財富廣場商業規劃報告書-財務綜合-全文預覽

　　

【正文】 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 物業產權： 物業分零銷售，經營權返租， 10年后開發商回收產權。 C 項目整體運營的要求。 B 鞋城選址的要求。 （四）鞋城 經營方式：引進 1家知名品牌連鎖店 區域位置及面積規劃 （ 1）設置在項目的 3層西南角，面積約 20xx m178。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 物業產權：物業分零銷售，經營權返租， 10年后開發商回收產權。 C 項目整體運營的要求。 B 珠寶城選址的要求。 （三）珠寶城 經營方式：引進 1家知名品牌連鎖店 區域位置及面積規劃 （ 1）設置在項目的 1層西南角，面積約 1000 m178。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 收益方式 A 實 現房地產收益。由于運動用品的時尚屬性、專業性因素，人氣較旺，特別是學生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設置在本項目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。作為專業店經營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經營者自身品牌因素。 （ 2） 依據 A 項目業態定位要求。 B 租賃，收取固定租金并實現物業升值，進行資本運作。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。同時，如此規模，在 市具有絕對的競爭優勢。作為專業店經營， 3C店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業面積等因素。 （ 2）依據 A 項目業態定位要求。 C 進行資本運作。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。是本項目主要購物功能之一。本項目的戰略定位要求通過項目的地產營銷收回項目的投資并實現基本的地產銷售利潤。這種轉變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業地產開發商、物業產權所有者的合作談判中占據主導地位，將商業地產開發商、商業物業產權所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務、更多的市場風險由商業地產開發商、物業產權所有者 來承擔，使招商難度越來越大。至 1萬 m178。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經營成功取決于各主力店、次主力店的經營成功。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 二、生活超市 （一）經營方式 引進 1家國內、國外知名的大賣場品牌，如大潤發、樂購、家世界、北京華聯、物美等。 （ 4）是本項目主要的購物功能的需要。 定位依據 （ 1）充分利用本項目規模大、功能全的優勢，科學處理與項目中各品牌專賣店、個體專業店的錯位經營，全面提升主題百貨與市內現有同業態商場的綜合競爭力。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 （三）物業產權：物業分零銷售產權，采用 10 年返租， 物業整體租賃給國內外知名品牌百貨經營。之間。 （ 3）百貨店作為一個商業業態，標準規模面積應在 2萬 m178。左右。各類業態店鋪在圍繞室 內步行街排布的同時，充分考慮到項目每個區域的商業價值和各業態之間的相互關連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業要求及經營、管理的特點等因素。 shopping mall 的運營具有統一管理、分散經營的管理特點。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大限度地發揮地源優勢，擴大投資回報的需要。 （二）商圈定位 核心商圈：本城區 5公里范圍內。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 八、商圈定位 （一）背景分析 本項目以設施配套、功能齊全的 shopping mall 業態填補了本市大型商業業態的空白，直面市場內的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發展的空間。同時，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務、公寓等功能為一體的綜合型商業業態，強大的功能組合所提供的服務能力也具備服務所有消費者的能力。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。在項目功能組合規劃中，占本項目整體面積的 %。在項目功能組合規劃中，占本項目整體面積的 %。 （二）功能定位 購物、餐飲、休閑、娛樂、商務。 個性化：體現出消費者在追趕潮流的同時更加強調 “ 與眾不同 ” ，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務要充分體現 “ 一對一 ” 的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （三）定位依據 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業店、品牌專賣店以及各業態區品牌專柜共同構成項目的品牌經營特色。 五、項目經營定位 （一）背景分析 經營是購物中心的核心功能，滿足消費市場需求是購物中心的運營目標。 1F：生活品位 1F：流行精品 2F：女人時尚 3F：休閑空間 4F：快樂時空 （三）定位依據 緊扣項目業態定位 shopping mall。 （二）主題定位 項目整體主題定位：休閑 shopping mall 各樓層主題定位 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 定位依據 本項目規模大、功能全，是 市第一家真正能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務多種需求的新型商業業態 —— shopping mall。“ 廣場”既是商業購物中心，也應當是文化建設中心。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 本項目占地面積、商業經營面積體量巨大，分別為 60， 100， 000平方米，項目規模符合 shopping mall 的經營需求。對商品的消費需求急劇增長，服務標準不斷提高，市內現有的傳統商業設施已經無法滿足這種需求。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 房地產公司在此知名度很高的 “ 風箏之都 ” 開發建設 “ 廣場 ” 這一商業地產品牌，具有較好的項目形象推廣條件和良好的品牌價值延伸發展空間，也必將為 公司的發展創造更多的發展機會。 （二）戰略定位 立足 ，打造商業地產品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島。 定位包括項目戰略定位、業態定位、主題定位、形象定位、經營定位、功能定位、目標客層定位以及幅射目標區域定位。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 T租金的壓力會對后期經營績效產生較大的依賴性。 Threat(威脅分析 ) T 市商業項目的開發及商業競爭日趨激烈，對投資者市場、經營性資源構成競爭。 O城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 W在經營中只能通過市場細分進行差異化定位，特色經營模式必須具有長遠戰略眼光和相關策略，并決心創建當地商業新典范。 S先規劃、后經營，使物業環境和商業空間設計有利于商業經營。 S投資商具有多年的資本投資、資本運作經驗，戰略意識超前。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風街和北海路景觀大道建設，給本項目帶來旺盛的人氣。距坊子區 10公里，寒亭區 8公里，均有公交車通達本項目。星國際；西臨人民保險大樓；東北與 市政府緊密相連；本項目地塊位于 市的政治、文化中心，為目前 市奎文區位置最好，環境最好，市政配套設施最完善的地塊之一。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。引導、支持房地產業重點進入舊城改造市場。深化城建機制改革。 消費市場穩中趨旺， 20xx年全市實現社會消費品零售總額 ，增長 %，居民消費價格上漲 %。 基礎設施建設投資力度加大。 20xx年全年城市居民消費價格總水平比上年增長 %。全年糧食總產量 293萬噸，比上年增長 %，肉類、水產品產量分別增長 %和 5%。 一、 市宏觀經濟概況 國民經濟保持較快增長。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 第二部分 項目可行性研究 購物中心開發的先決條件是要具備一定的經濟基礎、物質條件和運營管理能力。我公司 廣場項目小組自本月 20日入駐，以 公司提供的調查數據為依據，從宏觀角度對 市的經濟、政治、文化、歷史等方面進行了初步了解，后經工作小組人員親自進行全面、深入的商業市場調查，比較充分地了解 市商業地產開發和商業發展現狀。 房地產開發有限公司在取得該地塊的開發與使用權后，對市場進行充分預測，確定該地塊建設商業地產的戰略定位。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。該項目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險大樓；東北與 市政府大樓隔街相望，處于 市新、舊城交界地帶。 公司遵循社會化大分工原則，在項目運作之初，聘請 房地產顧問機構進行了詳盡的市場調查，得出了較為準確的市場調查數據。我公司將用專業、細致、負責的態度對該項目運作進行科學論證、準確定位，充分把握該項目的發展趨勢、發展規律，以保證項目順利建設！ 本報告書，著重對項目進行 SWOT分析，對項目定位、業態組合和分布、項目主題進行規劃，并提出我們的觀點和建議。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 前期 房地產顧問公司已做了大量而細致的市調工作，并對獲取的各種基礎資料作了專業的技術分 析，我們在此基礎上，結合購物中心運營的基本規律，從正反方面、長期與短期影響方面分析 市宏觀經濟概況、城市發展規劃和本項目區位的交通、人口狀況等因素，作出本項目 SWOT分析。一、二、三產業分別增長 %、 %和 12%。 城市居民生活水平穩步提升。消費預期回升 ,全年城市居民人均消費性支出比上年增長 %。總投資 1000萬元以上的項目 1912個，其中過億元的 191個， 電廠二期工程等一批重點項目取得重大進展。市區開展以 “ 三河 ” 整治綠化為重點的綠化工程建設，新增綠化面積 400公頃。加強土地儲備，提高土地收入、產出效益，確保政府土地收益突破 20億元。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。東臨北海路，正對人民廣場；南靠漲湎河；北接勝利東街，面對怡和市內公交直接通過本區位的有 1 32路三條公交車路線，本區位距公交車一站范圍內有 1 1 2 22 3 3 5 5 56路十一條公交路線經過，可通達市內每個區域。 本區域內集中了 市大部分高收入的居民，消費能力很大，同時，本區域還有一所小學、兩所中學、一所大學，在校學生、教職員工 3萬多人。 四、項目 SWOT分析 Strengths(優勢分析 ) 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 S投資商經濟實力雄厚，擁有良好的社會資源。 S項目擁有政府支持，外圍環境良好。 W項目規模大，操作難度系數較高。 Opportunity(機會分析 ) O 城市發展速度飛 快，居民消費水平提高迅速。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 O城市的改造建設進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經營，未來將會形成城市的新商圈。 T投資者因高額投資而對預期收益期望值相應偏高。項目定 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 位準確與否，直接決定了項目未來的運營結果，定位準確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現開發商的發展戰略，提升開發商的品牌價值，實現開發商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業戶、經營者、管理者創造一個經營良好的市場環境和發展空間。具有先進、科學的經營理念和經營方式的新型商業業態，具有極大的競爭優勢和發展空間。 市作為膠東半島中部城 市，在全國