麗都廣場改擴(kuò)建工程咨詢建議書（ppt103）-工程可研-預(yù)覽頁

　

【正文】 UST 新 華 信 41 配套設(shè)施市場機(jī)會研究 —— 專家訪談與實(shí)地考察 專家訪談 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施實(shí)地考察 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) 了解綜合性設(shè)施規(guī)劃的政府官員、房地產(chǎn)開發(fā)商和其它業(yè)內(nèi)人士 ?界定范圍內(nèi)的功能設(shè)施 ?在目標(biāo)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)有一定影響 樣本量 上述專家訪談與前面模塊的專家訪談合并實(shí)施 約 10家 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 SINOTRUST 新 華 信 42 配套設(shè)施市場機(jī)會研究 —— 個(gè)人座談會 座談會大綱 由新華信提出，與麗都討論后確定 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) ?計(jì)劃共調(diào)查 48個(gè)樣本，按被調(diào)查者職業(yè)分 6組進(jìn)行 ?企業(yè)高級管理層 ?外資企業(yè)職員 ?外籍居民 ?專業(yè)人士（律師、醫(yī)生等） ?企業(yè)業(yè)主 ?中高檔住宅居民 ?此外，在對酒店、寫字樓、公寓租戶的調(diào)查中也包含了對配套設(shè)施的一般考察 考慮到麗都的特點(diǎn)和周圍環(huán)境，尤其需要了解中高消費(fèi)階層的潛在需求 樣本甄別 ?日常工作或生活范圍位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi) ?中高消費(fèi)階層 SINOTRUST 新 華 信 43 配套設(shè)施市場機(jī)會研究 —— 結(jié)論 ? 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與配套設(shè)施的互動關(guān)系及其發(fā)展趨勢 ? 發(fā)展有關(guān)配套設(shè)施需要的市場條件 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)發(fā)展相關(guān)設(shè)施的市場機(jī)會 ? 各類配套設(shè)施在區(qū)域內(nèi)的市場潛力 ? 各類配套在區(qū)域內(nèi)的競爭空間 SINOTRUST 新 華 信 44 市場機(jī)會研究 重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 SINOTRUST 新 華 信 45 重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 樣本數(shù)量 ?5個(gè) 樣本甄別 ?綜合性設(shè)施（設(shè)有本次研究設(shè)計(jì)的大部分功能設(shè)施） ?規(guī)模較大 ?高檔次 調(diào)研方法 ?神秘顧客調(diào)查 ?二手資料研究 抽樣方法 ?重點(diǎn)抽樣 * *注：此處選取的重點(diǎn)項(xiàng)目不與其它模塊的研究對象重疊，具體對象由新華信與麗都商討確定 SINOTRUST 新 華 信 46 可能使用的研究技術(shù) —— 因子分析 變量： 服務(wù)分級 大客戶優(yōu)先 大客戶代表制 網(wǎng)上咨詢 7x24小時(shí)技術(shù)支持 …樣品： a1 a2 a3 a4 a5 …case(1) x11 x21 x31 x41 x51 …case(2) x12 x22 x32 x42 x52 …case(3) x13 x23 x33 x43 x53 …case(4) x14 x24 x34 x44 x54 ……… …… …… …… …… …… …case(n) x1n x2n x3n x4n x5n …因子因子1：(a1,a2,a3,a4,a7)因子2：(a4,a5,a6) 因子3：(a9) 因子4：(…) ……貢獻(xiàn)率 70% % % % ……累計(jì)貢獻(xiàn)率 70% % % % ……因子分析是多元統(tǒng)計(jì)分析方法中的一種 主要作用： 1. 尋找主要影響因素 2. 建立對市場 、 產(chǎn)品等的評價(jià)體系 SINOTRUST 新 華 信 47 可能使用的研究技術(shù) —— 聚類分析 聚類分析是研究分類問題的一種多元統(tǒng)計(jì)方法 主要作用： 1. 劃分目標(biāo)群體 2. 描述目標(biāo)群體特征 女性 高收入 俱樂部成員 沖動型性格 男性 25歲以下 事業(yè)初成 有領(lǐng)袖欲 男性 中高收入 工作狂 墨守成規(guī) 目標(biāo)人群 40% 非目標(biāo)人群 60% SINOTRUST 新 華 信 48 （ N= 171） %10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20Too Cheap CheapExpensive Too ExpensiveAcceptance Range A B C D 可能使用的研究技術(shù) —— 價(jià)格敏感度 SINOTRUST 新 華 信 49 第一階段：市場研究 第二階段：組合方案投資比較分析 第三階段：發(fā)展戰(zhàn)略建議 SINOTRUST 新 華 信 50 投資回報(bào)預(yù)測分析 投資回報(bào)預(yù)測 公司利潤目標(biāo) 公司凈資產(chǎn)目標(biāo) 公司銷售 收入目標(biāo) 公司總成本開支目標(biāo) 凈資產(chǎn)利潤率 銷售利潤率 品種 A銷售收入預(yù)測 品種 B銷售收入預(yù)測 預(yù)計(jì)銷售數(shù)量 預(yù)計(jì)銷售單價(jià) 比較 調(diào)整 + x 財(cái)務(wù)目標(biāo)示意 管理費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用 + 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售成本 + + 預(yù)測 現(xiàn)實(shí) 示意 SINOTRUST 新 華 信 51 凈現(xiàn)值分析 + + + + + 凈現(xiàn)金流入 /（流出）現(xiàn)值 1 折現(xiàn)率 + + + + + 凈現(xiàn)金流入 /（流出） 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 支付所得稅 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 現(xiàn)金性成本、費(fèi)用支出（不包括利息） 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 銷售收入 回籠 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 發(fā)生 營運(yùn)資金投入 通常有殘值收入 通常此時(shí)發(fā)生 固定資產(chǎn)投入 第 N年 …… 第三年 第二年 第一年 項(xiàng)目開始 項(xiàng)目 示意 SINOTRUST 新 華 信 52 第一階段：市場研究 第二階段：組合方案投資比較分析 第三階段：發(fā)展戰(zhàn)略建議 SINOTRUST 新 華 信 53 發(fā)展戰(zhàn)略建議 ? 整合外部市場信息和項(xiàng)目投資分析，評估所選投資組合的市場介入時(shí)機(jī)和相應(yīng)的經(jīng)營策略 未來一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目推進(jìn)和介入方式分析 相應(yīng)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營策略建議 不同投資組合的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 麗都飯店 SWOT分析 項(xiàng)目市場定位分析 SINOTRUST 新 華 信 54 發(fā)展戰(zhàn)略建議 未來一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目選擇與資源整合方式 相應(yīng)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營策略建議 不同項(xiàng)目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 麗都飯店 SWOT分析 項(xiàng)目市場定位分析 研究內(nèi)容 研究方法 ? 當(dāng)前與未來的項(xiàng)目優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)因素 ? 競爭空間 ? 市場需求 ? 與區(qū)域發(fā)展配套 ? 階段性重大政策和經(jīng)濟(jì)時(shí)間影響：如奧運(yùn)建設(shè)、 CBD開發(fā)等 ? 投資與收益對比 ? 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn) ? 未來一定時(shí)期內(nèi)不同項(xiàng)目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)排列 ? 新華信項(xiàng)目組提供 ? 麗都飯店參考 SINOTRUST 新 華 信 55 不同項(xiàng)目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 現(xiàn)狀 未來 差距 現(xiàn)狀 未來 差距 現(xiàn)狀 未來 差距競爭空間 市場需求 區(qū)域發(fā)展奧運(yùn)建設(shè)投資收益說明數(shù)量 質(zhì)量 配置示意 SINOTRUST 新 華 信 56 發(fā)展戰(zhàn)略建議 未來一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目選擇與資源整合方式 相應(yīng)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營策略建議 不同項(xiàng)目組合的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 麗都飯店 SWOT分析 項(xiàng)目市場定位分析 研究內(nèi)容 研究方法 ? 確定麗都飯店自身的競爭優(yōu)勢： ? 財(cái)力資源 ? 物力資源 ? 技術(shù)資源 ? 市場資源 ? 環(huán)境資源 ? 無形資源 ? 新華信項(xiàng)目組主導(dǎo) ? 麗都飯店參與，提供相關(guān)資料，參與評估結(jié)果 SINOTRUST 新 華 信 57 麗都飯店 SWOT分析 旅游與建筑業(yè)市場發(fā)展趨勢 麗都飯店的核心競爭優(yōu)勢 麗都的整體發(fā)展方向 品牌優(yōu)勢 先進(jìn)的 管理方法 豐富的市場資源 抓住市場機(jī)會，借改擴(kuò)建的機(jī)會，在原有經(jīng)營業(yè)績基礎(chǔ)上拓展向更大的發(fā)展空間 趨勢舉例： ?中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，帶動國內(nèi)的房地產(chǎn)和旅游市場不斷升溫；北京申奧成功，則進(jìn)一步強(qiáng)化了市場預(yù)期。麗都廣場改擴(kuò)建工程咨詢項(xiàng)目建議書 －為麗都飯店有限公司制作 － SINOTRUST 新 華 信 新華信市場研究咨詢有限公司 中國北京市北三環(huán)東路 8號靜安中心 2層 電話： + 86106460 6868 傳真： + 86106468 0450 網(wǎng)址： 北京 香港 SINOTRUST 新 華 信 1 目錄 ? 項(xiàng)目背景 ? 內(nèi)容和方法 ? 項(xiàng)目時(shí)間表和報(bào)價(jià) ? 新華信項(xiàng)目組結(jié)構(gòu) ? 新華信優(yōu)勢 項(xiàng)目背景 ?本次項(xiàng)目背景 ?項(xiàng)目總體目標(biāo) SINOTRUST 新 華 信 3 本次項(xiàng)目背景 ? 麗都飯店有限公司（以下簡稱?麗都?），成立于 1984年，由長江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司與中國中旅（集團(tuán)）公司合作經(jīng)營，包括麗都假日飯店、公寓、商業(yè)大廈、俱樂部在內(nèi)的一系列經(jīng)營項(xiàng)目取得了良好的效益，麗都已經(jīng)成功在酒店服務(wù)業(yè)樹立了優(yōu)質(zhì)品牌 ? 中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，帶動國內(nèi)的房地產(chǎn)和旅游市場不斷升溫；北京申奧成功，則進(jìn)一步強(qiáng)化了市場預(yù)期。代理銷售制 ? 以銷售體制中生產(chǎn)廠家占主導(dǎo)地位 ? 由于主要不見自給，保證了配件質(zhì)量又降低了成本 ? 管理線長，對于管理要求很高 ? 不能夠直接面向最終用戶 ? 對經(jīng)銷商的管理能力，綜合經(jīng)營素質(zhì)要求很高 A. ‘四位一體’（ 4s） ? 以‘整車銷售、配件供應(yīng)、售后服務(wù)、信息反饋’為主要內(nèi)容的四位一體專賣店 示意 SINOTRUST 新 華 信 60 競爭劣勢 /高重要性 競爭優(yōu)勢一般 /高重要性 競爭優(yōu)勢 /高重要性 競爭劣勢 /低重要性 競爭優(yōu)勢一般 /低重要性 競爭優(yōu)勢 /低重要性 劣勢 優(yōu)勢 重要性高 重要性低 公司在這些較重要的屬性上由于較低的滿意度而處于競爭劣勢 。 公司在這些較重要的屬性上具有優(yōu)勢。 一旦資源被分配給那些重要性較高的屬性 ， 花時(shí)間去改善 這些不太重要的屬性 。 公司目前在這些低重要性方面具有競爭優(yōu)勢