價；是在租賃行為發生還是沒有發生情況下的估價；對使用權估價，使用權年報為多長，已使用了多少年，還余下多少年等。②　主要指估價對象的外在值稅。為了更好地完成委托的業務，必須對估價對宋的各種影響價格的具體因素進一步確認。　　制定房地產價格評估作業計劃是為了使估價工作有條不紊、按時、高效完成，計劃一經確定，一般要按計劃逐段進行估價工作。簽訂合同后，估價者應按合同的時效和質量要求，編制估價計劃，安排估價人員。估價合同簽訂前，雙方應說明收費標準和付款形式。但當估價難度較大而委托人提出的時間太短以致不能保證較公平合理地評估出價格時，估價者應向委托人說明原因，商定一個較合適的時間。（2）估價對象。由于估價目的的不同使價格類型也有所不同，如買賣交易價格、抵押價格、租賃價格、典當價格、課稅價格、征用價格等。這些問題主要包括；估價目的、估價對象、估價的作業日期等。（5）委托評估的要求。這套工作程序是進行房地產估價所必須經過的工作階段，反映了各階段之間的內在聯系，是人們對估價對象形成立師認識的思維歷程，是經過千百萬次工作實踐總結出來的客觀規律。間？”“地點？”“怎么樣？”等問題。大小、經營期間現金流量分析。過度，明智的辦法是在準備隨風險的限度內盡量賺錢，應保留部分現金和兌房地產產品開發風險的選擇與房地產開發資金的型的選擇、開發風險的選擇以及開發方案的制訂與效益分析作出決策。他需要向客戶說明本公司與現有競爭者和潛在競爭者有什么區別。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態及興趣等方面差異極大，營銷者區分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發產品和服務是非常有用處的。現實化的可行性研究前握　　事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。而且，工程概算也不一定就等于發展商對項目工程建設的實際投資。第6操作環節：如何協調可行性研究投資預算附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現金流量表、敏感性分析計算表等。項目的財務評價：要求寫出主要財務評價指標的計算結果，如凈現值、現值指數、內含報酬率和動態回收期等。市政條件包括水、電、煤、衛、通訊、供暖（部分地區）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。概況：（1）進行可行性研究的背景；（2）所研究項目的名稱、性質、地址、周邊的市政配套和基礎設施現狀，交通及周圍環境等；（3專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。i、研究人員對項目的建議；e、投資估算及資金籌措；a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。反應敏感程度的指標是敏感系數：敏感系數=目標值的變化百分比／參數值變動的百分比例如：以售價為參數值，以項目的凈現金流量現值作為目標值，已知售價增加10％，凈現金流量現值增加20％，則售價的敏感系數=20％/10%=2。一般來講，在項目產出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經營安全性越好。步驟F：盈虧平衡分析　　盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優劣及盈利能力的一種方法。設計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區配套、小區綠化結束所包括的費用。成本構成包括以下四個部分：A步驟D:b投資房地產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業市場分析。國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。社會學，環境等專家制作人員經濟分析專家市場調查和分析人員造價工程師時間注冊房地產估價師內容房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。考察你的融資能力　　每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。也許你的企業從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那么對那些適合于長線開發的項目和適于長錢投資的地區，你就要三思而后行了。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。　　從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。這使古北新區享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響 　　房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的‘噴頭產業”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。當前市場逐漸走向規范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外在動力。有的發展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態度，除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業務。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。在與這些項目的發展商交流時，他們對所遇到的困難通常都感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。%~%6允許誤差投資機會研究階段內目c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么打算第二操作環節要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。項目投資制勝第一法寶　　一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。88層的金茂大廈和高達第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）。中國房地產發展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成第一是要確定項目在技術上能否實施；－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。b、如果可行，可行到什么程度項目精度標準項 費用30%~20%初步可行性研究階段8~16 在可行性研究時，我們遇到太多的不確定因素。***先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的所以，為避免這種情況的發展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現在的發展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。3．相應對策a加快專業化及市場培育工作，推進行業規模化與專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。這是控制可行性誤差的基本保障。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港，測量師在分析時，可以從香港土地注冊處—一相當于內地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業的有關資料）。第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這里的小區住宅市場基本上沒有出現供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。****投資商自身條件考察考察你的經驗　　隔行如隔山，隔山買牛難。考察你的投資方式　　由于企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。設計成功的可行性研究流程步驟A費用區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三對擬投資項目所在地區的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬需求預測　　需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業的需求。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。一般來講B步驟E：財務評價項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮7貼現因素的動態指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動態回收期、內含報酬事等指標。以下簡單介紹三種常用的靜態評價指標。P0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點。敏感性分析不僅可以使開發商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。步驟H：風險分析封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容：d、建設方式和建設進度；h、可行性研究的結論；一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。內容多，較復雜。規劃設計方案：要求寫出項目所具備的規劃設計方案及建設過程中市政條件是否具備。例如：自有資金、貸款和預售收入這三種主要資金來源的安排等。有關建議：是專業機構的專業人員在進行可行性研究中發現的一些有利于項目獲得更佳的經濟效益、社會效益、環境效益等方面的建議，供委托方參考。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。房地產項目的投資概算應包括以下內容：營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支項目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項目公司日常運作的開支項目及企業的公關開支