天津某大廈可行性研究報告-全文預覽

　　

【正文】 18337總人口13億1300045476371人均GDP14024260453984228782進出口總額14000億5024億4110億1925億外商直接投資620億263億115億159億表四：主要區域拉動力比較： 項目長三角珠三角京津冀總量 浦東 總量 深圳 總量 濱海新區GDP 33859 2100 18116 4926．9 18337 1610總人口 13000 185萬 4547 800萬 6371 140萬人均GDP 26045 113500 39842 60500 28728 116200進出口總額 5024 1900 4110 1828．6 1925 500外商直接投資 263 31．11 115 29．69159 25．31備注：表中GDP、人均GDP單位為億元人民幣； 進出口、外商投資為億美圓。長三角城市群的空間地域范圍涉及兩省一市，包括1個直轄市：上海；3個副省級市：南京、杭州、寧波；11個地級市：江蘇省的蘇州、無錫、常州、鎮江、南通、揚州、泰州和浙江省的湖州、嘉興、紹興、舟山，共15個城市。作為改革排頭兵的深圳、浦東和天津濱海新區，、2000億元、1600億元的成績。擬建成集SOHO、公寓、裙樓商業于一體的建筑群。今年以來，各省市紛紛到該地區實地考察，商談投資，達成了一批合作項目協議。濱海浙江大廈可行性研究報告天津濱海浙商投資控股有限公司（籌備組）2007年1月59 / 62目 錄第一部分：項目概況 1第二部分：項目開發可行性研究分析 4一、項目開發背景 4二、項目立地環境分析： 20三、項目市場分析： 32四、項目開發方案： 46五、項目財務測算： 56六、風險分析： 58第一部分：項目概況濱海浙江大廈是在天津濱海新區納入國家總體發展規劃的宏觀背景下確立的。“響螺灣商務區”將提供優惠條件，為兄弟省市來津設立窗口、參加濱海新區建設，實現互利共贏。濱海浙江大廈效果圖項目名稱： 濱海浙江大廈項目開發單位：天津濱海浙商投資控股有限公司項目建設內容：。國家統計局公布的最新數據顯示2005年，我國國內生產總值達到182321億元。%；人口為2625萬人，%。%；人口2762萬，%。 （2）開放度 在進出口總額方面，長三角最高，％，珠三角為4110億美元，％，而京津冀僅為1925億美元，％。 （2）珠三角的突出優勢是其開放度相當高，特別是其外向型特征明顯。 但是，無法忽視的是，長三角和珠三角除了經濟基礎雄厚外，關鍵點是以浦東和深圳為代表的經濟特區拉動作用明顯，特別是深圳，GDP占珠三角的總量27%，浦東僅僅185萬人口，%。 濱海新區投資比較分析：2．1天津濱海新區的基本情況： 天津濱海新區開發建設濱海新區，是1994年天津市委、市政府積極落實黨中央、國務院改革開放的戰略部署，從服務環渤海及我國北方經濟發展的戰略高度，結合天津實際做出的一項跨世紀發展的戰略決策。 經過十多年的開發建設，濱海新區取得顯著成績。2．天津濱海新區的功能定位：在2006年5月26日，國務院下發的“國務院推進濱海新區開發開放有關問題的意見”中，將天津濱海新區進行如下功能定位：依托京津冀、服務環渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設成為中國北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區。推進天津濱海新區開發開放，有利于提升京津冀及環渤海地區的國際競爭力，有利于實施全國區域協調發展總體戰略，有利于探索新時期區域發展的新模式。國務院明確了天津濱海新區成為“國家綜合配套改革試驗區”，使天津濱海新區成為繼深圳和浦東后中國第三個“國家綜合配套改革試驗區”，并給予了一系列的政策支持。　　——支持天津濱海新區進行土地管理改革。為適應天津建設北方國際航運中心和國際物流中心的需要，按照統籌規劃、合理布局、創新體制、分步實施的原則，借鑒國際通行做法，在天津港東疆港區設立保稅港區，重點發展國際中轉、國際配送、國際采購、國際轉口貿易和出口加工等業務，積極探索海關特殊監管區域管理制度的創新，以點帶面，推進區域整合。 濱海新區與浦東經濟特區的比較：1今年1—5月兩地經濟指標比較：濱海新區與浦東新區主要經濟指標對比指 標 名 稱計量濱海新區浦東新區單位絕對值177。 第二產業億元 第三產業億元億元億美元個212647按照現行價格統計的工業總產值15月累計數和固定資產投資總額上濱海新區已經超過浦東新區，但在投資結構發展方面，濱海新區第二產業投資占總投資的68%，而第三產業占30%。　　——區位優勢不可替代濱海新區的開發和開放，將有效地帶動整個天津經濟的發展，使之成為環渤海地區的一顆明星，并在經濟區域中發揮獨特的重要作用。 自然資源對經濟發展的效率、經濟結構等都具有重要的影響作用。其中豐富的待開發的土地資源更是為新區建設、經濟發展提供了巨大的空間。天津港是中國北方最大的國際貿易港口，貨物吞吐量位居世界十強。2005年，其中55%來自北京、河北和西北地區。就整個產業結構現狀而言，濱海新區產業結構為二、三、一型，19942004年第二產業增速在絕大多數年份中均高于第一和第三產業，2004年，%，凸現新區在第二產業的發展優勢。目前，已經成為我國重要的大型石化基地、冶金基地，IT制造業居全國前列，石油套管產量躋身世界四強。同時，上海浦東新區已經開始突出綜合配套改革，在確立改革方案和工作機制方面已經先行一步。因此，濱海新區的改革還處在消除基本制度障礙的基礎性改革階段。——經濟發展模式比較：活力強、發展空間大與上海浦東、深圳開發開放之初相比，濱海新區的開發發展，是在科學發展觀及“五個統籌”重要思想指導下，以市場推動為主，相關優惠政策支持為輔的開發發展，而不是主要依靠政府直接給予較多資金投入。近十年來，濱海新區的經濟展現出了勃勃生機，%。隨著環渤海經濟圈的迅速崛起，引發了新一輪外商投資濱海新區的熱潮，使濱海新區的發展更為迅猛，經濟活力已經超越浦東及深圳。二、項目立地環境分析：本章旨在通過對濱海新區總體規劃、產業發展趨勢、交通以及項目基地的定位和政策分析，提出在濱海新區核心區域——響螺灣區域建設寫字樓和酒店公寓的可行性進行論證。到2020年，新區生產總值達到10000億元，%，工業總產值達到24000億元以上，口岸進出口總值達到5000億美元以上。 響螺灣商務區：塘沽響螺灣商務區是濱海新區中心商務商業區的標志性區域，位于塘沽區海河南岸，與海河外灘公園隔河相望，規劃人口為1萬人。預計整個工程將于今年11月中旬竣工。3）、企業在工商、稅務、規劃、建設、人防、市政、市容、園林等審批事項環節中享有特別優惠。“五橫”：國道112高速； 連接天津到北京的京津高速（第二高速） 北京——天津——塘沽的“京津塘高速” 連接天津到山西的津晉高速 連接天津到大港的穿港高速。該區重點發展商務、金融、辦公和商業服務業，將建成濱海新區的國際化綜合商務區。規劃中的9條過河通道包括8座開啟式橋梁及一條跨海河隧道，將全面連通規劃中位于海河北岸的于家堡中心商務區、海河南岸的響螺灣地區、位于大沽地區的新城鎮衛星城。由于裙樓底商為大廈配套項目，在本章中將著重分析天津和濱海新區的寫字樓和酒店公寓的市場需求情況。而同期的天津寫字樓實際成交面積總為22萬平方米，同比2004年上漲15%。在出租型寫字樓中，由于各種寫字樓存在著硬件投入和地段商務氛圍的差異，差價較大。 天津市區寫字樓租戶分析：主要的租賃商的企業所屬的行業是：金融業，保險業，制造業和貿易物流業。小到中型的寫字樓目前很流行。保險和貿易公司是租用大面積寫字樓的主要客戶。房地產行業和專業的咨詢機構對寫字樓的需求也在增加。與市區一般寫字樓水平相差不大。5．外商直接投資：隨著長三角經濟圈的崛起和浦東新區開發開放步伐的加快，上海吸引了大量的外資進入。5．上海和浦東寫字樓市場分析：5．3．上海甲級寫字樓供應量、吸納量和空置率1999年以來，上海一直保持著吸納量高于投放量的趨勢，截止到2006年一季度，甲級寫字樓的空置率僅為2%。空置率為6%。預計本項目的建設期為2年，按照浦東的趨勢，到第三年正式第一個價值高峰期，投資寫字樓的客戶將獲得較高回報。5．天津濱海新區近期住宅市場分析：由于項目組合中，計劃建設一部分銷售型酒店公寓，因此對濱海新區特別是塘沽區住宅市場進行分析。市內六區成交價已超過6000元/M2，保持一個穩步上漲的趨勢，月均上漲速度約2%。5．5．塘沽區成交量分析：從銷售量來看，開發區所占比例最大約為45%，%，%。5．5．塘沽區新近開盤項目：項目名稱所屬板塊剩余戶型目前均價銷售情況備注貽景花園海洋高新1105200余房10套尾盤貽正嘉合1305300余房：多層13套尾盤水域未來城1501805500臨水6200售出3套裕川在售產品以大戶型為主，該類戶型的消化在上半年已釋放多數，加之稅費政策的調整，大戶型成為銷售難點。小結：濱海新區住宅市場前景樂觀，但要詳細分析消費者心理，以小戶型公寓房為主力房型的樓盤，將成為今后一段時期的主力軍。公寓標準層平面寫字樓標準層平面 項目開發成本：濱海浙江大廈工程預算表（續一）一類費明細（以初裝修計算）序號工程和費用名稱單位面積造價指標備注㎡萬元一地下　　　　　1土建工程㎡2780077842800　3基坑支護m27800528190　　工程樁㎡129500103680　4給排水系統㎡278