湖南xxx旅游假日大酒店項目可行性分析報告-全文預覽

　　

【正文】 及XX鎮的知名度和影響力，增強XX在長沙旅游市場的整體競爭力，是相當必要的。 ⑷、面臨挑戰 填補市場空白：XX鎮酒店業普遍建成時間長，接待設施老化、接待規格不高，低檔次的客棧、旅社、農家樂占據酒店業的主力。旅游開發建設加速：XX區政府進一步貫徹中央關于解放思想的指示，將加快XX旅游戰略的實施，建好XXX產業園和XX城鄉一體化使其成為旅游業的新亮點，將極大改善XX旅游淡旺季明顯的狀況。本項目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業氛圍需要一段時間的培育。作為XX的第一家四星級酒店，本項目是XX鎮的地標建筑，是政府的面子工程，是XX景區、XX鎮政府乃至XX區的一張名片。交通條件好：項目位處未來主干道青竹湖大道南側，地處XXX景區中心，道路開闊，交通順暢。從整體上看，XX鎮現有的旅游接待設施和接待能力、接待水平已是不堪重負，在接待檔次和規格上，也不能滿足XX景區申報稱為4A級風景旅游區的發展規劃和未來需求。針對日接待能力2000多人的景區來講，對XX景區以至XX鎮的現有接待設施和接待能力提出了嚴峻的考驗。據統計，2011年，僅三個月，其中散客6萬余人，旅行團隊16237人，省內游客2677人，省外游客13092人，港澳臺游客468人。XXX文化旅游已是XX鎮以及XX區旅游業毫無爭議的領跑者。第二章 需求分析與建設規模一、市場需求分析XX旅游業現狀及發展趨勢XX位于XX區東北部，旅游資源得天獨厚，是著名的中國湘繡之鄉，被國家旅游局確定國家AAA級文化旅游景區，素以傳承2000多年的湘繡文化而著稱。本項目屬于酒店投資項目，受旅游市場和當地酒店業發展的影響很大，根據對XX鎮和XX汗回景區旅游市場和酒店市場的調研、分析和預測，項目有較好的市場前景，財務分析結果表明，項目及經濟效益上可行。符合區內旅游、區外服務的景區總體規劃設想。——四星級旅游度假酒店，是XX鎮和XX旅游景區第一家四星級酒店，將成為XX鎮乃至XX區東北片區規模最大的四星級度假酒店，將有效彌補XX區XX鎮多年來在高端酒店產業方面的缺憾，將有效的提升XXX知名旅游景區的品牌魅力和形象，滿足對高端客戶和金字塔尖消費者的需求。項目建筑功能規劃——湖南XXX旅游假日大酒店為四星級旅游大酒店，是整個XXX旅游區的總接待中心，營運功能定位于商務、會務、商務接待。二、項目概況（一）項目擬建地點湖南XXX旅游假日大酒店建設項目選址于長沙市XX區城鄉一體化建設示范點——XX，XX位于長沙北城區發展重點區域內。本項目的建成，將能有效地改善XXX旅游景區在旅游接待設施水平方面的不足，進一步提升XXX國家AAA級旅游景區的旅游接待、商務接待水平，有利于提升XX鎮形象。推進文化與旅游的結合，全面提升產業素質和文化內涵，抓好精品開發與促銷。酒店日接待能力設計為300項目單位概況湖南XXX科技發展有限公司（以下簡稱XXX公司）成立于2008年，是一家集生物樹種，泥蒿及山銀花藥用經濟植物的良種選育、豐產栽培、推廣示范、提煉深加工、銷售為一體的農業高新技術公司。酒店客房（按標間計）：160間，含總統套房、高檔商務套間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間等高檔客房，還配備商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置，具備客房服務、餐飲、會務、商業、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。堅持資源開發利用與保護并重，加快旅游景區的新型升級和開發，把旅游業作為一個新興產業加以培育。進入“十二五”后，XX區區委、政府和XX鎮黨委、政府確定開發XX城鄉一體化示范區，一方面滿足城市擴展和城鄉統籌的需求，另一方面隨著XXX文化產業和旅游支柱產業的發展，必須強化服務配套設施，旅游住宿、餐飲、購物、文化休閑度假是旅游業不可或缺的重要服務項目。本項目的建成，將為XXX國家AAA級旅游景區旅游接待水平發展起到一個里程碑作用，結束了XXX國家AAA級旅游景區以及整個XX鎮沒有四星級酒店的歷史，開創了XXX國家AAA級旅游景區旅游接待的新起點，它的建筑理念、規劃設計以至建筑品質、建成后所引進的先進的酒店管理模式和管理方法等，都將對現在以至今后一段時間內的同類型項目產生超強的影響力，發揮積極促進作用，從而推動XXX旅游景區當地各項旅游配套設施的日益成熟，項目在建成營業后，將引進先進的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和達到的接待水準必將大大提升XXX國家AAA級旅游景區旅游接待的質量和發展水平，提升XXX國家AAA級旅游景區旅游接待能力。（2）會議：450平方米（3）文化娛樂：1600平方米（4）餐飲：2200平方米（5）商務（含商場）：300平方米（6）停車場1500平方米，35個車位。——商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置。優越的地理位置擬建的湖南XXX旅游假日大酒店選址于XX區XX鎮城鄉一體化建設示范點——XXX文化旅游景區，距城區中心15公里，毗鄰15平方公里的青竹湖工業園和金霞開發區，界于景區與經濟開發區之間，交通和地理位置處于樞紐地位。（四）主要技術經濟指標主要技術經濟指標表序號指標名稱單位指標備注一建設規模總建筑面積㎡16000地上部分㎡16000商場㎡300餐飲㎡2200客房㎡3800二工作制度全年工作天數天360日工作時數小時8中午輪流進餐三主要動力年用量水M332000煤T200電150四項目定員人70其中：營業服務人員人40輔助營業人員人12管理人員人18五建設指標占地面積㎡10453建筑密度%容積率%六總投資萬元3000其中：建設資金萬元3000流動資金萬元七萬元營業收入占用建設投資萬元八平均總產值（營業收入）萬元16000正常達產年九全員勞動生產率萬元十年均營業成本萬元900十一年均毛利潤（利潤總額）萬元350十二年均營業稅金及附加萬元120十三年均所得稅萬元130十四全部投資財務內部收益率%（稅后）十五全部投資財務凈現值萬元（ic=12%）十六全部投資靜態投資回收期年（稅后）十七盈虧平衡點（BEP）%十八投資利潤率%（稅前）十九投資利稅率%（稅后）二十建設年限年2（五）結論與建議本項目符合國家城鎮建設的相關政策法規，符合《長沙市XX區旅游業發展“十一五規劃“》的要求，具有一定的經濟效益和巨大的社會效益。成功的組織、實施、開發好本項目，將能為XX區社會經濟的繁榮，為XX新農村建設和XXX文化旅游景區的總體建設，對XX區旅游產業、文化事業的進一步發展做出積極的貢獻。同時與區域內唯一的回族集聚區——汗回民族文化旅游景區相結合，形成“兩區兩文化一融合”格局。 近年，隨著XXX文化旅游品牌的構建和景區知名度的不斷提升，XXX文化旅游景區的旅游事業獲得了長足的進步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產出大幅度提高。XX區域內沒有真正意義上的酒店，三星級以上的酒店還屬空白。由于住宿條件的不盡人意，近年來XX旅游出現了對游客吸引力下降的情況，景區的口碑和競爭力受到影響。地理位置優越，是未來XX國家級新農村建設示范區的核心位置 XX景區內部環境治理：為改善XX景區內數量眾多的農家樂在規劃、管理上的混亂，本項目作為政府規劃的旅游接待中心，其優勢將全面體現，承擔起XX旅游接待的重任。其次，作為XX鎮唯一一家4星級酒店，又坐落于XX區最具代表性的景區XX，本項目的建成，完全可以成為XX區對外接待的窗口，也可以吸引XX區及其相鄰地區大量的會務旅游人群。結合XX區建設XX國家級新農村建設示范區的目標，充分地利用了XX地區的樞紐位置，在XX景區規劃建設旅游接待區、新建高星級休閑度假酒店，同時建設旅游商品步行街等休閑、度假、住宿、娛樂、購物等相關設施，早總體上是符合《長沙市XX區旅游業發展“十一五規劃”》的戰略構想，在實際構建上能夠豐富景區作為一級接待中心的接待、旅游、娛樂功能，能有效改善景區的旅游配套設施，提升景區的接待水平和接待質量，以發展的觀點來看，也能夠滿足數量、質量日益增長的游客的需求。酒店日接待能力設計為300—400人次。(一)、功能要求和總平面布置——規劃建設分3棟，每棟高3層，附設裙樓——建設為四星級旅游度假酒店，定位于整個旅游接待區的總接待中心和旗艦店，營運功能定位涉外、會務、商務接待。——四星級旅游度假酒店，是XX景區和XX鎮第一家四星級酒店，將成為XX鎮乃至XX區東北地區規模最大的四星級度假酒店，將有效彌補XX鎮多年以來在高端酒店產業方面的缺憾，將有效的提升XXX文化旅游景區知名旅游景區的品牌魅力和形象，增強對高端客戶和金字塔尖消費者的吸引力。項目規劃為湖湘建筑風格，集餐飲、建設娛樂、住宿、商務會議功能為一體。一層為大堂、總臺、商場、餐廳、茶館、中庭、廚房等。 配套設計酒店設室外網球場、停車場及相應商業娛樂設施。結構設計使用年限為50年。本區建筑給水系統分為2隔結合給水區，低區：（二）熱水系統最高日生活用水量為64 m3/d，使用水溫60℃.采用全日供應熱水系統。（四）消防給水系統室外消防給水水源為城市自來水，室外消防環狀管網有雙水源，消防屋頂水箱有效容積為18立方米。室內設有自動噴水滅火系統，系統消防水量30升/秒。因此，場址環境現狀良好。 水污染項目投入運營后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放，可能造成對環境的影響。（2）噪聲污染治理本工程的主要噪聲源為制冷機組、柴油發電機、各種水泵、風機及空調器、冷卻塔等。對制冷機組、柴油發電機、大型