楓景住宅小區建設項目可行性研究報告-預覽頁

　

【正文】 的發展密切相關，一方面，住宅小區的建設受到城市發展條件的制約，要緊緊圍繞著現代化城市的標準進行建設；另一方面，住宅小區的建設反過來又會促進城市的發展，并為之帶來巨大的經濟效益、社會效益和環境效益?！　∥覈母镩_放20年來國民經濟迅速發展，人民生活水平不斷提高，城市環境不斷改善，人們的消費觀念也發生了深刻的變化。對住宅配套設施的要求也向更加齊全、方便、安全發展。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規模及結構的變化必然引起人們對住宅需求的變化。 　　自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國在住房制度改革方面已進行了許多探索與實踐。住宅商品的價值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。**地產憑借良好的社會信譽和多年的房地產運作經驗，在項目運作中擁有優勢，作為濰坊市房地產知名品牌,其經營理念“**地產，誠信百年”在濰坊市樹立了誠信的榜樣，從而使該項目在社會上建立了良好的品牌優勢。建設部房地產業發展規劃提出：；改造現有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達到70%以上；提高住房建設質量，住宅建筑工程一次合格率達到95%以上，優良品率達到30%以上。三、符合濰坊市區城市發展規劃滿足市民的生存需要，發展需要和享受需要，是城市建設的出發點和房地產業發展的最終落腳點。 濰坊市近幾年房地產的開發，商住房的建設，觀念相對陳舊，創新意識不夠，模式多有雷同。從而形成運動健康主題突出、融“水景、生態、健身、人文”為一體的特色現代住區。經過幾年的發展，公司實力雄厚，下設綜合辦公室、銷售部、客戶服務部、采購中心、成本部、設計部、工程一部、工程二部等部門，現有職工80多人，具有專業技術人員60多人。2008年被評為“山東省第六屆消費滿意單位”。1998年底竣工建成。**園是山東**地產有限責任公司2001年底開發的住宅項目小區項目占地56000余平方米,建筑面積48300平方米，綠化率37%,車庫、位擁有率達50%。生活配套一應俱全：學校、市場、郵局、銀行、車站、商場、公園、健身娛樂場所等方便了廣大業主的生活與便利。是濰坊市的形象工程、名片工程。其規劃獲2003年度“濰坊市優秀規劃設計評選一等獎” 。項目占地面積97086平方米，規劃總建筑面積100600平方米，由25棟多層和6棟小高層住宅組成。
**駿景領略全新水景，預約未來生活，其高貴品質、精致生活，受到了廣大消費者的一致好評和認可。規劃地塊交通區域位置優越，周邊緊鄰西三路、西二路等城市主干道。 m2，建設多層住宅19棟，低層住宅8棟， m2， m2， m2，商業1487 m2。為更加全面的認識濰坊市場，我們本次將對于濰坊東城和西城兩個區域進行市場調研。1989年4月，東城建設第一期工程竣工，市委市政府遷入新址辦公，至2001年底，東城建城區總面積達到了17平方公里，常住人口10萬多人。整體來說，東城還處在一個發展建設階段，缺乏足夠的商業配套，主要的購物場所是位于遼河路上的民建大廈和位于東三路的百貨大樓、銀座商城。萬**爾夫花園單價范圍在3800元/m2～ 4200元/m2之間，平均單價3900元/m2；國單價范圍在3980元/m2～ 6500元/m2之間，平均單價4200元/m2；科*達*園單價范圍在3400元/m2～ 4900元/m2之間，平均單價4500元/m2。：有外來做生意的私營業主和在油城打工準備定居油城的外地人組成，勝利油田吸引了大量外地人員來濰坊謀生，他們是購房的又一主力軍?，F在售樓盤大多已接近尾聲，與東城相比，西城人氣旺盛，由于土地儲備有限，新開發樓盤較少，售價較高。四、可比樓盤市調情況海**盈城位于西城黃河路與西一路交匯處南側，海信金瀚置業有限公司投資興建，位于濰坊城市新的中心，連接東西兩城，交通便利，擁有長途汽車站、醫院、五星級酒店、濰坊區政府等完善市政配套，公交線路有10103等多條。售樓處在小區會所內，外觀精致大氣、干凈，有沙盤、樓書、背景音樂，現場銷售氣氛良好，但無SP支持。二、產品定位戶型類型：五室三廳二衛、四室二廳二衛、三室二廳一衛。其中低層住宅17棟，多層住宅4棟，商業1棟。濰坊市地理位置為北緯36176。10′。濰坊市中心城分東城和西城，人口60萬。其中。城鄉居民人均消費性支出繼續增長 2009年，%。%。從產業結構和功能布局上看，西城以發展機械、電子工業為主，同時加強基礎設施建設與改造，配套建設商業與娛樂設施，建成為油田服務的生產、生活基地；東城作為濰坊市的中心城區規劃高起點、高標準，將成為全市的行政、文化、信息、商務、金融和商貿中心，發展與中心城區相配套的第三產業。住宅開發重點區完善現有已批在建項目，重點開發東城片區西、北部及西城片區東部耿井居住區、中心區住宅。（2）片區服務中心：包括勝利工業園和高新技術開發區以工業配套服務為主的工業服務中心、居住區級服務中心、以及勝北社區服務中心。規劃地塊交通區域位置優越，周邊緊鄰西三路、西二路等城市主干道。根據以上分析，項目擬選址是適宜的。，提高居住安全性，加強居住舒適性按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規律，將小區用地分成不同的空間序列，并通過標志建筑和標志景觀步加強空間的領域感和歸屬感，提高居住環境的安全性。規劃用地南側緊鄰油田新建的經濟適用房南苑新區，西側臨近西三路與勝南社區和勝利油田總機械廠，是油田職工及周邊企業職工將來的重要生活片區。用地南部有東西向溝渠一條，現狀基本廢棄。結論：規劃范圍內地質條件較好，屬可建設用地。為進行部分商業社和開發創造便利條件。結論：周邊主要道路尚未完全形成，規劃考慮現狀章丘路作為近期主要的對外道路。結論：周邊商業的不健全，為小區內的部分商業設施建設提供了機遇，規劃中應重點控制建設總量。地塊內有規劃城市水系蜿蜒通過，為小區提供了良好的景觀資源。另外利用小區內水系、中央步行軸線、廢油井場地及分散的小廣場，建設青年健身廣場、兒童游戲場、老年健身樂園、燈光籃球場、門球場、街舞廣場等健身場地?！岸啻亍笔侵复┎逵谛^景觀系統中的多個居住組團院落。小區的公建用地主要的集中在燕山路、章丘路主入口處，另外為豐富城市界面，提高開發效益規劃部分沿街商業。（1）道路系統規劃小區道路系統采用方便實用的原則，小區主路采用較為規整的環形道路，將各個居住組團聯系在一起。在保證組團綠地與小區中心綠地視覺通廊通暢的基礎上，結合生態健身環廊及小區內水系設置環狀的小區內部步行系統。環境是住區的靈魂，合理良好的環境設計，能切實改善該地段居民的生活質量，提高居住區的品位，并影響整體城市居住環境。“一帶”是指小區內部的濱水景觀帶。整個小區的各種空間通過中央公園和步行系統，實現了由外部公共空間，到中心綠地的半公共空間，再由綠化景觀系統滲透到各組團內的公共綠地的半私密空間，再由組團公共綠地到院落的私密空間的完美過渡。商業建筑分布在章丘路和燕山路沿街設置。物業管理設置在章丘路出入口東側。小區所在區域為集中供暖，小區設換熱站。小區設置箱式變壓器一處，規劃布置在中心綠地內。努力使每戶住宅均能享受到充足的陽光。規劃總戶數315戶，其中多層148戶，7090戶型10戶，90平方米以上138戶。在功能配置、采光條件、秘密性方面較目前(主流)房型有所提高，不僅做到“四明”即明客廳、明餐廳、明廚、明衛，更根據戶型合理安排玄關、儲藏等空間。根據當地自然氣候條件，考慮地方居住習慣，居住建筑朝向全部采用南向。外觀上通過塑造獨特的形體、采用豐富的外表材質，打造出現代、跳躍、大氣的建筑風格。電源引自章丘路。 垃圾處理：傳統的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不衛生，解決不了環境污染的問題，又不便實行垃圾的分類回收。單體：多層建筑4棟、低層住宅17棟、商業房1棟。工程類別及耐火等級：三類建筑，耐火等級為二級。內墻：混合砂漿抹面，內墻面層刮瓷，廚房、廁所采用貼瓷磚墻面。戶型設計：應在做好住戶調查的基礎上，盡可能選擇建設部推薦的優秀戶型；疊拼2戶三層前后院300平方米左右為主。四、活荷載設計值陽臺：；樓梯間： KN/ m2； KN/ m2；其余房間： KN/ m2。 稱數.次1653商業178。/d。/d。雨水量根據濰坊區暴雨強度計算公式計算，暴雨重現期取2年。 系統設計： 1)室外：采用低壓制給水系統，消防與生活合用管網，管道沿地塊用地紅線范圍內形成環網，向室外消火栓及消防水池供水。三、空調系統本工程住宅均采用分體空調,空調室外機設于規定位置。本工程樓梯間均采用自然排煙的防煙措施。采暖負荷指標：公建供熱80w/m2；公寓供熱58w/m2。各戶采暖系統形式均為水平雙管放射式，各戶自帶分水器和集水器。供回水主管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接，外包20mm厚B1級橡塑保溫管殼，戶內埋地管采用線膨脹系數較小的交聯高密度聚乙烯夾鋁管(PEXALPEX)。由北側臨近熱力線引入小區熱站后，管線由小區外圍采用地下敷設方式向各住戶、各建筑供熱。 電力線：城市輸電線就近引線入變配電室后，由變配電室變電后，分別向住宅以及商業區送電，線路采用地下電纜敷設。計量1)住宅用電實行一戶一表；商鋪一鋪一表，公建按單位設置，電表箱設在每單元一層。五、電力及控制消防電力設備由兩路低壓電源供電，末端自動切換。設置防直擊雷和防雷電波引入措施。設置緊急廣播系統。小區內設電話交接間，各樓(各單元)設電話接線箱。各樓(各單元)底層設前端箱，樓內垂直敷設分支—分配網絡。第六節 燃氣系統 一、燃氣調壓站規劃于小區公建內，管線引自西三路。建成投入使用后，除生產少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放，因此，對周圍環境不全產生不良影響。廚房等含有廢水經管道收集，經過油脂清除處理后，排放到城市污水系統。噪聲：主要由施工機械產生，其次是運輸車輛產生的交通噪聲。固體廢物：主要為生活垃圾。(2)施工人員的生活污水經市政管網排入污水處理廠，處理達標后進支脈河。(5)施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門指定場所統一處理。(9)本項目仔細規劃好土方平衡工作，使得取土達到最少化。(4)為了減少噪音源的干擾，加強主干道的道路綠化，公用設施盡可能布置在噪音非敏感區，與住宅保持一定的緩沖距離。封陽臺采用雙玻塑鋼窗。采暖系統各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統壓差恒定。住宅衛生間采取節水措施，選用節水型衛生潔具，以節約用水。水、電、熱、氣等實行一戶一表，按表收費。物業管理公司實行經理負責制，下設辦公室、財務室、物業管理部、保安部、維修部、家庭服務部等部門。二、發包方式 承包方式有總承包和單項工作內容承包二種，相應的發包方式也有兩種。四、招標方式招標方式分為公開招標、邀請招標二種類型。工程前期手續部分已經完成，若后續各項工作進展順利，則項目進度計劃安排為：可行性研究報告編制2009年9月可行性研究報告審批2009年9月規劃設計及審批2009年10月～2009年11月施工圖設計2009年10～12月工程施工2010年3月～2011年10月設備材料訂貨安裝2010年3月～2011年3月主體封頂2011年5月總體竣工驗收2011年10月正式交付使用2011年12月第十一章 投資估算和資金籌措項目投資估算根據當地工程造價以及相關費用具體收費情況估算。土地費用本項目用地76972萬平方米，購置土地費4882萬元、契稅3%。前期工程費用合計271萬元。開發成本開發成本為以上6項之和。二、資金使用計劃項目前期工作自2009年8月開始，2010年3月開工建設，2011年12月竣工，2012年5月底全部銷售完畢。一、基本假設所有基礎數據均以2009年底物價水平為基礎。銷售價格的確定在測算經營成本的基礎上，結合項目銷售的特點及濰坊當地的市場情況，并根據建設單位意見，住宅多層銷售價格確定為3500元/m低層疊拼住宅的銷售價格為4500元/m車庫和儲藏室的銷售價格為1580元/m2，商業房銷售價格為4000元/ m2。四、營業稅金及附加估算根據國家及地方有關規定，項目所銷售的房地產應繳納土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。詳見附表9《借款還本付息估算表》。因此，項目財務上是可行的，經濟效益明顯，值得投資商投資。項目總用地面積76972平方米；；%，可提供住房315