天津某大廈可行性研究報(bào)告-資料下載頁

　　

【正文】 統(tǒng)㎡3750070　10小計(jì)㎡375002240　五室外工程　　　　　1土建工程㎡7000140200　2圍墻m85051600　3管網(wǎng)工程㎡7000245350　4綠化工程㎡300030100　5小計(jì)㎡1017046645　　一類費(fèi)用合計(jì)㎡1295002626　濱海浙江大廈工程估算表（續(xù)二）二類費(fèi)明細(xì)配套成本序號(hào)費(fèi)用名稱單位取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合價(jià)備注（萬元）1市政基礎(chǔ)設(shè)施配套㎡1017002002034 　2非營業(yè)性公建配套㎡10170000 　3供熱建設(shè)費(fèi)㎡1017001651678 　4自來水配套㎡10170025254 　5排水配套㎡10170025254 　6電力配套費(fèi)（含一戶一表）KVA10170019702003 　7有線電視㎡101700661 　8通訊㎡101700220 　　合計(jì)　　　 　前期費(fèi)用明細(xì)序號(hào)費(fèi)用名稱單位取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合價(jià)備注1墻改費(fèi)㎡129500 　2設(shè)計(jì)招投標(biāo)㎡129500 　3施工招投標(biāo)管理費(fèi)㎡1295005 　4標(biāo)底預(yù)算編制費(fèi)㎡1295004　5設(shè)計(jì)費(fèi)㎡12950045 　6測(cè)繪費(fèi)㎡129500 　7規(guī)劃費(fèi)㎡1295002 　8環(huán)評(píng)費(fèi)㎡1295001 　9質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)㎡129500 　10地質(zhì)勘察費(fèi)㎡1295004 　11工程監(jiān)理費(fèi)㎡12950020 　12施工圖紙審查費(fèi)㎡1295002 　13商品房登記手續(xù)費(fèi)㎡1017009 　14商品房銷售面積計(jì)算費(fèi)㎡1017002 　15商品房銷售許可證登記費(fèi)㎡101700 　16施工臨時(shí)水電㎡1295005 　17散裝水泥基金㎡1295001 　18竣工檔案編制費(fèi)㎡129500 　19合同審查費(fèi)㎡129500 　20沉降觀測(cè)費(fèi)㎡129500 　21消防及電器檢測(cè)費(fèi)㎡1295003 　22規(guī)劃竣工測(cè)量費(fèi)㎡1295003 　23防雷監(jiān)測(cè)費(fèi) ㎡1295001 　24室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)費(fèi)㎡129500 　25物業(yè)開辦費(fèi)㎡1017008 　26文明施工措施費(fèi)㎡1295008 　27商品房維修基金㎡101700120 　28間接費(fèi)㎡129500100 　　合計(jì)　　 　合計(jì)總成本：初裝修房總成本合計(jì) 2006年12月21日序號(hào)工程和費(fèi)用名稱單位面積造價(jià)指標(biāo)含地下綜合㎡萬元元/㎡元/㎡元/㎡一一類費(fèi)用㎡　　　　　1地下㎡278003760　　2商業(yè)㎡188002337336544103辦公㎡45400102962268329643414酒店SOHO㎡375002240424952946室外工程㎡10170046645　　　一類費(fèi)用合計(jì)㎡1295002626　　二二類費(fèi)用合計(jì)㎡1295006304486　　三前期費(fèi)用合計(jì)㎡129500326　　四財(cái)務(wù)費(fèi)用（5%）㎡1295003000231　　　總計(jì)㎡1295003671　4675 注：地下：1028元/㎡費(fèi)用：1045元/㎡ 濱海浙江大廈建設(shè)周期：時(shí)間建設(shè)內(nèi)容2007年4月底清整場(chǎng)地，搭臨建，詳勘2007年5月底樁基工程， 2個(gè)月完成2008年1月底以前地下工程2008年4月底以前土建工程2008年10月底以前主體封頂2008年10月配套工程2008年11月裝修工程2009年6月配套工程完工2009年7月竣工2009年10月11月交房 濱海浙江大廈項(xiàng)目銷售及租金收入估算表 浙江大廈項(xiàng)目銷售及租金收入估算表銷售類型建筑面積（㎡）銷售比例（%）銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）出租面積（㎡）年租金收入（萬元）市值（萬元）備注寫字樓4~2645446（23ⅹ）703181275002385913634697102262元日租，出租70%SOHO公寓11~2826964（18ⅹ1498）7018875750014156808941360672元日租，出租70%產(chǎn)權(quán)酒店4~10層10486（7ⅹ1498）70734010000734031462813146，出租70%地下建筑27844/////120/666個(gè)車位50%月租300元商業(yè)、裙樓18849/1384910000138495000/5000不納入銷售，計(jì)為凈資產(chǎn)合計(jì)129589/71876/59204298691511244394年租金達(dá)6000萬元稅金////6512/166/稅率約為11%銷售費(fèi)用////1776~2368///約為銷售收入3~4%財(cái)務(wù)費(fèi)用////3216///按3億元的貸款，期限2年五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算：如上表顯示，本項(xiàng)目銷售收入合計(jì)為59204萬元，銷售量為全部可銷售面積的70%，其他30%用于出租型物業(yè)，資產(chǎn)共計(jì)24439萬元?dú)w屬股東，由項(xiàng)目公司（轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)管理公司）負(fù)責(zé)經(jīng)營，經(jīng)營凈利潤按照《公司章程》派發(fā)紅利。，合建設(shè)成本單價(jià)3671元/平米，（其中股東自籌15000萬元，銀行貸款30000萬元）本項(xiàng)目建設(shè)周期自2007年3月開始，至2009年9月完成，建設(shè)周期2年半。本項(xiàng)目銷售周期為2年，自2008年10月~2009年2月強(qiáng)銷期，完成總銷售面積的25%。09年3月~2010年9月持續(xù)期完成銷售面積的55%。至2010年10月進(jìn)入尾盤銷售。本項(xiàng)目未售部分30%，共計(jì)24439萬元計(jì)入公司資產(chǎn)，自2009年10月開始計(jì)租，soho、公寓按照出租率70%計(jì)算，年租金收入1511萬元，4年租金達(dá)6000萬元。項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)測(cè)算表：項(xiàng)目單價(jià)面積合計(jì)（萬元）成本測(cè)算：建設(shè)成本3671129500銷售收入83643寫字間75004544634085SOHO公寓75002696420223產(chǎn)權(quán)酒店100001048610486商業(yè)裙樓100001884918849銷售費(fèi)用（%）2072稅金6678財(cái)務(wù)費(fèi)用3216凈銷售收入71677利潤投資利潤率%股東回報(bào)率161%（股東股權(quán)投資總額為15000萬元）。經(jīng)初步測(cè)算，本項(xiàng)目銷售70%即可收回投資，按照銷售期為18個(gè)月，建設(shè)周期為2年6個(gè)月，扣除項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期重疊部分，實(shí)際項(xiàng)目回收期為5年。%。項(xiàng)目銷售總面積為建設(shè)面積的70%即可收回投資并實(shí)現(xiàn)盈利。剩余部分轉(zhuǎn)為公司資產(chǎn)，按照市值評(píng)估合計(jì)24439萬元，委托項(xiàng)目管理公司進(jìn)行出租運(yùn)營，年凈租金收入為1511萬元。六、風(fēng)險(xiǎn)分析：政策風(fēng)險(xiǎn)由于國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)投資過熱，多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施相繼出臺(tái)，其主要目的在于適度限制房地產(chǎn)投資。對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的政策主要是對(duì)購買后不滿2年即轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)全額征收營業(yè)稅、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引、嚴(yán)格商品房預(yù)售審批等幾個(gè)方面，其帶來的風(fēng)險(xiǎn)主要是投資型購房受到限制、融資難度加大。對(duì)于本項(xiàng)目而言，投資型購房者購買的無論是辦公還是公寓，主要是用于出租經(jīng)營，因而不會(huì)受到什么影響。由于本項(xiàng)目的前景較好，融資問題可以通過土地使用權(quán)抵押借款、尋找投資合作伙伴、預(yù)售街鋪等方式解決。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的開發(fā)內(nèi)容以辦公公寓為主，而未來濱海新區(qū)的寫字樓供應(yīng)量較大，本項(xiàng)目可能會(huì)面臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避主要是通過產(chǎn)品差異化策略來實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目的開發(fā)模式是辦公+商業(yè)+公寓，是天津?yàn)I海新區(qū)投資熱點(diǎn)，因而可以避免與處于傳統(tǒng)商圈中的一般項(xiàng)目形成正面的競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)國內(nèi)開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目普遍存在銷售較好而經(jīng)營狀況不佳的問題，這主要是由項(xiàng)目前期定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃以及后期的業(yè)態(tài)調(diào)整與控制、經(jīng)營管理策略等方面的問題造成的。通過對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握，全面了解市場(chǎng)的供需關(guān)系，明確市場(chǎng)的潛在需求，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，提高項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃的準(zhǔn)確性，可以在很大程度上降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在招商階段應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行招商，避免無序經(jīng)營。項(xiàng)目經(jīng)營階段應(yīng)當(dāng)隨著市場(chǎng)需求的變化。聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司可以在一定程度上降低項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。